Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

 

Samenvatting

Koop van een appartement. In deze VvE Rechtspraak gaat het over de meldingsplicht van een verkopende partij in verband met geconstateerde lekkage door de nieuwe eigenaar. De koper van een appartement stelt de verkoper aansprakelijk wegens toerekenbaar tekortschieten en bovenbuurman wegens onrechtmatig handelen. De vragen die in deze zaak beantwoord moeten worden zijn:

  • Heeft de Verkoper zijn mededelingsplicht geschonden?
  • Heeft de Koper aan zijn onderzoeksplicht voldaan?
  • Is de bovenbuurman aansprakelijk voor (slechts) een deel van schade?

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM  arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 19 mei 2020 inzake

[appellante] , wonend te [woonplaats] , advocaat: mr. L.F. Jagtenberg te Hoofddorp, appellante,

tegen

1[geïntimeerde sub 1] , wonend te [woonplaats] , advocaat: mr. W. de Vis te Alkmaar,

2. [geïntimeerde sub 2], wonend te [woonplaats] , advocaat: mr. R.H.J. Wildenburg te Arnhem, geïntimeerden.

Partijen worden hierna [appellante] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd.

1 Het verloop van het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 20 december 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 oktober 2018, in deze zaak onder bovengenoemd zaaknummer/rolnummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

  •  memorie van grieven tevens houdende akte vermindering eis, met producties;
  •  memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde sub 1] , met productie;
  •  memorie van antwoord zijdens [geïntimeerde sub 2] ;
  •  akte zijdens [appellante] ;
  •  akte zijdens [geïntimeerde sub 1] ;
  •  akte zijdens [geïntimeerde sub 2] .

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd, na vermindering van eis, dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal vernietigen, [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 65.296,47 dan wel € 62.776,49 (met wettelijke rente) en [geïntimeerde sub 1] zal veroordelen tot terugbetaling van door haar aan [geïntimeerde sub 1] betaalde proceskosten ten bedrage van € 3.188,00 (met wettelijke rente), met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten, en met wettelijke rente.

[geïntimeerde sub 1] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, inclusief nakosten, en met wettelijke rente.

[geïntimeerde sub 2] heeft geconcludeerd dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

Alle partijen hebben in hoger beroep bewijs aangeboden.

2 De feiten

2.1. De rechtbank heeft in het vonnis waarvan beroep onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Omdat die feiten – behoudens het onder 2.6 vermelde feit (waarover hierna, onder 2.2) – tussen partijen niet in geschil zijn, zal ook het hof daarvan uitgaan.

2.2. Met haar eerste twee grieven – waarbij de tweede grief, naar het hof begrijpt, voortbouwt op de eerste grief – betoogt [appellante] dat de rechtbank in rechtsoverweging 2.6 ten onrechte heeft overwogen dat van haar had kunnen worden verwacht dat zij nader onderzoek had laten verrichten naar de gesteldheid van de badkamer en de kelder en om de oorzaak van het achter de tegelwand geconstateerde vocht te achterhalen en te herstellen alvorens tot aankoop van de woning over te gaan, waardoor zij een op haar rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. Deze grieven missen feitelijke grondslag, omdat de rechtbank hier iets geheel anders heeft overwogen, te weten dat [appellante] de oorzaak van het vocht achter het tegelwerk in de badkamer niet heeft hersteld en evenmin nader onderzoek heeft gedaan naar het geconstateerde vocht in de vloer en de muren van de kelder, welke constateringen op zichzelf juist zijn. Dit betekent dat grief 1 en grief 2 falen.

3 De beoordeling

3.1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

( i) Op 8 juli 2016 heeft [appellante] met [geïntimeerde sub 1] een koopovereenkomst gesloten betreffende het appartementsrecht aan de [adres] (verder: het appartement) tegen een koopsom van € 450.000,00. De koopovereenkomst betreft het zogenoemde Amsterdamse model, zonder enige garantie. Het appartement is op 4 oktober 2016 aan [appellante] geleverd.

(ii) [geïntimeerde sub 1] was sinds oktober 2010 eigenaar van het appartement en heeft tot oktober 2016 in het appartement gewoond.

(iii) Het appartement (met kelder) maakt onderdeel uit van een pand dat dateert van 1884. Het pand bevat drie appartementen. [geïntimeerde sub 2] is de directe bovenbuurman van [appellante] . [geïntimeerde sub 1] is na verkoop van het appartement in het bovenste appartement van het pand gaan wonen. De Vereniging van Eigenaren (verder: de VvE) van het pand bestaat uit [appellante] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] .

(iv) In de koopovereenkomst is onder andere het volgende bepaald:

“Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan Koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van Koper behoren te worden gebracht, met dien verstande dat inlichtingen over feiten die aan Koper bekend zijn of uit eigen onderzoek bekend hadden kunnen zijn, voor zover een dergelijk onderzoek naar de geldende verkeersopvattingen van Koper verlangd mag worden, door Verkoper niet behoeven te worden verstrekt.

Koper heeft een bouwkundige keuring laten uitvoeren en is bekend met de resultaten daarvan.

(…)

Verklaringen van Koper

Artikel 6

Koper verklaart:

Hij aanvaardt uitdrukkelijk de in dit koopcontract bedoelde lasten en beperkingen alsmede die welke na onderzoek als bedoeld in artikel 3 voor hem uit de feitelijke situatie kenbaar (hadden kunnen) zijn.

(…)”

( v) [appellante] heeft voor aankoop van het appartement op 7 juli 2016 een bouwtechnisch onderzoek laten uitvoeren door Perfectkeur B.V. Het daarvan opgemaakte rapport (verder: het bouwkundig rapport) van 8 juli 2016 luidt – voor zover van belang – als volgt:

“(…)

Badkamer: gebreken aan kitwerk (ernstig)

Het aanwezige kitwerk verkeert in een slechte conditie, slecht kitwerk kan afhankelijk van het gebruik een lekkage veroorzaken. Per direct dient het overgrote deel van het kitwerk te worden vervangen.

(…)

Een badkamer of ‘natte groep’ vormt altijd een potentieel risico op lekkage. Zeker als het kitwerk of de voeg als matig tot slecht beoordeeld is. Bij betonnen, maar zeker ook bij houten vloeren is daardoor het risico op rot in de vloer c.q. balken aanwezig. Als de onderliggende ruimte niet of onvoldoende geïnspecteerd is, of kon worden, vormt dit dus een risico dat aandacht nodig heeft en om vervolgonderzoek vraagt.

Kitwerk dient ongeveer een keer per zeven jaar te worden vervangen. Het komt dan los langs de aansluitingen en kan lekkage of vochtbelasting veroorzaken van onderliggende materialen. Zeker bij intensief gebruik is het verstandig dit regelmatig te controleren.

(…)

Badkamer: voegwerk slecht

Het voegwerk is gecontroleerd. Er zijn gebreken opgemerkt. Bij slechts beperkt gebruik kan dit lekkage of vochtdoorslag elders veroorzaken. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat e.e.a. kan worden hersteld conform het bestaande werk. Daar waar nodig kunnen bestaande slechte voegen worden verwijderd en vervangen.

Badkamer: vocht achter tegelwerk wand

Achter het tegelwerk van de wand is verhoogd vocht gemeten, dit kan en zal zeker leiden tot schade aan bijvoorbeeld stucwerk, wand, plafond of vloerafwerking. De oorzaak van dit vocht achter het tegelwerk dient te worden hersteld, voegwerk daar waar nodig vervangen, ook kitwerk dient in een optimale conditie te verkeren. Het vocht zal indien voornoemde gebreken zijn opgelost via de bouwkundige constructie op termijn drogen. Per direct dient herstel te worden uitgevoerd.

(…)

Aan andere zijde’s van wanden en vloeren kunnen vochtproblemen ontstaan of reeds aanwezig zijn, door afwerkingen kan dit niet zichtbaar zijn maar wel aanwezig.

(…)

Kelder: vocht in vloeren

Er is een te hoog gehalte vocht gemeten. Voor kelders is het niet ongewoon dat de vloeren of de muren sporen van vocht vertonen. De oorzaak is in veel gevallen het grondwater. Injecteren wordt geadviseerd om grotere schade op termijn te voorkomen. Nader onderzoek en een (offerte)aanvraag bij een gespecialiseerd bedrijf wordt geadviseerd. (…)

Kelder: vocht in wanden

Er is een te hoog gehalte vocht gemeten. Voor kelders is het niet ongewoon dat de vloeren of de muren sporen van vocht vertonen. De oorzaak is in veel gevallen het grondwater. Injecteren wordt geadviseerd om grotere schade op termijn te voorkomen. Nader onderzoek en een (offerte)aanvraag bij een gespecialiseerd bedrijf wordt geadviseerd. (…)

Kelder: ventilatie

De ventilatie in de kelder is onvoldoende en dient te worden verbeterd (…)

(…)”.

(vi) Direct na levering zijn namens [appellante] verbouwingswerkzaamheden uitgevoerd. Blijkens de factuur van 17 oktober 2016 van [X] Onderhoud gaat het wat betreft de badkamer om voegwerk. [appellante] heeft de oorzaak van het vocht achter het tegelwerk in de badkamer niet hersteld, noch nader onderzoek gedaan naar het geconstateerde vocht in de vloer en de muren van de kelder.

(vii) Nadat [appellante] het appartement was gaan bewonen, bleek bij het eerste gebruik van de douche op 24 december 2016 dat sprake was van lekkage. Er liep water langs de muren de kelder in. [appellante] heeft het appartement vervolgens enige tijd niet bewoond. Een door [appellante] ingeschakelde loodgieter leek de lekkage op 27 december 2016 te hebben verholpen.

(viii) In de periode die volgde hebben zich in het pand verschillende lekkages voorgedaan, met verschillende oorzaken. Zo was volgens de door de VvE ingeschakelde TFK installatieservice (verder: TFK) de lekkage van begin januari 2017 het gevolg van een defecte aftakking van de standleiding in het appartement van [geïntimeerde sub 2] en de lekkage van eind januari 2017 afkomstig van de splitsing van de afvoerbuis gelegen tussen de vloer van [geïntimeerde sub 2] en het plafond van [appellante] . De reparaties zijn betaald door de VvE.

(ix) Nadat [appellante] op 22 april 2017 voor het eerst sinds 24 december 2016 weer gebruik had gemaakt van de kranen in haar badkamer, ontdekte zij opnieuw plassen water op de keldervloer. Tot begin juli 2017 heeft [appellante] vervolgens (niet destructief) onderzoek laten doen naar de oorzaak van de lekkage, zonder concreet resultaat, hoewel er volgens de door [appellante] benaderde loodgieters en aannemers wel aanwijzingen waren voor een lekkage onder het bad in het appartement van [appellante] .

( x) Nadat [appellante] op 15 augustus 2017 wederom een lekkage had opgemerkt, is na overleg tussen de VvE-leden het bureau Lekdetectie Collectief Nederland (verder: Lekdetectie) ingeschakeld. In het rapport van Lekdetectie van 18 augustus 2017 is onder andere het navolgende opgenomen:

“Lekkage is het gevolg van slecht kit en voegwerk bij de boven buren op nr. 30 1ste verdieping ( [geïntimeerde sub 2] , hof). Het kit werk in de gehele douche staat open of ontbreekt. Tevens zitten er gaatjes in de tegels.

De douchedrain dient te worden afgewerkt met een 2 componenten of polymere kit.

De badkamer vloer is geheel verzadigd, als je er op gaat staan komt het water tussen de voegen vandaan. Dit dient z.s.m. gerepareerd te worden.

Druktesten op de waterleiding installatie laat geen lekkage zien.

Langdurig laten stromen van water door de afvoerleidingen laat geen lekkage zien.

Uitgebreid onderzoek met de warmtebeeld camera laat geen andere lekkage zien.

Advies: Z.s.m. reparatie i.v.m. ernstige lekkage en ter voorkoming van verdere vervolgschade. Inschakelen van een gerenommeerd kit en voegbedrijf.”

(xi) De badkamer van [geïntimeerde sub 2] is op 4 september 2017 hersteld.

(xii) Ten tijde van de inspectie door Lekdetectie was [appellante] reeds begonnen met het slopen van haar badkamer en met de reparatie van de wanden in haar kelder. Bij deze werkzaamheden bleek onder meer dat het onder het bad van [appellante] lekte.

(xiii) [appellante] heeft zowel [geïntimeerde sub 1] als [geïntimeerde sub 2] op 23 augustus 2017 hoofdelijk aansprakelijk gesteld en hen gesommeerd tot betaling van de door haar geleden schade over te gaan. Beiden hebben niet aan dit verzoek voldaan.

(xiv) In de periode 18 oktober tot en met 31 december 2017 is de badkamer van [appellante] volledig vernieuwd. Nadien is [appellante] de woning gaan bewonen en heeft zij geen last meer gehad van lekkages.

3.2. [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd, kort gezegd, hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tot betaling van een bedrag van € 88.594,83, dan wel (subsidiair) een bedrag van € 83.075,45, vermeerderd met rente en proceskosten. Deze vorderingen heeft [appellante] gebaseerd op de grondslag dat zij schade heeft geleden doordat [geïntimeerde sub 1] jegens haar tekort is geschoten bij de nakoming van de koopovereenkomst en doordat [geïntimeerde sub 2] jegens haar onrechtmatig heeft gehandeld. [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben tegen deze vordering verweer gevoerd.

3.3. De rechtbank heeft bij het vonnis waarvan beroep, kort gezegd, wat betreft [geïntimeerde sub 1] de vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in de proceskosten en de nakosten (met wettelijke rente), wat betreft [geïntimeerde sub 2] deze veroordeeld om aan [appellante] een bedrag van € 4.000,00 te betalen (met wettelijke rente), de proceskosten gecompenseerd en hem veroordeeld in de nakosten (met wettelijke rente) en wat betreft beiden het meer of anders gevorderde afgewezen. Tegen deze beslissing alsmede de gronden waarop die beslissing berust komt [appellante] in hoger beroep met tien grieven op, waarvan de eerste twee reeds hiervoor (onder 2.2) zijn behandeld, de derde tot en met zesde haar vorderingen jegens [geïntimeerde sub 1] betreffen en de zevende tot en met tiende betrekking hebben op haar vorderingen jegens [geïntimeerde sub 2] . In hoger beroep heeft [appellante] haar eis verminderd tot een bedrag van € 65.296,47 dan wel € 62.776,49 (met wettelijke rente).

3.4. Met haar derde grief betoogt [appellante] dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat [geïntimeerde sub 1] de op grond van de koopovereenkomst op hem rustende mededelingsplicht niet heeft geschonden. Tegenover de stelling van [geïntimeerde sub 1] dat hij nimmer last heeft gehad van lekkage in de badkamer en de kelder en van enig gebrek in die ruimtes niet op de hoogte was, heeft [appellante] ingebracht dat [geïntimeerde sub 1] , gelet op de geconstateerde schade, minimaal een vermoeden moet hebben gehad van het mogelijke probleem en daarom een mededelingsplicht had waaraan hij geen gevolg heeft gegeven. [appellante] ziet de bevestiging voor dit vermoeden onder meer in het feit dat [geïntimeerde sub 1] spullen in de kelder had opgeslagen in waterdichte boxen. In hoger beroep legt [appellante] in dit verband de nadruk op een drietal stellingen. In de eerste plaats is dit haar stelling dat [geïntimeerde sub 1] op de hoogte was althans op de hoogte moet zijn geweest van de niet verlijmde, lekke badafvoer die na onderzoek tijdens het verwijderen van het bad in augustus 2017 is geconstateerd, omdat hij er met een partner woonde. Volgens [appellante] valt niet te verklaren dat zij bij dubbel gebruik van de douche geen lekkages zouden hebben gehad, terwijl bij [appellante] vanaf de eerste dag standaard water in de kelder liep als zij de douche wat langer liet doorlopen. In de tweede plaats is dit de stelling dat de ontkenning van [geïntimeerde sub 1] dat hij op de hoogte was van mogelijke problemen haaks staat op het feit dat in de kelder een plank was geslagen tussen een elektriciteitskast en de afvoer van de douche waar het water uit de douche dat niet goed door de afvoerput werd afgevoerd, naar beneden stroomde, kennelijk om kortsluiting te voorkomen. In de derde plaats is dit de stelling dat de niet verlijmde badafvoer verklaart waarom een groene schuurspons was geplaatst onder het wastafelmeubel in de vloer waar geen tegel zat. Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] , gelet op de uitvoerig gemotiveerde betwisting van de kant van [geïntimeerde sub 1] van de juistheid ervan, haar stellingen onvoldoende geadstrueerd. Zo heeft [appellante] tegenover het verweer van [geïntimeerde sub 1] dat de badafvoer ten tijde van de levering wel verlijmd was, slechts verwezen naar enkele foto’s (productie 11 en productie 39 in eerste aanleg) waaruit niet zonder meer kan worden afgeleid dat de badafvoer niet verlijmd was en bijvoorbeeld geen schriftelijke verklaring(en) van een of meer loodgieters overgelegd die dit bij het verwijderen van het bad zouden hebben geconstateerd. Hetzelfde geldt, mutatis mutandis, voor het verweer van [geïntimeerde sub 1] dat de beweerdelijk niet verlijmde badafvoer niet de oorzaak van de lekkages is geweest, omdat ten tijde van de beweerdelijke lekkages het bad geruime tijd niet eens is gebruikt. [appellante] heeft evenmin voldoende gemotiveerde stellingen ingebracht tegen het verweer van [geïntimeerde sub 1] dat, als de badafvoer in augustus 2017 al los zou zijn geweest, dit ook kan zijn veroorzaakt door de werkzaamheden van de werklieden van [appellante] eerder dat jaar (zoals het vrijkomen van hete lucht, of de verwijdering van de badkuip) dan wel een gevolg kan zijn geweest van het doorzakken van de vloer als gevolg van continue lekkage. Ook heeft [appellante] bijvoorbeeld – hoewel zij stelt dat vrijwel iedere loodgieter/aannemer die onderzoek heeft gedaan naar de lekkages in de kelder als reden voor de naast de elektriciteitskast geslagen plank heeft genoemd dat deze moest voorkomen dat het neerstortende water in contact zou komen met de elektriciteit en aldus kortsluiting en mogelijk brand zou kunnen veroorzaken – geen enkele schriftelijke verklaring van een loodgieter/aannemer overgelegd. [geïntimeerde sub 1] heeft voorts gemotiveerd betwist, onder verwijzing naar het bouwkundig rapport, dat hij de hiervoor genoemde plank en groene schuurspons heeft geplaatst en gesteld dat deze pas na de levering van het appartement zijn aangebracht, wat [appellante] vervolgens niet heeft betwist. Ten slotte bewijst het feit dat [geïntimeerde sub 1] spullen in de kelder had opgeslagen in waterdichte boxen evenmin dat hij last had van lekkages, omdat het een feit van algemene bekendheid is dat kelders vochtig (kunnen) zijn. In het voorgaande ligt besloten dat [appellante] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. De stellingen die [appellante] in dit verband heeft geponeerd kunnen daarom noch afzonderlijk, noch in onderling verband en samenhang met elkaar beschouwd, tot de conclusie leiden dat [geïntimeerde sub 1] de op grond van de koopovereenkomst op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden. Ook grief 3 moet worden verworpen.

3.5. De vierde grief bestrijdt het oordeel van de rechtbank, kort gezegd, dat uit de inhoud van het bouwkundig rapport – opgemaakt naar aanleiding van de bouwkundige keuring die vóór het sluiten van de koopovereenkomst heeft plaatsgevonden – volgt dat aanleiding bestond om nader onderzoek te verrichten, maar dat [appellante] dit advies slechts (zeer) te dele heeft opgevolgd. Volgens [appellante] berust dit oordeel op een onjuiste lezing van het rapport. Zij verwijst daartoe allereerst naar de opmerkingen onder het kopje ‘Badkamer: gebreken aan kitwerk (ernstig)’ (blz. 14) en onder het kopje ‘Badkamer: vocht achter tegelwerk wand’ (blz. 15), en concludeert dat uit die opmerkingen niet volgt dat nader onderzoek nodig was. In het eerste geval was dit niet nodig omdat de onderliggende ruimte (de kelder van [appellante] zelf) wel kon worden geïnspecteerd, in het tweede geval was dit niet nodig omdat het rapport alleen herstel zou voorschrijven, aldus [appellante] . Volgens het hof is wat het eerste punt betreft juist dat volgens het rapport alleen vervolgonderzoek nodig was indien de onderliggende ruimte niet of onvoldoende is of kon worden geïnspecteerd, maar dat dit in het onderhavige geval wel mogelijk was. Wat het tweede punt betreft volgt uit de strekking van het rapport echter zonder meer dat nader onderzoek aangewezen was. Dit volgt reeds uit de navolgende toevoeging bij dit punt:

“Aan andere zijde’s van wanden en vloeren kunnen vochtproblemen ontstaan of reeds aanwezig zijn, door afwerkingen kan dit niet zichtbaar zijn maar wel aanwezig.”

Wat de kelder betreft is het bouwkundig rapport glashelder onder het kopje ‘Kelder: vocht in vloeren’ (blz. 23) en onder het kopje ‘Kelder: vocht in wanden’ (blz. 23), waar in beide gevallen expliciet onder meer het volgende wordt gesteld:

“Nader onderzoek en een (offerte)aanvraag bij een gespecialiseerd bedrijf wordt geadviseerd.”

Een en ander is voldoende voor de conclusie dat aanleiding bestond om nader onderzoek te verrichten naar de gevolgen van de slechte conditie van, en de aanwezige vochtproblemen in, de badkamer en naar de oorzaak van het in de wanden en de vloer van de kelder geconstateerde vocht. Vast staat dat [appellante] voegen heeft laten herstellen in de badkamer en naar eigen zeggen ook naden in de badkamer heeft laten kitten. [appellante] heeft echter niet gesteld, en evenmin is anderszins gebleken, dat zij de hiervoor gememoreerde adviezen uit het bouwkundig rapport ter harte heeft genomen door op deze punten nader onderzoek te laten verrichten naar de gevolgen van de slechte conditie van, en de aanwezige vochtproblemen in, de badkamer en naar de oorzaak van het in de wanden en de vloer van de kelder geconstateerde vocht. Dit betekent dat grief 4 faalt.

3.6. De vijfde grief keert zich tegen het oordeel van de rechtbank, kort gezegd, dat [appellante] , door in de gegeven omstandigheden geen aanvullend onderzoek te laten verrichten naar de gesteldheid van de badkamer en de kelder alvorens tot de koop van de woning over te gaan, een op haar rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt, zodat de gevolgen hiervan voor haar rekening dienen te blijven. Nu uit het falen van de voorgaande grief volgt dat [appellante] wel degelijk het advies om nader onderzoek te laten verrichten alvorens tot koop van het appartement over te gaan voor een belangrijk deel heeft genegeerd, ligt hierin besloten dat zij een op haar rustende onderzoeksplicht heeft verzaakt. Dit leidt ertoe, mede gelet op de inhoud van artikel 3 en artikel 6 van de koopovereenkomst, dat de gevolgen van het nalaten van dit nadere onderzoek voor rekening van [appellante] dienen te blijven en dat zij wat de vochtproblemen in de badkamer en de kelder betreft geen vordering tot schadevergoeding jegens [geïntimeerde sub 1] wegens non-conformiteit in de zin van artikel 7:17 BW geldend kan maken. Hieruit volgt dat grief 5 evenmin terecht is voorgesteld.

3.7. Omdat de inhoudelijke grieven voor zover betrekking hebbend op de vorderingen jegens [geïntimeerde sub 1] alle falen, deelt grief 6, die zelfstandige betekenis mist, hetzelfde lot.

3.8. De zevende en achtste grief hangen nauw met elkaar samen en bestrijden het oordeel van de rechtbank dat, kort gezegd, de lekkage bij [geïntimeerde sub 2] pas begin augustus 2017 is ontstaan en niet, zoals [appellante] meent, eerder. [appellante] heeft echter niet concreet gesteld vanaf welke eerdere datum die lekkage bij [geïntimeerde sub 2] zou zijn opgetreden en evenmin voldoende geadstrueerd dát die lekkage eerder dan begin augustus 2017 is ontstaan. Vast staat in elk geval dat pas op 18 augustus 2017 in aanwezigheid van een medewerker van bureau Lekdetectie is geconstateerd dat water langs de muur in de badkamer van [appellante] sijpelde dat afkomstig was uit de badkamer van [geïntimeerde sub 2] , en dat [appellante] niet op een eerder moment melding heeft gemaakt van eenzelfde feit. Ook in het rapport van bureau Lekdetectie wordt niet vermeld dat de desbetreffende lekkage reeds gedurende langere tijd aanwezig is, of moet zijn, geweest. [appellante] heeft in dit verband nog gewezen op de ‘lekplek’ bij de buurman, waarop [geïntimeerde sub 2] al in december 2016 door de buurman zou zijn gewezen omdat deze ook een gevolg zou zijn van de lekkage in de badkamer van [geïntimeerde sub 2] . Het hof kan [appellante] , gelet op het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde sub 2] op dit punt, ook in dit niet nader (bijvoorbeeld door middel van een of meer schriftelijke verklaringen van de buurman en/of een rapport van een deskundige) geadstrueerde betoog niet volgen. Daar komt nog bij dat [appellante] bij gelegenheid van de comparitie van partijen in eerste aanleg zelf onder meer heeft verklaard dat toen zij de kraan op 22 april 2017 openzette, er weer direct water kwam, dat het openzetten van de kranen steeds heeft geresulteerd in lekkage en dat zij het water zag lopen langs de wanden van de kelder. [appellante] heeft in het licht van dit alles onvoldoende gesteld om tot de conclusie te (kunnen) komen dat de lekkage bij [geïntimeerde sub 2] eerder dan begin augustus 2017 is ontstaan. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Ook grief 7 en grief 8 moeten worden verworpen.

3.9. Met haar negende grief keert [appellante] zich tegen de overweging van de rechtbank dat [geïntimeerde sub 2] jegens [appellante] weliswaar schadeplichtig is, maar niet voor alle door haar geleden – ook die ten gevolge van de gebreken in haar eigen badkamer – schade. [appellante] stelt dat het niet zo is dat zij [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk houdt voor de schade ten gevolge van gebreken in haar eigen badkamer, en dat zij dat ook niet heeft beweerd. Zij houdt [geïntimeerde sub 2] aansprakelijk voor de totale schade omdat zij niet kan overzien voor welk deel [geïntimeerde sub 2] verantwoordelijk is, wat geen verruiming is omdat het aan [geïntimeerde sub 2] is te stellen en zo nodig te bewijzen voor welk deel van de schade hij niet verantwoordelijk is, waarvoor zij zich mag beroepen op de omkeringsregel, aldus [appellante] . Het hof overweegt hieromtrent dat het allereerst aan [appellante] is voldoende gemotiveerd te stellen welk deel van haar schade toe te rekenen is aan [geïntimeerde sub 2] alvorens aan eventuele toepassing van de omkeringsregel kan worden toegekomen. [appellante] heeft in dit opzicht echter in het geheel niet aan haar stelplicht voldaan. Zij had dit kunnen doen door vóór de vernieuwing van haar badkamer – waardoor zij, naar zij had kunnen en moeten beseffen, zichzelf in beginsel in bewijsnood zou gaan brengen – bijvoorbeeld een expert een beredeneerd rapport daarover te laten opmaken, wat zij echter achterwege heeft gelaten. Nu zij niet aan haar stelplicht heeft voldaan, wordt aan eventuele bewijslevering, en dus onder meer aan de vraag of voldoende grond bestaat voor toepassing van de omkeringsregel, niet toegekomen. De conclusie is dat grief 9 eveneens faalt.

3.10. De tiende grief is gericht tegen de vaststelling door de rechtbank van de door [geïntimeerde sub 2] aan [appellante] te vergoeden schade op een bedrag van in totaal € 4.000,00. De rechtbank heeft de schade op de voet van artikel 6:97 BW schattenderwijs vastgesteld, waartoe zij bevoegd was, welke schatting het hof overigens niet onjuist voorkomt. [appellante] heeft niet althans onvoldoende onderbouwd gesteld dat en waarom een ander schadebedrag dient te worden toegekend dan waartoe de rechtbank aldus is gekomen, en welk bedrag dit dan zou moeten zijn. Met name heeft [appellante] niet aan de hand van bijvoorbeeld beredeneerde overzichten – voorzien van facturen – van kosten en/of een beredeneerd rapport van een expert gemotiveerd gesteld wat de door haar geleden schade ten gevolge van de lekkage bij [geïntimeerde sub 2] is geweest of moet zijn geweest. Bij gebreke daarvan is grief 10 evenmin terecht voorgesteld.

3.11. [appellante] heeft geen voldoende concrete stellingen geponeerd die, indien bewezen, tot andere oordelen dan hiervoor gegeven leiden, zodat haar bewijsaanbod als niet ter zake dienend wordt gepasseerd.

312. De slotsom luidt dat het appel faalt. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal zowel ten aanzien van [geïntimeerde sub 1] als ten aanzien van [geïntimeerde sub 2] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep tussen haar en [geïntimeerde sub 1] en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde sub 1] gevallen, op € 726,00 voor verschotten, op € 1.959,00 voor salaris advocaat en op € 157,00 voor nasalaris van de advocaat, te vermeerderen met € 82,00 voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot in geval betekening van dit arrest plaatsvindt, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na betekening van dit arrest tot de dag der voldoening;

veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het geding in hoger beroep tussen haar en [geïntimeerde sub 2] en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [geïntimeerde sub 2] gevallen, op € 726,00 voor verschotten en op € 1.959,00 voor salaris advocaat;

verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.J. van der Kwaak, C.A.H.M. ten Dam en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 19 mei 2020.

Bron Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Akte uit 1918 en een geschil over ramen gemeenschappelijke muur

    VvE Rechtspraak - GeldzakenFinancieelServicekosten

    VvE bijdrage niet betaald, beroep op opschorting verworpen

    TuinVvE Rechtspraak - Overig

    Burengeschil schutting voor de Rotterdamse Regelrechter

    Geen categorie

    Dwangsommen bij bodemprocedure over exploitatierekening VvE

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Lekkage zwembad VvE. Wie is aansprakelijk voor de schade?
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.