Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

ServicekostenSplitsingsakte

Afwijken van de breukdelen in de Akte van Splitsing, mag dat?


De servicekosten, of voorschotbijdrage, het blijft een punt van discussie binnen veel Verenigingen van Eigenaars. Is de verdeling van de kosten wel eerlijk? Kan een VvE afwijken van de breukdelen, zoals die vast gelegd zijn in de Akte van Splitsing?

In dit artikel gaan we in op deze vragen en helpen we duidelijkheid creëren voor alle leden van een VvE.

De basis, artikel 5:113 lid 1 BW

De basis van de maandelijkse servicekosten is vastgelegd in artikel 5:113 lid 1 BW. Hierin is bepaald dat iedere eigenaar voor een gelijk deel bijdraagt in de gemeenschappelijke kosten. In de wet is ook vastgelegd dat de VvE van deze verdeling mag afwijken en het breukdeel aanpassen. Voorwaarde is wel dat het breukdeel voor de verdeling van de kosten in de Akte van Splitsing is vastgelegd net als de basis waarop dit gebaseerd is. Dit noemt men de grondslag. Vaak is het privé oppervlak de basis. 

Aanvullend kan er bij de verdeling van de kosten ook een onderscheid gemaakt worden is de toebedeling van de kosten. Zo kan in de Akte van Splitsing vastgelegd zijn dat eigenaars van een appartement op de begane grond niet hoeven bij te dragen in de kosten die gerelateerd zijn aan de lift, of wanneer er sprake is van een eigen toegang voor alle appartementen op de begane grond en een separate toegang voor alle hoger gelegen appartementen. Dan kan in de splitsingsakte vastgelegd zijn dat de kosten voor de algemene gedeelten die toegangelijk zijn voor de bovengelegen appartementen niet toebedeeld worden aan de appartementen op de begane grond.

Afwijken van de breukdelen

Nu kan het natuurlijk voorkomen dat alle eigenaars op een willekeurig moment vinden dat de verdeling van de kosten niet eerlijk is en dat deze anders moet. Op het moment dat hier een besluit over genomen is dan ontstaat er een probleem. Het besluit is dan in strijd met de Akte van Splitsing en daarmee op basis van het VvE Huis nietig. Voor de wet is het alsof het besluit nooit genomen is. En daarmee is dan ook de nieuwe verdeelsleutel nietig. Zelfs wanneer het besluit genomen is tijdens een vergadering waar aan alle vereisten voor een correcte vergadering is voldaan. Dit is het resultaat van artikel 5:129 in samenhang met 2:14 BW 

Zijn er dan uitzonderingen?

Ja die zijn er. Zo is er bijvoorbeeld in Modelreglement 2006 en in 2017 de mogelijkheid opgenomen uitzonderingen vast te leggen. Dit is mogelijk bij besluiten tot verbouwing of het aanbrengen van nieuwe installaties en niet het vervangen van oude installaties. Bij dit soort besluiten mais een afwijking van de breukdelen opgenomen in de Akte van splitsing mogelijk. Appartementseigenaars die geen voordeel hebben bij de verbouwing of de nieuwe installatie, kunnen dan vrijgesteld worden om financieel bij te dragen. Deze afspraak moet in het HHR worden vastgelegd. 

De Modelreglementen 1973, 1983, 1992 bevatten geen uitzonderingsbepaling.

Bekijk de Transponeringstabel

Wat te doen bij een afwijking van de breukdelen die zijn vastgelegd?

Een appartementseigenaar die tot de conclusie komt dat er een afwijking van dee breukdelen voor de verdeling van de kosten binnen de VvE wordt gebruikt die afwijkt kan het volgende doen:

  1. Het bestuur aanspreken op het nietige besluit en vervolgens de correcte bijdrage betalen. Stuur hiervoor de berekening mee op basis van de vastgelegde verdeelsleutel. Zoals beschreven is deze opgenomen in de Akte van Splitsing. Eventuele aanvullingen hierop staan in het HHR. Het gevolg hiervan zal waarschijnlijk zijn dat de VvE u als wanbetaler zien en uiteindelijk een incassobureau inschakelt met alle gevolgen van dien.
  2. Ga naar de rechter en vorder een verklaring voor recht. Dit houd in dat de rechter zich uitspreekt over het nietige besluit en dat daarmee eigenaars niet gebonden zijn aan de afwijkende verdeelsleutel. De  procedure tot nietigverklaring wordt gestart met  het betekenen van een dagvaarding aan de VvE. Als eigenaar moet je hiervoor de hulp inschakelen van een advocaat.
  3. De verdeelsleutel in de Akte van Splitsing aanpassen. Als alle eigenaars akkoord zijn met de nieuwe verdeelsleutel is het zaak om deze door te voeren in de Akte van Splitsing. Zolang dit niet is doorgevoerd blijven optie 1 en 2 altijd bestaan, ook voor de eigenaars die het besluit hebben genomen.Hoe u de Akte van Splitsing wijzigt leest u hier.

Wat zeggen de Modelreglementen?

Modelreglement 1973

Artikel 23

1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.

2. De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.

3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.

Modelreglement 1983

Artikel 2

1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.

3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

Modelreglement 1992

Artikel 2

1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.

3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing.

Modelreglement 2006

Artikel 8

1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag. 

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen gerechtigd tot de baten die aan de gezamenlijke eigenaars toekomen en zijn voor diezelfde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

3. Indien een recht van erfpacht of opstal in de splitsing is betrokken zal voor de verdeling van de canon/retributie over de eigenaars gelden hetgeen met de grondeigenaar daarover werd overeengekomen.

4. Ingeval van ondersplitsing gelden de rechten en verplichtingen van de eigenaar van het in de ondersplitsing betrokken appartementsrecht als rechten en verplichtingen van de ondereigenaars gezamenlijk in overeenstemming met de bepalingen die vastgesteld zijn bij het reglement van ondersplitsing. (…)

Artikel 52

(…) 8. Het in het vijfde en zesde lid bepaalde geldt eveneens voor besluiten tot verbouwing of voor besluiten tot het aanbrengen van nieuwe installaties of tot het wegbreken van bestaande installaties, voor zover deze niet als een uitvloeisel van het onderhoud zijn te beschouwen.

9. Bij deze besluiten dient tevens te worden vastgesteld welke eigenaars in welke verhouding moeten bijdragen in de kosten. Deze verhouding kan afwijken van het bepaalde in artikel 8 tweede lid. Een afwijkende kostenverdeling dient te worden opgenomen in het huishoudelijk reglement. (…)

Artikel 60

1. Wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden met medewerking van alle eigenaars. Indien een of meer eigenaars niet wensen mee te werken aan een beoogde wijziging, kan hun medewerking worden vervangen door een rechterlijke machtiging op de wijze en onder de voorwaarden als is vermeld in artikel 5:140 van het Burgerlijk Wetboek.

2. In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan een wijziging van de akte ook plaats vinden door het bestuur, mits dit geschiedt krachtens een vergaderingsbesluit dat is genomen met een meerderheid van tenminste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen dat door de eigenaars kan worden uitgebracht.

3. In de oproeping tot de in het tweede lid bedoelde vergadering moet worden vermeld dat tijdens die vergadering een wijziging van de akte zal worden voorgesteld, terwijl de tekst en/of de tekening van de voorgestelde wijziging bij de oproeping dient te worden gevoegd.

4. Het bepaalde in het derde lid van artikel 50 is op zo’n besluit niet van toepassing.

5. Een eigenaar die niet voor een besluit tot wijziging van de akte heeft gestemd kan overeenkomstig het bepaalde in artikel 5:140a van het Burgerlijk Wetboek vernietiging van het besluit bij de rechter vorderen.

6. De bevoegdheid om vernietiging te vorderen verjaart door verloop van drie maanden, welke termijn begint met de aanvang van de dag, volgende op die waarop het besluit door de vergadering is genomen.

7. Een wijziging van de akte behoeft de toestemming van hen die een beperkt recht op een appartementsrecht hebben, van hen die daarop beslag hebben gelegd (tenzij het uitsluitend een wijziging van het reglement betreft), alsmede, indien een recht van erfpacht of van opstal in de splitsing is betrokken, van de grondeigenaar. Ook is toestemming nodig van de gerechtigden tot een erfdienstbaarheid, indien hun recht door de wijziging wordt verkort.

8. Een wijziging van de akte kan uitsluitend geschieden bij een daartoe opgemaakte notariële akte. Indien de wijziging is gebaseerd op een vergaderingsbesluit als bedoeld in het tweede lid, kan de notariële akte niet worden gepasseerd voordat vaststaat dat dit besluit niet door de rechter kan worden vernietigd. (…)

Modelreglement 2017

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.