Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementDakSplitsingsakte

Is een plat dakje in een complex privé of gemeenschappelijk?

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak staat de vraag centraal of een plat dakje in een appartementencomplex privé of gemeenschappelijk eigendom is?

De betreffende VvE bestaat uit een hoofdsplitsing met drie appartementsrechten. Twee appartementsrechten hebben een winkel bestemming en een derde is ondergesplitst naar woon bestemming. De eigenaar van de appartementsrechten met winkelbestemming is van mening dat het platte dak wat behoort tot een van zijn appartementsrechten prive is. De VvE van het overige appartementsrecht is het hier niet mee eens en geeft aan dat dit gemeenschappelijk is. De eigenaar van het appartementsrecht wil veranderingen doorvoeren aan het platte dak en de VvE is het hier niet mee eens. Om dit geschil te slechten staan ze nu voor de rechter.

Belangrijk voor deze zaak is dat in de splitsingstekening het dak duidelijk is aangegeven als privé door middel van een dikke lijn die aangebracht is op de tekening en het cijfer 2 wat in dit gedeelte is opgenomen. Dit geldt overigens voor alle daken in complex. Hieruit valt op te maken dat het de bedoeling was om de daken te laten horen tot de privé gedeelten van de verschillende appartementsrechten. Daarmee mag de eigenaar zelf besluiten wat deze met haar privé eigendom wil doen.

Bron: Rechtspraak.nl

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM Vonnis van 7 oktober 2020 in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A. DANA BEHEER B.V., gevestigd te Zaandam, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat mr. L.M. Goeree te Zwolle,

tegen

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS VAN WOONAPPARTEMENTEN [naam VVE] [gedaagde] gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. N.A. Berenschot te Amsterdam.

Partijen zullen hierna Dana Beheer en de VvE genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 25 februari 2019, met producties,
  • het tussenvonnis van 5 februari 2020, waarbij een descente is bevolen,
  • het bericht van de rechtbank van 20 april 2020, waarbij de geplande descente geen doorgang zal vinden in verband met Covid-19,
  • het proces-verbaal van de op 20 augustus 2020 gehouden comparitie, met de daarin vermelde stukken,
  • het bericht aan de griffie van 3 september 2020 dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt en vonnis verzoeken.

1.2. Aanvankelijk had Dana Beheer naast de VvE nog drie andere partijen gedagvaard. Op de rolzitting van 9 oktober 2019 is de procedure ten aanzien van deze drie partijen doorgehaald in verband met een gesloten minnelijke regeling.

1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Op de hoek van de [straat 1] en de [straat 2] te Amsterdam bevindt zich een appartementencomplex (hierna: het complex). Het complex bestaat uit aan elkaar geschakelde (oud- en nieuwbouw) gebouwen.

2.2. Het complex is bij splitsingsakte van 26 juli 2002 gesplitst in drie appartementsrechten, aangeduid met indexnummers 1, 2 en 3 (hierna: de hoofdsplitsing).

2.3. De appartementsrechten met indexnummers 1 en 2, gelegen op de begane grond van het complex en plaatselijk bekend als [nummer 1] respectievelijk [nummer 2] te Amsterdam , zijn in eigendom van Dana Beheer. Deze twee appartementsrechten heeft Dana Beheer verhuurd en zijn als winkels in gebruik (hierna: [nummer 1] en [nummer 2] ).

2.4. Het appartementsrecht met indexnummer 3 betreft zes woningen, gelegen op de eerste, tweede, derde en vierde verdieping van het complex en plaatselijk bekend als [complex] .

2.5. Het appartementsrecht met indexnummer 3 is op 26 juli 2002, tegelijk met de hoofdsplitsing, ondergesplitst in zes appartementsrechten (hierna: de ondersplitsing). Op enig moment zijn er twee woonappartementen bijgebouwd en is bij akte houdende wijziging ondersplitsing en vestiging kwalitatieve verplichting van 13 januari 2006 de ondersplitsing gewijzigd in acht appartementsrechten (in plaats van zes).

2.6. Bij de hoofdsplitsing is de Vereniging van Eigenaars [naam VVE] en [adres 3] te Amsterdam opgericht (hierna: de hoofd-VvE). De hoofd-VvE bestaat dus uit de drie appartementsrechten van de hoofdsplitsing, aangeduid met indexnummers 1, 2 en 3. De hoofd-VvE is niet actief en kent geen bestuur.

2.7. Bij de ondersplitsing is de VvE opgericht. De VvE bestaat uit de zes woonappartementen uit de ondersplitsing en sinds 2006 uit acht woonappartementen. Het bestuur van de VvE wordt gevormd door [naam 1] en [naam 2] .

2.8. Zowel de akte van hoofdsplitsing als de akte van ondersplitsing bevat een splitsingstekening die bestaat uit onderstaande plattegronden van het complex. Op de splitsingstekening is vermeld: “tekening behorende bij inschrijving”.

2.9. De splitsingstekening geeft naast een doorsnede iedere verdieping afzonderlijk weer op een deeltekening. Op de deeltekening van de eerste verdieping is te zien dat het cijfer 2 is ingetekend in een rechthoekig vak, waarin “dak” staat vermeld (hierna: het platte dak). Het platte dak is gelegen boven [nummer 2] (rechts op de tekening). Op de deeltekening van de derde verdieping is tussen het voor- en achterhuis het woord “dak” vermeld. Op de deeltekening van de vierde verdieping is het dak van het achterhuis opgenomen (losse vierkant bovenin waarin het woord “dak” staat vermeld). Rechts naast de deeltekening van de vierde verdieping bevindt zich een deeltekening met als onderschrift “daken”. Het betreft hier verschillende daken van het complex boven de vierde verdieping waarbij drie maal het woord “dak” staat vermeld. Het appartement met adres [adres 2] (hierna: appartement [adres 2] ) grenst aan en kijkt (via een raam) uit op het platte dak.

2.10. De akte van hoofdsplitsing luidt, voor zover relevant, als volgt:

“Splitsing

(…)

De splitsing in appartementsrechten geschiedt volgens de aan deze akte te hechten tekening bedoeld in artikel 5:109 Burgerlijk Wetboek bestaande uit een (1) blad, (…), op welke tekening de verklaring is gesteld dat van het onderhavige in de splitsing te betrekken gebouw met de daarbij behorende grond de complexaanduiding is [nummer complex] en op welke tekening de gedeelten van het complex, welke bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, duidelijk zijn aangegeven en voorzien van een Arabisch cijfer.

Het gebouw met de grond zal omvatten drie (drie) appartementsrechten die doorlopend genummerd zijn één (1) tot en met drie (3).

Vervolgens verklaarde de comparant (…) bij deze het voormelde gebouw met aanhorigheden zodanig te splitsen, dat het zal omvatten de navolgende appartementsrechten:

1. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel-/commerciële-/bedrijfsruimten, gelegen in de kelder en op de begane grond van het in de splitsing betrokken gebouw, een en ander met toebehoren, plaatselijk bekend [nummer 1] , [postcode] Amsterdam , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie letter] , complexaanduiding [nummer complex] , appartementsindex 1;

2. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de winkel-/commerciële-/bedrijfsruimten, gelegen in de kelder en op de begane grond van het in de splitsing betrokken gebouw, een en ander met toebehoren, plaatselijk bekend [nummer 2] , [postcode] Amsterdam , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie letter] , complexaanduiding [nummer complex] , appartementsindex 2;

3. het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de zes (6) woningen met bijbehorende bergingen op de eerste, tweede, derde en vierde verdieping van het in de splitsing betrokken gebouw, een en ander met toebehoren, plaatselijk bekend [complex] (even nummers), [postcode] Amsterdam , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, [sectie letter] , complexaanduiding [nummer complex] , appartementsindex 3.

(…)

A. DEFINITIES

Artikel 1.

In het reglement wordt verstaan onder:

(…)

d. “gemeenschappelijke gedeelten”: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

(…)

f. “privé-gedeelte”: het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

(…)

F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN

Artikel 9.

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend voorzover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé-gedeelten, de buitengevels en de leidingschachten;

b. de technische installaties met de daarbij behorende leidingen (…)

2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordt niet gerekend:

a. zaken en voorzieningen welke behoren tot het privé-gedeelte van de appartementsrechten met indices 1 en 2 zoals:

1. de reclame aanduiding;

2. de puien (…);

b. zaken en voorzieningen welke behoren tot het privé-gedeelte van het appartementsrecht met index 3 zoals:

de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé-gedeelte met het daarbij behorende hang- en sluitwerk.

(…)”

2.11.

De akte van ondersplitsing luidt, voor zover relevant, als volgt:

“F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN

Artikel 9.

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend voorzover aanwezig:

a. (…) de fietsenberging, de hallen en de gangen, het trappenhuis, de lift, liftruimtes, de entrees, (…) de daken (…)”

2.12. Dana Beheer heeft mr. L. Ploeg-Schuitemaker, notaris, (hierna: mr. Ploeg) verzocht om aan de hand van de splitsingstekeningen en de akte van hoofdsplitsing een oordeel te geven over de vraag aan wie het platte dak in eigendom toebehoort. Mr. Ploeg heeft op 16 december 2018 geschreven, voor zover van belang:

“U heeft mij onder meer de hoofdsplitsingsakte d.d. 26-7-2002 met splitsingstekening voorgelegd.

(…) welke omschrijving aan dit gedeelte gelegen op de eerste verdieping [het platte dak, toevoeging rechtbank] wordt gegeven is niet heel belangrijk, het gedeelte is nl. hoe dan ook privé-eigendom van appartementsrecht met index 2. Dit blijkt uit het cijfer 2 welke binnen de dikke lijnen staat vermeld. (…)”

2.13. Dana Beheer heeft daarnaast NautaDutilh benaderd voor het onderzoek naar het juridische eigendom van het platte dak. Mr. A.R.W. Scheper, notaris, (hierna: mr. Scheper), op zijn beurt benaderd door NautaDutilh, heeft op 13 november 2018 geschreven, voor zover van belang:

“(…) de privé ruimte, gelegen op de eerste verdieping met index 2 zoals beschreven op de splitsingstekening [het platte dak, toevoeging rechtbank], is aangeduid als “dak”. (…)

Zoals u uit de 2e bijlage kunt opmaken is het appartement met index 2 plaatselijk bekend als [nummer 2] te Amsterdam . (…)”

3 Het geschil

in conventie

3.1. Dana Beheer vordert – samengevat en na wijziging van eis – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

i. een verklaring voor recht dat het platte dak tot het privé-eigendom van Dana Beheer behoort;

ii. een veroordeling van de VvE om te gehengen en te gedogen alle maatregelen die Dana Beheer aan het platte dak wil nemen, inclusief het desgewenst vervangen van het platte dak door een nieuw dak, op straffe van een dwangsom;

iii. veroordeling van de VvE tot betaling van de buitengerechtelijke kosten van € 1.022,48 inzake de inschakeling van de notarissen, vermeerderd met de wettelijke rente;

iv. veroordeling van de VvE tot betaling van de (na)kosten van deze procedure.

3.2. Dana Beheer legt aan haar vorderingen ten grondslag de stelling dat het platte dak haar in privé-eigendom toebehoort en dat de overige daken van het complex tot het appartementsrecht met indexnummer 3 uit de hoofdsplitsing toebehoren. Zij baseert haar stelling op de splitsingstekening, waarop te zien is dat het platte dak een indexnummer 2 heeft gekregen wat correspondeert met het eigendom van Dana Beheer en dat de overige daken van het complex een indexnummer 3 hebben gekregen, wat weer correspondeert met het eigendom van het appartementsrecht met indexnummer 3 uit de hoofdsplitsing. In gelijke zin verklaren ook de door Dana Beheer geraadpleegde notarissen (2.12 en 2.13). Bovendien vermeldt de akte van hoofdsplitsing in artikel 9 geen daken als gemeenschappelijke gedeelten of zaken zodat in de hoofdsplitsing in het geheel geen daken als gemeenschappelijk zijn bestempeld, terwijl de akte van ondersplitsing in artikel 9 daken wel als gemeenschappelijk bestempelt. Dit is ook logisch, want het platte dak dient enkel het belang van de ondergelegen winkel 74 en heeft daarnaast geen andere functie. De bedoeling van de splitser is derhalve geweest om een duidelijk onderscheid te maken tussen het eigendom van het platte dak (indexnummer 2, zijnde Dana Beheer) en het eigendom van de overige daken (indexnummer 3, zijnde het appartementsrecht met indexnummer 3, in feite de VvE), hetgeen duidelijk is weergegeven in de splitsingstukken. Dit komt ook overeen met het feit dat het platte dak niet is meegenomen in het Meerjarenonderhoudsplan van 2018 van de VvE, aldus steeds Dana Beheer.

3.3. De VvE voert verweer. De VvE betwist dat het platte dak het privé-eigendom van Dana Beheer is en voert aan dat alle daken van het complex waarin alle appartementsrechten zich bevinden, inclusief het platte dak, behoren tot de gemeenschappelijke delen van de hoofd-VvE. Zij verwijst in dit verband naar de akte van hoofdsplitsing. In de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 2 wordt geen melding gemaakt van het platte dak. Ook in artikel 9 lid 2, waar een omschrijving wordt gegeven van gedeelten en zaken die niet gemeenschappelijk zijn, wordt geen melding gemaakt van het platte dak. Hieruit volgt dat het platte dak gemeenschappelijk is. Daarnaast wordt op de splitsingstekening met indexnummer 2 niet het dak bedoeld, maar de ruimte eronder (winkel 74). Dit vanwege het feit dat de etages uit verschillende niveaus bestaan. Het platte dak grenst aan de gemeenschappelijke buitenmuren en kozijnen, zodat het niet alleen het belang van de ondergelegen winkel dient, maar van een groter geheel, namelijk het gehele complex. Andersom profiteert Dana Beheer ook van de overige daken van het complex, zodat het niet logisch is dat zij enkel het platte dak dient te onderhouden en niet hoeft mee te betalen aan de onderhoudskosten van de overige daken. Bovendien zijn in het verleden werkzaamheden aan het platte dak uitgevoerd in opdracht en voor rekening van de hoofd-VvE, aldus steeds VvE.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in (deels voorwaardelijke) reconventie

3.5. Onder verwijzing naar hetgeen zij in conventie als verweer heeft aangevoerd, vordert de VvE – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

i. een verklaring voor recht dat alle daken van het complex, inclusief het platte dak, behoren tot het eigendom van de hoofd-VvE;

ii. in geval (i) wordt toegewezen: veroordeling van Dana Beheer om het dakluik in het platte dak boven de [nummer 2] te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van een dwangsom;

v. in alle gevallen veroordeling van Dana Beheer tot betaling van de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.6. Dana Beheer voert verweer.

3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. Gelet op de samenhang van de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze gezamenlijk behandelen.

in conventie en reconventie

4.2. Voordat de rechtbank inhoudelijk ingaat op de behandeling van de vorderingen dient zij de vraag te beantwoorden of in deze procedure de juiste partij is gedagvaard. In geschil is of het platte dak behoort tot het privégedeelte van het appartementsrecht met indexnummer 2 (en daarmee privé-eigendom is van Dana Beheer) of dat het platte dak behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het complex (en dus in feite eigendom van de hoofd-VvE). Dit geschil heeft betrekking op de uitleg van de akte van hoofdsplitsing en daarmee is de hoofd-VvE primair belanghebbende. Ter gelegenheid van de comparitie heeft de rechtbank overwogen en partijen voorgehouden om hen de gelegenheid te geven de hoofd-VvE op te roepen. Partijen hebben te kennen gegeven dat de hoofd-VvE weliswaar formeel bij de akte van hoofdsplitsing is opgericht maar dat deze niet actief is, niet is ingeschreven in de KvK en geen bestuur heeft. Bovendien is de VvE onderdeel van de hoofd-VvE en zijn materieel gezien alle leden van de hoofd-VvE (de VvE en Dana Beheer als eigenaar van [nummer 1] en [nummer 2] ) betrokken in deze procedure. Gelet op het voorgaande, het feit dat partijen desgevraagd hebben aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het voort procederen zonder hoofd-VvE en niet gebleken is dat andere belanghebbenden betrokken zouden moeten zijn, beslist de rechtbank het geschil inhoudelijk te behandelen.

4.3. Voor de beantwoording van het geschil is bepalend hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken. Onder de splitsingsstukken wordt verstaan de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte splitsingstekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

4.4. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg daarvan naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is en of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. De rechter zal dit moeten doen aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden over de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

4.5. De rechtbank stelt allereerst vast dat de splitsingstekening zoals weergegeven onder 2.8 de aan de minuut van de akte van hoofdsplitsing gehechte tekening is. Op de splitsingstekening is immers vermeld: “tekening behorende bij inschrijving”. Die splitsingstekening is zowel aan de akte van hoofdsplitsing als aan de akte van ondersplitsing aangehecht. Hoewel de VvE heeft aangevoerd dat de splitsingstekening mogelijk niet de juiste is omdat deze verwijst naar een voorgenomen hoofdsplitsing, heeft zij niet aangevoerd van welke splitsingstekening dan wel dient te worden uitgegaan. De splitsingstekening zoals weergegeven onder 2.8 is dus de splitsingstekening waarvan de rechtbank uitgaat bij de uitleg van de splitsingsstukken.

4.6. De rechtbank is van oordeel dat uitleg van de splitsingstekening in samenhang met de splitsingsakten met zich meebrengt dat alle daken van het complex bij de hoofdsplitsing bewust zijn verdeeld over de appartementsrechten met indexnummers 2 en 3 en daarmee geen gemeenschappelijk eigendom zijn.

4.7. Op de splitsingstekening zijn de privé-gedeelten van de drie betreffende appartementsrechten weergegeven met de cijfers 1, 2 en 3. Ook alle daken zijn in die verdeling meegenomen. Zo is in het dak van het achterhuis (deeltekening vierde verdieping) en de overige daken van het complex (deeltekening daken, rechts van de vierde verdieping), een of meer keer het woord “dak” geplaatst met een cijfer “3”. Deze tekeningen kunnen niet anders uitgelegd worden dan dat het de bedoeling is geweest bij de hoofdsplitsing die daken toe te delen aan het appartementsrecht met indexnummer 3 en geen gemeenschappelijk eigendom te laten zijn. Hetzelfde geldt voor de deeltekening derde verdieping, waarbij het dak tussen het voor- en achterhuis onderdeel is van de geheel dik omlijnde verdieping waarbinnen het cijfer “3” is geplaatst. Anders gezegd, dit dak is niet uitgezonderd van het eigendom van het appartementsrecht met indexnummer 3. Met dit uitgangspunt strookt dat op de deeltekening van de eerste verdieping het platte dak wél apart dik omlijnd is en daarin het cijfer 2 is weergeven om aan te geven dat de eigendom van het platte dak toebehoort aan het appartementsrecht met indexnummer 2. Dat het cijfer 2 zoals hier vermeld ziet op de ruimte onder het dak en niet het eigendom van het dak zelf aangeeft, zoals de VvE betoogt, strookt niet met het feit dat alle overige daken van het complex ook zijn opgenomen op de deeltekeningen en van een cijfer zijn voorzien. De deeltekening van de daken (rechts van de vierde verdieping) bevat zelfs niets anders dan daken hetgeen zinledig zou zijn als het slechts tot doel had de daaronder liggende, vierde verdieping aan te duiden. Ook het argument van de VvE dat een deel van het appartement [adres 2] zich onder het platte dak zou bevinden maakt dit niet anders. Dana Beheer heeft dit betwist en het volgt evenmin uit de foto’s die ter zitting zijn besproken, maar zelfs als dit zo zou zijn betekent het niet dat het platte dak, anders dan het cijfer 2 aangeeft, als enige dak wel gemeenschappelijk eigendom is.

4.8. Dat de daken van het complex bewust zijn verdeeld over de appartementsrechten met indexnummers 2 en 3 volgt ook uit de omschrijving van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken in de gelijktijdig verleden akte van hoofdsplitsing en akte van ondersplitsing. In artikel 9 van de akte van hoofdsplitsing wordt geen melding gemaakt van een dak dat gemeenschappelijk is. In artikel 9 van de akte van ondersplitsing worden daken wel als gemeenschappelijk weergegeven. Dit is in lijn met de eigendomsverdeling zoals weergegeven op de splitsingstekeningen: het platte dak behoort toe aan het appartementsrecht met indexnummer 2 (in casu Dana Beheer) en de overige daken behoren toe aan het appartementsrecht met indexnummer 3 (in casu de VvE). Dat in de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 2 geen melding wordt gemaakt van het platte dak, maakt dit niet anders, nu ook de omschrijving van het appartementsrecht met indexnummer 3 geen melding van daken maakt en de weergave van de cijfers op de splitsingstekening op dit punt dus leidend is.

4.9. Anders dan de VvE betoogt, volgt uit het feit dat het geraamte van het gebouw gemeenschappelijk is (artikel 9 lid 1 onder a van de akte van hoofdsplitsing) niet dat het platte dak dus óók gemeenschappelijk is. Het lag meer voor de hand om het platte dak ook in dit artikellid te vermelden als dat de wens was geweest. Dat dit niet is gebeurd, steunt de conclusie dat het platte dak een privégedeelte betreft en dat geen van de daken gemeenschappelijk eigendom zijn.

4.10. De VvE heeft tot slot nog aangevoerd dat de eerste eigenaar van de appartementsrechten met indexnummers 1 en 2 er altijd vanuit is gegaan dat alle werkzaamheden aan alle daken gezamenlijk, als zijnde gemeenschappelijk, betaald moesten worden. Dana Beheer heeft dit betwist. Nog daargelaten de beweegredenen van deze eerste eigenaar, kan de VvE hieraan geen argument ontlenen nu de VvE niet gesteld heeft dat deze informatie via de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar is, hetgeen wel is vereist (zie 4.3).

4.11. De rechtbank zal de vordering weergegeven onder 3.1 sub i. toewijzen, met de toevoeging dat het om een deeltekening van de eerste verdieping gaat en dat het platte dak bij het appartementsrecht met indexnummer 2 hoort. De overige standpunten van partijen behoeven bij deze uitkomst geen verdere bespreking.

4.12. Nu de rechtbank tot de conclusie komt dat het platte dak tot het privé-gedeelte van appartementsrecht met indexnummers 2, en dus Dana Beheer, behoort en de VvE ter zitting vooruitlopend op dit oordeel heeft aangegeven dat zij zich hieraan zal committeren, ziet de rechtbank geen aanleiding om de VvE te veroordelen alle maatregelen die Dana Beheer aan het platte dak wil nemen te gehengen en te gedogen. Deze vordering weergegeven onder 3.1 sub ii. zal daarom worden afgewezen.

4.13. Dana Beheer vordert in conventie tot slot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ex artikel 6:96 lid 2 sub c van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De rechtbank wijst deze vordering af. Artikel 6:96 lid 2 BW biedt geen zelfstandige grondslag voor vergoeding van kosten maar vereist een wettelijke verplichting tot schadevergoeding. Na het intrekken van de aanvankelijk ingestelde vorderingen is er geen grond meer voor een veroordeling tot betaling van schade.

4.14. Gelet op de conclusie in conventie zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen.

4.15. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in conventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dana Beheer worden begroot op:

– dagvaarding € 101,02

– griffierecht € 1.992,00

– salaris advocaat € 1.086,00 (2,0 punten × tarief € 543,00)

Totaal € 3.179,02

4.16. De VvE zal ook als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten in reconventie worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Dana Beheer worden begroot op:

– salaris advocaat € 543,00 (1,0 punt × tarief € 543,00)

Totaal € 543,00

4.17. De nakosten zullen worden toegewezen op de wijze zoals hierna onder de beslissing is vermeld. De over de proces- en nakosten gevorderde wettelijke rente is, mits gevorderd, eveneens toewijsbaar op de wijze zoals hierna bij de beslissing is vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1. verklaart voor recht dat het platte dak, ingetekend met appartementsindexnummer 2 op de deeltekening van de eerste verdieping van de splitsingstekening, behoort bij het appartementsrecht met indexnummer 2 en daarmee tot het privé-eigendom van Dana Beheer,

5.2. veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Dana Beheer tot op heden begroot op € 3.179,02,

5.3. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.4. wijst de vorderingen af,

5.5. veroordeelt VvE in de proceskosten, aan de zijde van Dana Beheer tot op heden begroot op € 543,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

in conventie en in reconventie

5.6. veroordeelt de VvE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VvE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.7. verklaart dit vonnis in conventie en in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.L.S. Kalff, rechter, bijgestaan door mr. M. Sahin, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 7 oktober 2020.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Vernietining arbitraal vonnis, kan dat?

    InstallatiesVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Is een ventilatieschacht in 1 appartementsrecht (garage) gemeenschappelijk?

    Modelreglement

    Het in rechte afdwingen van toegang tot een privé gedeelte

    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    VvE Rechtspraak: Aansprakelijkheid VvE bij waterschade eigenaar appartementsrecht?

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Besluit plaatsen dakkapel zonder aanpassen splitsingsakte
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.