Zomaar aanpassingen doorvoeren of verbouwen zonder toestemming van de Vergadering van Eigenaars. inplannen. Daar krijgen we bij VvE Centraal regelmatig vragen over. Van vrijwillige bestuurders tot en met beheerders die zonder het te weten achter de feiten aanlopen.
Als beheerder loop ik tegen het feit aan dat eigenaren hun appartement verbouwen of aanpassen (bijvoorbeeld met het plaatsen van een groot zolderraam of een uitbouw) zonder dat ze hiervoor een verzoek tot plaatsing hebben gedaan bij de VvE.
Nu jaren later en 2 eigenaren verder ontstaan er lekkages aan deze “illegaal geplaatste items” en de huidige eigenaar doet een beroep op de VvE voor een vergoeding van de reparatiekosten. Ik ben van mening dat iedere eigenaar bij de koop een reglement krijgt overhandigd waarin precies staat vermeld wat je wel en niet mag doen en dat je te allen tijde een verzoek moet indienen bij de VvE. Ik ben op de hoogte van het kettingbeding maar dan nog. Hoe moet je hiermee om gaan immers kan de VvE niet achter de voordeur kijken wat zich allemaal afspeelt qua veranderingen / aanpassingen. Daar kom je pas veel later achter als het “kwaad” al is geschied.
Wat zeggen de modelreglementen over verbouwen zonder toestemming
De Modelreglementen zijn heel duidelijk en verbazingwekkend vaak horen we ook over verbouwingen die tegen de Akte van Splitsing in gaan. Voor alle vergelijken ga naar de Transponeringstabel
Modelreglement 1973
Artikel 6
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen van naamborden, reclame- aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3. Een door de vergadering verleende toestemming kan tenzij anders bepaald is worden ingetrokken.
Artikel 7
De eigenaars of gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht of waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.
Modelreglement 1983
Artikel 12
1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.
2. De wanden en/of plafonds van de hall en van het trappenhuis mogen niet worden gebruikt voor het ophangen van schilderijen of andere voorwerpen, en het aanbrengen van decoraties en dergelijke.
3. De vergadering kan tot de in het eerste en tweede lid genoemde handelingen toestemming verlenen, en een reeds verleende toestemming intrekken.
Modelreglement 1992
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
2. Het aanbrengen aan de buitenzijde van naamborden, reclame-aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde van het gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3. De vergadering kan een reeds verleende toestemming intrekken.
Modelreglement 2006
Artikel 22.
1. Iedere op-, aan-, onder- of bijbouw zonder voorafgaande toestemming van de vergadering is verboden. Dit geldt ook als een eigenaar een recht van erfpacht of van opstal wenst te vestigen.
2. Het zichtbaar aanbrengen in of aan het gebouw van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, windschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel)antennes, antennes van zendamateurs, luchtbehandelings- en koelinstallaties en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
3. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen veranderingenaanbrengen in de gemeenschappelijke gedeelten of aan de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
Modelreglement 2017
Artikel 24
24.1 Ook indien daarvoor geen wijziging van de Akte is vereist, is iedere op-, aan-, onder- of bijbouw door een Eigenaar zonder voorafgaande toestemming van de Vergadering verboden.
24.2 De kosten van aanleg, onderhoud, herstel en vernieuwing van een op-, aan-, onder- of bijbouw, ook indien deze door natrekking bestanddeel wordt van het Gebouw, komen ten laste van de Eigenaar van het Appartementsrecht ten behoeve waarvan de op-, aan-, onder- of bijbouw strekt. Schade als gevolg van de op-, aan-, onder- of bijbouw alsmede de extra premies die ter zake van de eventuele verzekering van de op-, aan-, onder- of bijbouw verschuldigd zijn, komen voor rekening en risico en derhalve ten laste van de in de vorige zin bedoelde Eigenaar respectievelijk diens rechtsopvolgers.
24.3 Het zichtbaar aanbrengen in of aan het Gebouw dan wel op de Grond van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, wind- en terrasschermen, rolluiken, zonnepanelen, boilers, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel-)antennes, antennes van zendamateurs, alarminstallaties, luchtbehandelings- en koelinstallaties, en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de Vergadering of volgens regels te bepalen in het Huishoudelijk Reglement. Het in de vorige zin bepaalde geldt mede voor de tot de Privé-gedeelten behorende buitenruimten.
24.4 De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen veranderingen aanbrengen in de Gemeenschappelijke Gedeelten, ook als deze zich in Privé-gedeelten bevinden.
6 maal verbouwen zonder toestemming
Het antwoord op deze vraag is terug te vinden in een aantal VvE Rechtspraak uitspraken die we hier onder eerst kort zullen behandelen. Klik op de referentie om naar de uitspraak zelf te gaan.
Staken bouwwerkzaamheden
Staken bouwwerkzaamheden in een flatgebouw in Winterswijk. Zonder de vereiste toestemming van de Vereniging van Eigenaren (VvE) was begonnen met de verbouwing, hetgeen in strijd is met de verplichtingen welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de VvE.
Dichtgebouwd balkon
Appartementsrechten, rechtsverwerking. Een van de appartementseigenaren heeft een balkon dicht gebouwd zonder toestemming van de VVE. De andere appartementseigenaar vordert na 18 jaar ongedaanmaking van deze verbouwing met een beroep op bepalingen in het Modelreglement. Gedurende die periode van 18 jaar is er regelmatig overleg geweest tussen beide appartementseigenaren, maar is nooit ongedaanmaking verlangd. Het beroep op rechtsverwerking slaagt.
Trapgat zonder toestemming
Vervolg op ECLI:RBGEL:2016:3885: Bewijswaardering. VvE geen toestemming gegeven voor maken trapgat. Bewijsopdracht VVE: causaal verband maken trapgat en schade. Geen andere oorzaak?
Rolluik aan buitengevel
Rolluik aan buitengevel; uitleg termen “andere uitstekende voorwerpen” in artikel 6 lid 2 splitsingsreglement; wijziging huishoudelijk reglement geen uitbreiding maar verduidelijking; rolluik gemonteerd op gemeenschappelijk gedeelte niet privé gedeelte; nadere informatie gevraagd over besluit VvE; besluit VvE tot verwijdering rolluik wordt tot eindbeschikking kantonrechter geschorst. hoger beroep wordt opengesteld; (eindbeschikking 19-6-2012)
Vervangende toestemming achteraf
Vervangende toestemming op grond van artikel 5:121 BW kan blijkens de wetsgeschiedenis ook achteraf worden verzocht. Dat die toestemming is geweigerd blijkt uit gang van zaken tijdens een vergadering van de VVE, een formeel besluit tot weigering is niet vereist. Vervangende machtiging wordt verleend voor noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke eigendommen. Daarmee eindigt de bevoegdheid van de kantonrechter, begroting van de kosten van herstel of het beslissen op daarmee samenhangende vorderingen kan niet in de procedure van artikel 5:121 BW
Opstakel op erf
De rechtbank Midden-Nederland veroordeelt de verweerder tot het verwijderen van de nog resterende paal en/of andere obstakels in of op het erf naast de slagerij van eiser. Daarnaast veroordeelt de rechtbank de eiser in reconventie tot het verwijderen van de condensor op het dak van de slagerij, incuslief de aan- en toebehoren op het gemeenschappelijke dak, waarbij eiser het dak moet terugbrengen in deugdelijke staat.
Wat als het kwaad al is geschied?
In ieder modelreglement staat duidelijk beschreven dat iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden. Aanvullend is bepaald dat het aanbrengen van naamborden, reclame- aanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, bloembakken en andere uitstekende voorwerpen alleen is toegestaan met toestemming van de vergadering of volgens regels te bepalen in het huishoudelijk reglement.
Wat als het kwaad al is geschied, hoe kan of moet een VvE dan handelen om de originele situatie terug te krijgen en er ook voor te zorgen dat er een wildgroei kan ontstaan? Het is dan zaak dat het bestuur of de beheerder de betreffende eigenaar aanspreekt op de overtreding en verlangt dat de situatie weer teruggebracht wordt in de oorspronkelijke staat binnen een redelijke termijn. Leg dit schriftelijk vast om onduidelijkheid in de toekomst te voorkomen.
In het artikel Handhaving binnen de VvE staat beschreven welke mogelijkheden een VvE heeft. Dit kan zeker werken voor kleine vergrijpen.
Wanneer de VvE er niet met de eigenaar uit komt, dan is externe hulp wellicht de enige optie.
Juridische hulp inschakelen
Heeft u hulp nodig bij het verwijderen van aan of opbouw zonder toestemming VvE? Bekijk de aangesloten VvE Dienstverleners van VvE Centraal.
