[kleo_gap]

De servicekosten van een VvE zijn de maandelijkse bijdrage die een eigenaar van een appartement dient te voldoen. Termen die hier ook voor gebruikt worden zijn maandelijkse bijdrage of voorschotbijdrage. Deze periodieke bijdrage is vastgelegd in het modelreglement waar het gaat over de voorschotbijdrage, die als voorschot gebruikt wordt om:
1. de directe kosten te kunnen bekostigen zoals de verzekering van de VvE, de energierekening van de VvE, mogelijk facilitaire diensten die afgenomen worden en
2. voor het opbouwen van een reservepot die aangelegd wordt voor de financiering van toekomstig onderhoud.

[kleo_gap]

Hoogte van de bijdrage

De hoogte van de bijdrage wordt jaarlijks bepaalt tijdens de Vergadering van Eigenaars, ook wel ALV genoemd, en is een afgeleide van de begroting voor het komende jaar en de gewenste groei van de reserveringen voor toekomstig onderhoud. De berekening van de voorschotbijdrage is vastgelegd in de Akte van Splitsing of indirect in het modelreglement wanneer hier naar verwezen wordt. Het is voor de berekening van belang om te kijken naar het breukdeel dat hoort bij het betreffende appartementsrecht. Dit hoeft niet gelijk te zijn aan het aantal stemmen dat hoort bij een appartementsrecht.

Abonneer u op onze nieuwsbrief

Blijf wekelijks op de hoogte van het laatste VvE nieuws

  • Servicekosten woonruimte: Kan de VvE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

    Regelmatig komt het voor dat een verhuurder de VvE-bijdrage doorbelast aan zijn huurder als onderdeel van de servicekosten, maar is dit eigenlijk wel toegestaan? Zo werd in een recente uitspraak van de Amsterdamse kantonrechter bijvoorbeeld bepaald dat een verhuurder ten onrechte de VvE-bijdrage van 200  euro per maand als servicekosten bij haar huurder in rekening had gebracht. Dit had tot gevolg dat de verhuurder maar liefst € 5500 aan onverschuldigde VvE-bijdragen aan de huurder terug moest betalen. Toch is hiermee niet gezegd dat een VvE-bijdrage nooit kan worden doorbelast aan een huurder. Wanneer kan de VvE-bijdrage wel worden doorbelast aan de huurder en wanneer niet?

    Niet een-op-een doorberekenen VvE-kosten

    In de bovenstaande casus had de verhuurder in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurder een maandelijkse vergoeding verschuldigd was ten aanzien van de ‘servicekosten VvE’. De rechter was echter van oordeel dat VvE-kosten niet zonder meer een-op-een aan een huurder kunnen worden doorberekend. VvE-kosten mogen slechts aan een huurder worden doorberekend voor zover deze direct zijn gerelateerd  aan het gebruik van de woning. Een verhuurder doet er dan ook beter aan deze VvE-kosten nader te specificeren om duidelijk te maken dat het wel degelijk om gebruikskosten gaat. Men kan niet volstaan met louter een kostenpost ‘servicekosten VvE’, nu servicekosten voor de VvE normaliter niet geheel uit gebruikskosten zullen bestaan. Overigens dient aangetekend te worden dat in deze rechtszaak de verhuurder ook naderhand niet kon aantonen dat het om gebruikskosten ging. In sommige gevallen zal het voor een verhuurder zelf ook niet direct duidelijk zijn uit welke specifieke bedragen de maandelijkse afdracht aan de VvE bestaat. In dat  geval zal men bij de VvE een nadere kostenspecificatie moeten opvragen om te kunnen achterhalen welke onderdelen daarvan men kan doorberekenen aan de huurder. En de huurder heeft dus ook recht op een dergelijke kostenspecificatie.  

    Welke kosten binnen de VvE-bijdrage kan een verhuurder doorberekenen?

    Voorbeelden van kosten die men aan de huurder kan doorberekenen zijn:
    • Stookkosten
    • Glasbewassing van ramen waar de bewoner zelf niet zonder risico bij kan
    • Elektraverbruik van gemeenschappelijke ruimten
    • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
    • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen

    Welke kosten binnen de VvE-bijdrage kan een verhuurder niet doorberekenen?

    Voorbeelden van kosten die men niet aan de huurder kan doorberekenen zijn:
    • Benodigde onderhoudskosten voor het complex (Men kan hier bijvoorbeeld denken aan onderhoud aan de lift en/of aanwezige verlichtingsinstallaties)
    • Reparaties aan het complex
     

    Hoe deze kosten door te belasten aan de huurder?

    In het geval een verhuurder bepaalde VvE-kosten aan de huurder wil doorbelasten dient men deze kosten ten eerste te benoemen en overeen te komen in de huurovereenkomst. Vervolgens is de  verhuurder wettelijk verplicht de huurder jaarlijks een gespecificeerd(!) overzicht van deze servicekosten te verstrekken (artikel 7:259 lid 2). De huurder mag  van de verhuurder verlangen dat de kosten worden onderbouwd met overzichten van rekeningen. Het is een verhuurder niet toegestaan om winst te maken op doorbelaste kosten. Een verhuurder mag dus niet meer in rekening brengen voor gebruikskosten dan dat het in werkelijkheid gekost heeft. Het verstrekken van het jaarlijkse servicekostenoverzicht dient uiterlijk te gebeuren binnen zes maanden na het verstrijken van het kalenderjaar. Kortom vóór 1 juli dient de verhuurder de huurder een overzicht te hebben verstrekt met de kosten van het voorgaande kalenderjaar. Daarnaast is het verstrekken van een servicekostenoverzicht noodzakelijk indien een verhuurder het voorschotbedrag wil verhogen (artikel 7:261). Kortom indien gebruikskosten zijn opgenomen in uw VVE-afdracht, kunnen deze kosten doorberekend worden aan uw huurder mits dit in de huurovereenkomst is afgesproken. Verstrek vervolgens tijdig en jaarlijks een duidelijk en gespecificeerd servicekostenoverzicht. Als de huurder het niet eens is met de servicekosten dan kan In geval van niet-geliberaliseerde huur  de huurcommissie en anders de kantonrechter worden verzocht om een oordeel over de servicekosten. Dit is een bijdrage van : Neemt u dan gerust contact op met M2 Advocaten.
  • VvE Rechtspraak: Geschil over hoogte servicekosten

    VvE Rechtspraak Geschil over hoogte servicekosten

    Uitspraak RECHTBANK LIMBURG

    Vonnis van de kantonrechter van 20 september 2017 in de zaak van:
    [eisende partij] , wonend te [woonplaats eisende partij] , eisende partij, gemachtigde mr. A.J.J. Kreutzkamp,
    tegen:
    1. [gedaagde partij sub 1] , wonend [adres gedaagden] , [woonplaats gedaagden] ,
    2. [gedaagde partij sub 2], wonend [adres gedaagden] ,[woonplaats gedaagden] , gedaagde partij, gemachtigde mr. M. Jilsink.
    Partijen worden verder in dit vonnis aangeduid als [eisende partij] en [gedaagden]

    De procedure

    1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
    • de dagvaarding
    • de conclusie van antwoord
    • de beslissing waarbij een comparitie van partijen is bepaald
    • de comparitie van partijen van 24 oktober 2016
    • de conclusie van repliek
    • de conclusie van dupliek
    • de akte uitlating producties van [eisende partij]
    • de antwoordakte van [gedaagden]
    1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

    De feiten

    2.1. [gedaagden] hebben aan [eisende partij] verhuurd de woonruimte (appartement) staande en gelegen te [plaats appartement] aan de [adres appartement] .
    2.2. De huurovereenkomst is aangegaan op 20 augustus 2013 en heeft als ingangsdatum 15 september 2013. De huurprijs bedraagt € 640,00 per maand en daarnaast is [eisende partij] een voorschotbedrag van € 40,00 aan servicekosten verschuldigd.
    2.3. Het gehuurde maakt deel uit van een appartementencomplex bestaande uit 12 appartementen waarvan 10 huurappartementen en 2 koopwoningen. Voor [gedaagden] fungeert de heer mr. [tussenpersoon] als tussenpersoon. De heer [huismeester] is als huismeester aangesteld.
    2.4. [gedaagden] hebben een huurverhoging aangekondigd per 1 januari 2016. [eisende partij] heeft daartegen op 16 december 2015 bezwaar gemaakt.
    2.5. [eisende partij] heeft [gedaagden] verzocht om gevolg te geven aan de verplichting ex artikel 7:259 lid 2 BW – het verstrekken van gespecificeerde overzichten van de servicekosten – ten aanzien van de jaren 2013 en 2014.
    2.6. [eisende partij] heeft op 31 januari 2016 van [gedaagden] een overzicht servicekosten 2015 ontvangen.
    2.7. [gedaagden] hebben bij antwoord de overzichten servicekosten over de jaren 2013 en 2014 als respectievelijk productie 9 en 11 overgelegd.
    2.8. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte 2003 van toepassing.

    Het geschil

    3.1. [eisende partij] vordert – samengevat – in deze procedure: 1. dat de kantonrechter voor recht zal verklaren welke betalingsverplichting [eisende partij] heeft gehad met betrekking tot de servicekosten over de jaren 2013, 2014 en 2015; 2. [gedaagden] , hoofdelijk, te veroordelen om aan [eisende partij] terug te betalen de bedragen die [eisende partij] te veel, dus onverschuldigd aan [gedaagden] heeft betaald, zulks te berekenen op basis van de door de kantonrechter vastgestelde betalingsverplichtingen, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, tot aan de dag der algehele voldoening; 3. veroordeling van [gedaagden] in de kosten van deze procedure.
    3.2. [gedaagden] voeren verweer.
    3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

    De beoordeling

    4.1. In artikel 7:259 lid 2 BW is onder meer bepaald dat de verhuurder verplicht is om aan de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen en servicekosten te verstrekken. In deze procedure staat vast dat [gedaagden] niet aan deze verplichting hebben voldaan, voor zover het de jaren 2013 en 2014 betreft. Aan dit verzuim is enkel de wettelijke sanctie verbonden dat zolang de verhuurder het betreffende overzicht niet heeft verstrekt het voorschotbedrag van de servicekosten niet mag worden verhoogd. Daarvan is in dit geval geen sprake.
    Andere sancties op de overschrijding van de zes maandentermijn stelt de wet niet.
    4.2. Voorts is in artikel 7:237 lid 3 BW nadere invulling gegeven aan het begrip servicekosten. Volgens voornoemd artikel moet daar onder worden verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten (kantonrechter: anders dan de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter) die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Daarnaast is het begrip servicekosten nader uitgewerkt in het Besluit servicekosten. De bijlage bij artikel 1 van het Besluit servicekosten bevat een lijst van zaken en diensten die in elk geval als servicekosten aangemerkt moeten worden. Deze lijst is niet limitatief.
    4.3.De kantonrechter zal alvorens inhoudelijk in te gaan op de door [gedaagden] in de diverse overzichten opgevoerde posten beoordelen welke posten al dan niet als servicekosten kunnen worden gekwalificeerd. Daarbij merkt de kantonrechter op dat voor zover [eisende partij] klaagt over de gebrekkigheid van de verleende service dit buiten het toetsingskader van artikel 7:259 BW valt. Voor zover [eisende partij] daartegen wil ageren, dient zij een vordering tot nakoming in te stellen.

    overzicht servicekosten 2013

    4.4. In productie 9 bij conclusie van antwoord hebben [gedaagden] een overzicht gegeven van de servicekosten over het jaar 2013. Bij dupliek hebben [gedaagden] een herziene versie van dit overzicht in het geding gebracht (productie 16). De kantonrechter zal aan de hand van deze laatste versie de posten en de daartegen door [eisende partij] geuite bezwaren puntsgewijs bespreken.

    energie

    4.5. In de eerste plaats merkt de kantonrechter op dat de energiekosten voorkomen op de lijst behorende bij artikel 1 van het Besluit servicekosten, zodat deze terecht onder de noemer servicekosten worden geschaard.
    4.6. [gedaagden] voeren ten aanzien van de kosten Essent en WML bedragen op van respectievelijk € 132,00 en € 91,35. [gedaagden] hebben bij dupliek alsnog de onderliggende eindafrekening van Essent over het jaar 2013 overgelegd. Daaruit blijkt dat [gedaagden] van de totale werkelijke kosten ad € 219,55 slechts een bedrag van € 132,00 aan de huurders in rekening brengt. Naar het oordeel van de kantonrechter kan [eisende partij] tegen dit lagere bedrag in alle redelijkheid geen bezwaar hebben. De kosten WML worden niet betwist. De kantonrechter stelt dan ook op grond van het vorenstaande vast dat de kostenpost energie in het overzicht 2013 kan worden gehandhaafd.

    huismeester en schoonmaak

    4.7. Ook de kosten voor de huismeester worden vermeld in Besluit servicekosten en kunnen aldus bij de servicekosten worden meegenomen.
    4.8. [gedaagden] brengen in 2013 een bedrag van € 120,00 bij de huurders in rekening ter zake de kosten van de huismeester, de heer [huismeester] . Daarnaast voeren [gedaagden] een bedrag van € 780,00 aan schoonmaakkosten op. Uit de nadere toelichting zoals door [gedaagden] bij conclusie van dupliek wordt gegeven leidt de kantonrechter af dat de heer [huismeester] voornoemd voor onder meer het uitvoeren van kleine herstelwerkzaamheden, het aan de straat zetten van de vuilnisbakken en het houden van toezicht op jaarbasis een bedrag van € 120,00 krijgt uitgekeerd. Daarnaast krijgt [huismeester] voor het uitvoeren van schoonmaak-werkzaamheden een maandelijkse korting op de huurprijs van € 75,00.
    4.9. [eisende partij] voert daartegen aan dat het niet acceptabel is dat de huurkorting als servicekosten worden omgeslagen bij de huurders. [eisende partij] voorziet deze stelling echter niet van een nadere onderbouwing. De kantonrechter gaat dan ook voorbij aan het door [eisende partij] ingekomen standpunt. De kantonrechter overweegt daarnaast dat niet valt in te zien op welke wijze [gedaagden] met het geven van een korting op de huurprijs aan [huismeester] de belangen van de overige huurders zouden schaden. Ingeval [gedaagden] er voor zouden kiezen om de heer [huismeester] een maandelijkse vergoeding van € 75,00 te betalen, leidt dit evenzeer tot een kostenpost ter zake huismeester/schoonmaak van € 900,00 op jaarbasis die aan de huurders zal worden doorberekend. De stelling van [eisende partij] dat in de praktijk niet blijkt dat [huismeester] de werkzaamheden verricht wordt verder niet onderbouwd. De kantonrechter gaat daaraan dan ook voorbij.
    4.10 .[eisende partij] plaatst voorts vraagtekens bij de kwaliteit van de schoonmaakwerkzaamheden. Ook nu onderbouwt [eisende partij] haar stellingen niet althans in onvoldoende mate. Daarnaast verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor onder r.o. 4.3. reeds is overwogen, namelijk dat klachten over de gebrekkigheid van de verleende service buiten het toetsingskader van artikel 7:259 BW vallen.

    Onderhoud 24-uur cv-ketel

    4.11. [gedaagden] voeren een bedrag van € 1.250,00 op ter zake – althans zo begrijpt de kantonrechter – een 24-uurs servicecontract met betrekking tot de cv-ketel. [eisende partij] is van mening dat deze kosten vallen onder groot onderhoud en derhalve niet vallen onder het Besluit servicekosten. De kantonrechter deelt deze mening van [eisende partij] niet. De kantonrechter is van oordeel dat dergelijke kosten zijn aan te merken als vergoeding voor diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte. Het enkele feit dat dergelijke kosten niet voorkomen op de lijst behorend bij artikel 1 van het Besluit servicekosten betekent niet dat deze kosten niet als servicekosten te kwalificeren zijn, nu immers zoals hiervoor reeds is overwogen deze lijst niet limitatief is. Het feit dat de bijbehorende factuur over het jaar 2013 niet door [gedaagden] kan worden overgelegd betekent niet dat [gedaagden] geen aanspraak zouden kunnen maken op de kosten over het jaar 2013. [gedaagden] hebben in dat verband verwezen naar de gelijkluidende facturen over de jaren 2014 en 2015. [eisende partij] heeft daartegen geen verweer gevoerd.
    De kantonrechter acht het alleszins aannemelijk dat ook over het jaar 2013 een bedrag van € 1.250,00 verschuldigd is.

    Onderhoud tuin en parkeerruimte

    4.12. Ook op dit punt trekt [eisende partij] de kwaliteit van de geleverde service in twijfel. In dat opzicht geldt hetzelfde als onder 4.10 ten aanzien van de schoonmaakkosten is overwogen. Aan het standpunt van [eisende partij] dat het slechts om een zeer kleine tuin gaat, gaat de kantonrechter voorbij. [eisende partij] laat onweersproken dat het hier ook om het parkeerterrein gaat. De kantonrechter acht in dat kader een bedrag van € 240,34 niet buitensporig en dit bedrag is dan ook terecht bij de huurders in rekening gebracht. Voor het overige is de kantonrechter van oordeel dat de door [gedaagden] opgevoerde kosten met betrekking tot het onderhoud van gemeenschappelijke (groen)voorzieningen vallen onder de servicekosten, nu zij rechtstreeks verband houden met de huurovereenkomst.

    Bestuurskosten

    4.13. Tussen partijen is in debat of de bestuurskosten al dan niet aan de huurders kunnen worden doorberekend. [eisende partij] betwist de verschuldigdheid van een evenredig deel van het door [gedaagden] opgevoerde bedrag, terwijl [gedaagden] de mening zijn toegedaan dat deze kosten zien op de administratieve werkzaamheden in verband met de toedeling van het verbruik, de verbruikskosten aan de individuele huurders alsmede die van de overige zaken en diensten. Deze kosten zijn derhalve op grond van het Besluit servicekosten toewijsbaar.
    4.14. De kantonrechter overweegt dat [gedaagden] deze kostenpost in ontoereikende mate hebben onderbouwd. [gedaagden] hebben in dat verband bij conclusie van antwoord de factuur van tussenpersoon [tussenpersoon] overgelegd, welke factuur een totaalbedrag beloopt van € 1.723,80 en ziet op de periode 2011 tot en met juni 2014. [gedaagden] brengen vervolgens van het totaalbedrag een substantieel deel ad € 943,80 over het jaar 2013 bij de huurders in rekening. Het is de kantonrechter volstrekt onduidelijk hoe dit bedrag tot stand gekomen is. Een deugdelijke urenspecificatie ontbreekt en niet duidelijk is waarom meer dan de helft van het totaalbedrag enkel al in 2013 verschuldigd is. [gedaagden] zijn er niet in geslaagd om op dit punt de door [eisende partij] gevraagde helderheid te verschaffen. Nu deze kostenpost elke feitelijke onderbouwing mist, dient deze kostenpost naar het oordeel van de kantonrechter uit het overzicht 2013 te worden geschrapt.

    verzekeringen/glasverzekering/inboedelverzekering

    4.15. Nadat [gedaagden] bij dupliek het aanvankelijk opgevoerde bedrag van € 657,64 hebben teruggebracht tot een bedrag van € 75,68, heeft [eisende partij] daar niet langer verweer tegen gevoerd. Laatstgenoemd bedrag kan dan ook in het overzicht worden gehandhaafd.

    het overzicht over het jaar 2014

    4.16.De kantonrechter stelt vast dat [gedaagden] bij conclusie van dupliek ook over het jaar 2014 een herziene versie in het geding brengen. Dit herziene overzicht bevat exact dezelfde posten als het overzicht over het jaar 2013. De kantonrechter is van oordeel dat al hetgeen hiervoor is overwogen ten aanzien van het jaar 2013 ook geldt ten aanzien van het overzicht 2014, nu niet alleen de opgevoerde posten identiek zijn, maar ook het verweer van [eisende partij] tegen de diverse posten gelijkluidend is.

    het overzicht over het jaar 2015

    4.17.Ook ten aanzien van het jaar 2015 voeren [gedaagden] grotendeels dezelfde posten op en maakt [eisende partij] daartegen dezelfde bezwaren als ten aanzien van de overzichten 2013 en 2014. Tegen de aanschaf van een nieuwe deurmat maakt [eisende partij] kennelijk geen bezwaar.

    overige punten

    4.18.[gedaagden] heeft als productie 23 een overzicht overgelegd ten aanzien van de jaren 2013, 2014 en 2015 waaruit blijkt dat de gemeente Gulpen-Wittem rioolrechten bij [gedaagden] hebben geïnd. [gedaagden] stellen zich daarbij op het standpunt dat zij geheel onverplicht deze rioolrechten niet aan de huurders hebben doorberekend, waarmee zij willen aangeven dat het totaalbedrag van € 40,00 aan servicekosten alleszins redelijk is.
    4.19. [eisende partij] betwist de stellingen van [gedaagden] en voert daartegen aan
    – overigens volledig ongemotiveerd – dat de huurders aan [gedaagden] een automatische incasso hebben verstrekt ten aanzien van het innen van de rioolrechten. De kantonrechter gaat voorbij aan hetgeen partijen omtrent de rioolrechten hebben gesteld, nu deze immers geen deel uitmaken van het geschil.
    4.20.Ten aanzien van het al dan niet berekenen van btw merkt de kantonrechter op dat niet gebleken is dat [gedaagden] de btw kunnen verrekenen. Uit niets blijkt dat [gedaagden] handelen in het kade r van een onderneming.

    Fondsvorming

    4.21. [gedaagden] hebben bij conclusie van antwoord aangegeven dat er over de periode 2013 tot en met 2015 telkens een klein overschot was. [gedaagden] houden dit overschot aan zich als voorziening voor aankomend onderhoud- en of herstel. De kantonrechter overweegt op dit punt het navolgende.
    4.22. [gedaagden] hebben de servicekosten door middel van een maandelijks voorschot van € 40,00 bij [eisende partij] en de overige huurders in rekening gebracht. Dat betekent dat er na het einde van een kalenderjaar een eindafrekening dient plaats te vinden, die kan leiden tot een bijbetaling door de huurders of terugbetaling door de verhuurder. Deze eindafrekening kan aanleiding zijn het voorschotbedrag aan te passen. Fondsvorming of het vormen van een reserve, zoals hier aan de orde, is niet toegestaan, nu dit in strijd is met de wettelijke verplichting van de verhuurder om jaarlijks een kostenoverzicht te verstrekken met betrekking tot een reeds verstreken boekjaar. Fondsvorming is enkel en alleen toegestaan indien dit een aanwijsbaar voordeel voor de huurder inhoudt, gelden uit een fonds slechts voor het doel van het fonds worden aangewend en er een deugdelijke verantwoording plaatsvindt (Wolters Kluwer T&C, toelichting bij artikel 7:259 BW onder 7). Van enig aanwijsbaar voordeel voor de huurder noch van de andere criteria die fondsvorming kunnen rechtvaardigen is in het onderhavige geval niet gebleken.
    4.23. De kantonrechter zal met inachtneming van hetgeen hiervoor is overwogen, de servicekosten over de jaren 2013, 2014 en 2015 vast stellen. De kantonrechter gaat er van uit dat [gedaagden] op basis van de door de kantonrechter vastgestelde bedragen zal zorgdragen voor een correcte verrekening met [eisende partij] en de overige huurders.
    4.24. De kantonrechter acht geen termen aanwezig een van partijen toe te laten tot nadere bewijslevering.
    4.25. In de aard en de uitkomst van deze procedure ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.
    4.26. De kantonrechter zal dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

    De beslissing

    De kantonrechter
    5.1. verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2013 € 2.776,92 bedragen,
    5.2. verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2014 € 3.020,72 bedragen,
    5.3. verklaart voor recht dat de servicekosten over het jaar 2015 € 2.935,79 bedragen,
    5.4. verstaat dat [gedaagden] voornoemde bedragen hoofdelijk over de huurders zullen omslaan,
    5.5. veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk om aan [eisende partij] terug te betalen de bedragen die [eisende partij] te veel, dus onverschuldigd aan [gedaagden] heeft betaald, zulks te berekenen op basis van de bij dit vonnis vastgestelde betalingsverplichting, zulks vermeerderd met de wettelijke rente vanaf iedere servicekostenmaand in de betreffende kalenderjaren, tot aan de dag der algehele voldoening,
    5.6. compenseert de proceskosten tussen partijen in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt,
    5.7. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
    5.8. wijst het meer of anders gevorderde af.
    Dit vonnis is gewezen door mr. R.A.J. van Leeuwen en in het openbaar uitgesproken.
    type: ph coll: eb
    Bron: Rechtspraak.nl
  • Inwerkingtreding Wet verbetering functioneren VvE’s. Wat betekent dit nu voor de VvE? Deel II

    Inwerkingtreding Wet Verbetering Functioneren VvE's Deel 2
    De Wet verbetering functioneren VvE’s is op 23 mei 2017 aangenomen. De wet zal vermoedelijk per januari 2018 in werking treden. Enerzijds dienen VvE’s op basis van de nieuwe wet een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds te doen. Anderzijds wordt het mogelijk gemaakt dat een VvE een geldlening kan aangaan. De vraag die voorligt is wat deze wetswijziging nu concreet betekent voor de VvE? In het tweede deel van deze blog zal worden ingegaan op het aangaan van een geldlening door de VvE. Lees hier Deel 1

    Geldlening door de VvE

    In de nieuwe wet wordt een einde gemaakt aan de (rechts)onzekerheid omtrent de mogelijkheid tot het aangaan van een overeenkomst van geldlening door de VvE. In artikel 5:126 lid 4 BW is in de nieuwe wet expliciet bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. De lening moet wel passen binnen de taak van de VvE om zorg te dragen voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten van het gebouw. Een lening vormt daarnaast geen alternatief voor de eerdergenoemde reserveringsplicht. 

    Verbetering positie VvE-lid

    De aansprakelijkheid van de leden van de VvE voor de geldlening is aanzienlijk beperkt ten aanzien van de huidige situatie. In het nieuwe artikel 5:113 BW wordt geregeld dat een lid enkel voor zijn aandeel in de splitsing aansprakelijk is voor de lening van de VvE. Dit geldt ongeacht eventuele andersluidende bedingen in de overeenkomst van geldlening. Tevens wordt een lid bij verkoop van zijn appartement op grond van artikel 5:113 lid 5 BW ontslagen van zijn aansprakelijk ten aanzien van zijn schulden die het gevolg zijn van een geldlening van de VvE.[1] Voorwaarde hierbij is dat door de notaris bij de overdracht, op basis van een verklaring die is afgegeven door het bestuur van de VvE, aan de verkrijgend eigenaar opgave is gedaan van het bestaan van die schuld.

    Uitzonderingen

    De bevoegdheid van de VvE tot het aangaan van een geldlening kan in het splitsingsreglement worden uitgesloten, dan wel worden beperkt. Denk bijvoorbeeld aan de beperking dat een VvE uitsluitend voor bepaalde doeleinden leningen zal aangaan of dat voor een besluit tot het aangaan van een geldlening een gekwalificeerde meerderheid is vereist.[2] Een uitsluiting of beperking zal uitdrukkelijk in het reglement opgenomen moeten worden.

    Overgangsregeling

    Voor bestaande splitsingen, waarbij (nog) niet is voorzien in een uitsluiting of beperking tot het aangaan van een geldlening, geldt dat de VvE vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet (vermoedelijk januari 2018) bevoegd is tot het aangaan van een geldlening. Reeds bestaande leningen ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe wet gaan niet automatisch over op de verkrijger. Daarnaast wordt ook de aansprakelijkheid van een lid voor de lening van de VvE niet beperkt tot zijn aandeel in de splitsing met betrekking tot deze oude leningen.

    Handhaving

    Ten slotte kent de nieuwe wet geen afzonderlijke handhavingsmogelijkheden en is niet voorzien in een sanctie op overtreding. Wel komen aan de leden van de VvE de gebruikelijke mogelijkheden toe om een besluit aan te tasten of een verplichting af te dwingen. Indien een lid het niet eens is met een besluit tot het aangaan van een geldlening, kan hij hiervan bijvoorbeeld vernietiging verzoeken wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Als een besluit wordt genomen dat is strijd is met de verplichting tot de minimale jaarlijkse reservering, kan een lid de nietigheid van het besluit inroepen en naleving van de reserveringsverplichting vorderen. Kortom, de wetswijziging beoogt actieve VvE-leden en beheerders te ondersteunen in hun verantwoordelijkheid om de VvE op een goede wijze te besturen en daarbij te kunnen zorgen voor een adequate onderhoudsreservering. Lees hier Deel 1 advertentie Rijssenbeek Advocaten Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met mw. mr. S. Visser op via www.rijssenbeek.nl.   [1] Overige schulden vallen buiten het bereik van artikel 5:113 lid 5 BW en zullen niet van rechtswege op de verkrijger overgaan. [2] Voor zover op basis van de overige bepalingen van het splitsingsreglement geen gekwalificeerde meerderheid voor het besluit vereist is.
  • Inwerkingtreding Wet verbetering functioneren VvE’s. Wat betekent dit nu voor de VvE? Deel I

    Inwerkingtreding Wet verbetering functioneren VvE’s Wat betekent dit nu voor de VvE? Deel I
    De Wet verbetering functioneren VvE’s is op 23 mei 2017 aangenomen. De wet zal vermoedelijk per januari 2018 in werking treden. Enerzijds dienen VvE’s op basis van de nieuwe wet een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds te doen. Anderzijds wordt het mogelijk gemaakt dat een VvE een geldlening kan aangaan. De vraag die voorligt is wat deze wetswijziging nu concreet betekent voor de VvE? In het eerste deel van deze blog zal worden ingegaan op de minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds.

    Minimale jaarlijkse reservering reservefonds

    Een reservefonds is wettelijk verplicht voor alle VvE’s sinds 1 mei 2008. Daarnaast kennen de Modelreglementen ook mogelijkheden c.q. verplichtingen tot het reserveren van gelden. De nieuwe wet geeft invulling aan deze verplichting, door een minimale jaarlijkse reservering op te leggen aan de VvE. De minimale jaarlijkse reservering geldt voor appartementencomplexen met woningen, dus ook voor gemengde complexen. Stel dat sprake is van een hoofdsplitsing met twee ondersplitsingen – VvE woningen en VvE parkeerplaatsen – dan dienen de hoofd-VvE en VvE woningen aan deze reserveringsverplichting te voldoen. Voor VvE Parkeerplaatsen geldt de plicht tot een jaarlijkse minimale reservering niet.

    Twee mogelijkheden

    Om te voldoen aan de minimale jaarlijkse reservering, heeft de VvE twee mogelijkheden. Ten eerste kan de jaarlijkse reservering worden gebaseerd op een MJOP. Het MJOP mag dan (a) ten hoogste vijf jaar oud te zijn, (b) moet betrekking hebben op een periode van ten minste tien jaar en (c) dient iedere vijf jaar te worden vernieuwd. Daarnaast (d) behelst het MJOP de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, de geplande vernieuwingen, een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Ten slotte (e) moet het MJOP zijn vastgesteld door de vergadering van eigenaars. Het MJOP hoeft op grond van de wet niet te worden opgesteld door een (gecertificeerd) bedrijf of een deskundige. Het bestuur of de leden mogen ook zelf het MJOP ten behoeve van de jaarlijkse minimale reservering opstellen. Ten tweede kan de jaarlijkse reservering bestaan uit 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. De vergadering van eigenaars kan voor deze mogelijkheid kiezen indien de VvE niet over een MJOP beschikt.

    Uitzonderingen

    Het uitgangspunt is dat eigenaren hun bijdrage aan het reservefonds van te voren storten op de rekening van de VvE. Er bestaat echter de mogelijkheid om te voorzien in een bankgarantie. Ook kan bij reglement, of bij besluit dat is genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen een andere wijze van reserveren worden afgesproken. Deze uitzondering beoogt te voorkomen dat kleinere VvE’s en verhuurders onnodig worden belast met de reserveringsverplichting.

    Overgangsregeling

    VvE’s dienen binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet (dus vermoedelijk voor januari 2021) aan de eis van de minimale jaarlijkse reservering te voldoen. Indien noodzakelijk kan tot die tijd de jaarlijkse reservering, en dus de maandelijkse voorschotbijdrage, geleidelijk worden verhoogd. Lees hier deel 2. advertentie Rijssenbeek Advocaten Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of u kunt direct contact opnemen met mw. mr. S. Visser.
  • Wetsvoorstel over functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer

    Wetsvoorstel over functioneren Verenigingen van Eigenaren door Eerste Kamer
    Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is straks verplicht om jaarlijks een minimumbedrag te reserveren voor onderhoud en herstel van het gebouw. De hoogte van het te reserveren bedrag wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan, of is 0,5% van de herbouwwaarde van het appartementencomplex. Alleen als 80% van de eigenaren akkoord is, kunnen zij afzien van storten in een onderhoudsfonds. Zij zullen het onderhoud dan van keer tot keer moeten betalen.
    Na de Tweede Kamer (in februari) ging vandaag ook de Eerste Kamer akkoord met dit wetsvoorstel van minister Plasterk (BZK). In de wet komt ook expliciet te staan dat het voor VvE’s mogelijk is een lening aan te gaan. Daarbij is elke eigenaar alleen verantwoordelijk voor zijn eigen deel van een lening. Zodra een lid van de VvE zijn appartement of woning verkoopt, gaat ook zijn deel van de lening over naar de nieuwe eigenaar. De nieuwe regels worden vanaf januari 2018 van kracht.
  • Gratis MJOP een puntje voor op de vergadering.

    Welke VvE wil het niet. Een bijna GRATIS Meerjarenonderhoudsplan ofwel MJOP? Dat kan voor iedere VvE en tóch horen wij hier bij VvE Centraal weinig over terwijl het direct effect heeft op uw maandelijkse bijdrage van aan de VvE. Donderdag wordt er besloten of het verplicht wordt om een half procent te reserveren voor toekomstig onderhoud, en als basis hiervoor is het MJOP een mooi gereedschap.

    Wat bevat het MJOP?

    Een Meerjarenonderhoudsplan, in de regel afgekort tot MJOP of MOP,  is een methodiek waarbij de te verwachten onderhoudswerkzaamheden in tijd, geld en omvang worden zichtbaar gemaakt. Voor een bepaalde periode (meestal 10 of 15 jaar maar kan oplopen tot 40 jaar) wordt voor alle onderhoudsgevoelige elementen van een gebouw vastgesteld wanneer, hoe vaak en welke onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn om de staat van onderhoud van dat gebouw op een bepaald gewenst niveau te houden of te krijgen. Een MJOP wordt opgesteld aan de hand van recente inspectiegegevens. Een MJOP is daarom een dynamisch document wat periodiek (elke 3 jaar) dient te worden geactualiseerd.

    Waarom een MJOP

    Het was altijd al aan te raden om een MJOP te gebruiken voor het budgetteren en inplannen van onderhoud van het VvE complex. In plaats van natte vinger werk werd het met een goed opgesteld MJOP een stuk duidelijker wat en wanneer er qua onderhoud aan staat te komen en wat hiervoor aan reserve voor opgebouwd zou moeten worden. Dit wordt een stuk belangrijker voor iedere VvE. Waarom, omdat er op korte termijn een verplichting komt om te reserveren voor toekomstig onderhoud. Wanneer u als VvE geen MJOP heeft dan dient u hiervoor een minimale reserve op te bouwen van 0,5% van de herbouwwaarde van uw complex. Heeft u wel een actueel MJOP dan kunt u ervoor kiezen om de reserve parallel te laten lopen met het MJOP.

    GRATIS MJOP

    Bijna, Het is nu mogelijk om eenmalig voor het opstellen van het MJOP 75 % subsidie te krijgen. Naast de verplichte reserve is het mogelijk om subsidie aan te vragen voor het opstellen van het MJOP. Natuurlijk worden hier voorwaarden aan gesteld, maar die zijn zeker niet raar. Het belangrijkste is dat het MJOP niet alleen kijkt naar heb behoud van uw complex zoals het nu is of zou moeten zijn. Er dient ook een verduurzamingscomponent aan te zitten op basis van een energieprestatie advies. En er zit een maximum aan het bedrag en is afhankelijk van het aantal woningen in het complex.
    Aantal koopwoningen binnen verenigingMaximaal Subsidiebedrag
    1 of 2 woningen€ 750
    3 of 4 woningen€ 1500
    meer dan 4 woningen€ 1500 + € 150 per extra woning met een maximum van € 3450

    Hoe krijg je dit als VvE

    De overheid heeft de volgende voorwaarden opgeteld. Voldoet u aan deze voorwaarden dan komt u in aanmerking voor deze subsidie.
    • Subsidie voor een MJOP ontvangt u alleen in combinatie met een energieadvies.
    • Voor de subsidie geldt het aantal woningen met eigenaars-bewoners van de vereniging. Dit betekent dat de woning eigendom is en ook hoofdverblijf van de bewoner is of wordt.
    • De vergadering van eigenaars of de algemene ledenvergadering van een vereniging stelde het MJOP vast na 1 september 2016. Dus als u het nu op de agenda zet voldoet u aan deze voorwaarden.
    • Het MJOP beschrijft alleen de delen van een gebouw of groep van gebouwen waarvoor de vereniging verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud.
    • De vereniging vraagt subsidie voor energieadvies, MJOP en/of procesbegeleiding achteraf aan. Het stuurt daarbij een factuur en een betalingsbewijs mee.
    • Is de vereniging verantwoordelijk voor meerdere gebouwen? Per vereniging kunt u maar eenmaal subsidie ontvangen voor Energieadvies en/of MJOP en procesbegeleiding.
    • Het MJOP bevat een overzicht van de onderhouds-, herstel- en vernieuwingswerkzaamheden gedurende de looptijd van het plan.
    • Het MJOP bevat de planning van de uitvoering van minimaal 2 van de volgende maatregelen binnen 10 jaar:

    – isolatie van dak – gevelisolatie – spouwmuurisolatie – vloer of bodem isolatie – aanbrengen van hoogrendementsglas – aanbrengen van zonnepanelen – aanbrengen van zonneboilers – plaatsen van pelletskachels – plaatsen van warmtepompen – plaatsen van biomassaketels

    • Het MJOP bevat een kostenberekening van de geplande werkzaamheden en een gelijkmatig toekenning van de kosten aan de onderscheiden jaren.
    Aanvullend zijn er nog een aantal administratieve voorwaarden waar u aan moet voldoen. Voor de subsidieaanvraag heeft u onder andere nodig:
    • Gegevens gecertificeerd bedrijf en EPA-adviseur (KVK-nummer, naam, adres)
    • Factuur en betaalbewijs
    Stappenplan Wilt u in aanmerking komen voor deze subsidie dan helpt het volgende stappenplan u om de juiste stappen te nemen.
    1. Is de Vergadering van Eigenaars al bekend? en is deze niet binnen 17 dagen? dan kunt u dit punt nog op de agenda krijgen
    2. Bepaal wat u moet doen om een punt op de agenda te krijgen. Dit staat beschreven in het splitsingsreglement van uw VvE
    3. Leg het benodigd aantal stemmen vast voor het indienen van een vergaderstuk door middel van een tekenlijst
    4. Bepaal het maximale bedrag aan subsidie waar u recht op heeft.
    5. Verzoek indienen om het MJOP met Energieprestatieadvies op de agenda van de vergadering van eigenaars te zetten.
    6. Juiste partij kiezen die voldoet aan de gestelde voorwaarden van de RVO
    7. Contracteer de partij
    8. Dien uw subsidieverzoek in bij RVO
    9. Geniet van de 75% subsidie en het betere inzicht in uw toekomstig onderhoud die u als VvE heeft gekregen
    Wilt u hulp hebben bij het proces vul dan hier uw gegevens in dan helpen wij u verder op weg.  

    [kleo_button title=”Ik wil graag GRATIS hulp bij mijn D MJOP aanvraag” href=”https://vvecentraal.nl/ondersteuning-dmjop-aanvragen/” style=”highlight” size=”” ]

     
  • Een duivels dilemma

    Overal kom je het goede nieuws tegen, de woningmarkt trekt steeds verder aan en de huizenprijzen stijgen vrolijk mee. Ook bij appartementen is een verkoopstijging gerealiseerd. Veel nieuwe en vooral blije appartementseigenaren, of toch niet? Tien jaar geleden kochten mijn man en ik een prachtig appartement. Wat waren we blij. Nadat we de financiering rond hadden en de overdracht had plaatsgevonden trokken we een mooie fles bubbels open. Nu, jaren later, vraag ik me regelmatig af of ik nog wel zo blij ben met het wonen in een appartementencomplex. Waarom? Ik mis een stuk zeggenschap over mijn maandelijkse woonlasten en wordt gek van de regels, ik zit met een dilemma.

    De oplopende servicebijdrage

    In ons gebouw wordt het trappenhuis en de lift twee keer per week grondig schoongemaakt. Elk kwartaal worden alle ramen gewassen. Is er een lamp in de hal stuk? Geen probleem, gewoon de beheerder bellen. Aan dit alles hangt uiteraard wel een prijskaartje en jaarlijks lopen onze servicebijdrage ‘ongemerkt’ steeds verder op. Hier ben ik niet blij mee, maar wat is het alternatief? Meer dingen zelf doen? Wie van de bewoners heeft hier tijd voor en zin in? Een discussie die bij ons in de Vergadering van Eigenaren regelmatig vastloopt.

    Regels en verplichtingen

    Naast de hiervoor beschreven verplichte servicebijdrage zijn er een scala aan regels en verplichtingen om ons woongenot te beschermen. Er is bij ons complex vastgelegd dat wij geen plantenbakken aan het balkon mogen bevestigen en geen was buiten in het zicht mogen hangen. Er zijn voorschriften voor de kleur van de zonwering en fietsen mogen alleen in de rekken geplaatst, et. cetera, et cetera. De regels worden voor een groot deel door de eigenaren gezamenlijk vastgesteld. Moet ik als eigenaar alles wat de meerderheid beslist accepteren? Wat regelt de wet? Wat kan ik doen als ik het niet met een beslissing eens ben?

    Wat moet ik doen met dit duivels dilemma?

    Moet ik nu een bord ‘Te koop’ aan ons appartement hangen om van de regels af te zijn of ga ik mij voor onze VvE inzetten om zo voor alle partijen een goede oplossing te zoeken. Als dit lukt kunnen wij blijven genieten van onze mooie woning. Een duivels dilemma.
  • Jurisprudentie: Vordering tot betaling van bijdragen VvE

    GERECHTSHOF AMSTERDAM

    afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.166.060/01 zaak- en rolnummer rechtbank Amsterdam : 3323919 CV EXPL 14-2304 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 22 september 2015
    inzake
    VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW “ [naam vereniging] ” GELEGEN AAN [X] TE [plaats] , gevestigd te [vestigingsplaats] , appellante, advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Amsterdam, tegen
    [geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, niet verschenen.

    1 Het geding in hoger beroep

    Partijen worden hierna de VvE en [geïntimeerde] genoemd.
    De VvE is bij exploot van dagvaarding van 27 februari 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 2 december 2014, onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen tussen de VvE als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.
    Tegen [geïntimeerde] is op de dienende dag verstek verleend.
    De VvE heeft bij memorie van grieven, met producties, geconcludeerd dat het hof bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard arrest het bestreden vonnis zal vernietigen en de aan het slot van die memorie geformuleerde vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties.
    Ten slotte heeft de VvE arrest gevraagd.

    2 Feiten

    De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, onder 1.1 tot en met 1.5, een aantal feiten vastgesteld. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt.

    3 Beoordeling

    3.1In dit geding gaat het om het volgende. ( a) [geïntimeerde] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaats] . Uit hoofde daarvan is hij van rechtswege lid van de VvE. Op grond van dat lidmaatschap dient [geïntimeerde] het van toepassing zijnde reglement en de door de vergadering van eigenaars (verder: de Vergadering) genomen besluiten na te komen. Op grond van dergelijke besluiten is [geïntimeerde] aan de VvE periodieke voorschotbij-dragen (verder: bijdragen) verschuldigd, waarvan de hoogte door de Vergadering wordt vastgesteld. ( b) Bij (verstek)vonnis van 29 november 2012 is [geïntimeerde] door de kantonrechter te Amsterdam veroordeeld tot betaling aan de VvE van een bedrag van – in hoofdsom – € 2.701,41 wegens achterstallige betaling van bijdragen tot en met september 2012. [geïntimeerde] heeft het uit hoofde van dat vonnis verschuldigde inmiddels voldaan. ( c) In verband met een (nieuwe) achterstand in de betaling van bijdragen heeft de VvE [geïntimeerde] bij brieven van 10 april 2013, 27 september 2013 en 24 december 2013 vergeefs aangemaand/gesommeerd om tot betaling van de achterstand over te gaan. ( d) In eerste aanleg van dit geding vorderde de VvE van [geïntimeerde] de betaling van, voor zover thans nog relevant: – € 2.225,55 wegens achterstand in de bijdragen tot en met juli 2014; – € 512,87 wegens buitengerechtelijke incassokosten; – de wettelijke rente over de bijdragen vanaf 10 april 2013 tot en met 17 juli 2014 ad € 36,63, alsmede verdere wettelijke rente vanaf 18 juli 2014; – de bijdragen en opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voortvloeiend uit water- en/of elektraverbruik vanaf augustus 2014 tot en met de dag der algehele voldoening, dan wel zoveel eerder als het lidmaatschap van [geïntimeerde] van de VvE zal eindigen, alles met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. ( e) Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis de vorderingen afgewezen op de grond dat de VvE, gelet op het verweer van [geïntimeerde] , onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld en onderbouwd om het gevorderde te dragen. De VvE is in de proceskosten verwezen, begroot op nihil.
    3.2.De grieven kunnen gezamenlijk worden behandeld en strekken ten betoge dat de kantonrechter de vorderingen van de VvE ten onrechte heeft afgewezen.
    3.3.Alvorens op de grieven in te gaan, overweegt het hof het volgende. In het petitum van de appeldagvaarding vordert de VvE alsnog toewijzing van haar vorderingen. Die vorderingen zijn vervolgens, bij memorie van grieven, op onderdelen anders geformuleerd dan de vordering in eerste aanleg. Hierdoor is de eis echter niet veranderd of vermeerderd als bedoeld in art. 130 lid 3 Rv maar (slechts) verminderd. Ten aanzien van de periode van augustus 2014 tot en met mei 2015 vordert de VvE immers niet langer de betaling van de volledige bijdragen maar van een bedrag van € 419,80. Verder wordt wegens buitengerechtelijke incassokosten thans € 403,94 gevorderd in plaats van € 512,87.
    3.4.
    Wat er zij van zijn verdere vertogen, [geïntimeerde] heeft in zijn conclusie van antwoord in eerste aanleg onder meer aangevoerd: “-de uiteindelijke specificatie van de nu openstaande bedragen en betalingen kloppen overigens. (Te betalen t/m juli 2014: € 4.078,45 en betaald: € 1.852,90. (…) Ik stel voor dat het openstaande bedrag te betalen aan de VVE bedraagt: € 4.115,08 – € 1.852,90 = € 2.262,18.” Hiermee heeft [geïntimeerde] zowel het bedrag van € 2.225,55 wegens achterstallige bijdragen als de wettelijke rente daarover tot en met 17 juli 2014 (€ 36,63) erkend. De kantonrechter had deze onderdelen van de vorderingen dan ook moeten toewijzen en het hof zal dat onder vernietiging van het bestreden vonnis alsnog doen. Bij gebreke van een specifieke betwisting is ook de gevorderde wettelijke rente over de achterstallige bijdragen vanaf 18 juli 2014 toewijsbaar.
    3.5.Het door de VvE in appel gevorderde bedrag van € 419,80 wegens achterstand in de bijdragen over de periode van augustus 2014 tot en met mei 2015 is door [geïntimeerde] in hoger beroep niet weersproken en komt het hof niet onrechtmatig of ongegrond voor, reden waarom ook dat bedrag toewijsbaar is.
    3.6.Op grond van de in dit geding vastgestelde achterstallige betalingen en het feit dat [geïntimeerde] ook in het verleden, namelijk bij het onder 3.1 (b) genoemde vonnis, tot betaling van achterstallige bijdragen is veroordeeld, bestaat naar het oordeel van het hof een reële vrees dat [geïntimeerde] ook in de toekomst zijn verplichtingen ter zake niet vrijwillig zal nakomen. Daarom zal ook de vordering van de VvE tot betaling van nog te vervallen bijdragen en toekomstige opeisbare stookkosten e.d., een en ander vanaf juni 2015, worden toegewezen.
    3.7.1.Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten ter grootte van € 403,94 overweegt het hof als volgt.
    3.7.2.
    De VvE baseert dit onderdeel van haar vordering op artikel 6 lid 3 van het splitsingsreglement, dat inhoudt dat een (appartements)eigenaar verplicht is alle door de VvE gemaakte kosten (die van rechtskundige bijstand daaronder begrepen) voor het verhalen van het door die eigenaar aan de VvE verschuldigde te vergoeden, alsmede op een door de Vergadering vastgestelde incassoprocedure (verder: de incassoprocedure) die, voor zover thans van belang, als volgt luidt: “1. Ongeveer 4 tot 5 weken na de vervaldag (…) ontvangt een “nalatige betaler” een aanmaning (…).
    2. Betaalt men niet dan volgt na enige weken wederom een – dit maal aangetekende – aanmaning (…). 3. Indien men dan nog niet tot betaling binnen de gestelde termijn overgaat volgt een laatste sommatie (…) en wordt de vordering bij niet-betaling “uit handen” gegeven aan een door VVE Beheerde bestuurder/administratief beheerder van de VvE; hof) aan te wijzen bureau, welk bureau buitengerechtelijke- en zo nodig gerechtelijke handelingen zal verrichten ter incassering van de vordering. (…) (…) 5. De – in deze procedure tot punt 5 opgenomen – kosten zijn redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid en komen ten goede van VVE Beheer. (…) 7. Indien de vordering onverhoopt “uit handen” moet worden gegeven aan een extern bureau op grond van het hiervoor bepaalde, dan zal dit bureau eveneens buitengerechtelijke- en zo nodig gerechtelijke handelingen verrichten ter incassering van de vordering. Ter zake van de buitengerechtelijke incassoverrichtingen zal “de nalatige betaler” dienen te betalen: over de eerste € 2.500,– een bedrag gelijk aan 15% van de totale achterstand (…) en over het eventuele meerdere een bedrag gelijk aan 10%, een en ander te vermeerderen en met de geldende BTW (thans 21%). (…)
    (…)” De VvE wijst er onder meer op dat [geïntimeerde] ondanks de volgens de incassoproce-dure vereiste aanmaningen/sommaties, zoals hiervoor onder 3.1 (c) vermeld, niet heeft betaald en daarom op grond van (artikel 7 van) de incassoprocedure een bedrag van 15% over de hoofdsom ad € 2.225,55, te vermeerderen met BTW, mitsdien een bedrag van in totaal € 403,94 aan buitengerechtelijke incassokosten aan haar verschuldigd is. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg aangevoerd dat hij deze kosten niet wil betalen, omdat hij “met een reden” de bijdragen niet meer heeft betaald.
    3.7.3.De door de VvE te dezen gevorderde kosten moeten worden aangemerkt als kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als bedoeld in het tweede lid onder c van art. 6:96 BW. Blijkens het vijfde lid van art. 6:96 BW worden bij algemene maatregel van bestuur nadere regels gesteld voor de vergoeding van dergelijke (redelijke) kosten. Deze nadere regels zijn neergelegd in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (verder: het Besluit). Het hof is – anders dan de VvE – van oordeel dat de onderhavige vordering tot betaling van achterstallige bijdragen voor de toepassing van het Besluit een vordering uit overeen-komst betreft en niet een vordering uit de wet. Het Besluit is derhalve, op grond van artikel 1 ervan, toepasselijk, evenals (dus) de daarbij vastgestelde nadere regels.
    3.7.4.Gelet op de tussen partijen bestaande lidmaatschapsverhouding, is er geen aanleiding te veronderstellen dat [geïntimeerde] te dezen handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Op grond van art. 6:96 lid 6 BW kan de vergoeding volgens de nadere regels daarom pas verschuldigd worden nadat [geïntimeerde] na het intreden van het in artikel 81art. 6:81 BW bedoelde verzuim, onder vermelding van de gevolgen van het uitblijven van betaling, waaronder de vergoeding die in overeenstemming met de nadere regels wordt gevorderd, vruchteloos is aangemaand tot betaling binnen een termijn van veertien dagen, aanvangende de dag na aanmaning. Omdat de VvE reeds in haar eerste aanmaningsbrief aan [geïntimeerde] ter zake van de thans gevorderde bijdragen, die van 10 april 2013, aanspraak heeft gemaakt op buitengerechtelijke incassokosten (toen nog gesteld op € 255,72), kan die brief niet worden aangemerkt als een in art. 6:96 BW bedoelde (veertiendagen)brief, evenmin als de latere aanmaningsbrieven.
    3.7.5.De conclusie is dat de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten moet worden afgewezen.
    3.8.[geïntimeerde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

    4 Beslissing

    Het hof:
    vernietigt het bestreden vonnis en, opnieuw rechtdoende:
    veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan de VvE van:
    – een bedrag van € 2.225,55 wegens achterstand in de bijdragen tot en met juli 2014, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 18 juli 2014 tot de dag der voldoening; – een bedrag van € 36,63 wegens wettelijke rente over € 2.225,55 vanaf 10 april 2013 tot en met 17 juli 2014; – een bedrag van € 419,80 wegens achterstand in de bijdragen vanaf augustus 2014 tot en met mei 2015; – de bijdragen, opeisbare stookkosten en opeisbare uit water- en/of elektraverbruik voortvloeiende kosten, vanaf juni 2015 tot en met de dag der voldoening dan wel zoveel eerder als het lidmaatschap van [geïntimeerde] van de VvE eindigt;
    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de VvE gevallen en begroot op € 557,77 aan verschotten en € 350,= aan salaris van de gemachtigde;
    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van de VvE gevallen, tot op heden begroot op € 807,16 aan verschotten en € 632,= aan salaris van de advocaat;
    verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
    ontzegt de VvE het meer of anders gevorderde.
    Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 22 september 2015. Bron:Rechtspraak.nl
  • Het saldo op de bankrekening van de VvE

    De bankrekening van de VvE op VvE Centraal
    Regelmatig krijgen wij vragen die gerelateerd zijn aan de bankrekening van de VvE. Denk hierbij aan op welke naam de rekening dient te staan, hoeveel geld mag er op staan, wie krijgen er allemaal toegang tot de bankrekening of de strategieën die een VvE tot haar beschikking heeft wanneer zij over een grote financiële reserve beschikt. Dit is teveel om allemaal in een enkel artikel te behandelen en in deze eerste post van een reeks gaan we het hebben over de hoogte van de financiële reserve en het risico wat een VvE loopt samen met mogelijke strategieën om de gelden van de VvE goed te verdelen. In dit artikel beperkt zich tot de bankrekeningen. Overige financiële strategieën worden hier niet behandeld.

    Sparen bij de VvE

    Het vanuit een praktisch oogpunt al verstandig om een goede buffer aan te leggen om daarmee gepland en ongepland onderhoud voor een deel of geheel te kunnen betalen. Daarnaast is het verplicht om een voorziening aan te leggen, al zijn er nogal wat verschillende denkwijzen over de hoogte van deze buffer. En recent zijn de eerste berichten al verschenen dat Minister Blok ook de hoogte van deze reserves wil gaan vastleggen. Reden temeer om als VvE goed te kijken naar de bankrekening of rekeningen van de VvE. Sparen wordt hot, maar wat als de VvE over een grote hoeveelheid geld beschikt wat geparkeerd staat op één bankrekening. Denk even terug aan de ellende die het gevolg was van wat er op 6 oktober 2008 met Icesave gebeurde, dan is het dus zaak om juist bij de reserves van de Vereniging van Eigenaars goed op te letten op de hoogte van het saldo. Immers deze kunnen bij een grotere VvE snel oplopen.

    Wat wanneer je meer dan € 100.000 op één rekening hebt staan?

    Zolang het saldo van de VvE per Nederlandse bank niet boven de € 100.000 uit komt is er weinig aan de hand. (Het is natuurlijk wel zaak dat het op een rekening op naam van de VvE staat) Alle banken die een vergunning hebben van De Nederlandse Bank vallen onder het depositogarantiestelsel. (Controleer hier of uw bank daadwerkelijk onder het depositogarantiestelsel val) Simpel gezegd, het depositogarantiestelsel staat garant dat bepaalde tegoeden van rekeninghouders van een bank die haar verplichtingen niet meer kan nakomen tot een maximum vergoedt krijgen, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. De voorwaarden zijn als volgt:
    • u bent een rekeninghouder die aanspraak kan maken op een vergoeding uit hoofde van het depositogarantiestelsel;
    • uw bank neemt deel aan het depositogarantiestelsel;
    • het product valt onder het depositogarantiestelsel.
    Het depositogarantiestelsel vergoedt een maximum bedrag van € 100.000 per rekeninghouder per bank.

    Wat valt onder het depositogarantiestelsel?

    Over het algemeen vallen alle onderstaande producten onder het depositogarantiestelsel.
    • Lopende rekeningen
    • Betaalrekeningen
    • Spaarrekeningen
    • Termijn deposito’s
    Mogelijk heeft de VvE een tegoed op een zogenoemde ‘derdenrekening’. Dit is een rekening die een rekeninghouder aanhoudt voor u (en anderen), de derde(n). Een voorbeeld van een derdenrekening is een kwaliteitsrekening van een gerechtsdeurwaarder. Het saldo op een dergelijke rekening komt onder omstandigheden voor een vergoeding onder het depositogarantiestelsel in aanmerking. Bij sommige VvE’s staat de rekening helaas niet op naam van de VvE, maar op naam van één of meerdere personen. Dan wordt dit saldo voor een gelijk deel bij het prive saldo opgenomen en niet als een aparte entiteit behandeld.

    Depositogarantiestelsel en de VvE

    Wat kan de VvE doen als ze meer dan € 100.000 op een rekening heeft staan? DNB nadrukt dat de VvE een eigen vorderingsrecht heeft. Een Vereniging van Eigenaren (“VvE”) heeft doorgaans een zelfstandig vorderingsrecht onder het depositogarantiestelsel. Indien u een aandeel heeft in een VvE, dan heeft u ten aanzien van dit aandeel geen zelfstandig vorderingsrecht onder het depositogarantiestelsel. Dan is de vraag wat moet een VvE wanneer ze meer dan € 100.000 bij één bank heeft ondergebracht. We hebben deze vraag voorgelegd aan Maarten den Ouden en hij gaf ons het volgende antwoord. Ik kan toch drie suggesties doen die tegemoet komen aan uw probleem:
    1. Spreid het vermogen van uw VvE over zoveel banken als mogelijk. Nederland heeft een groter aantal banken dan de meeste mensen vermoeden. Zie hier informatie van DNB over alle Nederlandse banken. Gaat u wel altijd via het register van DNB na of de betreffende bank onder het depositogarantiestelsel valt.
    2. Plaatst u eventueel gelden bij Nederlandse vestigingen van buitenlandse banken. Daarvoor geldt niet het garantiestelsel van DNB, maar wel het garantiestelsel van het betreffende land. Dit geldt voor banken die de zogenaamde EER vormen (Europese Economische Ruimte: banken die gevestigd zijn in de Europese Unie, Noorwegen, IJsland of Liechtenstein). Zie de bij punt 1 genoemde informatie van DNB.
    3. Probeert u het groot onderhoud zoveel mogelijk in de tijd te spreiden, uiteraard rekening houdend met efficiencyvoordelen door veel onderhoud aaneensluitend of tegelijk te doen en rekening houdend met technische levensduur. Daardoor kan het door uw VvE voor groot onderhoud te reserveren bedrag lager zijn dan wanneer uw VvE “alles tegelijk” laat uitvoeren.
    Meer informatie kunt u vinden op de website van DNB.
  • Van A naar B: van MOP naar MUP!

    Van A naar B, van MOP naar MUP - VvE Centraal
    Van A naar B, van MOP naar MUP - VvE Centraal“Wat kan ik verder met de Meerjaren Onderhoud Plan (MOP)?” ook bekend als Meer Jaren Onderhoud Plan (of MJOP), Meerjaren Onderhoud Begroting (MOB), Meer Jaren Onderhoud Begroting (MJOB), hoor ik vaak. Met een goede MOP heeft u het juiste instrument in handen om daaruit een MUP samen te stellen (Zie: “MOP, MJOP, MOB, MJOB?”). Zo heeft u sturing op het uit te voeren onderhoud en daarmee behoudt van de (kapitaals) waarde van uw bezit: uw appartement en het complex waar dat appartement deel van uit maakt. Opnieuw vakjargon: MUP of Meerjaren Uitvoerings Plan. Het is niet zo ingewikkeld. Zie de MOP als het spaarplan van de VvE. Het meerjarenplan waarin voor alle onderdelen waaruit het complex bestaat een ‘spaarpotje’ maakt ingeval van veroudering of schade (Ezelsbruggetje: MOP heeft de O van Oppotten). Met dat spaargeld pleegt de VvE onderhoud. En ook dat onderhoud gaat volgens een vooraf overdacht plan. De beschrijving van dat uitvoeringsplan is de MUP, of Meerjaren Uitvoerings Plan (Ezelsbruggetje: MUP heeft de U van Uitgeven). Een MUP heeft een planninghorizon van 5 jaar. Dat uitgeven van geld aan onderhoud gaat, als alles goed geregeld is binnen de VvE, in grote lijnen, als volgt:
    • In uw rol als bewoner(+ houder appartement recht) benoemt u uw toekomstvisie op uw woning, uw woonomgeving en uw wensen als gebruiker van uw woning en uw complex;
    • In uw rol als mede-eigenaar legt uw gezamenlijk (in de ALV) bij de gemandateerde (het Bestuur van de VvE) de visie op uw complex neer. Dat zijn de uitgangspunten voor het beleid die het bestuur van de VvE van de mede-eigenaren meekrijgt;
    • In uw mogelijke rol als bestuurder bent u verantwoordelijk voor het (doen) opstellen van de bij die visie behorende MOP en MUP en de handhaving en naleving ervan.
    Zo ontstaat duidelijkheid over allerlei onderhoud en de manier waarop, wanneer en hoe onderhoud geregeld is. Daarmee is ieder lid van de VvE helder en juist geïnformeerd. En heeft u antwoord op vragen als: Waarom gaan wij dit jaar schilderen, terwijl er volgend jaar voegwerk wordt vernieuwd? Welke aannemer komt voor welke taken en op welke manier ben ik, als klant, daarbij betrokken (en ontzorgd)? Samenvattend: een MUP is niets meer of minder dan het clusteren van onderhoud-activiteiten/-kosten binnen onderhoud scenario’s. Dit aan de hand van een aantal afwegingen (bijvoorbeeld) op basis van: terugverdientijd, uitvoeringsmogelijkheden; aspecten (Veiligheid, Gezondheid, Bruikbaarheid, Energie, Milieu, Maatschappelijke waarde), prioriteit (Urgentie en/of Acceptatie), enz. Laat u nooit afschrikken door dit alles! Nogmaals: het lijkt ingewikkeld, maar dat is het niet.

    Twee TIPS

    1: Vraag altijd aan uw adviseur om het u het plan (MOP en/of MUP) goed uit te leggen; 2: Vraag altijd een korte (of lange) toelichting bij jargon. Adviseurs (en vaklieden) zijn vaktechnisch “besmet”. Zij vinden dat jargon zo gewoon, dat zij meestal niet snappen dat hun klant daarop afknapt. Zie dat daarom alstublieft door de vingers, maar vraag wel door totdat u weet waarover het precies gaat! In een volgende artikel meer over de MOP en de daaruit voortkomende afdrachten, die de ‘Bruidsschat’ van VvE vormen.

  • Recht van erfpacht en appartementsrechten, hoe zit dat precies?

    erfpacht vve centraal


    Vanaf 1 november 2012 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht. In dit bericht behandeld zij de volgende vraag.

    Recht van erfpacht en appartementsrechten, hoe zit dat precies?

    Het komt nogal eens voor dat een appartementsrechteigenaar zijn recht bezwaart met een recht van erfpacht. In dat geval is het voor de VvE van belang te weten wie de maandelijkse voorschotbijdrage moet betalen alsmede wie gerechtigd is zijn stem in de vergadering van eigenaars uit te brengen; de eigenaar van het appartementsrecht of de eigenaar van het recht van erfpacht? Op deze vragen ga ik in dit artikel uitgebreid in.

     Wat is een recht van erfpacht?

    Allereerst ga ik in op de vraag wat nu precies een recht van erfpacht inhoudt. Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft een anders onroerende zaak te houden en te gebruiken (artikel 5:85 lid 1 BW). Voorts is in de wet bepaald dat de erfpachter hetzelfde genot van de zaak heeft als de eigenaar voor zover in de akte van vestiging van het recht van erfpacht niet anders is bepaald (artikel 5:89 lid 1 BW). Concreet betekent dit dat de erfpachter de zaak mag gebruiken als ware hij eigenaar, meestal tegen een (jaarlijkse) vergoeding die canon wordt genoemd.

    Bij de wetswijziging van 2005 is het uitdrukkelijk toegestaan aan een eigenaar zijn appartementsrecht met een recht van erfpacht te bezwaren, tenzij dit verboden is in de akte van splitsing (artikel 5:118a BW).

    Kort en goed komt het er dus op neer dat als een eigenaar zijn appartementsrecht in erfpacht uitgeeft de erfpachter het volledig recht heeft op gebruik van het betreffende appartement. De eigenaar van het appartementsrecht houdt slechts het bloot-eigendom over en zijn recht op de door de erfpachter te betalen canon. In feite is het recht van erfpacht te vergelijken met verhuur. Het uitgeven van een appartementsrecht in erfpacht heeft echter verstrekkender gevolgen dan het verhuren van het appartement.

    Als een recht van erfpacht op een appartementsrecht wordt gevestigd, is de erfpachter verplicht op grond van de wet de Vereniging van Eigenaars schriftelijk mede te delen dat hij het recht van erfpacht op het betreffende appartementsrecht heeft verkregen.

    Wie is verplicht tot betaling VvE-bijdragen?

    Hoe zit het dan met de te betalen maandelijkse voorschotbijdragen? In de akte van vestiging van het recht van erfpacht wordt bepaald in hoeverre de erfpachter naast de appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de ter zake van het appartementsrecht verschuldigde bijdrage. Dit is zo geregeld bij wet in artikel 5:118a lid 2 BW. Hieruit volgt dus dat de eigenaar van het appartementsrecht altijd hoofdelijk aansprakelijk blijft, ook al heeft hij zijn appartementsrecht in erfpacht uitgegeven. Desalniettemin kan de erfpachter op grond van de akte van vestiging tevens aansprakelijk zijn. Om te weten in hoeverre de VvE de erfpachter aansprakelijk kan houden voor de te betalen bijdragen dient dus te allen tijde de akte van vestiging te worden nagekeken.

    De praktijk leert dat vaak wordt overeengekomen dat de erfpachter de verschuldigde bijdrage voldoet aan de VvE. Wat nu indien de erfpachter niet overgaat tot betaling van zijn maandelijkse voorschotbijdrage? In dat geval kan de VvE te allen tijde de eigenaar van het appartementsrecht aansprakelijk houden voor de gehele achterstand. Is niet duidelijk of de erfpachter verplicht is tot betaling van de maandelijkse voorschotbijdrage dan is het voor de VvE dus raadzaam de eigenaar van het appartementsrecht aan te schrijven.

    Hoe zit het vervolgens met het stemrecht?

    Op grond van de wet, meer specifiek artikel 5:118a lid 3 BW is de hoofdregel dat het stemrecht wordt uitgeoefend door de erfpachter, maar ook hier geldt dat de akte van vestiging van erfpacht anders kan bepalen. Om te weten of een erfpachter gerechtigd is zijn stem uit te mogen brengen in de vergadering van eigenaars is het dus van belang dat de VvE nagaat wat daaromtrent in de akte van vestiging recht van erfpacht is geregeld. Mijn advies aan de VvE hierbij is dat indien zich een erfpachter meldt in de vergadering, hij pas wordt toegelaten op het moment dat hij kan aantonen dat met de eigenaar van het appartementsrecht is overeengekomen dat hij gerechtigd is namens deze eigenaar zijn stemrecht uit te mogen uitbrengen. Zo voorkomt de VvE dat door de onjuiste partij wordt gestemd.

    Het is dus voor de VVE van belang goed op te letten zodra een appartementsrecht in erfpacht wordt uitgegeven. Tot slot wijs ik u er nog op dat hetgeen ik hierboven uiteen heb gezet een geheel andere situatie is dan de situatie waarin een recht van erfpacht wordt gesplitst in appartementsrechten. Dit onderscheid dient dan ook altijd goed in de gaten te worden gehouden. Erfpacht in combinatie met het appartementsrecht is en blijft een lastige kwestie.  Mocht u hierover vragen hebben schroomt u dan niet contact met mij op te nemen via onderstaande gegevens.

    advertentie Rijssenbeek Advocaten

    Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

  • Servicekosten van de VvE hoe zit dat nu precies?

    Als eigenaar van een appartement betaal je eens per maand of periodiek servicekosten. Deze servicekosten worden gebruikt voor bijv. het onderhoud van het gebouw, schoonmaakkosten en collectieve verzekering. Ook moet je rekening houden met een bijdrage aan het reservefonds. Je beslist, samen met de andere eigenaars, over de hoogte van de servicekosten bij de jaarlijkse vaststelling van de begroting in de ledenvergadering. Het bestuur van de vereniging van eigenaars zorgt voor de inning en verrekening van de servicekosten. Echter er komt nog best wel wat kijken bij  de servicekosten en het kan behoorlijk wat vragen oproepen. Zo ook deze week . De vraag bestond eigenlijk uit twee onderwerpen.
    • Waarom zijn servicekosten niet voor elke partij gelijk?
    • Mogen servicekosten van een huurwoning verschillen van een koopwoning?
    In dit artikel zullen de elementen die van invloed zijn op de beantwoording van deze twee vragen behandelen.

    Appartementsrecht

    We beginnen bij het appartementsrecht vervolgens gaan we naar wat de verdeling van de servicekosten bepaald en als laatste wat kan een vereniging doen om hier aanpassingen in door te voeren. Als laatste zullen we ook stil staan bij wat aan een huurwoning doorbelast mag worden. Het Appartementsrecht is vastgelegd in boek 5 van het burgerlijk wetboek titel 9. Hierin staan alle wettelijke bepalingen in die gerelateerd zijn aan het appartement. Een belangrijk document voor iedere eigenaar is de Akte van Splitsing en de tekening die hieraan gekoppeld  is. Hierin staat exact beschreven wat uw eigendom is en voor welk breukdeel u eigenaar bent van het totaal. In de splitsingsakte wordt verwezen naar het Modelreglement dat van toepassing is en in dat de kosten van dagelijksonderhoud en het aanleggen van een reserve naar een breukdeel verrekend dienen te worden. Vaak zien we dat voor het berekenen van het breukdeel gekeken wordt naar oppervlakte van elke individuele eigenaar en dat op basis van deze verdeelsleutel de maandelijkse servicekosten (ookwel voorschotbijdragen genoemd) worden berekend. Dit hoeft echter niet het geval te zijn. Zo is het in mijn geval zo dat de verdeling wordt gedaan op basis van de eenheid. Dus eigenaar krijgt een gelijk deel doorbelast van de service kosten en voor het opbouwen van de reserves. Voor de definitie van breukdelen wil ik tevens verwijzen naar BW5 art.13: 1.De aandelen die door splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. 2.In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald. 3.Indien de appartementseigenaars voor een in het vorige lid genoemde schuld jegens de schuldeisers gezamenlijk aansprakelijk zijn en de verschuldigde prestatie deelbaar is, zijn zij ieder verbonden voor een deel, in de verhouding bedoeld in het vorige lid. 4.Indien de appartementseigenaars voor een in lid 2 genoemde schuld gezamenlijk aansprakelijk zijn, is de vereniging voor die schuld hoofdelijk verbonden. 5.Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2.

    Hoe wordt de hoogte van de servicekosten vastgesteld en zijn er verschillen per modelreglement?

    Tijdens de jaarvergadering wordt door de vereniging bepaald wat de servicekosten voor het komende jaar worden. Wat er allemaal in de servicekosten opgenomen wordt is niet bij wet vastgelegd. Als vereniging kan hiervan afgeweken worden. Het is echter wel aan te raden om bij het vaststellen van deze bijdrage niet alleen de daadwerkelijke kosten van energie, water en verzekeringen op te nemen, maar ook om bijdragen op te nemen voor het opbouwen van de reserves die nu verplicht zijn. In de verschillende Modelreglementen staat het volgende vermeld. 1973: Met ingang van een nader in de akte te bepalen datum zal door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschot-bijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt een/twaalfde gedeelte van hun na te vermelden aanslag in het onder 1 bedoelde bedrag, bij welk bedrag gevoegd wordt een/twaalfde gedeelte van het bedrag dat de eigenaars uit hoofde van de in artikel 37 lid 7 bedoelde omslag verschuldigd zijn, alsmede een in de akte te bepalen percentage van het totale bedrag van de begroting zulks tot het vormen van het reservefonds, hierna in artikel 31 omschreven. 1983/1992: Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag, dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid. 2006: De begroting wordt vastgesteld door de vergadering. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de vergadering tevens het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 8 tweede lid.

    Wanneer dienen de servicekosten overgemaakt te zijn?

    Tevens staat ook in de modelreglementen vermeld wanneer de betalingen verricht moeten zijn 1973: Met ingang van een nader in de akte te bepalen datum zal door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschot-bijdragen maandelijks aan de administrateur worden overgemaakt 1983/1992: De eigenaars zijn verplicht met ingang van een door het bestuur te bepalen datum maandelijks één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen. 2006: De eigenaars zijn verplicht met ingang van de eerste maand van het desbetreffende boekjaar maandelijks bij vooruitbetaling één/twaalfde van het bedoelde aandeel aan de vereniging te voldoen, tenzij de vergadering anders besluit. De betaling van de verschuldigde voorschotbijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering op de vereniging of de gezamenlijke eigenaars. Zolang door de vergadering niet de voorschotbijdrage voor een boekjaar is vastgesteld, moetende eigenaars de laatstelijk vastgestelde voorschotbijdragen voldoen. Deze voorschotbijdragen worden verrekend met de door de vergadering krachtens het tweedelidvan dit artikel vastgestelde voorschotbijdragen. Een overschot zal aan de eigenaars worden gerestitueerd, een tekort dient binnen één maand te worden aangezuiverd.

    Niet tevreden over de verdeling van de kosten wat nu?

    Het kan zijn dat u als vereniging niet tevreden bent over de manier waarop de servicekosten berekend worden. Ook hierin voorziet de wet met mogelijkheden. U heeft de mogelijkheid om de akte van splitsing waarin de breukdelen zijn opgenomen aan te passen. U moet echter wel voldoen aan de eisen die gesteld zijn in de betreffende artikelen. Wanneer u dit niet doet, dan kan het besluit voor aanpassing ongedaan gemaakt worden (zie artikel Nietigheid en vernietigbaarheid van besluiten). Het begint allemaal met het uitroepen van een vergadering waarbij u rekening houdt met een termijn van ten minste 15 dagen. Vervolgens moeten er voldoende stemmen aanwezig te zijn om een dergelijk besluit te mogen nemen. Als hieraan voldaan is en de stemming is positief geweest, dan dient u deze wijziging in de akte van splitsing per notariële akte vast te laten leggen en in te schrijven. U kunt de exacte bepalingen voor een wijziging/opheffing akte van splitsing nalezen in artikel 139 tot en met artikel 147 in boek 5

    Servicekosten voor de huurder

    Dan hebben we het laatste punt en dat zijn de servicekosten die van toepassing zijn op huurders van een appartement. De huurder heeft een overeenkomst met de eigenaar van het appartement. Echter de Verhuurder mag niet zomaar al zijn servicekosten zomaar  een op een doorbelasten. De kosten die doorbelast gaan worden moeten als eerste in de huurovereenkomst zijn opgenomen. Kosten die aan de huurder mogen worden doorberekend zijn die kosten die direct gerelateerd zijn aan het gebruik. De verhuurder mag geen winst maken op de doorbelaste service kosten. Hierbij valt te denken aan:
    • Schoonmaakkosten van gemeenschappelijke ruimten
    • Kosten voor ontstopping van afvoer en goten,
    • Vegen van schoorstenen en afvoerkanalen
    • Glasbewaseming
    • Onderhoud van CV en boiler
    Kosten die een verhuurder niet mag doorbelasten zijn de wettelijke kosten die behoren bij het eigendom. Daarnaast mogen bepaalde kosten die in de servicekosten worden opgenomen niet worden doorbelast. Een aantal voorbeelden zijn:
    • onderhoud aan het complex, bv de liftinstallatie,  automatische deuren, verlichtingsinstallaties, blus- en drinkwaterinstallaties,
    • reparaties aan de gemeenschappelijke voorzieningen, bestrating, schade door vernieling in de gemeenschappelijke ruimten,
    • OZB ,
    • rioolrecht,
    • opstalverzekering,
    • administratiekosten voor zover van toepassing op het beheer van de woonruimten,
    • Alle bepalingen die vallen onder het Bouwbesluit, Bouwverordening en de Bouwvergunning vallen onder de kosten van de verhuurder. Als bijvoorbeeld in de Bouwvergunning is omschreven dat brandblussers aanwezig moeten zijn, dan mogen de kosten hiervoor niet worden doorberekend aan de huurders.
     

    [kleo_button title=”Meer over de maandelijkse bijdrage van de VvE” href=”https://vvecentraal.nl/servicekosten-van-een-vve/” style=”default” size=”” ]