Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - Besluitvorming

Overtredingen van de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement

Uitspraak RECHTBANK OVERIJSSEL Beschikking van de kantonrechter van 27 oktober 2020 in de zaak van

1[verzoekster] , wonende te [woonplaats] ,

2. [verzoeker], wonende te [woonplaats] ,

verzoekende partij, gemachtigde: M. Spierings (DAS Nederlandse Rechtbijstands Verzekeringsmaatschappij N.V.)

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS VAN GEBOUW VAN HET VOORMALIGE “STAPPENCONVENT”, gevestigd en kantoorhoudende te Deventer, verwerende partij, gemachtigde: W.L.J. van Winden (Stichting Achmea Rechtsbijstand).

Partijen zullen hierna ‘ [verzoekster] ’ respectievelijk ‘VvE’ (allebei in vrouwelijk enkelvoud) genoemd worden.

1 De procedure

1.1. [verzoekster] heeft op 3 juli 2020 een verzoekschrift ex artikel 5:130 jo. artikel 2:14 en 2:15 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.

1.2. De VvE heeft een verweerschrift ingediend, welke op 3 september 2020 door de kantonrechter ontvangen is.

1.3. Op 15 september 2020 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij beide partijen, bijgestaan door hun gemachtigden, zijn verschenen.

1.4. Tijdens de mondelinge behandeling is afgesproken dat [verzoekster] het huishoudelijk reglement, de notulen van 10 oktober 2018 en de opvolgende notulen zou toesturen. Dit heeft zij op 5 oktober 2020 gedaan.

2 De feiten

2.1. [verzoekster] is eigenaar van het appartementsrecht van de woning, gelegen aan de [adres] in Deventer. Het appartementsrecht maakt deel uit van het gebouw dat bekend is als het voormalige “Stappenconvent” in Deventer. Dit gebouw is bij akte van 21 februari 2000 gesplitst in appartementsrechten. Bij deze splitsingsakte is ook de “Vereniging van Eigenaars van gebouw van het voormalige Stappenconvent” opgericht.

2.2. In de splitsingsakte is van toepassing verklaard het Modelreglement van splitsing van eigendom, vastgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie in Nederland, welk reglement vastgesteld is bij akte van 2 januari 1992 (hierna: modelreglement).

2.3. In artikel 11 van het modelreglement is bepaald:

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan.

Hij moet daarbij inachtnemen het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement en de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 van het Burgerlijk Wetboek. Hij mag geen inbreuk maken op het recht van medegebruik van de andere eigenaars en gebruikers.”

2.4. Verder is in artikel 29 van het modelreglement, voor zover van belang, bepaald:

1. Bij overtreding of niet-nakoming van een der bepalingen van de wet, van het reglement of van het eventuele huishoudelijk reglement, hetzij door een eigenaar, hetzij door een gebruiker, zal het bestuur de betrokkene een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.

2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement. (…)

2.5. In het Huishoudelijk reglement Vereniging voor Eigenaren Stappenconvent te Deventer van 4 maart 2019 (hierna: huishoudelijk reglement) staat in artikel 4:

Overtredingen, aansprakelijkheid, procesvolmacht

  1. Het bestuur kan bij overtredingen van dit reglement de overtreder waarschuwen en daarbij een termijn stellen om de overtreding op te lossen cq voor eigen rekening en risico ongedaan te maken.
  2. De vergadering stelt het bedrag der boetes vast die kunnen worden opgelegd.
  3. Het bestuur is bevoegd de boete op te leggen.
  4. Het bestuur kan de boete matigen.
  5. De overtreder kan herziening van de opgelegde boete vragen aan de vergadering van de VvE.

2.6. De leden van de vereniging van eigenaars zijn op 3 juni 2020 in vergadering bijeengekomen. Tijdens deze vergadering is een aantal besluiten genomen, die in dit geschil ter discussie staan.

3 Het verzoek

3.1. [verzoekster] heeft de kantonrechter (na aanpassing van zijn verzoek bij gelegenheid van de mondelinge behandeling op 15 september 2020) verzocht de hierna te melden besluiten 1 tot en met 5 van de vergadering van de VvE van 3 juni 2020 te vernietigen en/of voor recht te verklaren dat de besluiten 1, 2, 5 en artikel 4 van het huishoudelijk reglement nietig zijn. Tenslotte heeft [verzoekster] verzocht om veroordeling van de VvE in de proceskosten.

3.2. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.3. Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

Belang

4.1. De VvE heeft zich primair op het standpunt gesteld dat [verzoekster] geen belang heeft bij haar verzoek, omdat zij haar woning te koop heeft staan. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer niet kan slagen. De woning is namelijk nog niet verkocht en het enkele feit dat [verzoekster] nog steeds appartementseigenaar is, geeft al voldoende belang bij onderhavig verzoek.

Bevoegdheid

4.2. Vervolgens is aan de orde de vraag of de kantonrechter bevoegd is om van onderhavig verzoek van [verzoekster] kennis te nemen en of [verzoekster] kan worden ontvangen in haar verzoek. Hierover oordeelt de kantonrechter als volgt.

4.3. Ingevolge artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW kan een appartementsrechteigenaar aan de kantonrechter verzoeken een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars te vernietigen. Een beroep op nietigheid van een besluit (artikel 2:14 BW) dient daarentegen bij dagvaarding bij de rechtbank te worden gedaan. Gelet echter op de samenhang tussen het beroep op nietigheid en het verzoek om vernietiging van de besluiten van de vergadering van eigenaars en mede in aanmerking genomen de jurisprudentie op dit gebied (onder meer HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275), acht de kantonrechter zich bevoegd om van alle verzoeken van [verzoekster] kennis te nemen, dus zowel waar het de nietigheid als de vernietigbaarheid van de door [verzoekster] aangevochten besluiten en/of bepalingen betreft.

Beoordelingskader

4.4. Een besluit is nietig indien het genomen is in strijd met de wet, statuten, akte van splitsing of het modelreglement (artikel 2:14 en 5:129 BW). Daarnaast kan een besluit van rechtswege nietig zijn als de inhoud daarvan in strijd is met een dwingende wetsbepaling, de openbare orde of de goede zeden.

4.5. De kantonrechter kan een besluit op grond van artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW onder meer vernietigen wegens strijd met een (huishoudelijk) reglement of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Artikel 2:8 lid 1 BW geeft een gedragsregel: een rechtspersoon en degenen die krachtens de wet en de statuten bij de organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. Of een besluit wat de wijze van totstandkoming betreft in strijd is met de redelijkheid en billijkheid kan door de rechter volledig worden getoetst (HR 30 oktober 1964, NJ 1965/107). De toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of het orgaan bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

4.6. Omdat een nietig besluit rechtens niet bestaat en dus ook niet vernietigd kan worden, zal de kantonrechter indien zowel een beroep op nietigheid als vernietiging wordt gedaan, eerst het beroep op nietigheid beoordelen.

Opbouw van de beschikking

4.7. Deze beschikking is als volgt opgebouwd. Eerst komen de besluiten 1 tot en met 4 uit de ledenvergadering van de VvE op 3 juni 2020 aan de orde. Daarbij zal telkens eerst het op de vergadering van eigenaars genomen besluit worden genoemd, waarna vervolgens de standpunten van partijen (samengevat) weergegeven worden. Afgesloten wordt met het oordeel van de kantonrechter. Voor besluit 1 geldt dat de beoordeling van de kantonrechter pas bij de beoordeling van besluit 2 aan de orde zal komen. Nadat de besluiten besproken zijn, zal de kantonrechter ingaan op artikel 4 van het huishoudelijk reglement. Daarna volgt de conclusie en tot slot wordt een oordeel gegeven over de proceskosten.

Besluit 1: parkeerboetes

Het besluit

4.8. In de notulen van de vergadering van 3 juni 2020 is over parkeerboetes (besluit 1) het volgende opgenomen:

“Voorstel 2

  • in te stemmen met vaststelling van het feit dat de [verzoekers] in de maand februari, maart en april in overtreding is geweest door op meerdere dagen met meerdere auto’s te parkeren in de tuin.
    Na stemming (72 voor 16 tegen) stelt men het feit vast.
  • In te stemmen met het besluit om het bestuur/ de voorzitter op te dragen de [verzoekers] hiervoor conform het reglement VvE Stappenconvent minimaal 5 parkeerboetes voor een totaalbedrag ad € 250,00 op te leggen.
    Na stemming (72 voor en 16 tegen) wordt hiervoor besloten. Armeva zal een brief/mail sturen namens de VvE.”

4.9. Dit besluit bestaat uit twee delen:

  1. Vast te stellen dat [verzoekster] meermalen auto’s heeft geparkeerd op de gemeenschappelijke gedeeltes buiten de daarvoor bestemde parkeerplaatsen.
  2. Aan het bestuur op te dragen om aan [verzoekster] minimaal vijf boetes op te leggen van elk € 250,00 vanwege het overtreden van het parkeerverbod.

Standpunten van partijen

4.10. Volgens [verzoekster] is dit besluit in strijd met de wettelijke- en statutaire bepalingen en de redelijkheid en billijkheid. [verzoekster] heeft hiertoe kort gezegd gesteld dat er geen bewijs is overgelegd waaruit volgt dat [verzoekster] op enig moment in strijd met de geldende regels heeft geparkeerd. Bovendien kan schuld niet eenzijdig door de vergadering worden vastgelegd, waardoor strijd is met artikel 150 van het Wetboek van Rechtsvordering, aldus [verzoekster] . Verder stelt [verzoekster] dat het bestuur conform artikel 29 van het modelreglement bevoegd is om een overtreder een waarschuwing te geven. De vergadering kan hier volgens [verzoekster] niet toe besluiten.

4.11. De VvE heeft de stellingen van [verzoekster] betwist. De VvE voert allereerst aan dat deel a niet nietig of vernietigbaar kan zijn, omdat dit niet als besluit valt aan te merken. Het gaat hier immers om een feitelijke constatering, aldus de VvE. Verder voert de VvE aan dat [verzoekster] wel degelijk in strijd met de regels heeft geparkeerd. [verzoekster] is bovendien wel gewaarschuwd en de vraag of de boete (uiteindelijk) terecht is opgelegd staat nu niet ter discussie, omdat dat oordeel aan de rechter is voorbehouden, aldus de VvE. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de VvE onder andere foto’s waarop door (bezoek van) [verzoekster] geparkeerde auto’s te zien zijn en een tweetal brieven van het bestuur aan [verzoekster] overgelegd.

Oordeel van de kantonrechter

4.12. Zoals bij de opbouw van het vonnis (r.o. 4.7) is aangekondigd, volgt het oordeel van de kantonrechter tegelijk met besluit 2.

Besluit 2: hinder en overlast

Het besluit

4.13.Over hinder en overlast (besluit 2) is in de notulen het volgende opgenomen:

“Voorstel 3

  • Vast te stellen dat de [verzoekers] regels en afspraken inzake parkeren overtreedt, zij het woonplezier van VvE bewoners verstoort door voor hinder en overlast te zorgen en door medebewoners provocerend, respectloos te bejegenen. Hiermee hebben zij art. 1 lid 5 van het hhr op meerdere fronten overtreden.
    Na stemming (72 voor en 16 tegen) stelt men het feit vast.
  • In te stemmen met het besluit het bestuur/de voorzitter op te dragen de [verzoekers] hierover een schrijven te doen toekomen waarin wordt gesteld dat gedrag na deze acceptabel en conform de verplichting art. 1 lid 5 moet zijn. Wanneer hier geen gehoor aan wordt gegeven zien bewoners zich genoodzaakt over te gaan tot het nemen van andere maatregelen of maatregelen conform het hhr.
    Na stemming (72 voor en 16 tegen) wordt hiervoor besloten. Armeva zal een brief/mail sturen namens de VvE. De heer [X] merkt op, dat ook hij provocerend en respectloos gedrag ervaart van de andere bewoners.”

4.14. Dit besluit bestaat uit de volgende twee delen:

  1. Vast te stellen dat [verzoekster] hinder en overlast veroorzaakt.
  2. Het bestuur op te dragen [verzoekster] te sommeren haar hinderlijke gedrag te staken en gestaakt te houden.

Standpunten van partijen

4.15. [verzoekster] stelt dat besluit 2 in strijd met het reglement, de redelijkheid en billijkheid en wettelijke bepalingen is. Zij voert hiertoe vrijwel hetzelfde aan als bij besluit 1, namelijk dat de VvE geen enkel bewijs van hinder en overlast heeft overgelegd, dat schuld niet door de vergadering kan worden vastgesteld en dat het bestuur en niet de vergadering (ingevolge artikel 29 van het modelreglement) bevoegd is om een overtreder een waarschuwing te geven.

4.16. De VvE voert verweer. Volgens de VvE is deel a geen besluit, maar een feitelijke constatering. Verder voert de VvE aan dat 6 van de 8 appartementseigenaren hinder en overlast van [verzoekster] ondervinden. Eén van de appartementseigenaren houdt zich vooralsnog afzijdig. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft de VvE een aantal voorbeelden, e-mails van appartementseigenaren over het gedrag van [verzoekster] en (citaten uit) e-mails van [verzoekster] zelf in haar verweer opgenomen. De VvE voert aan dat het uiteindelijk (als het zover komt) aan de rechter is om te oordelen of een bepaalde gedraging onrechtmatige hinder oplevert. Tot slot zegt de VvE dat de vergadering binnen een vereniging van eigenaars het hoogste orgaan is, wat kort gezegd betekent dat het bestuur ondergeschikt is aan de vergadering en zal moeten uitvoeren wat de vergadering haar opdraagt.

Oordeel van de kantonrechter over de besluiten 1 en 2

4.17. De kantonrechter stelt voorop dat deel a van de besluiten 1 en 2 op zichzelf niet als besluiten zijn aan te merken. Deel a is niet meer dan een feitelijke constatering. Omdat deel a aan deel b vooraf gaat, is de kantonrechter van oordeel dat beide delen in onderlinge samenhang moeten worden bezien. De kantonrechter zal hierna dan ook een oordeel geven over de besluiten 1 en 2 in het geheel en niet over de losse delen (a en b) daarvan. De kantonrechter overweegt als volgt.

4.18. Uit artikel 29 van het modelreglement volgt dat het bestuur bevoegd is om een overtreder een waarschuwing te geven, eventueel gevolgd door een boete. De vergadering heeft dus geen juridische bevoegdheid (verleend door een akte) om te beslissen over waarschuwingen en boetes. Omdat de vergadering zelf in de besluiten 1 en 2 geen waarschuwing of boete oplegt, zijn deze besluiten op zichzelf niet in strijd met artikel 29 van het modelreglement. Het beroep op nietigheid kan dan ook niet slagen.

4.19. De vergadering geeft in de besluiten het bestuur echter een “opdracht” om aan [verzoekster] een waarschuwing en/of boete op te leggen. Naar het oordeel van de kantonrechter staat daarom de vraag centraal of de vergadering een dergelijke opdracht aan het bestuur kan geven. In verband daarmee is van belang dat in artikel 5:131 lid 4 BW is bepaald: “Bij besluit van de vergadering van eigenaars kan aan het bestuur aanwijzingen met betrekking tot de uitoefening van zijn taak worden gegeven.”. De kantonrechter is nu van oordeel dat de “opdracht”, waartoe de vergadering op 3 juni 2020 heeft besloten, heel goed als zo’n “aanwijzing” kan worden opgevat. Die aanwijzing ziet in dit geval ook op de uitoefening van een bestuurstaak, namelijk die genoemd is in artikel 29 van het modelreglement: het geven van (schriftelijke) waarschuwingen en/of boetes bij overtreding of niet-nakoming van bepalingen uit de wet, het modelreglement of van het huishoudelijk reglement.

4.20. Voor wat betreft de aanwijzing tot het geven van een waarschuwing in verband met hinder en/of overlast (besluit 2) ziet de kantonrechter dan ook geen reden om tot vernietiging van het besluit over te gaan.

4.21. Anders is dat met de aanwijzing tot het opleggen van boetes in verband met overtredingen van het parkeerverbod (besluit 1). Want ingevolge artikel 29 van het modelreglement kunnen boetes pas worden opgelegd nadat het bestuur per aangetekend schrijven een schriftelijke waarschuwing heeft doen uitgaan, waarin op de overtreding wordt gewezen, en betrokkene binnen een maand nadien geen gevolg heeft gegeven aan de waarschuwing. Partijen zijn het oneens of er in dit geval al zodanige waarschuwingen waren gegeven. [verzoekster] meent dat dat niet het geval is geweest. VvE meent van wel en wijst ter onderbouwing daarvan op de als productie 3 en 4 overgelegde e-mails en brieven. Maar naar het oordeel van de kantonrechter is in die e-mails en brieven geen sprake van schriftelijke waarschuwingen als bedoeld in artikel 29 lid 1 van het modelreglement. Daarbij ziet de kantonrechter door de vingers dat er geen sprake is geweest van aangetekende verzending, omdat [verzoekster] niet heeft ontkend dat zij de schrijvens heeft ontvangen. Maar de-mails zijn aan alle leden van de VvE gericht, en bevatten algemene aan alle leden gerichte verzoeken en derhalve geen concrete aan [verzoekster] persoonlijk gerichte waarschuwing ter zake van concrete overtredingen die door haar persoonlijk zijn begaan. De brieven zijn wel aan [verzoekster] persoonlijk gericht. Maar de brief d.d. 19 december 2019 noemt slechts het onjuist parkeren, en bevat geen waarschuwing dat bij herhaling boetes zullen worden opgelegd. En in de brief d.d. 19 maart 2020 gaat het ook, net als in de e-mails, om mededelingen aan alle leden van de VvE en een algemeen verzoek om uitsluitend te parkeren op de eigen parkeerplek. Ook deze brief bevat geen concrete waarschuwing aan [verzoekster] persoonlijk ter zake van concrete overtredingen die door haar persoonlijk zijn begaan. De conclusie van de kantonrechter moet dan ook zijn dat er ter zake van de parkeerovertredingen nog geen waarschuwingen als bedoeld in artikel 29 lid 1 van het modelreglement waren uitgegaan. De aanwijzing van de ledenvergadering aan het bestuur om boetes voor de parkeerovertredingen op te leggen, gaat daar aan voorbij. Deze aanwijzing is in zoverre dan ook niet in overeenstemming met artikel 29 van het modelreglement en komt om die reden wegens strijd met het modelreglement dan wel de redelijkheid en billijkheid voor vernietiging in aanmerking. De kantonrechter zal dienovereenkomstig beslissen.

Besluit 3: Contact

Het besluit

4.22. Over het contact tussen [verzoekster] en de overige bewoners is in de notulen het volgende opgenomen:

“Voorstel 4

Vanaf nu, vergadering 3 juni 2020, wordt er, aangaande zaken de VvE betreffende, niet meer rechtstreeks gemaild tussen en gesproken met de [verzoekers] en ondergetekenden. Alle contacten zullen vanaf nu via de bestuurder/de voorzitter te lopen. De voorzitter besluit hoe met ontvangen informatie, verzoeken, vragen en mailcorrespondentie van partijen om te gaan. Na stemming wordt hiervoor unaniem besloten.

De beheerder merkt op, dat er veel onrust is tussen de bewoners. Armeva zal geen “politie-agent” spelen. Zij adviseert om contact op te nemen met Buurtbemiddeling via de Gemeente Deventer. Indien hiervoor extra kosten moeten worden gemaakt door Armeva, aangezien dit buiten het takenpakket van de beheerovereenkomst valt, zullen deze eerst worden voorgelegd aan de leden. Na stemming (72 voor en 16 tegen) wordt hiervoor besloten.”

4.23. Ook dit besluit bestaat uit twee delen:

  1. Alle mailwisseling verloopt via de voorzitter/bestuurder.
  2. Er zal contact worden opgenomen met Buurtbemiddeling.

Standpunten van partijen

4.24. [verzoekster] stelt dat deel a van dit besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. [verzoekster] voert hiertoe aan dat het haar vrij zou moeten staan om te communiceren met wie en op welke manier zij dat wil. Het is vervolgens aan de ontvanger om te bepalen wat hiermee te doen, aldus [verzoekster] .

4.25. De VvE voert aan dat er aan deel a van voormeld besluit geen gevolgen worden verbonden aan het overtreden van die bepaling. Het besluit is genomen vanuit de gedachte om verdere escalatie van de ontstane situatie tussen [verzoekster] en de overige bewoners te voorkomen. Dit besluit is daarmee juist ook in het belang van [verzoekster] en daarom niet onredelijk of onbillijk, aldus de VvE.

Oordeel van de kantonrechter

4.26. De kantonrechter merkt allereerst op dat het besluit onder b niet door [verzoekster] wordt bestreden. Dit volgt zowel uit het verzoekschrift als uit wat ter zitting is besproken. De kantonrechter zal dit deel van het besluit daarom in zijn beoordeling buiten beschouwing laten. Met betrekking tot het besluit onder a wordt verder als volgt overwogen.

4.27. De kantonrechter is het met [verzoekster] eens. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit besluit in feite een contactverbod en dat is iets waar de rechter over moet oordelen. Het gaat te ver om die bevoegdheid (zomaar) aan de vergadering toe te kennen. Een dergelijke bevoegdheid volgt ook niet uit de statuten en reglementen. De VvE mag [verzoekster] dus niet verbieden om aangaande zaken de vereniging van eigenaars betreffende contact op te nemen met de overige appartementseigenaren. Weliswaar lijkt het te gaan om een beperkt contactverbod, omdat die alleen geldt voor “zaken de vereniging van eigenaars betreffende”, maar in het onderlinge contact tussen buren in een appartementencomplex als dat van de VvE is daarvan al gauw sprake, en neigt het naar een absoluut contactverbod. Daarom gaat dit contactverbod te ver. [verzoekster] moet zich uiteraard wel – evenals de andere leden van de VvE – aan de algemene gedragsnormen houden, wat onder andere betekent dat er geen bedreigingen of beledigingen mogen worden geuit.

4.28. Het voorgaande leidt ertoe dat deel a van besluit 3 vernietigd zal worden wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter adviseert [verzoekster] (en de overige leden van VvE) overigens wel om het besluit na te leven, omdat dit waarschijnlijk voor minder onrust zal zorgen.

Besluit 4: Afwijzing aansprakelijkheid

Het besluit

4.29. De vergadering heeft een besluit genomen over door [verzoekster] geclaimde aansprakelijkheid van de VvE. In de notulen staat hierover het volgende:

“12. Brief Das inzake snoeien tuin: ter voorstel aan de vergadering.

De VvE heeft een aangetekende mail ontvangen van DAS Rechtsbijstand verzekering betreffende onrechtmatige snoei bomen binnentuin, waarin [verzoekers] een claim eist zijnde € 30.000,00 De rechtsbijstandverzekering van de VvE vraagt aan de vergadering om een besluit te nemen over de vergoeding van de claim. Na stemming (72 voor en 16 tegen) wordt besloten om de vergoeding af te wijzen. Armeva zal dit besluit corresponderen met de rechtsbijstand verzekering en een kopie hiervan sturen aan de [verzoekers] .”

Standpunten van partijen

4.30. [verzoekster] stelt dat dit besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Volgens [verzoekster] wordt aansprakelijkheid niet vastgesteld door een meerderheid van stemmen in de vergadering. Daarnaast stelt [verzoekster] dat de kwestie niet afgedaan is en dat de VvE de kwestie ook niet van de agenda moet halen. Er is volgens [verzoekster] sprake van een ‘slager die zijn eigen vlees keurt’ en van een discussie die ‘weggemoffeld wordt alhoewel deze helemaal niet klaar is’.

4.31. De VvE heeft verweer gevoerd. Volgens de VvE heeft zij het recht om aansprakelijkheid af te wijzen en heeft zij hier goede gronden voor. Bovendien staat het [verzoekster] vrij om de VvE in rechte te betrekken als zij hier anders over denkt, zo voert de VvE aan.

Oordeel van de kantonrechter

4.32. De kantonrechter deelt het standpunt van de VvE. Het besluit behelst niet meer dan de beslissing van de vergadering om de aansprakelijkheidstelling af te wijzen. Op dezelfde manier als hiervoor onder 4.19 is overwogen, kan ook deze beslissing van de vergadering worden opgevat als een aanwijzing aan het bestuur als bedoeld in artikel 5:131 lid 4 BW. De VvE kan de vordering van [verzoekster] erkennen of betwisten. Daaraan zijn op zich geen rechtsgevolgen verbonden. Het gaat hier om civielrechtelijke aansprakelijkheid die uiteindelijk – als de betrokken partijen daarover geen overeenstemming bereiken – door de rechter zal moeten worden vastgesteld. [verzoekster] heeft dan ook geen belang bij vernietiging van dit besluit, omdat het haar vrij staat om hierover een (civiele) procedure te starten. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit besluit dan ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Het verzoek van [verzoekster] zal daarom worden afgewezen, zodat het besluit in stand blijft.

Besluit 5: In gebruik geven deel gemeenschappelijke tuin

Het besluit

4.33. Verder is tijdens de vergadering van 3 juni 2020 een besluit genomen over het in gebruik geven van een deel van de gemeenschappelijke tuin. Hierover staat in de notulen het volgende:

“13. Algemene tuin deel bij [nummer] voor het woonkamerraam

De bewoners van [nummer] hebben in de vergadering van 10 oktober 2018 toestemming gekregen om een gedeelte van de gemeenschappelijke tuin voor de woonkamer opnieuw in te richten en te gebruiken als tuin. De VvE heeft toen duidelijk gesteld dat het stuk grond niet gekocht of gehuurd kon worden en altijd zou behoren tot de gemeenschappelijke tuin. En bij verkoop van het appartement zullen de nieuwe eigenaren geen rechten doen gelden op het stuk grond. De bewoners van [nummer] dachten hiermee het alleen gebruik te hebben van dit stuk grond. Er zijn andere bewoners die hier anders over denken en daarom vragen de bewoners van [nummer] een akkoordverklaring van de vergadering voor het volgende:

  • De bewoners van [nummer] zijn de enige gebruikers van betreffend stuk grond voor de woonkamer behorende tot de gemeenschappelijke binnentuin
  • Wanneer een andere bewoner van de VvE gebruik wil maken van het betreffende stuk grond en of het aanwezige tuinmeubilair, zal eerst toestemming nodig zijn van de familie [A] (bewoners van [nummer] )
  • De bewoners van [nummer] zijn verantwoordelijk voor het onderhoud van het betreffende stuk grond en dragen de kosten die hieraan verbonden zijn.

Na stemming (72 voor en 16 tegen) wordt besloten om de reeds gegeven toestemming in de vergadering van 10 oktober 2018 én bovenstaande in een gebruikersverklaring vast te leggen om duidelijkheid te geven aan alle bewoners. [verzoeker] merkt op, dat dit in strijd is met de splitsingsakte.”

Standpunten van partijen

4.34. [verzoekster] stelt dat het besluit om een stuk van de gemeenschappelijke tuin te onttrekken van de gemeenschap in strijd is met de splitsingsakte en artikel 11 van het modelreglement. Volgens [verzoekster] komt aan iedere eigenaar het gebruik van de gemeenschappelijke delen toe. Het is daarbij niet toegestaan om een deel van de gemeenschappelijke tuin (om niet) aan de gemeenschap te onttrekken, zo stelt [verzoekster] .

4.35. De VvE voert verweer. Volgens de VvE gaat het hier om een deel van de tuin dat door niemand werd gebruikt en vol stond met oude struiken. Bij besluit van 10 oktober 2018 is besloten om dat deel van de tuin bij de bewoners van [nummer] in gebruik te geven. Aan het in gebruik geven waren echter geen voorwaarden verbonden en met het nieuwe besluit wordt hier nadere invulling aan gegeven, aldus de VvE. Verder voert de VvE aan dat er geen sprake is van onttrekking van de grond aan de gemeenschap, maar slechts van bruikleen. Tot slot geeft de VvE aan dat het besluit om een stukje tuin al in 2018 is genomen en dat [verzoekster] dus te laat is om dat besluit aan te vechten.

Oordeel van de kantonrechter

4.36. De kantonrechter stelt voorop dat het hier gaat om een nieuw besluit waartegen [verzoekster] nog op kan komen. In de notulen van 10 oktober 2018 staat over het in gebruik geven van het stuk tuin alleen: ‘Hoek tuin naast terras [B] zal voortaan door [B] worden ingericht en onderhouden’. Partijen hebben ter zitting verklaard dat er geen bruikleenovereenkomst is opgesteld en dat er geen nadere afspraken zijn gemaakt. Ter zitting hebben partijen bovendien allebei aangegeven dat het op 2 juni 2020 genomen besluit verschilt van de afspraak die eerder op 10 oktober 2018 is gemaakt. Immers wordt met het nieuwe besluit een exclusieve gebruiksbevoegdheid aan de bewoners van [nummer] toegekend, wordt aan de andere bewoners de verplichting opgelegd om toestemming te vragen als zij gebruik willen maken van het betreffende stukje tuin en tuinmeubilair en wordt uitdrukkelijk vastgesteld dat de bewoners van [nummer] een onderhoudsverplichting hebben en dat zij de kosten van het onderhoud moeten betalen. De kantonrechter oordeelt over het besluit als volgt.

4.37. Niet in geschil is dat het bij dit besluit gaat om het in gebruik geven van een deel van de gemeenschappelijke tuin. Naar het oordeel van de kantonrechter gaat het bovendien om het toekennen van een exclusief gebruiksrecht. In het besluit staat namelijk ‘de bewoners van [nummer] zijn de enige gebruikers van betreffend stuk grond’. Andere bewoners kunnen alleen nog maar na toestemming van de bewoners van [nummer] van dit stuk tuin gebruikmaken.

4.38. Naar heersende opvatting in de literatuur vereist het toekennen van een exclusief gebruiksrecht een wijziging van de akte van splitsing op grond van artikel 5:139 BW. Het in exclusief gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten van het appartementencomplex aan een individuele appartementseigenaar heeft immers goederenrechtelijke gevolgen, nu de overige appartementseigenaren niet meer voluit van hun eigendomsrecht gebruik kunnen maken en hun rechten op het gemeenschappelijke eigendom niet meer onbezwaard kunnen overdragen. Dit zou anders kunnen zijn indien het slechts om een tijdelijke situatie gaat, die zich eenvoudig voor herstel leent. Dat dit het geval is, is echter niet, althans niet voldoende, gesteld of gebleken.

4.39. Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat besluit 5 met inachtneming van artikel 5:139 BW genomen had moeten worden. Nu het besluit door de vergadering als aangenomen is aangemerkt, zonder dat daarbij met een wijziging van de akte van splitsing en de voorschriften in artikel 5:139 BW rekening is gehouden, is onderhavig besluit genomen in strijd met de wettelijke bepaling die de totstandkoming van dit soort besluiten regelt en dus nietig.

Artikel 4 van het huishoudelijk reglement

4.40. Verder stelt [verzoekster] dat artikel 4 van het huishoudelijk reglement nietig is, omdat dit artikel in strijd is met artikel 29 van het modelreglement. De kantonrechter deelt dat standpunt niet en overweegt – in overeenstemming met het door de VvE gevoerde verweer – als volgt.

4.41. Lid 1 van artikel 29 van het modelreglement bepaalt dat de VvE een waarschuwing zal opleggen bij overtreding. In tegenstelling tot wat [verzoekster] hierover heeft aangevoerd, staat er in lid 2 van dit artikel vervolgens dat het bestuur – onder bepaalde omstandigheden – een boete kan opleggen. Er staat niet dat het bestuur een boete zal opleggen. Het standpunt van [verzoekster] berust dus op een onjuiste lezing van artikel 29 van het modelreglement. Het betreft hier een discretionaire bevoegdheid van het bestuur om wel of geen boete op te leggen. Artikel 4 van het huishoudelijk reglement, waarin eveneens is bepaald dat het bestuur een boete kan opleggen, is daarmee niet in strijd. Dat in artikel 29 van het modelreglement uitdrukkelijk is bepaald hoe er gehandeld moet worden bij overtredingen, betekent volgens de kantonrechter niet dat dit niet ook in (artikel 4 van) het huishoudelijk reglement kan, zolang het maar niet met elkaar in strijd is. Voor zover [verzoekster] anders heeft willen betogen, betekent dit dat dit standpunt geen hout snijdt. Dit gedeelte van het verzoek van [verzoekster] zal dan ook worden afgewezen.

Conclusie

4.42. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de besluiten 1 en 3a worden vernietigd wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Daarnaast zal voor recht worden verklaard dat besluit 5 nietig is, omdat dit besluit in strijd is met een wettelijke bepaling die de totstandkoming van dit soort besluiten regelt. De besluiten 2 en 4 en artikel 4 van het huishoudelijk reglement zijn niet nietig of vernietigbaar en blijven dus in stand.

4.43. De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen behoeven geen bespreking, nu deze in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen niet tot een andere beslissing kunnen leiden.

Proceskosten

4.44. Aangezien partijen over en weer in het gelijk en in het ongelijk zijn gesteld, worden de proceskosten gecompenseerd. Dat betekent dat partijen ieder hun eigen kosten moeten dragen.

5 De beslissing

De kantonrechter:

5.1. vernietigt de besluiten van 3 juni 2020 van de vergadering van eigenaars waarmee:

  • – het bestuur wordt opgedragen aan [verzoekster] parkeerboetes op te leggen (besluit 1);
  • – aan [verzoekster] een verbod wordt opgelegd om aangaande zaken de vereniging van eigenaars betreffende rechtstreeks contact op te nemen met de andere bewoners en waarbij [verzoekster] wordt opgedragen om de contacten via de bestuurder/voorzitter te laten verlopen (besluit 3a);

5.2. verklaart voor recht dat het besluit van 3 juni 2020 van de VvE, tot toewijzing van het gebruik van een deel van de gemeenschappelijke tuin aan een bepaalde eigenaar, met uitsluiting van anderen (besluit 5), nietig is;

5.3. compenseert de kosten zodanig dat iedere partij zijn eigen kosten draagt,

5.4. wijst af het anders of meer verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. F. Koster, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 27 oktober 2020.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - BesluitvormingOnderhoud & Renovatie

    Besluit asbest saneren privégedeelte op kosten van de VvE, mag dat?

    VerbouwenHuishoudelijk reglementModelreglementSplitsingsakteVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Verbouwing zonder toestemming ledenvergadering VvE

    VvE Rechtspraak - OverigVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Toerekenbare tekortkoming mededelingsplicht eigenaar gerenoveerd appartement.

    VvE Rechtspraak - BesluitvormingInstallaties

    Besluit verlagen ketelwatertemperatuur terugdraaien

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Boete opleggen binnen de VvE
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.