Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VerhurenVvE Rechtspraak - Overig

Medehuurderschap, coöptatie en inbreuk op woongenot

Samenvatting

Kamerverhuur vanaf 1995. Huurders stellen zich op het standpunt dat sprake is van contractueel medehuurderschap als bedoeld in artikel 7:267 BW. Subsidiair: Vanaf 1995 zijn nieuwe huurders telkens door de zittende huurders gezocht en toegelaten met instemming van de toenmalige verhuurder. Volgens huurders is sprake van een coöptatiebeding, althans is een coöptatierecht ontstaan door een bestendige gedragslijn. Geen medehuurderschap, wel een coöptatierecht ontstaan door een bestendige gedragslijn, maar dat recht is door opzegging van de opvolgend verhuurder komen te vervallen.

In deze VvE Rechtspraak gaat het dus om Coöptatie en medehuur. Daarnaast staat het gedrag van de (nieuwe) eigenaar/verhuurder centraal.  

Definities

Wat is de definitie van coöptatie: Coöptatie is het zelf kiezen of aanwijzen van nieuwe leden. 

Contractuele medehuur impliceert bovendien dat in beginsel alleen gezamenlijk kan worden opgezegd.

Uitgangspunt is daarbij dat op degene die zich jegens de eigenaar beroept op het recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht op basis van contractuele medehuur, de stelplicht en bewijslast rust ten aanzien van de feiten waaruit dat recht volgt. Bij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met een ander dan de echtgenoot of geregistreerd partner ontstaat geen medehuurderschap van rechtswege, maar kan de huurder samen met die ander de verhuurder verzoeken om deze ander als medehuurder te erkennen.

Het huurrecht kent drie varianten om een woning aan meerdere huurders te verhuren die geen gemeenschappelijke huishouding voeren: 

  1. het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan meerdere medehuurders, 
  2. het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan een huurder die vervolgens onzelfstandige delen onderverhuurt en 
  3. het verhuren van onzelfstandige delen van de woning aan individuele huurders. 

In deze VvE Rechtspraak

Specifiek voor deze situatie staat vast dat de “hoofd” huurder al geruime tijd een kamer huurt. In de woning zijn nog andere huurders en deze huren ieder een afzonderlijke kamer. In de loop der jaren hebben de huurders steeds zelf kunnen zoeken naar een nieuwe huurder voor de vrijkomende kamer (coöptatie). De nieuwe eigenaar heeft oa schriftelijk aangegeven dat dit recht niet (meer) bij de huurders ligt, mede omdat geruime tijd een kamer onverhuurd blijft. Daarnaast heeft de eigenaar zonder instemming van de huurder(s) de berging uit het verhuurde onttrokken en een muur in de gemeenschappelijke woonkamer geplaatst met als doel om deze ook als kamer te gaan verhuren.

De twee belangrijk vragen die aan de rechter is voorgelegd in dit kort geding zijn kort samengevat:

  1. Is er sprake van medehuurderschap & coöptatie?
  2. Is er sprake van inbreuk op rustig en ongestoord woongenot?

Het antwoord van de rechter op punt 1 is dat er geen sprake (meer) is van medehuurderschap & coöptatie en het antwoord op punt 2 is dat er sprake is van inbreuk doordat de eigenaar zonder instemming de woning betrokken heeft en gemeenschappelijke ruimten onttrokken heeft. De redenering hiervoor leest u in de onderstaande uitspraak.

Uitspraak RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Kort geding vonnis van 10 juli 2020 inzake

1. [eiser sub 1] ,
2. [eiser sub 2],
3. [eiser sub 3],
allen wonende te [woonplaats 1] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, gemachtigde: mr. J.D. van der Heijden,

tegen:

1. de vereniging

VERENIGING VAN EIGENAREN […] [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] EN [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] EN [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1] TE [woonplaats 1], gevestigd te [vestigingsplaats] , 2[gedaagde sub 2] ,wonende te [woonplaats 2] , 3[gedaagde sub 3] ,wonende te [woonplaats 3] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, gemachtigde: J. Gyzel.

Eisers in conventie worden gezamenlijk aangeduid als [eiser sub 1] c.s. (in mannelijk enkelvoud) en afzonderlijk als [eiser sub 1] , [eiser sub 2] en [eiser sub 3] .

Gedaagden worden afzonderlijk aangeduid als de VvE, [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] .

[gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] worden gezamenlijk [gedaagde sub 2] c.s. (in mannelijk enkelvoud) genoemd.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding;
  • de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie;
  • de nadere producties (11 B en 13 t/m 20) van [eiser sub 1] c.s.;
  • de zitting op 26 juni 2020, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. Tot juni 2018 is de woning aan de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] te [woonplaats 1] (hierna: de woning) eigendom geweest van de heer en mevrouw [achternaam van A en B] . [gedaagde sub 2] c.s. is per juni 2018 eigenaar geworden van de woning.

2.2. [eiser sub 1] is vanaf 1995 huurder van (een deel van) de woning en betaalt een huurprijs van € 200 per maand. [eiser sub 2] en [eiser sub 3] huren vanaf 2017 voor een huurprijs van respectievelijk € 175 en € 225 per maand. Tot april 2019 was er nog een vierde huurder, de heer [C] (hierna: [C] ). [C] heeft de huur tegen 1 april 2019 opgezegd. [C] betaalde een huurprijs van € 225 per maand. Er zijn geen schriftelijke huurovereenkomsten met betrekking tot deze huurders.

2.3. Bij e-mail van 2 mei 2019 van de heer [A] aan [gedaagde sub 2] wordt het volgende medegedeeld:

Door deze mail laat ik u weten dat ik [A] geen afspraken heb gehad over de eventuele bezetting qua kamers in de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1] en [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 2] . U bent de verhuurder en u bepaald nu de regels.

2.4. Sinds december 2019 is de voormalige kamer van [C] door [gedaagde sub 2] c.s. aan de heer [D] als vierde bewoner verhuurd voor een bedrag van € 450,00.

2.5. Bij e-mail van 19 mei 2020 van mevrouw [B] aan [eiser sub 1] wordt het volgende medegedeeld:

[eiser sub 1] heeft de laatste jaren dmv hospiteren de kamers in [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] met ons goed vinden getracht te verhuren. Dat vonden wij een prettig idee omdat er dan gelijk gestemden huurders in zaten wat weer de vorm van met elkaar in een huis bewonen prettiger maakte.

[straatnaam 2] no [nummeraanduiding 3] is altijd door middel van hospiteren bezet geweest. De kamers werden verhuurd en de woonkamer was een gezamenlijke ruimte die dus daardoor ook het prettige samen wonen bevorderde. In 2013 is deze taak door [eiser sub 1] geregeld daar voor regelde ik dat zelf.

2.6. Bij e-mail van 26 mei 2020 van mevrouw [B] aan [gedaagde sub 2] wordt het volgende medegedeeld:

Er is nooit coöptatie aan wie dan ook verleend! Dus ook niet aan [eiser sub 1] !

2.7. Bij brief van 19 december 2019 van de gemachtigde van [gedaagde sub 2] c.s. is het coöptatierecht, voor zover daarvan sprake zou zijn, opgezegd:

Voor zover u meent dat het coöptatierecht wel aanwezig is, zeg ik dit recht namens cliënt per direct op. Uw cliënten hebben in ieder geval vanaf maart 2019 geen gebruik willen maken van dit recht waardoor een opzegtermijn niet langer nodig is.

2.8. In maart 2020 is door [gedaagde sub 2] c.s. een scheidingswand geplaatst in de woonkamer van de woning. Verder is een brandvertragende deur, die toegang gaf tot de woonkamer, verwijderd.

3 Het geschil

In conventie

3.1. [eiser sub 1] c.s. verzoeken de voorzieningenrechter om bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening en uitvoerbaar te verklaren bij voorraad:

1. a. te gebieden dat gedaagden, in het bijzonder [gedaagde sub 2] c.s., ieder voor zich in hun hoedanigheid van eigenaar bij helfte, tevens verhuurders van de woning, zich dienen te onthouden van elke feitelijk inbreuk op het rustig en ongestoord woongenot van eisers in deze woning;

b. hen te verbieden om de woning te betreden zonder toestemming van [eiser sub 1] c.s., anders dan voor het uitvoeren van tijdig vooraf aangekondigde onderhouds- en herstelverplichtingen, waar [eiser sub 1] c.s. om hebben verzocht;

c. hen te gebieden om het bestaande huurregime (met recht van coöptatie) te respecteren;

het voorgaande a. tot en met c. op straffe van een dwangsom van € 825 voor iedere keer dat gedaagden zich, na betekening van dit vonnis, niet aan één of meerdere van deze geboden houden;

2. om gedaagden te gebieden de in de woonkamer van deze woonkamer in april 2020 geplaatste scheidingswand met afsluitbare deur, zonder enige vorm van achterblijvende schade, geheel te verwijderen en deze ruimte terug te brengen in de (oude) toestand en inrichting zoals deze tot aan het moment van plaatsing van deze wand heeft bestaan en heeft gediend tot gezamenlijk verblijf van eisers,

op straffe van een dwangsom van € 825 voor iedere dag dat gedaagden, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, in gebreke blijven om aan dit gebod geheel te voldoen;

3. om gedaagden te gebieden de brandwerende deur die tot omstreeks maart 2020 toegang heeft gegeven tot de woonkamer in het gehuurde, in originele dan wel kwalitatief gelijkwaardige- toestand (met sleutel afsluitbaar), binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, terug te plaatsen, onder verbeurte van een dwangsom van € 500 voor iedere dag dat gedaagden met dit bod in gebreke blijven;

4. a. om gedaagden te gebieden om de omstreeks 20 december 2019 aan (een) derde(n) ( [D] c.s.), in strijd met het coöptatierecht van [eiser sub 1] c.s., in verhuur of in gebruik gegeven zolderkamer van de woning, binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis, te beëindigen en/of om deze kamer te (doen) ontruimen en;

b. om gedaagden te gebieden deze kamer aansluitend (tegen betaling van een gangbare huurprijs van € 225 per maand) weer aan [eiser sub 1] c.s. ter beschikking te stellen ten behoeve van het aan hen toekomende recht om daarin zelf een geschikte nieuwe huurder toe te laten, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 825 voor iedere dag dat gedaagden, na betekening van dit vonnis, in gebreke blijven aan dit gebod te voldoen;

5. om gedaagden te verbieden om de in de woning de thans gecreëerde en/of te creëren (woon)ruimte in de woonkamer, dan wel enige andere (nog) te creëren kamer/ruimte in de woning, aan derden tegen betaling te verhuren en/of deze kamer/ruimte (al dan niet tegen betaling) aan derden in gebruik te geven, onder verbeurte van een dwangsom van € 825 voor iedere dag dat gedaagden na betekening van dit vonnis, met de naleving van dit verbod in gebreke blijven;

6. om gedaagden te gebieden om aan [eiser sub 1] c.s. onbelemmerde toegang te verschaffen tot de berging behorende bij de woning (gelegen meest rechts, grenzend aan de binnenplaats) onder afgifte van een drietal passende sleutels van de toegangsdeur, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250 voor iedere dag dat zij, na betekening van dit vonnis, met de nakoming van dit gebod in gebreke blijven;

7. om gedaagden te veroordelen in de kosten van dit geding;

8. om gedaagden, ieder voor zich hoofdelijk, te veroordelen tot betaling van de hiervoor onder 1 tot en met 7 genoemde vorderingen, in het bijzonder met betrekking tot de daarin genoemde dwangsommen en/of de proceskosten.

3.2. Gedaagden voeren verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.

In reconventie

3.4. Gedaagden vorderen de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

  1. de tussen [eiser sub 1] c.s. en gedaagden [de voorzieningenrechter begrijpt: [gedaagde sub 2] c.s.] bestaande (mondelinge) huurovereenkomsten met betrekking tot de woning te ontbinden;
  2. verweerders in reconventie te veroordelen om de woning, met alle daarin van hunnentwege aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan eisers in reconventie te stellen, met machtiging van eisers in reconventie om zo [eiser sub 1] c.s. daarmee in gebreke mochten blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [eiser sub 1] c.s. te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
  3. te bepalen dat [eiser sub 1] c.s. een dwangsom van € 825 verbeurt voor iedere dag dat hij in gebreke blijft met hetgeen onder punt 2 is gevorderd;
  4. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen tot een bedrag van € 4.500 aan hoofdsom aan eisers in reconventie;
  5. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 december 2019, althans de datum van dagvaarding, tot aan de dag van algehele betaling;
  6. vermeerderd met € 575 aan buitengerechtelijke incassokosten;
  7. te bepalen dat indien de huurovereenkomsten niet worden ontbonden [eiser sub 1] c.s. te verplichten mee te werken aan de totstandkoming van drie afzonderlijke individuele huurovereenkomsten voor [eiser sub 1] c.s.;
  8. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen in de proceskosten.

Subsidiair:

  1. de tussen [eiser sub 1] en gedaagden [de voorzieningenrechter begrijpt: [gedaagde sub 2] c.s.] bestaande (mondelinge) huurovereenkomsten met betrekking tot de woning te ontbinden;
  2. [eiser sub 1] te veroordelen om de woning, met alle daarin namens hem aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan eisers in reconventie te stellen, met machtiging van eisers in reconventie om zo [eiser sub 1] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [eiser sub 1] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
  3. te bepalen dat [eiser sub 1] een dwangsom van € 200 verbeurt voor iedere dag dat hij in gebreke blijft met hetgeen onder punt 2 is gevorderd;
  4. [eiser sub 1] te veroordelen tot een bedrag van € 4.500 aan hoofdsom aan eisers in reconventie;
  5. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 december 2019, althans de datum van dagvaarding, tot aan de dag van algehele betaling;
  6. vermeerderd met € 575 aan buitengerechtelijke incassokosten;
  7. [eiser sub 1] te veroordelen in de proceskosten.

Meer subsidiair:

  1. de tussen [eiser sub 2] en gedaagden [de voorzieningenrechter begrijpt: [gedaagde sub 2] c.s.] bestaande (mondelinge) huurovereenkomsten met betrekking tot de woning te ontbinden;
  2. [eiser sub 2] te veroordelen om de woning, met alle daarin namens hem aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan eisers in reconventie te stellen, met machtiging van eisers in reconventie om zo [eiser sub 2] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [eiser sub 2] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
  3. te bepalen dat [eiser sub 2] een dwangsom van € 225 verbeurt voor iedere dag dat hij in gebreke blijft met hetgeen onder punt 2 is gevorderd;
  4. [eiser sub 2] te veroordelen tot een bedrag van € 4.500 aan hoofdsom aan eisers in reconventie;
  5. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 december 2019, althans de datum van dagvaarding, tot aan de dag van algehele betaling;
  6. vermeerderd met € 575 aan buitengerechtelijke incassokosten;
  7. [eiser sub 2] te veroordelen in de proceskosten.

Nog meer subsidiair:

  1. de tussen [eiser sub 3] en gedaagden [de voorzieningenrechter begrijpt: [gedaagde sub 2] c.s.] bestaande (mondelinge) huurovereenkomsten met betrekking tot de woning te ontbinden;
  2. [eiser sub 3] te veroordelen om de woning, met alle daarin namens haar aanwezige personen en goederen binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de sleutels ter vrije beschikking aan eisers in reconventie te stellen, met machtiging van eisers in reconventie om zo [eiser sub 3] daarmee in gebreke mocht blijven, deze ontruiming zelf op kosten van [eiser sub 3] te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de sterke arm.
  3. te bepalen dat [eiser sub 3] een dwangsom van € 175 verbeurt voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met hetgeen onder punt 2 is gevorderd;
  4. [eiser sub 3] te veroordelen tot een bedrag van € 4.500 aan hoofdsom aan eisers in reconventie;
  5. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 december 2019, althans de datum van dagvaarding, tot aan de dag van algehele betaling;
  6. vermeerderd met € 575 aan buitengerechtelijke incassokosten;
  7. [eiser sub 3] te veroordelen in de proceskosten.

Meest subsidiair:

  1. [eiser sub 1] c.s. te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 4.500 aan hoofdsom aan eisers in reconventie;
  2. vermeerderd met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 december 2019, althans vanaf de datum van dagvaarding, tot de dag der algehele betaling;
  3. vermeerderd met € 575 aan buitengerechtelijke kosten;
  4. [eiser sub 1] c.s. verplichten mee te werken aan de totstandkoming van een schriftelijke huurovereenkomst;
  5. onder veroordeling in de proceskosten.

3.5. [gedaagde sub 2] c.s. voert verweer.

3.6. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader worden ingegaan.

4 De beoordeling in conventie en reconventie

Spoedeisend belang

4.1. Het spoedeisend belang is gegeven nu het hier gaat om bescherming van het huurgenot. In een procedure als de onderhavige, waarin wordt verzocht om een voorlopige voorziening, kan een dergelijke vordering slechts worden toegewezen, indien met een redelijke mate van zekerheid kan worden aangenomen dat de kantonrechter, oordelend in de bodemprocedure, zal beslissen dat het gevorderde voor toewijzing vatbaar is.

VvE

4.2. [eiser sub 1] c.s. heeft de vordering jegens VvE […] [straatnaam 1] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] , [nummeraanduiding 2/letteraanduiding 1] en [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] en [nummeraanduiding 3/letteraanduiding 1] te [woonplaats 1] ter zitting ingetrokken.

Contractueel medehuurderschap

4.3. [eiser sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat sprake is van contractueel medehuurderschap als bedoeld in artikel 7:267 BW. [gedaagde sub 2] c.s. bestrijdt dat en stelt zich op het standpunt dat sprake is van kamerverhuur met gebruik van gemeenschappelijke ruimtes.

4.4. Niet is gesteld noch gebleken dat [eiser sub 1] c.s. van rechtswege kunnen worden beschouwd als contractuele medehuurders. De kantonrechter stelt vast dat een schriftelijke huurovereenkomst ontbreekt. In welke rechtsverhouding partijen tot elkaar zijn komen te staan dient te worden afgeleid uit de feiten en omstandigheden. Uitgangspunt is daarbij dat op degene die zich jegens de eigenaar beroept op het recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht op basis van contractuele medehuur, de stelplicht en bewijslast rust ten aanzien van de feiten waaruit dat recht volgt. [eiser sub 1] c.s. betoogt dat de verschillende bewoners van de [straatnaam 2] [nummeraanduiding 3] vanaf 1994 met instemming van de vorige eigenaar [achternaam van A en B] c.s. steeds met elkaar een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Bij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met een ander dan de echtgenoot of geregistreerd partner ontstaat geen medehuurderschap van rechtswege, maar kan de huurder samen met die ander de verhuurder verzoeken om deze ander als medehuurder te erkennen. Stemt de verhuurder daar niet mee in, dan kunnen de huurder en de beoogde medehuurder de kantonrechter op grond van art. 7:267 BW verzoeken om te bepalen dat deze andere persoon medehuurder zal zijn. Dat sprake is geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding met de verschillende bewoners vanaf 1994 wordt door [eiser sub 1] c.s. onvoldoende onderbouwd. Het feit dat steeds sprake is geweest van wisselende bewoners ( [eiser sub 1] c.s. spreekt over 12 opvolgende huurders) wijst er nu juist eerder erop dat van een gemeenschappelijke huishouding niet kan worden gesproken, terwijl ook is komen vast te staan dat de huurprijs door de bewoners ieder afzonderlijk aan [achternaam van A en B] c.s. werd voldaan. Contractuele medehuur impliceert bovendien dat in beginsel alleen gezamenlijk kan worden opgezegd. De verschillende huurders (bewoners) hebben steeds de huur opgezegd voor hun aandeel in de woning. In het kader van dit kort geding kan niet worden aangenomen dat sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, afgezien nog dat [eiser sub 1] c.s. nimmer de weg van art. 7:267 BW hebben gevolgd.

4.5. Als meerdere huurders in een woning gaan wonen zonder dat sprake is van een, al

dan niet duurzame, gemeenschappelijke huishouding kan sprake zijn van de verhuur van een zelfstandige woonruimte of van de verhuur van onzelfstandige woonruimte. Of sprake is van de verhuur van zelfstandige of van onzelfstandige woonruimte hangt in belangrijke mate af van de feitelijke omstandigheden maar ook van de contractuele uitwerking. 

Het huurrecht kent drie varianten om een woning aan meerdere huurders te verhuren die geen gemeenschappelijke huishouding voeren: 

  1. het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan meerdere medehuurders, 
  2. het verhuren van de gehele zelfstandige woning aan een huurder die vervolgens onzelfstandige delen onderverhuurt en 
  3. het verhuren van onzelfstandige delen van de woning aan individuele huurders. 

In de eerste twee gevallen gaat de verhuurder één huurovereenkomst aan met betrekking tot een zelfstandige woonruimte. In het laatste geval gaat hij evenzoveel huurovereenkomsten aan als er huurders zijn met betrekking tot onzelfstandige woonruimte. 

[eiser sub 1] c.s. heeft onweersproken gesteld dat in 1994 de zelfstandige woning als geheel door [achternaam van A en B] c.s. is verhuurd aan de heer [E] , die aanvankelijk de volledige huurprijs aan [achternaam van A en B] c.s. zou hebben voldaan. [E] is tot juli 1994 huurder geweest. Hoe de situatie zich vanaf dat moment zich heeft ontwikkeld blijft onbesproken. In ieder geval is komen vast te staan dat op enig moment (ook dat blijft onduidelijk) de verschillende bewoners ieder afzonderlijk huur zijn gaan betalen aan [achternaam van A en B] c.s., en dat de bewoners de huur bij vertrek zelfstandig hebben opgezegd. Dit lijkt ook te volgen uit de verklaring van de heer [A] die bevestigt dat de kamers altijd door middel van hospiteren bezet zijn geweest en dat de kamers afzonderlijk werden verhuurd en de woonkamer een gezamenlijke ruimte betrof. Van hoofdelijke aansprakelijk voor de gehele huur van de woning is (vooralsnog) onvoldoende gebleken. Reeds op grond van het vorenstaande kan in dit kort geding niet van het door [eiser sub 1] c.s. gestelde contractuele medehuurderschap worden uitgegaan. Daarvoor is mogelijk nadere bewijsvoering nodig en daar leent een kort geding zich niet voor. Vooralsnog geldt in het kader van dit kort geding dat moeten worden uitgegaan van evenzoveel huurovereenkomsten als er huurders zijn met betrekking tot onzelfstandige woonruimte.

Coöptatierecht/bestendige gedragslijn

4.6. [eiser sub 1] c.s. stelt zich op het standpunt dat vanaf 1995 nieuwe huurders telkens door de zittende huurders werden gezocht en toegelaten met instemming van de toenmalige verhuurder [achternaam van A en B] c.s.. Volgens [eiser sub 1] c.s. is sprake van een coöptatie beding, althans is een coöptatierecht ontstaan door een bestendige gedragslijn. [gedaagde sub 2] c.s., als nieuwe eigenaren, hebben door verhuur van de zolderkamer aan de heer [D] inbreuk gemaakt op dat recht. [gedaagde sub 2] c.s. bestrijdt dat sprake is van een coöptatie beding noch van een coöptatierecht op grond van een bestendige gedragslijn. Voor zover al sprake zou zijn van een coöptatierecht heeft [gedaagde sub 2] c.s. dit recht opgezegd.

4.7. Het coöptatierecht is niet vastgelegd in de wet, zodat het geen wettelijke definitie heeft. In de literatuur wordt dit recht onder meer omschreven als ‘het recht van achterblijvende huurders om een nieuwe huurder te kiezen’ of ‘het recht van één of meer huurders om invloed uit te oefenen op de keuze van een nieuwe huurder.’ Een schriftelijk overeengekomen coöptatierecht ontbreekt. Wil sprake zijn van een coöptatierecht dan dient vast te staan dat de verhuurder zich heeft willen binden aan een coöptatierecht door ondubbelzinnig mondeling of schriftelijk te verklaren daarmee in te stemmen. Daarvan is de kantonrechter onvoldoende gebleken. Een ‘bestendige gedraging’ van de verhuurder waarbij die steeds heeft ingestemd met huurdersvoordrachten kan daarentegen overigens wel met zich brengen dat bij de huurders een gerechtvaardigd vertrouwen is ontstaan dat de verhuurder met de voorgedragen huurder zal instemmen. Alsdan kan ook van een coöptatierecht sprake zijn. De consequentie die daaruit voortvloeit, is dat de verhuurder een redelijke termijn in acht dient te nemen alvorens de ontstane coöptatiepraktijk kan worden beëindigd. Zo lang de verhuurder de coöptatie nog niet heeft beëindigd, is hij dus nog steeds gehouden om de voorgedragen kandidaat-huurders te accepteren, tenzij er redelijke bezwaren zijn tegen die kandidaat-huurders. Het coöptatierecht gaat bij eigendomsoverdracht mee over op de nieuwe eigenaar/verhuurder.

4.8. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter heeft [eiser sub 1] c.s. wel voldoende aannemelijk gemaakt, dat sprake is van een in elk geval tot juni 2018 gevolgde bestendig gebruikelijke gedragslijn, waarbij het aan de huurders werd overgelaten om te bepalen op welke wijze de kamers over de huurders werden verdeeld én om te bepalen hoe de totale huurprijs van het pand over de afzonderlijke kamerhuurders werd verdeeld. Op dit punt worden de stellingen van [eiser sub 1] c.s. immers volledig ondersteund door de overgelegde verklaringen van de voormalige huurders, maar ook door de verklaring van [achternaam van A en B] c.s.. Weliswaar heeft [achternaam van A en B] c.s. wisselend verklaard, tegenover [eiser sub 1] c.s. bevestigend en tegenover [gedaagde sub 2] c.s. ontkennend, over de wijze waarop door huurders invulling kon worden gegeven aan wederhuur, maar de kantonrechter hecht in dat verband, in samenhang met de overige verklaringen van de huurders ( [E] , [F] , [eiser sub 2] en [G] ) en voormalig huurders meer waarde aan de expliciete verklaring van [achternaam van A en B] c.s. aan [eiser sub 1] c.s. genoemd onder rechtsoverweging 2.5 waarin met name het streven van verhuur aan gelijkgestemde huurders die met elkaar in een huis wonen prettiger maakte, waarbij die invulling aan [eiser sub 1] werd overgelaten. Aldus moet er van worden uitgegaan dat een coöptatierecht op grond van een bestendige gedragslijn is ontstaan.

4.9. Dit betekent dat zo lang de verhuurder de coöptatie nog niet heeft beëindigd, hij dus nog steeds is gehouden om de voorgedragen kandidaat-huurders te accepteren, tenzij er redelijke bezwaren zijn tegen die kandidaat-huurders. Vast staat dat per 1 maart 2019 [C] de huurovereenkomst (de zolderkamer) heeft opgezegd. Bij brief van 11 februari 2019 heeft de heer [H] van het [..] daarvan mededeling gedaan aan [gedaagde sub 2] c.s. en zich namens [eiser sub 1] c.s. op het standpunt gesteld dat vanwege gebreken aan het gehuurde en de conflicten met de verhuurder het niet lukt een nieuwe (mede)huurder te vinden. De kamer is tot medio december 2019 niet verhuurd. Huurpenningen zijn voor de zolderkamer ook niet voldaan. Niet gebleken is dat [eiser sub 1] c.s. in die periode gebruik heeft gemaakt van het coöptatierecht. Bij brief van 11 december 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde sub 2] c.s. aan de gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. bovendien medegedeeld dat voor zover sprake zou zijn van een coöptatierecht dit recht met onmiddellijke ingang wordt opgezegd. Van de verhuurder kan niet worden verlangd het gehuurde leeg te laten staan, waardoor huurinkomsten worden gederfd. Onder deze omstandigheden is de opzegging van het coöptatierecht naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter, mede gelet op het tijdsverloop, gerechtvaardigd en aldus komen te vervallen. [gedaagde sub 2] c.s. was dan ook gerechtigd de kamer medio december 2019 aan de heer [D] te verhuren.

Overig inbreuk huurgenot

4.10. [eiser sub 1] c.s. verwijt [gedaagde sub 2] c.s. inbreuk te maken op het rustig huurgenot door zich (zonder voorafgaand overleg) toegang tot de woning te verschaffen, terwijl [gedaagde sub 2] c.s. [eiser sub 1] c.s. verwijt geen medewerking te verlenen aan toegang voor het noodzakelijke onderhoud. De kantonrechter is niet in staat in het kader van dit kort geding te beoordelen in hoeverre de over en weer gemaakte verwijten vast staan.

Muur/afscheiding woonkamer

4.11. Wat wel is komen vast te staan is dat [gedaagde sub 2] c.s. in maart 2020 de woonkamer (fungerend als algemene ruimte ten behoeve van alle huurders) heeft gesplitst door een tussenwand te plaatsen met de bedoeling dat deze nieuwe kamer per 1 juni 2020 zou worden verhuurd aan een vijfde huurder. [eiser sub 1] c.s. hebben daarvoor geen toestemming gegeven en kwalificeren de handelswijze van [gedaagde sub 2] c.s. als een inbreuk op het huurgenot. [gedaagde sub 2] c.s. stelt slechts dat volgens de gemeente in het verleden een tussenwand was geplaatst en dat zij de woning weer heeft teruggebracht in de oude toestand. Niet is gebleken dat [eiser sub 1] c.s. de vermeende muur in de woonkamer (onrechtmatig) heeft weggehaald. [gedaagde sub 2] c.s. heeft onvoldoende weersproken dat de woonkamer (zonder muur/afscheiding) onderdeel uitmaakt van de door huurders te gebruiken gemeenschappelijke woonruimte. Aldus vormt plaatsing van de muur/afscheiding een inbreuk op het huurrecht van [eiser sub 1] c.s.. [gedaagde sub 2] c.s. zal worden veroordeeld tot verwijdering van die muur/afscheiding.

Berging

4.12. [eiser sub 1] c.s. stelt dat bij aanvang van de huurovereenkomst(en) altijd gebruik is gemaakt van de berging, die behoort tot de woning nr. [nummeraanduiding 3] en aldus onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst (als gemeenschappelijke ruimte). [gedaagde sub 2] c.s. heeft de berging zonder enig overleg ontruimd, het gebruik ontzegd en zelf in gebruik genomen. [gedaagde sub 2] c.s. stelt zich op het standpunt dat de berging behoort tot het onderliggende bedrijfspand. Vast staat dat [eiser sub 1] c.s. gebruik maakten van de berging. [gedaagde sub 2] c.s. heeft op geen enkele wijze onderbouwd op grond waarvan zij gerechtigd was tot toe-eigening van de berging. In het kader van het voorlopig oordeel moet het er dan ook voor worden gehouden dat de berging onderdeel uitmaakt van het gehuurde. [gedaagde sub 2] c.s. zal worden veroordeeld tot het ter beschikking stellen van de berging.

Brandwerende deur

4.13. [eiser sub 1] c.s. verlangt terugplaatsing van de brandwerende deur die toegang geeft tot de woonkamer. Deze deur is volgens [gedaagde sub 2] c.s. door de huurder [D] verwijderd, omdat de toegang tot de woonkamer was afgesloten. [gedaagde sub 2] c.s. heeft ter zitting toegezegd de deur terug te plaatsen. De vordering komt dan ook voor toewijzing in aanmerking met dien verstande dat de deur toegankelijk dient te zijn voor alle huurders, waaronder ook, nieuwe huurders, waaronder de heer [D] .

4.14. Door zich eigenmachtig toegang tot de woning te verschaffen en een scheiding in de woonkamer te plaatsen en het toe-eigenen van de berging heeft [gedaagde sub 2] c.s. naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een ongeoorloofde inbreuk gemaakt op het huurgenot van [eiser sub 1] c.s.. Vooralsnog moet immers worden aangenomen, dat sprake is van een gezamenlijke zitkamer en een gezamenlijke berging, waarvan de afzonderlijke individuele huurders gezamenlijk het gemeenschappelijk gebruik/huurgenot hebben. Ingevolge de wet (art. 7:203 BW) is de verhuurder verplicht het rustig en ongestoorde huurgenot aan de huurder te verschaffen. Behoudens onder bijzondere omstandigheden, waarvan in onderhavig geval niet is gebleken, brengt deze verplichting met zich, dat de verhuurder van woonruimte zich niet eigenmachtig toegang tot het gehuurde verschaft. Dringende (reparatie)werkzaamheden, die onverwijlde uitvoering vereisen en op zichzelf een inbreuk vormen op het rustig huurgenot, dienen evenwel door de huurder(s) te worden gedoogd. De eisen van redelijkheid en billijkheid, die de huurovereenkomst mede beheersen, brengen echter mee, dat ook die werkzaamheden zoveel mogelijk in overleg met de huurder(s) worden uitgevoerd. Onderdeel I a en b van het petitum zal daarom eveneens worden toegewezen zoals hierna in het dictum te vermelden.

Conclusie

4.15. De kantonrechter is van voorlopig oordeel dat van contractueel medehuurderschap geen sprake is, dat sprake is geweest van coöptatierecht, maar dat deze is komen te vervallen door opzegging van de verhuurder. De kantonrechter is verder voorlopig van oordeel dat [gedaagde sub 2] c.s. inbreuk heeft gemaakt op het huurgenot van [eiser sub 1] c.s. door in de woonkamer een scheidingswand te plaatsen en de berging toe te eigenen. De kantonrechter zal de gevorderde dwangsommen matigen.

4.16. [gedaagde sub 2] c.s. zal als de meest in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

  • – dagvaarding € 105,03
  • – griffierecht € 83,00
  • – salaris gemachtigde € 720,00

totaal € 908,03

5. De beoordeling in reconventie

5.1. [gedaagde sub 2] c.s. stelt dat [eiser sub 1] c.s. in strijd met goed huurderschap heeft gehandeld door de huurpenningen structureel te laat te betalen, door toegang in het gehuurde te weigeren voor noodzakelijk onderhoud, het bekogelen met stenen en het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde zonder schriftelijke toestemming. [gedaagde sub 2] c.s. meent dat dit moet leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst(en) en ontruiming van het gehuurde. [eiser sub 1] c.s. bestrijden de verwijten en stellen dat het juist [gedaagde sub 2] c.s. is die zich niet als een goed verhuurder gedraagt. De kantonrechter is niet in staat in het kader van dit kort geding te beoordelen in hoeverre de over en weergemaakte verwijten vast staan.

5.2. Afgezien van het feit dat een kort geding procedure zich niet leent voor ontbinding van de huurovereenkomst(en) worden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de door [gedaagde sub 2] c.s. gestelde verwijten vooralsnog op geen enkele wijze onderbouwd. Dit leidt tot afwijzing van de vordering van [gedaagde sub 2] c.s..

5.3. [gedaagde sub 2] c.s. vorderen betaling van schadevergoeding gelijk aan 10 maanden huurinkomsten voor een bedrag van € 450,00 per maand. Door tegenwerking van de zijde van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde sub 2] c.s. de noodzakelijk onderhoudswerkzaamheden niet kunnen uitvoeren, zodat zij huurinkomsten heeft gederfd over de periode van 1 maart 2019 tot en met 31 december 2019. Ook deze vordering is onvoldoende onderbouwd nu de verwijten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. niet met voldoende zekerheid kunnen worden vastgesteld. Voor beoordeling van onderhavige vordering is de bodemrechter aangewezen.

5.4. [gedaagde sub 2] c.s. vordert dat medewerking wordt verleend aan de totstandkoming van schriftelijke huurovereenkomsten. [gedaagde sub 2] c.s. verzuimt aan te geven wat de grondslag is voor deze vordering afgezien nog van het feit dat de vordering onvoldoende bepaald is, omdat ook niet wordt aangegeven wat de inhoud van de op te stellen schriftelijke huurovereenkomst zou moeten zijn. De vordering wordt dan ook afgewezen.

5.5. [gedaagde sub 2] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. in reconventie worden begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde.

6 Beslissing

De kantonrechter

In conventie

a. gebiedt [gedaagde sub 2] c.s., ieder voor zich in hun hoedanigheid van eigenaar bij helfte, tevens verhuurders van de woning, dat zij zich dienen te onthouden van elke feitelijk inbreuk op het rustig en ongestoord woongenot van [gedaagde sub 2] c.s. in deze woning;

b. verbiedt [gedaagde sub 2] c.s. om de woning te betreden zonder toestemming van [eiser sub 1] c.s., anders dan voor het uitvoeren van tijdig vooraf aangekondigde onderhouds- en herstelverplichtingen;

c. gebiedt [gedaagde sub 2] c.s. de in de woonkamer van deze woonkamer in april 2020 geplaatste scheidingswand met afsluitbare deur, zonder enige vorm van achterblijvende schade, geheel te verwijderen en deze ruimte terug te brengen in de (oude) toestand en inrichting zoals deze tot aan het moment van plaatsing van deze wand heeft bestaan en heeft gediend tot gezamenlijk verblijf van eisers binnen één maand na betekening van dit vonnis;

d. gebiedt [gedaagde sub 2] c.s. de brandwerende deur die tot omstreeks maart 2020 toegang heeft gegeven tot de woonkamer in het gehuurde, in originele dan wel kwalitatief gelijkwaardige- toestand terug te plaatsen binnen één maand na betekening van dit vonnis;

e. verbiedt [gedaagde sub 2] c.s. om de in de woning de thans gecreëerde en/of te creëren (woon)ruimte in de woonkamer aan derden tegen betaling te verhuren en/of deze kamer/ruimte (al dan niet tegen betaling) aan derden in gebruik te geven

f. gebiedt [gedaagde sub 2] c.s. om aan [eiser sub 1] c.s. onbelemmerde toegang te verschaffen tot de berging behorende bij de woning (gelegen meest rechts, grenzend aan de binnenplaats) onder afgifte van een drietal passende sleutels van de toegangsdeur,

g. onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat [gedaagde sub 2] c.s. in gebreke blijft om aan hetgeen onder a tot en met f te voldoen met een maximum van € 10.000,00;

6.2. veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 908,03, waarin begrepen € 720,00 aan salaris gemachtigde;

6.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4. wijst het meer of anders gevorderde af.

In reconventie

6.5. wijst de vordering af;

6.6. veroordeelt [gedaagde sub 2] c.s. tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s., tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 360,00 aan salaris gemachtigde;

Dit vonnis is gewezen door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2020.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    Geen categorie

    Dwangsommen bij bodemprocedure over exploitatierekening VvE

    Verhuren

    Beëindigen huurovereenkomst, wat mag wel en niet ingehouden worden?

    GevelVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Gebrek in buitengevel reden tot schadevergoeding?

    VvE Rechtspraak - Geldzaken

    Betalingsregeling voor wegwerken achterstand VvE bijdrage

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Woongroepen vallen onder verbod kamerverhuur in Splitsingsakte
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.