Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

Gemeenschap & CommunicatieVvE Beheer

Handhaving binnen de VvE

Eerder hebben we al geschreven over de hiërarchie binnen de VvE en hebben we het VvE Huis geïntroduceerd. Beide artikelen helpen met het geven van duidelijkheid betreffende hoe het met de verhoudingen binnen een VvE gesteld is. Dit is van belang voor het bepalen van hoe de verschillende regels zich tot elkaar verhouden en hoe functies zich tot elkaar verhouden. Zolang alle partijen binnen een Vereniging van Eigenaars zich gedragen naar de regels en oog hebben voor de verhoudingen tot elkaar dan zouden er een stuk minder problemen zijn binnen een VvE. Vaak (b)lijkt het dat leden van een Vereniging van Eigenaars niet van de regels op de hoogte zijn of net doen alsof. Op het moment dat bewoners of eigenaars zich houden niet aan de regels houden is het tijd voor handhaving.

Handhaven

Op het moment dat een of meerdere partijen zich niet aan de regels houden dan moet hier op gereageerd worden. De VvE moet gaan handhaven, ofwel zorgen voor het naleven van de regels die vastgelegd zijn in de Splitsingsakte en het Huishoudelijk Reglement (HHR). In het artikel Stoppen betalen voorschotbijdrage ivm niet nakomen handhavingsplicht VvE, mag dat? (Ga naar de uitspraak) besluit een eigenaars om te stoppen met het betalen van de voorschotbijdrage om zo de plicht van handhaving die de VvE heeft af te dwingen. De rechter oordeelt in deze VvE Rechtspraak als volgt: Wanneer een lid van mening is dat een VvE niet aan haar plicht voldoet is met deze uitspraak de conclusie te trekken dat een lid geen opschorting van de betaling moet gebruiken om haar doel te bereiken, maar het pad dat hiervoor bestaat te bewandelen en zo problemen te voorkomen. …In art. 5:126, derde lid BW is bepaald dat de vereniging toeziet op de handhaving van de verplichtingen die voor de appartementseigenaren/gebruikers uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkander voortvloeien en dat de vereniging te dien einde tegen hen kan optreden. Artikel 7.1 van het huishoudelijk reglement bepaalt daarnaast uitdrukkelijk dat het bestuur van de VvE verplicht is om de regels uit de akte en het huishoudelijk reglement te handhaven.

Wanneer een lid het niet eens is met de besluitvorming van de VvE, en daarmee ook het niet handhaven dan is de redenatie van de rechter als volgt: Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte en/of het reglement van splitsing. Een lid dat meent dat de VvE een bepaald besluit zou moeten nemen of een bepaalde actie zou moeten verrichten, dient daartoe een besluit op de vergadering van de VvE uit te lokken. Voor zover de VvE niet het door dat lid gewenste besluit neemt, kan dat lid binnen een maand vernietiging van het besluit (ex artikel 5:130 BW) door de kantonrechter vorderen en/of een vervangende machtiging (ex artikel 5:121 BW) aan de kantonrechter verzoeken.

Wat staat in de modelreglementen

Wat zeggen de verschillende Modelreglementen? In dit overzicht beperken we ons tot geluidsoverlast, echter in de modelreglementen staan veel meer artikelen waarin gedragsregels terug te vinden zijn voor de individuele eigenaars. Denk aan het aanbrengen van wijzigingen of andere gedragsregels die vastgelegd zijn in het HHR. Ieder modelreglement bevat bepalingen met betrekking tot Verplichtingen van Eigenaar en Bewoners & Aansprakelijkheden. Deze hebben we voor het gemak hieronder per Modelreglement opgenomen.

Modelreglement 2017

Artikel 2 Verplichtingen van de Eigenaars en Gebruikers

2.1          De Eigenaars en Gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkaar gedragen. Iedere Eigenaar en Gebruiker dient voorts de bepalingen van het Reglement, het eventuele Huishoudelijk Reglement, de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128, lid 1 BW en overige tussen hen krachtens wet of gewoonte bestaande regels voor zover die op hem betrekking hebben, na te leven.

2.2          Een Eigenaar of Gebruiker mag geen onredelijke hinder toebrengen aan de andere Eigenaars en Gebruikers, zoals door het verspreiden van geuren, rook, gassen, trillingen, muziek en andere geluiden. Beroepsmatige erotiek is niet toegestaan. De handel in, productie en teelt van hard- en softdrugs is verboden. Regels ter voorkoming van onredelijke geluidshinder of andere vormen van onredelijke hinder kunnen nader in het Huishoudelijk Reglement worden vastgelegd.

2.3          Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de andere Eigenaars en Gebruikers, hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden of aan het Gebouw, de Grond en de Vereniging.

2.4          Iedere Eigenaar en Gebruiker dient er voor in te staan dat zijn huisgenoten, zijn bezoekers en zijn personeel het in de vorige leden van dit Artikel bepaalde naleven.

Artikel 3 Aansprakelijkheid voor schade en hinder

Iedere Eigenaar en Gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het Gebouw en/of de Grond toegebrachte schade en voor onrechtmatige hinder, voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, zijn huisgenoten, bezoekers of personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht,  voor zover dit redelijk is, maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of beperken.

Artikel 4 Waarschuwingsplicht en maatregelen bij schade of hinder

In het geval dat in een Privé-gedeelte belangrijke schade is ontstaan of dreigt te ontstaan of gevaar dreigt voor ernstige hinder voor de andere Eigenaars en Gebruikers, is iedere Eigenaar en Gebruiker verplicht het Bestuur of de Beheerder onverwijld te waarschuwen en de nodige maatregelen te nemen.

Modelreglement 2006

Artikel 2

1. De eigenaars en de gebruikers moeten zich overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid jegens elkander gedragen. Iedere eigenaar en gebruiker dient voorts de bepalingen van het reglement, het eventuele huishoudelijk reglement, de eventuele regels als bedoeld in artikel 5:128 eerste lid van het Burgerlijk Wetboek, en overige tussen hen krachtens wet of gewoonte bestaande regels voor zover die op hem betrekking hebben, na te leven.

2. Een eigenaar of gebruiker mag geen onredelijke hinder aan de andere eigenaars en gebruikers toebrengen. Beroepsmatige erotiek is niet toegestaan. Regels ter voorkoming van geluidshinder of andere vormen van hinder kunnen nader bij huishoudelijk reglement worden vastgesteld.

3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht alle handelingen na te laten waardoor schade kan worden toegebracht aan de belangen van andere eigenaars en gebruikers, hypotheekhouders en andere beperkt gerechtigden of aan de belangen van de vereniging. Hij is verplicht alles te doen wat dienstig kan zijn ter voorkoming van die schade en hij is verplicht voor zover dit redelijk is om maatregelen te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen, te beperken dan wel op te heffen.

4. Iedere eigenaar en gebruiker dient er voor in te staan dat zijn huisgenoten en zijn personeel de in de vorige leden van dit artikel bedoelde bepalingen en regels zullen naleven.

Artikel 3

Iedere eigenaar en gebruiker is aansprakelijk voor de door hem aan het gebouw, de grond of de gemeenschappelijke zaken toegebrachte schade en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder aan hemzelf, aan zijn huisgenoten of zijn personeel kan worden toegerekend. Hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade of hinder te voorkomen of te beperken.

Modelreglement 1992

Artikel 12

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor het verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.

Artikel 16

Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder veroorzaakt is door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten of zijn personeel en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.

Artikel 20

Het voorkomen van geluidshinder kan nader worden geregeld bij huishoudelijk reglement.

Modelreglement 1983

Artikel 12

1. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voor zover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd.

Artikel 19

Iedere eigenaar en gebruiker is tegenover de andere eigenaars en gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan de in de splitsing betrokken zaken en voor onredelijke hinder voor zover deze schade of hinder veroorzaakt is door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht voor zover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.

Artikel 20

Het voortbrengen van muziek en geluiden, die een onredelijke hinder veroorzaken, is op nader bij het reglement of huishoudelijk reglement vast te stellen tijdstippen verboden.

Modelreglement 1973

Artikel 5

De eigenaars en gebruikers zijn verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de gemeenschappelijke gedeelten, voorzover deze niet voor verblijf voor korte of lange tijd bestemd zijn, en het daarin plaatsen van fietsen, bromfietsen of andere voorwerpen op plaatsen, die hiervoor niet zijn bestemd

Artikel 12

Iedere eigenaar of gebruiker is tegenover de andere eigenaars of gebruikers aansprakelijk voor de schade toegebracht aan het gebouw of de gemeenschappelijke zaken en voor onredelijke hinder veroorzaakt door de schuld van hemzelf of van zijn huisgenoten en hij is verplicht voorzover dit redelijk is maatregelen te nemen of te dulden die de strekking hebben bedoelde schade te voorkomen.

Artikel 13

Het voortbrengen van muziek en andere storende geluiden is tussen vier en twintig uur ‘s-nachts en ‘s-morgens zeven uur verboden.

Wie handhaaft?

De Modelreglementen en een HHR bevatten de leefregels en deze zodra een of meerdere bewoners de leefregels van de VvE niet naleven dan is het zaak om te handhaven. Zoals u net heeft kunnen lezen kunnen alle leden in actie komen wanneer een overtreding is geconstateerd en zo handhaving van de leefregels te realiseren. Zij kunnen de partij aanspreken op het gedrag. Daarna is het belangrijk om het bestuur of de beheerder te informeren over de geconstateerde overtreding.

Welke handhavingsmogelijkheden heeft u?

Mocht het aanspreken niet helpen, met of zonder hulp van een externe partij, wat dan wel? Welke mogelijkheden tot handhaving mogelijkheden heeft de VvE om overtredingen aan te pakken. In basis heeft de VvE de mogelijkheid om een boete op te leggen of om het gebruik van privégedeelten te ontzeggen. Hieronder zullen we beide opties nader uitwerken.

Optie 1: Boetes opleggen.

Vanaf het Modelreglement 2006 is het bestuur bevoegd om een boete op te leggen. In het modelreglement 2017 is een nadere specificatie van de hoogte van de boetes opgenomen.

De overige modelreglementen stellen dat de vergadering de bevoegdheid toekomt. De boete kan een boete pas opleggen nadat een officiële waarschuwing is afgegeven aan de overtreder.

Voor het opleggen van een boete is het van belang om de juiste procedure te volgen en de procedure goed te documenteren. Op het moment dat de procedure niet correct is gevolgd of wanneer er geen duidelijk bewijs is dan kan een rechter het besluite met de de opgelegde boete vernietigen.

Hoogte van de Boete

Pas in het modelreglement 2017 is een vast bedrag voor de hoogte en de maximalisering van boetes in de VvE vastgelegd.

Hoogte van de boetes in Modelreglement 2017 Behoudens andersluidend besluit van de Vergadering bedraagt het maximum van een eenmalige boete vijfhonderd euro (€ 500,=) en bedraagt een dagboete honderdvijftig euro (€ 150,=), met een maximum van vijfduizend euro (€ 5.000,=).

Alle andere modelreglementen hebben geen hoogte van boetes vastgelegd. Om te kijken naar een mogelijke hoogte lenen VvE Rechtspraken zich goed. In verschillende uitspraken lag de hoogte van de boete tussen de Euro 200 en Euro 500.

Optie 2: Gebruik ontzeggen.

In alle modelreglementen is de mogelijkheid tot ontzegging van het gebruik van privé gedeelten mogelijk. In sectie J.  Ontzegging van het gebruik van een Privé-gedeelte artikel 41 van het Modelreglement 2017 wordt uitgebreid aandacht besteed aan de voorwaarden voordat tot uitvoer van ontzegging kan worden ingezet. Ga naar de transponeringstabel voor de overige Modelreglementen.

Het ontzeggen van het gebruik van privé gedeelten is een serieus middel wat niet eenvoudig ingezet kan worden. Er zitten voorwaarden aan vast en het vastleggen van een goed en gestructureerd dossier zijn van groot belang. Samengevat zijn de voorwaarden:

  • voldoende bewijs;
  • voldoende pogingen van de VvE om de overlastgever zijn gedrag te
    verbeteren, waardoor verbetering niet in de lijn der verwachting ligt, en;
  • ernstige of gestructureerde overlast, of;
  • een onrechtmatige betalingsachterstand.

Volgens de normale procedure is de Vergadering Eigenaars bevoegd om een
besluit tot ontzegging van gebruik te nemen. Echter de stappen voorafgaand aan dit besluit zijn belangrijk. De VvE heeft een inspanningsverplichting om de partij die zich niet houd aan de vastgestelde leefregels te motiveren het gedrag aan te passen of partijen in te schakelen om dit te realiseren. Denk hierbij o.a. aan buurtbemiddeling.

Een op zichzelf staand incident zal in de meeste gevallen een ontzegging niet
rechtvaardigen. Wanneer de vraag wordt voorgelegd aan de rechter zal deze afwegen of het ontnemen van iemands recht tot bewoning zwaarder weegt dan zijn vergrijp. Wanneer er een mogelijkheid lijkt dat de overlastgever zijn gedrag zal verbeteren, dan zal er minder snel tot ontzegging van gebruik worden overgegaan.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    Complex en documenten

    Vereniging of Vereniging van Eigenaren. Wat is het verschil?

    VvE Rechtspraak - Recreatieparken

    Boete voor permanente bewoning afgewezen geen machtiging van de vergadering

    Vergadering van Eigenaars

    Geen vergadering door Corona? Wat kun je doen.

    Gemeenschap & CommunicatieVvE Rechtspraak - Overig

    Boete opgelegd voor persoonlijke aantijgingen

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Exploitatie B&B ondanks toestemming VvE toch niet toegestaan
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.