Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - BesluitvormingInstallaties

Besluit verlagen ketelwatertemperatuur terugdraaien

Samenvatting

In deze VvE rechtspraak staat de vraag centraal of een besluit voor het verlagen van de ketelwatertemperatuur, genomen door de Vergadering van Eigenaars, correct is genomen. De eigenaars van een appartementsrecht vragen de rechter om een besluit tot verlaging van de gemiddelde temperatuur van een collectieve warm water voorziening genomen in het kader van onderhoud terug gedraaid kan worden. 

Zij vragen de rechter ook om schadevergoeding vanwege hogere stookkosten. 

De eerste vraag die beantwoord moet worden is of het besluit om de temperatuur van het warmwater te verlagen correct is genomen. Hiervoor beoordeelt de rechter de besluitvorming en blijkt dat de eigenaars zich tijdens de betreffende vergadering waar het besluit is genomen hebben laten vertegenwoordigen door hun zoon. Daarmee is vast komen te staan dat de eigenaar op de hoogte waren of hadden kunnen zijn van het besluit. Verder blijkt dat het besluit op basis van de gestelde voorwaarden in de splitsingsakte genomen mocht worden. Het gevolg hiervan is dat een eigenaar binnen een maand de gang naar de rechter moet maken om het besluit te ontbinden. Dat is niet gebeurd en daarmee is het besluit juridisch correct tot stand gekomen. 

De eigenaars kunnen daarmee ook geen schadevergoeding vragen en zijn door de rechter in het ongelijk gesteld. 

Bron: Rechtspraak.nl.

art. 5:130, art. 5:125 

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN arrest van 20 oktober 2020 in de zaak van

1. [appellant] ,
2. [appellante] , beiden wonende te [A] , appellanten in hoger beroep, in eerste aanleg: eisers, hierna samen: [appellanten] c.s., advocaat: mr. P.J. den Boef, kantoorhoudend te Houten,

tegen

de Vereniging van Eigenaars Woonzorgcomplex Symfonie Händellaan 315 tot en met 661 (oneven nummers), statutair gevestigd te Zwolle, geïntimeerde in het hoger beroep, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: de VvE, advocaat: mr. A.M. Ubink, kantoorhoudend te Zwolle.

1 Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het tussen partijen gewezen arrest van 19 november 2019.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit het arrest van 19 november 2019. Na dit arrest zijn de volgende stukken aan het dossier toegevoegd:

  • de op 3 september 2020 ingekomen akte overlegging producties 1 en 2, tevens verzoek benoeming deskundige van [appellanten] c.s.;
  • het op 18 september 2020 ingekomen faxbericht van [appellanten] c.s. met de door hen getekende aan hun zoon [B] verleende machtiging.

2.2 Op 22 september 2020 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Het hof heeft het proces-verbaal aan het dossier toegevoegd.

2.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

3 De feiten

3.1 Het hof gaat, voor zover van belang, uit van de volgende feiten als enerzijds gesteld en anderzijds onvoldoende weersproken.

3.2 [appellanten] c.s. zijn eigenaars van het appartementsrecht [a-straat 1] te [A] en ook de bewoners van dit appartement. Het appartement maakt deel uit van het woonzorgcomplex Symfonie.

3.3 Het complex is in appartementen gesplitst bij notariële akte van 14 april 2005 (verder de splitsingsakte). In de splitsingsakte is tevens de VvE opgericht en zijn de statuten van de VvE vastgesteld.

Op grond van artikel 38 lid 1 van de splitsingsakte beslist de vergadering van eigenaars over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.

Op grond van lid 2 berust de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken bij het bestuur.

3.4 Tot maart 2014 werd ten behoeve van de warmtevoorziening in het complex een ketelwatertemperatuur van circa 90˚ Celsius gehandhaafd. Vanaf dat tijdstip heeft de installateur naar aanleiding van een verzoek van het bestuur van de VvE om te komen tot een besparing op de stookkosten de ketelwatertemperatuur verlaagd naar een temperatuur variërend van 70 tot 75˚ Celsius.

3.5 In de extra algemene ledenvergadering van de VvE van 27 februari 2018 heeft het bestuur naar aanleiding van de dagvaarding van de VvE door [appellanten] c.s. voorgesteld om de ketelwatertemperatuur weer te verhogen naar 90˚ Celsius. Dit voorstel is met meerderheid van stemmen verworpen.

4 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1 [appellanten] c.s. hebben in eerste aanleg gevorderd:

1. een verklaring voor recht dat de VvE toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de splitsingsakte dan wel onrechtmatig tegenover hen heeft gehandeld;

2. de VvE te gebieden op straffe van verbeurte van een dwangsom het debiet van het aanvoerwater vanuit het distributienet naar de warmte-unit in hun appartement zodanig te verhogen dat de situatie van 1 januari 2014 wordt bereikt (24˚ Celsius in de badkamer) en bovendien zodanig dat alsdan de minimale aanvoertemperatuur in het appartement binnenkomt met circa 70 tot 75˚ Celsius en op die temperatuur blijft binnenkomen.

3. voor recht te verklaren dat zij door toedoen van de VvE schade lijden als gevolg van hogere stookkosten en de VvE de hieruit voortvloeiende schade aan hen dient te vergoeden, de schade nader op te maken en te vereffenen volgens de wet.

4.2 De rechtbank heeft bij vonnis van 25 juli 2018 de vorderingen afgewezen en [appellanten] c.s. veroordeeld in de kosten van de procedure.

Naar het oordeel van de rechtbank is het besluit van de VvE van 27 februari 2018 om de ketelwatertemperatuur niet te verhogen bindend ten opzichte van [appellanten] c.s., omdat zij niet op grond van artikel 5:130 BW binnen één maand nadat zij van het besluit kennis hebben genomen vernietiging van dit besluit bij de kantonrechter hebben gevraagd.

5 Het geschil in hoger beroep

5.1 Het hof stelt voorop dat het in eerste aanleg onder 2 gevorderde een grondslag in de door [appellanten] c.s. naar voren gebrachte feiten mist. [appellanten] c.s. hebben geen argumenten aangevoerd om het debiet van het aanvoerwater te verhogen en anderzijds juist bepleit om de minimale aanvoertemperatuur van 70 tot 75˚Celsius te verhogen naar 90˚ Celsius.

5.2 [appellanten] c.s. hebben in de grieven aangevoerd dat het onbegrijpelijk is dat de rechtbank heeft geoordeeld dat voor het verhogen van de ketelwatertemperatuur een besluit van de ledenvergadering van de VvE nodig is. Op grond van artikel 38 lid 2 van de splitsingsakte is het bestuur bevoegd in het kader van het onderhoud de temperatuur te verlagen, omdat die maatregel de technische levensduur van de installatie ten goede komt. Het bestuur is volgens hen dan ook bevoegd de temperatuur weer te verhogen naar de oorspronkelijke stand.

5.3 Het hof stelt vast dat op grond van artikel 5:125 BW aan de vergadering van eigenaars in de VvE alle bevoegdheden toekomen die niet door de wet of de statuten aan andere organen zijn opgedragen. In artikel 38 lid 2 van de splitsingsakte is het bestuur bevoegd verklaard te beslissen over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.

Naar het oordeel van het hof kan een besluit om de ketelwatertemperatuur al dan niet te verhogen niet worden aangemerkt als een besluit betreffende het onderhoud van de verwarmingsinstallatie. Het besluit de ketelwatertemperatuur al dan niet te verhogen is een bevoegdheid van de ledenvergadering en het besluit van 27 februari 2018 is dan ook bevoegd genomen.

[appellanten] c.s., die zich bij gelegenheid van de ledenvergadering van 27 februari 2018 hebben laten vertegenwoordigen door hun zoon en daardoor kennis droegen van het besluit met betrekking tot de ketelwatertemperatuur, hebben niet binnen één maand na 27 februari 2018 de kantonrechter om vernietiging van dat besluit op grond van artikel 5:130 BW gevraagd. Daarmee is het besluit bindend voor [appellanten] c.s.

5.4 Het besluit van de ledenvergadering van 27 februari 2018 is evenmin in strijd met de redelijkheid en billijkheid genomen omdat het de onderhavige procedure zou doorkruisen, zoals [appellanten] c.s. hebben betoogd. [appellanten] c.s. miskennen dat in het BW in de artikelen 125 en volgende een specifieke regeling is gegeven voor de besluitvorming binnen de VvE, met als sluitstuk de mogelijkheid om op grond van artikel 5:130 BW vernietiging van besluiten van organen van de VvE te verzoeken. [appellanten] c.s. zijn door het starten van de onderhavige procedure juist zelf van deze specifieke bevoegdheidsregeling afgeweken.

5.5 Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen moet worden geoordeeld dat de rechtbank de vorderingen van [appellanten] c.s. onder 1 en 2 terecht heeft afgewezen.

5.6 De vordering onder 3 is gebaseerd op de stelling dat [appellanten] c.s. als gevolg van de verlaging van de ketelwatertemperatuur schade hebben geleden in de vorm van extra stookkosten.

Voor zover de schade ziet op de periode na 27 februari 2018 stuit de vordering af op de afwijzing van het gevorderde onder 1.

Wat betreft de periode gelegen tussen maart 2014 en 27 februari 2018 moet worden vastgesteld dat de verlaging van de ketelwatertemperatuur naar 70 tot 75˚ Celsius in maart 2014 door [appellanten] c.s. als zodanig niet is bestreden. Verondersteld dat de temperatuurverlaging, zoals [appellanten] c.s. hebben gesteld, een kwestie van onderhoud zou zijn, hebben zij de kantonrechter niet op grond van artikel 5:130 BW gevraagd het besluit van het bestuur tot verlaging van de ketelwatertemperatuur te vernietigen. Integendeel onder 2 hebben [appellanten] c.s. juist een ketelwatertemperatuur van 70 tot 75˚ Celsius gevorderd.

Een en ander betekent dat er geen feitelijke, noch een juridische grondslag is voor de door [appellanten] c.s. gevorderde schadevergoeding.

5.7 [appellanten] c.s. hebben in hoger beroep in algemene bewoordingen bewijs aangeboden van hun stellingen. Het hof gaat aan dat bewijsaanbod voorbij, nu dat aanbod niet ter zake dienend is. Het hof ziet evenmin grond voor het benoemen van een deskundige zoals [appellanten] c.s. hebben gevraagd.

5.8 Gelet op wat hiervoor is overwogen, behoeft hetgeen [appellanten] c.s. overigens nog hebben aangevoerd geen bespreking meer.

6 Slotsom

6.1 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

6.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] c.s. in de kosten van de procedure in het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van de VvE worden vastgesteld op € 741,- aan verschotten (griffierecht) en € 2.148,- (2 punten, tarief II, € 1.074,- per punt) aan geliquideerd salaris voor de advocaat, te vermeerderen met het nasalaris en de wettelijke rente op de wijze zoals in het dictum omschreven.

7 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

  • bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 25 juli 2018;
  • veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 741,- voor verschotten, te vermeerderen met € 157,- voor nasalaris van de advocaat en nogmaals € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente over de hiervoor genoemde bedragen te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening.

Dit arrest is gewezen door mr. B.J.H. Hofstee, mr. J.E. Wichers en mr. M.A.L.M. Willems en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - BesluitvormingOnderhoud & Renovatie

    Besluit asbest saneren privégedeelte op kosten van de VvE, mag dat?

    VvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Overtredingen van de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement

    VerbouwenHuishoudelijk reglementModelreglementSplitsingsakteVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Verbouwing zonder toestemming ledenvergadering VvE

    VvE Rechtspraak - OverigVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Toerekenbare tekortkoming mededelingsplicht eigenaar gerenoveerd appartement.

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Afrekening stookkosten afwijkend van de splitsingsakte
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.