Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

TuinVvE Rechtspraak - Overig

Burengeschil schutting voor de Rotterdamse Regelrechter

Samenvatting

Zaak van de Rotterdamse Regelrechter. Burengeschil over schutting. Onrechtmatige hinder. Veroordeling tot verwijdering van de schutting.

Bron Rechtspraak.nl

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, terzake de door partijen gezamenlijk voorgelegde zaak in het kader van de pilot ‘De Rotterdamse Regelrechter’ (artikel 96 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering)

in de zaak van

[aanvraagster] wonende te [woonplaats aanvraagster] , aanvraagster, gemachtigde: mr. M.J. Goedhart, advocaat te Rotterdam,

tegen

[naam partij ] wonende te [woonplaats partij] partij ter andere zijde gemachtigde: mr. A.M.M. Greijdanus (Achmea Rechtsbijstand te Leiden)

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [aanvraagster] ’ respectievelijk ‘ [naam partij ] ’.

1.Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

  • het aanmeldformulier ‘Zaak voor de regelrechter’ van [aanvraagster] met producties, waaronder de toelichting van haar gemachtigde d.d. 5 november 2019;
  • het e-mailbericht van de gemachtigde van [naam partij ] d.d. 16 december 2019 met de daarbij overgelegde producties en foto’s;
  • het e-mailbericht van de gemachtigde van [aanvraagster] d.d. 7 januari 2020 met de daarbij overgelegde productie;
  • het proces-verbaal van de gehouden mondelinge behandeling op 9 januari 2020;
  • de brief van de gemachtigde van [naam partij ] d.d. 29 mei 2020;
  • de aantekeningen, die de griffier heeft gemaakt van de voortzetting van de mondelinge behandeling op 21 juli 2020, die eerst gehouden is op de rechtbank en vervolgens aansluitend is voortgezet ter plaatse, opdat de kantonrechter en griffier in aanwezigheid van partijen en hun gemachtigden de situatie ter plaatse konden bekijken. Van de situatie ter plaatse heeft de griffier foto’s gemaakt, waarvan enkele in dit vonnis zullen worden opgenomen.

1.2. Aan het slot van de mondelinge behandeling ter plaatse heeft de kantonrechter vonnis bepaald in de zaak. De uitspraak van dat vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1. [aanvraagster] is eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend [adres 1] . Het appartement is gelegen in de hoek van het appartementencomplex op de begane grond. Het appartement beschikt over een inpandig balkon, grenzend aan de slaapkamer. Het appartementencomplex is gebouwd in 2004. [aanvraagster] is de eerste bewoner van het appartement

2.2. Het aangrenzende appartement gelegen aan de [adres 2] is eigendom van [naam partij ] . Ook [naam partij ] is de eerste eigenaar van het appartement. Zij heeft het appartement gekocht vanaf een tekening, toen het complex nog niet opgeleverd was. Bij het appartement van [naam partij ] behoort een tuin, die grenst aan het inpandige balkon van [aanvraagster] .

afbeelding : 2.4

2.3. In 2018 heeft [naam partij ] een schutting in haar tuin geplaatst van ruim 2.00 meter hoog. Die schutting is bevestigd tegen de muur die het balkon van [aanvraagster] scheidt van de tuin van [naam partij ] . Bedoelde schutting is te zien op onderstaande afbeelding:

2.4. De afstand gemeten vanaf de grond in de tuin van [naam partij ] tot de rand van het balkon van [aanvraagster] bedraagt ongeveer 1.50 meter. De afstand gemeten vanaf de vloer van het balkon van [aanvraagster] tot de rand van het balkon bedraagt circa 1.20 meter.

2.5. De door [naam partij ] aangebrachte houten schutting steekt 52 cm uit boven de rand van het balkon van de woning van [aanvraagster] , zoals te zien is op onderstaande afbeelding. Daarop is tevens te zien dat de rand van het balkon van [aanvraagster] is afgewerkt met een soort dakpan.

2.6. De toenmalige gemachtigde van [aanvraagster] , DAS Rechtsbijstand, heeft [naam partij ] op 20 mei 2019 gesommeerd de schutting te verwijderen, aangezien sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 jo.6:162 BW, nu de uitstekende delen van de schutting het zonlicht op het balkon en de achterliggende slaapkamer blokkeren en toetreding van daglicht in aanzienlijke mate verslechteren. Daarbij is verwezen naar het bezonnings- en daglichtonderzoek dat in opdracht van DAS Rechtsbijstand is uitgebracht door Kraak & Tack Raadgevende Ingenieurs. In dat rapport is samenvattend geconcludeerd “dat de negatieve impact van de schutting op de buitenruimte, de slaapkamer en het uitzicht groot is”.

2.7. [naam partij ] heeft gereageerd bij brief van haar gemachtigde d.d. 7 juni 2019. In die brief wordt betwist dat sprake is van onrechtmatige hinder en in dat verband is verwezen naar de bezonningsstudie die is uitgevoerd door Handelbouwadvies. In het door Handelbouwadvies uitgebrachte rapport is geconcludeerd dat de omliggende bebouwing de schaduwwerking in de woning van [aanvraagster] veroorzaakt.

2.8. Vervolgens heeft verdere correspondentie plaatsgevonden tussen de gemachtigden van beide partijen, zonder dat een en ander tot een oplossing van het geschil heeft geleid. Bij brief van 16 juli 2019 heeft [naam partij ] te kennen gegeven dat zij de dagvaarding met vertrouwen tegemoet ziet.

2.9. De eigenaren van de appartementen die deel uitmaken van het onderhavige complex, waaronder [aanvraagster] en [naam partij ] , zijn lid van de VvE. De VvE heeft in de vergadering van 14 december 2016 toestemming verleend aan [naam partij ] voor het aanbrengen van een hekwerk, “mits dat niet tegen de gemeenschappelijke muur wordt geplaatst”. Aangezien de houten schutting wel tegen de gemeenschappelijke muur, (te weten de muur van het balkon van de woning van [aanvraagster] ), is geplaatst en daaraan met schroeven en bouten is bevestigd, heeft de toenmalige gemachtigde van [aanvraagster] bij e-mail van 6 augustus 2019 de beheerder van de VvE – Kolpa VVS Beheer BV (hierna: ‘Kolpa’) – verzocht om als agendapunt voor de volgende algemene ledenvergadering van de VvE op te nemen:

“Mevrouw [naam partij ] dient haar schutting te verwijderen en verwijderd te houden, dan wel te vervangen door een voldoende lichtdoorlatende erfafscheiding”.2.10.

Kolpa heeft gereageerd bij e-mail van 7 augustus 2019, waarin zij voor zover thans van belang het volgende heeft laten weten:

  • Indien het bestuur akkoord is met agendering van dit onderwerp zal ik het op de agenda zetten.
  • Als tijdens de vergadering de discussie wederom uitmondt in een ruzie (schelden, vloeken en tieren zoals de vorige keer) en de rust van de vergadering wordt dusdanig verstoord dat besluitvorming niet mogelijk is, zal ik als voorzitter van de vergadering het agendapunt schorsen en is besluitvorming door de ALV niet meer mogelijk.

2.11. Bij e-mailbericht van 21 augustus 2019 heeft Kolpa het volgende aan de toenmalige gemachtigde van [aanvraagster] medegedeeld:

“Zojuist heb ik een reactie ontvangen van het bestuur over de agendering van het onderwerp. Zij geven aan het onderwerp niet te willen agenderen en zijn voorstander van het beslechten van het geschil onderling. Als redenen worden aangedragen:

  1. De kwestie onderling wordt beslecht m.b.v. advocaten en rechtsbijstand. Een tussenkomst van de vergadering is daarmee overbodig.
  2. De kwestie heeft op de vergadering van 10 oktober 2018 al voor ernstige verstoring van de vergadering geleid. Besluitvorming over dit onderwerp lijkt op voorhand daarom onmogelijk.

3.Het geschil

3.1. [aanvraagster] heeft de kantonrechter, in het kader van de pilot van de Rotterdamse Regelrechter, op de voet van het bepaald in artikel 96 Rv verzocht het tussen haar en [naam partij ] gerezen geschil te beslechten. Ten aanzien van de onderhavige procedure hebben partijen procesafspraken gemaakt. Daarbij hebben partijen zich uitdrukkelijk hoger beroep tegen de uitspraak van de kantonrechter voorbehouden.

3.2. Partijen strijden over de vraag of [naam partij ] gehouden is de schutting zoals afgebeeld op de beide foto’s te verwijderen.

3.3. [aanvraagster] beantwoordt die vraag bevestigend, waarbij zij stelt dat sprake is van onrechtmatige hinder, nu de schutting te veel licht wegneemt uit haar appartement en zij geen zicht meer heeft op de binnentuin van het complex. [naam partij ] heeft bovendien in de ogen van [aanvraagster] helemaal geen belang bij de schutting en zij maakt dan ook misbruik van haar bevoegdheid. Het beroep van [naam partij ] op privacy gaat volgens [aanvraagster] ook niet op, omdat de bewoners van verschillende andere appartementen zicht hebben op de tuin van [naam partij ] . Bovendien heeft [naam partij ] in strijd met het besluit van de VvE de schutting bevestigd aan de gemeenschappelijke muur.

3.4. [naam partij ] heeft van haar kant benadrukt dat van onrechtmatige hinder geen sprake is. Zij heeft wel degelijk een rechtmatig belang bij het plaatsen en handhaven van de schutting, nu [aanvraagster] zich niet alleen schuldig maakt aan privacy schending, aangezien zij [naam partij ] vanaf haar balkon begluurt, wanneer [naam partij ] in de tuin zit of werkt, maar bovendien veegt [aanvraagster] viezigheid die op de rand van het balkon ligt in de tuin van [naam partij ] en scheldt zij [naam partij ] uit als zij in de tuin is. Voorts voelen de kinderen van [naam partij ] zich bedreigd door de uitlatingen van [aanvraagster] , aldus [naam partij ] .

3.3. Op de stellingen van partijen wordt – voor zover van belang – hierna nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Bij de beoordeling van het tussen partijen gerezen geschil stelt de kantonrechter voorop dat tijdens de beide mondelinge behandelingen van de zaak en met name tijdens de bezichtiging ter plaatse op 21 juli 2020 gebleken is dat de verstandhouding tussen partijen ernstig verstoord is. Mede daardoor was een eventuele minnelijke regeling die aan de belangen van beide partijen in zekere mate tegemoet zou komen niet bespreekbaar, hoewel partijen tijdens de eerste mondelinge behandeling wel nog afgesproken hebben om de mogelijkheden te onderzoeken de uitstekende houten delen van de schutting op het balkon van [aanvraagster] te vervangen door een glazen afscheiding. Partijen hebben daarover echter geen overeenstemming kunnen bereiken, reden waarom de mondelinge behandeling op 14 juli 2020 is voortgezet en uiteindelijk is verplaatst naar de tuin van [naam partij ] en het balkon van [aanvraagster] . Partijen strijden over de vraag door wiens toedoen een minnelijke regeling niet mogelijk was, doch naar het oordeel van de kantonrechter kan het antwoord op die vraag verder in het midden blijven. Dat antwoord leidt immers niet tot een oplossing van het tussen partijen gerezen probleem.

4.2. De slechte verstandhouding tussen partijen, die kennelijk voor [naam partij ] mede aanleiding is geweest om de onderhavige schutting te plaatsen, heeft er ook toe geleid dat de schutting geplaatst is zonder enige vorm van overleg met [aanvraagster] . Zij heeft op enig moment bij thuiskomst moeten constateren dat de schutting er stond. Duidelijk zal zijn dat het voeren van overleg over het plaatsen van een dergelijke schutting van groot belang is voor de onderlinge verstandhouding tussen buren, doch de omstandigheid dat [naam partij ] geheel eigenmachtig tot plaatsing van de schutting is overgegaan, is als zodanig voor de juridische beoordeling van het geschil niet relevant.

4.3. Ingevolge artikel 5:49 BW kan elke eigenaar van aangrenzende erven van de ander vorderen dat hij meewerkt aan een gemeenschappelijke scheidsmuur van twee meter hoogte, waarbij het begrip ‘muur’ een ruime betekenis heeft in die zin dat daaronder volgens artikel 5:43 BW verstaan wordt “iedere van steen, hout of andere daartoe geschikte stof vervaardigde ondoorzichtige afsluiting”. De schutting van hout die [naam partij ] geplaatst heeft geldt in zoverre dan ook als ‘muur’ in de zin van genoemd artikel 5:43 BW. In dit geval gaat het echter niet om een erfafscheiding in de gebruikelijke betekenis van het woord als afscheiding tussen twee aan elkaar grenzende tuinen, doch gaat het om een afscheiding tussen het balkon van [aanvraagster] aan de ene kant en de tuin van [naam partij ] aan de andere kant, zoals te zien is op de foto’s die hiervoor zijn opgenomen.

4.4. Beoordeeld dient te worden of sprake is van onrechtmatige hinder. Die vraag dient beantwoord te worden aan de hand van het criterium van artikel 5:37 BW. Ingevolge dat artikel mag een eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen door onder meer het onthouden van licht of lucht. Of het toebrengen van hinder onrechtmatig is, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval. Daarbij is volgens de Hoge Raad mede van belang of degene die zich beklaagt over hinder zich ter plaatse heeft gevestigd vóór dan wel ná het tijdstip waarop de hinder veroorzaken activiteiten een aanvang hebben genomen.

4.5. Wanneer de hiervoor genoemde criteria toegepast worden op de onderhavige casus oordeelt de kantonrechter dat inderdaad sprake is van onrechtmatige hinder. Bij de bezichtiging ter plaatse heeft de kantonrechter geconstateerd dat sprake is van een duidelijk beperking van licht in de kamer grenzend aan het balkon, doordat de schutting ruim 50 centimeter uitsteekt boven de rand van het balkon. Weliswaar geldt dat het balkon niet grenst aan de woonkamer van [aanvraagster] , maar aan de slaapkamer, waar het als regel nu juist prettig is wanneer het donker is, doch anderzijds geldt dat het balkon door de uitstekende schutting en het beperkte (zon)licht een benauwende ruimte vormt, waar het niet prettig toeven is. Bovendien zijn de beperkingen van blijvende aard gezien het permanente karakter van de schutting. [aanvraagster] had bovendien met een dergelijke beperking geen rekening hoeven te houden bij de aankoop van haar woning. Anderzijds had [naam partij ] bij de aankoop van haar woning wel rekening kunnen en moeten houden met het feit dat zij mogelijk last zou hebben van enige inkijk in haar tuin vanuit het naastgelegen balkon. Dat [naam partij ] , zoals zij zelf heeft gesteld, de woning vanaf de tekening gekocht heeft, mag zo zijn, doch die omstandigheid komt voor haar rekening en risico en die omstandigheid kan zij dan ook niet tegenwerpen aan [aanvraagster] .

4.6. Wanneer de wederzijdse belangen van partijen tegen elkaar afgewogen worden, leggen de belangen van [aanvraagster] naar het oordeel van de kantonrechter meer gewicht in de schaal. Immers zij heeft voortdurend hinder van beperkte lichtinval in haar woning en van het balkon kan zij voor haar plezier nauwelijks gebruik maken. Het argument van [naam partij ] dat zij geen privacy heeft, gaat niet op, omdat boven de woning van [aanvraagster] nog drie woningen gesitueerd zijn, die elk ook beschikken over een eigen balkon, van waaruit zicht bestaat op de tuin van [naam partij ] . Die tuin behoort overigens tot het appartement van [naam partij ] en is er dus geen sprake van een ‘binnentuin van het complex’, zoals [aanvraagster] heeft gesteld.

Ook het argument van [naam partij ] dat [aanvraagster] de gewoonte heeft om stof, spinnenwebben en dergelijke vanaf de balkonrand naar beneden te vegen in de tuin van [naam partij ] is naar het oordeel van de kantonrechter maar van beperkte betekenis, omdat [naam partij ] onder het balkon een border heeft gecreëerd met beplanting en aarde, zodat de viezigheid die [aanvraagster] naar beneden veegt op de aarde in de tuin van [naam partij ] terecht komt. [naam partij ] stelt tevens dat [aanvraagster] de takken van planten en struiken heeft afgebroken wanneer die beplanting boven de balkonrand uitkwam, doch [aanvraagster] heeft die stelling betwist en uit hetgeen partijen tot dusverre hebben gesteld kan niet worden afgeleid dat [aanvraagster] die beplanting opzettelijk vernield heeft. Evenmin is komen vast te staan dat [aanvraagster] de kinderen van [naam partij ] bedreigd heeft. Bovendien is niet gebleken dat [naam partij ] ter zake van de door haar gestelde bedreigingen verdere stappen heeft ondernomen en bijvoorbeeld aangifte bij de politie heeft gedaan. Het argument van [naam partij ] dat zij zich niet veilig voelt omdat [aanvraagster] of iemand anders vanaf het balkon van [aanvraagster] ’s woning zo in de tuin van [naam partij ] kan stappen overtuigt de kantonrechter niet. Nog daargelaten dat dit inherent is aan de wijze waarop het complex gebouwd is en [naam partij ] zich dat dus vóór de aankoop van de woning had moeten realiseren, geldt ook overigens dat zich nooit een dergelijk incident zoals [naam partij ] stelt, heeft voorgedaan en een afstand van 1 ½ meter overbrugd moet worden om vanaf het balkon in de tuin van [naam partij ] te stappen. Voor [aanvraagster] , die relatief klein van stuk is, is dat so wie so bijna onmogelijk.

4.7. Op grond van het vorenstaande concludeert de kantonrechter dat de door [naam partij ] geplaatste schutting onrechtmatig hinder oplevert voor [aanvraagster] , zodat [naam partij ] gehouden is de schutting te verwijderen. De kantonrechter zal haar daartoe veroordelen, waartoe haar een redelijke termijn van drie weken gegund zal worden te rekenen vanaf de betekening van dit vonnis. Nu [aanvraagster] aan de veroordeling tot verwijdering van de schutting geen dwangsom heeft gekoppeld, kan die ook niet toegewezen worden, doch de kantonrechter gaat ervan uit dat [naam partij ] gevolg zal geven aan de onderhavige veroordeling tot verwijdering van de schutting.

4.8. Zoals ook al door de kantonrechter tijdens de bezichtiging ter plaatse gezegd, lost de verwijdering van de schutting de problemen tussen partijen niet op. Immers, door de nogal bijzondere situering van het balkon van de woning van [aanvraagster] ten opzichte van de tuin van [naam partij ] zitten partijen wel heel erg in elkaars blikveld als [aanvraagster] op het balkon zit en [naam partij ] in haar tuin is. Zeker gelet op de gespannen relatie die tussen partijen bestaat, kan de kantonrechter zich voorstellen dat dat voor beide partijen niet plezierig is. Om die reden geeft de kantonrechter partijen in overweging om alsnog met elkaar, eventueel door tussenkomst van hun gemachtigden of een mediator, te proberen afspraken te maken over een soort van afscheiding die zoveel mogelijk tegemoet komt aan de bezwaren van ieder van hen.

4.9. Overeenkomstig het procesreglement dat is opgesteld in het kader van de pilot van de Rotterdamse Regelrechter zullen de kosten van de procedure gecompenseerd worden in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen, waarbij het verschuldigde griffierecht van € 83,- in gelijke delen door iedere partij gedragen dient te worden, in die zin dat iedere partij € 41,50 dient te betalen, voor zover dat nog niet eerder gebeurd is.

5. De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [naam partij ] om uiterlijk binnen drie weken te rekenen vanaf de betekening van dit vonnis de schutting tussen haar huis en het balkon van de woning van [aanvraagster] , zoals afgebeeld op de beide foto’s die in dit vonnis zijn opgenomen, te verwijderen en verwijdert te houden;

compenseert de kosten van het geding in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt en beide partijen het verschuldigde griffierecht in gelijke delen voor hun rekening nemen, in die zin dat iedere partij € 41.50 betaalt;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.

710

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Risico's beperken

    Verplichtingen van verhuurder na lekkage standleiding

    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Akte uit 1918 en een geschil over ramen gemeenschappelijke muur

    VvE Rechtspraak - GeldzakenFinancieelServicekosten

    VvE bijdrage niet betaald, beroep op opschorting verworpen

    Geen categorie

    Dwangsommen bij bodemprocedure over exploitatierekening VvE

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Pilot Rotterdamse regelrechter. Wijzigingen dakterras.
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.