Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

FundamentGeen categorieRenovatieVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Reparatie kelder lekkage voor rekening van VvE

Samenvatting

In Deze VvE rechtspraak gaat het over het wel of niet betalen van de kosten voor werkzaamheden reparatie kelder waterdicht te maken. Bijzonder aan dit geschil is het feit dat de kelder in de splitsingsakte aangemerkt staat als woonbestemming. Op basis hiervan mag je als eigenaar verwachten dat het ook bewoonbaar is.

Door de aanmerking als woonbestemming van de kelder redeneert de rechter in dit Hoger Beroep dat de kosten voor de werkzaamheden voor onderhoud en herstel van de gemeenschappelijke gemeenschappelijke gedeelten (in dit geval de reparatie kelder) voor rekening zijn van de gezamenlijke eigenaars.

GERECHTSHOF AMSTERDAM arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 12 mei 2020 inzake

[appellante] , wonend te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. U. Aloni te Amsterdam,

tegen

1VERENIGING VAN EIGENAARS [adres 1] , gevestigd te [vestigingsplaats] , 2. [geïntimeerde sub 2], en 3. [geïntimeerde sub 3], beiden wonend te [woonplaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. H.J.G. Braakhuis te Arnhem.

Partijen worden hierna ook [appellante] , de VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] genoemd.

1 Het geding in hoger beroep

[appellante] is bij dagvaarding van 18 juni 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 28 maart 2018, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen [appellante] als eiseres en de VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

  • memorie van grieven, met producties; 
  • memorie van antwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en

– uitvoerbaar bij voorraad – alsnog

I. voor recht zal verklaren dat

a. na te noemen besluiten van de VvE van 15 januari 2015 en 29 januari 2015 nietig zijn;

b. het gebruik van na te noemen kelder als woonruimte door [geïntimeerde sub 3] en [geïntimeerde sub 2] in strijd is met de splitsingsakte en het splitsingsreglement;

II. primair [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zal veroordelen tot het terugstorten van de voor de besluiten van 15 januari 2015 en 29 januari 2015 aangewende bedragen van € 2.929,20 en € 980,- op de VvE-rekening binnen veertien dagen na het te wijzen arrest;

Subsidiair de VvE zal veroordelen om te bewerkstelligen dat de voor deze besluiten aangewende bedragen van € 2.929,20 en € 980,- op de gezamenlijke VvE-rekening worden teruggestort zonder dat daar een bijdrage van Diesveldt voor wordt gevraagd of direct dan wel indirect voor aangewend binnen veertien dagen na het te wijzen arrest;

III. primair [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zal gebieden gebruik van de kelder als woonruimte te staken en gestaakt te houden binnen veertien dagen na het te wijzen arrest op straffe van verbeurte van een dwangsom;

Subsidiair de VvE zal veroordelen om te bewerkstelligen dat het gebruik van de kelder als woonruimte wordt gestaakt en gestaakt zal worden gehouden binnen veertien dagen na het te wijzen arrest op straffe van verbeurte van een dwangsom;

IV. met beslissing over de proceskosten.

De VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

2 De feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Grief I houdt in dat deze feitenvaststelling onvolledig is. Deze grief faalt omdat het de rechtbank vrij stond om alleen die feiten te vermelden die dragend zijn voor de motivering van de beslissing. Met de door [appellante] gestelde overige feiten zal het hof, voor zover deze feiten relevant en vaststaand zijn, rekening houden. De juistheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten is op zichzelf niet in geschil. Deze feiten dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

a. [appellante] is eigenaar van het appartementsrecht, kadastraal bekend Amsterdam, sectie [sectie] , nr. [nummer] rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 2] .

b. [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] zijn eigenaar van het appartementsrecht, kadastraal bekend Amsterdam, sectie [sectie] , nr. [nummer] , rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning aan de [adres 3] .

c. De deze appartementsrechten betreffende splitsingsakte van 22 november 1982 (hierna: de splitsingsakte) verklaart het Modelreglement van 22 februari 1973 (hierna: het splitsingsreglement) van toepassing en bepaalt verder, voor zover van belang:

Het gehele gebouw, plaatselijk bekend [adres 1] , zal twee gebruikseenheden bevatten, te weten:

1. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de begane grond en de eerste verdieping, met bijbehorende kelder en tuin, plaatselijk bekend [adres 3] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer] , appartementsindexnummer 1;

2. het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning gelegen op de tweede- en zolderverdieping, plaatselijk bekend [adres 4] , kadastraal bekend gemeente Amsterdam, sectie [sectie] , complexaanduiding [nummer] , appartementsindexnummer 2.

De comparante heeft verklaard (…) aan het (…) modelreglement de navolgende wijzigingen en toevoegingen aan te brengen (…)

Artikel 9.

Lid 2: De privé-gedeelten, aangeduid met appartementsindexnummers 1 en 2, zijn bestemd tot woonruimten.

d. Het splitsingsreglement luidt, voor zover van belang:

B. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

Artikel 2

Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:

a. (…) dragende muren (…) het ruwe metselwerk (…) de buitengevels (…)

(…)

D. Schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars

Artikel 17

Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875 f eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. Die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875 o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;

e. Op 15 januari 2015 heeft de VvE besloten akkoord te gaan met de offerte met nummer 14253 van 27 november 2014 van Betonmonteur B.V. (hierna: Betonmonteur) ten bedrage van € 2.989,- (inclusief btw). Deze offerte betreft werkzaamheden ten behoeve van de behandeling van vochtproblemen in de kelder van het pand aan de [adres 1] en bevat de posten ‘achterwand tuinzijde’, ‘stucwerk’, ‘stopcontacten’ en ‘wand woonkamer’. Op 27 januari 2015 is namens de VvE aan Betonmonteur opdracht tot de desbetreffende werkzaamheden gegeven.

f. Op 29 januari 2015 heeft de VvE besloten akkoord te gaan met de offerte met nummer 15015 van 13 januari 2015 van Betonmonteur ten bedrage van € 980,- (inclusief btw). Deze offerte ziet op het injecteren van de kelderwand. Op 8 februari 2015 is namens de VvE hiertoe opdracht gegeven.

g. Een op 18 februari 2015 gedateerd bouwkundig rapport van [X] B.V. Bouwkunde (hierna: [X] ) betreffende het souterrain van het pand aan de [adres 1] luidt, voor zover van belang:

Op (…) 11 plaatsen is een zeer hoog vochtgehalte gemeten, namelijk 60 tot 100%. (…) de gemeten vochtwaardes [hof: geven] aan dat er een (veel) te hoog vochtgehalte aanwezig is in de gemetselde muren. Het betreft in de meeste gevallen de achtergevel. Op enkele plaatsen in de tussenmuur, zijn ook verhoogde waardes gemeten. Vochtig metselwerk geeft problemen met betrekking tot het loslaten van wandafwerking, zoals het stucwerk en schilderwerk (esthetisch) maar ook heeft het vaak schimmelwerking als gevolg. (…) De oorzaak voor het hoge vochtgehalte in deze muren zal waarschijnlijk liggen in het optrekken van vocht vanuit de bodem/grondwater. Er zijn tijdens deze visueel uitgevoerde inspectie geen aanleidingen gevonden voor andere (mogelijke) oorzaken. De oplossing kan gevonden worden in het plaatselijk injecteren van het poreuze metselwerk, zodat dit vochtindringing tegen gaat.

h. Bij de VvE zijn in het kader van de werkzaamheden van voormelde offerte met nummer 14253 drie facturen ingediend ten bedrage van € 969,90 en € 1.339,30 ter zake van ‘achterwand tuinzijde’, ‘stopcontact’ en ‘wand woonkamer’, en ten bedrage van € 620,- ter zake van ‘stucwerk’. Deze facturen, in totaal bedragend € 2.929,20, zijn in april 2015 respectievelijk september 2015 door de VvE voldaan.

3 De beoordeling

3.1 [appellante] heeft in eerste aanleg gevorderd overeenkomstig de strekking van haar vordering in hoger beroep. De rechtbank heeft deze vordering afgewezen en [appellante] in de kosten van de procedure veroordeeld. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met zes grieven op. Het door de VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] gevoerde verweer zal bij de behandeling van deze grieven worden betrokken, voor zover van belang.

3.2 Grief II en grief III lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Met deze grieven heeft [appellante] aangevoerd dat de rechtbank ten onrechte heeft geconcludeerd dat de goederenrechtelijke bestemming van de kelder woonruimte is, zodat de kelder overeenkomstig de bestemming wordt gebruikt en er geen grond bestaat om te bevelen dat gebruik te staken. De rechtbank heeft volgens [appellante] onvoldoende acht geslagen op de stukken en andere feiten en omstandigheden. [appellante] , die onder meer wil voorkomen dat zij via de VvE moet bijdragen aan het leefbaar maken van de kelder als woonruimte, heeft naar het hierboven onder 2.c. weergegeven bepaalde in de splitsingsakte verwezen en daarbij benadrukt dat in deze bepaling een duidelijke scheiding is aangebracht tussen enerzijds de woning en anderzijds de kelder en de tuin. De kelder en de tuin zijn slechts ondergeschikte onderdelen van het appartementsrecht. Dat op de bijbehorende splitsingstekening ook de kelder is aangeduid met ‘1’ betekent niet meer dan een indicatie van het afzonderlijk deel dat bij [adres 3] hoort. Een kelder wordt naar normaal taalgebruik ook niet gekwalificeerd als woonruimte. Uit de splitsingstekening, waarop de kelder ook als berging is aangeduid, blijkt dat de kelder een zeer laag plafond heeft en bijna geheel onder straatpeil ligt. Het gebruik van de termen kelder en berging naast elkaar voor dezelfde ruimte toont aan dat de splitsingsstukken niet nauwkeurig en consistent zijn opgesteld. Dit blijkt ook uit het verschil in aanduiding in de hierboven onder 2.c weergegeven tekst. Er speelt in elk geval zodanige strijdigheid en onduidelijkheid in de splitsingsstukken dat een andere uitleg dan door de rechtbank gegeven gerechtvaardigd is. De rechtbank heeft ten onrechte geoordeeld dat dat niet het geval is. Nader onderzoek naar de uitleg van de splitsingsstukken, mede aan de hand van kennisneming van de situatie ter plaatse, is aangewezen, aldus nog steeds [appellante] . [appellante] verzoekt dan ook dat een descente zal worden gehouden.

3.3 Grief II en grief III zijn zonder succes voorgesteld. Ook het hof is van oordeel dat uit de splitsingsstukken volgt dat de kelder als woonruimte dient te worden aangeduid. De rechtbank heeft ter zake terecht verwezen naar de tekst van artikel 9 lid 2 zoals hierboven onder 2.c. weergegeven. De overige bewoordingen van de splitsingsakte en de wisselende aanduidingen op de splitsingstekening zijn geenszins strijdig met deze conclusie. De aanduiding van de kelder op de splitsingstekening met ‘1’ overeenkomstig het appartementsindexnummer 1 dat ziet op het appartementsrecht van [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] , is eerder een bevestiging dat op de kelder ook de bestemming woonruimte rust. Dat in de splitsingsakte wordt gesproken van ‘bijbehorende’ kelder, maakt van de kelder geen ruimte die niet als woonruimte zou kunnen worden geduid. Ook het hof ziet derhalve geen strijdigheid of onduidelijkheid in de splitsingsstukken. Het feit dat een kelder in het algemeen niet per se als woonruimte wordt beschouwd, zet de expliciete bepaling van artikel 9 lid 2 dat dat in dit geval wel zo is niet opzij. Dat geldt ook voor het feit dat de kelder een zeer laag plafond zou hebben en bijna geheel onder straatpeil zou liggen. Een descente wordt daarom niet aangewezen geoordeeld. Het desbetreffende verzoek zal dan ook niet worden gehonoreerd.

3.4 Met grief IV is [appellante] opgekomen tegen de vaststelling van de rechtbank dat genoemde werkzaamheden betrekking hadden op onderhoud en herstel van gemeenschappelijke gedeelten en dat de ter zake gemaakte kosten daarom op grond van het bepaalde in artikel 17 van het splitsingsreglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Er was volgens [appellante] geen noodzakelijk onderhoud aan de orde. Enig vocht in een ondergrondse kelder is normaal en behoeft geen behandeling of herstel. Het buiten betrokkenheid van [appellante] opgestelde rapport van [X] toont ook niet aan dat het aanwezige vocht constructieproblemen zou kunnen veroorzaken. De werkzaamheden zijn slechts opgedragen om de kelder te verfraaien en leefbaar te maken. [appellante] betwist bij gebrek aan wetenschap dat de werkzaamheden daadwerkelijk te maken hadden met de dragende muren of de buitengevels. Ten slotte heeft [appellante] aangevoerd dat [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] al sinds 2007 bekend waren met de vochtproblemen en dat zij door hun stilzitten tot 2015 onnodig extra kosten voor de gezamenlijke eigenaars hebben veroorzaakt.

3.5 Voor zover [appellante] met haar stellingen voortborduurt op haar standpunt dat de kelder niet als woonruimte heeft te gelden, faalt ook deze grief. Voorts heeft [appellante] naar het oordeel van het hof de stellingen van de VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] dat de werkzaamheden gemeenschappelijke muren aan de achterzijde en een gemeenschappelijke tussenmuur betroffen onvoldoende feitelijk weersproken. Het rapport van [X] ondersteunt deze stellingen. Voormelde offertes van Betonmonteur bevestigen de vochtproblematiek in de muren en sluiten zodoende weer aan bij dit rapport. De betwisting bij gebrek aan wetenschap dat de werkzaamheden niet hebben gezien op dragende muren of buitengevels wordt daarom gepasseerd. In artikel 2 van het modelreglement worden deze muren tot de gemeenschappelijke gedeelten gerekend. Ook het hof komt derhalve tot de conclusie dat genoemde werkzaamheden betrekking hadden op onderhoud en herstel van gemeenschappelijke gedeelten en dat de ter zake gemaakte kosten daarom op grond van het bepaalde in artikel 17 van het splitsingsreglement voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. Nu [appellante] de gestelde vochtproblematiek op zich niet heeft weersproken, is haar betwisting van de noodzakelijkheid van de werkzaamheden te veel in het vage gebleven. De stelling dat door tijdsverloop onnodig extra kosten zijn veroorzaakt, heeft [appellante] ook onvoldoende geadstrueerd. Reeds daarom kan het door haar in dit verband gestelde misbruik van recht niet worden vastgesteld. Grief IV faalt dus ook voor het overige.

3.6 Grief V vecht de beslissing van de rechtbank aan dat de besluiten van de VvE van 15 januari 2015 en 29 januari 2015 niet nietig zijn. Deze grief is gestoeld op het bij de voorgaande grieven aangevoerde. Nu de desbetreffende stellingen niet worden gevolgd, faalt ook grief V. Voor zover [appellante] ook in het meer algemene VvE-verband heeft beoogd te stellen dat sprake is van misbruik van recht, volgt uit het voorgaande dat dat ook in bredere zin in dit geschil niet kan worden vastgesteld. Grief VI heeft geen zelfstandige betekenis en behoeft daarom geen behandeling.

3.7 Nu de grieven falen, zal het vonnis waarvan beroep worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE, [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] begroot op € 726,- aan verschotten en € 759,- voor salaris;

verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, E.K. Veldhuijzen van Zanten en J.E. van der Werff en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 12 mei 2020.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Akte uit 1918 en een geschil over ramen gemeenschappelijke muur

    VvE Rechtspraak - GeldzakenFinancieelServicekosten

    VvE bijdrage niet betaald, beroep op opschorting verworpen

    TuinVvE Rechtspraak - Overig

    Burengeschil schutting voor de Rotterdamse Regelrechter

    Geen categorie

    Dwangsommen bij bodemprocedure over exploitatierekening VvE

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.