Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

ModelreglementVerbouwenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Draagmuur verwijderen zonder toestemming VvE, mag dat?

Samenvatting:

In deze VvE Rechtspraak vraaagt een appartementseigenaar in een flatgebouw toestemming om de draagmuur tussen de keuken en de woonkamer weg te laten halen en daar een stalen draagbalk te laten plaatsen door een bouwbedrijf. De VvE heeft hier geen toestemming voor gegeven en de eigenaar is van mening dat deze op basis van het splitsingsreglement aa de VvE geen toestemming gevraagd hoeft te worden. De vraag aan de rechtbank is om hier uitsluitsel over te geven. De conclusie in deze zaak is dat er geen toestemming gevraagd hoeft te worden wanneer het uitsluitend prive is en er geen gevaar is voor de VvE.

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM beschikking van de kantonrechter I n z a k e

[verzoekers] wonende te [woonplaats] verzoekers nader te noemen: [verzoekers] gemachtigde: ARAG Rechtsbijstand

t e g e n

de rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging Vereniging van Eigenaars van het [adres] gevestigd te [vestigingsplaats] verweerster nader te noemen: de VvE gemachtigde: mr. M.J.R. Elbers

VERLOOP VAN DE PROCEDURE

De kantonrechter is uitgegaan van de volgende processtukken en/of proceshandelingen:

  • verzoekschrift, ingekomen ter griffie op 17 januari 2020, met producties;
  • verweerschrift, met producties;
  • brief van de griffier van 23 juni 2020 aan de leden van de VvE. In die brief is de leden medegedeeld dat hen, gelet op de restricties die gelden vanwege Covid-19, geen gelegenheid kan worden geboden om bij de mondelinge aanwezig te zijn om hun zienswijze op het verzoek kenbaar te maken. In de brief van de griffier is de leden van de VvE de gelegenheid geboden om desgewenst hun zienswijze ten aanzien van het verzoek schriftelijk kenbaar te maken;
  • brieven van de leden [lid 1] , [lid 2] / [lid 3] en Golden Lion Trade B.V. met hun zienswijze;
  • mondelinge behandeling die heeft plaatsgevonden op 6 juli 2020. [verzoekers] was aanwezig, vergezeld door de gemachtigde. De VvE is vertegenwoordigd door de heer [naam voorzitter] , voorzitter van het bestuur van de VvE, de heer [naam 1] , namens de beheerder van de VvE, vergezeld door de gemachtigde. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is beschikking gevraagd en is een datum voor beschikking bepaald.

GRONDEN VAN DE BESLISSING

Feiten

1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:

1.1. Bij notariële akte van 3 mei 1971 is het flatgebouw aan de [adres] gesplitst in appartementsrechten. Daarbij is ook de VvE opgericht. Onderdeel van de akte van splitsing is het splitsingsreglement. Dit reglement bestaat uit het modelreglement vastgesteld bij akte van 25 februari 1964.

1.2. Het splitsingsreglement houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

Artikel 1 aanhef en sub e:

Waar in dit reglement wordt gesproken van: “gemeenschappelijke gedeelten”, worden bedoeld de gedeelten van het gebouw, welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn;

Artikel 2 lid 4:

Ieder der eigenaren zal in zijn gebruikseenheid veranderingen mogen aanbrengen, mits geen schade wordt toegebracht aan de gemeenschappelijke gedeelten (…).

Artikel 8 lid 2:

Zij (kantonrechter: de eigenaren en gebruikers) mogen geen veranderingen in het gebouw aanbrengen, waardoor de hechtheid ervan in gevaar zou worden gebracht.

Artikel 8 lid 3:

Zij verplichten zich aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en de instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, zoals het dak, de galerijen, de trappenhuizen, de liftinstallaties en de centrale verwarmingsinstallaties, het buitenverfwerk en dat gedeelte van het binnenverfwerk hetwelk moet geschieden aan de gemeenschappelijke voordeuren, de halls en galerijen en het gedeelte van de particuliere voordeuren, die zijn gekeerd naar de halls of de galerijen, en in het algemeen van al hetgeen voor gemeenschappelijk gebruik bestemd is;

Artikel 26 lid 1 splitsingsreglement:

Bij de vergadering berust het beheer en het toezicht op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten.

1.3. [verzoekers] is sinds 6 maart 2019 eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [adres] .

1.4. [verzoekers] heeft het voornemen om een deel van de muur tussen de keuken en de woonkamer in hun appartement weg te halen om op die manier een “open keuken” tot stand te brengen. De muur betreft een draagmuur die een constructieve functie heeft. Om het draagvermogen van de muur te vervangen, zal een stalen draagbalk worden geplaatst die brandvrij is afgetimmerd. [verzoekers] wenst opdracht te verlenen aan Bouwbedrijf Bouwop B.V. om de werkzaamheden te verrichten.

1.5. [verzoekers] heeft de vergadering van eigenaars van de VvE verzocht toestemming te verlenen voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van de stalen draagbalk.

1.6. Een memo van 26 maart 2019 van [naam bedrijf] , dat op verzoek van (de beheerder van) de VvE is opgesteld, houdt – voor zover hier van belang – het volgende in:

Conclusie en aanbeveling

Op basis van de beschikbare gegevens zien we geen reden te twijfelen aan de uitvoerbaarheid van de wanddoorbraak in het appartement (…). Het maken van de wandoorbraak heeft geen invloed op de constructieve veiligheid van het gebouw.

Geadviseerd wordt om de stalen ligger zoveel als mogelijk onder spanning aan te brengen onder de bestaande constructie. Daarnaast is het uitvoeringstechnisch wellicht eenvoudiger om de stalen ligger aan weerzijde op een UNP-kolom af te dragen in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand.

1.7. De vergadering van eigenaars heeft op 27 maart 2019 het besluit genomen geen toestemming te verlenen.

1.8. De gemeente heeft op 12 april 2019 een omgevingsvergunning verleend door voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van de stalen draagbalk.

1.9. [verzoekers] heeft de kantonrechter verzocht het besluit van 27 maart 2019 van de vergadering van eigenaars te vernietigen en een vervangende machtiging te verlenen. Het verzoek is behandeld ter terechtzitting van 9 oktober 2019. [verzoekers] heeft het verzoek ingetrokken nadat ter zitting tussen partijen was afgesproken dat de vergadering van eigenaars binnen drie maanden opnieuw over het verzoek van de familie [verzoekers] zou beraadslagen en een nieuw een besluit zou nemen over het verzoek.

1.10. De vergadering van eigenaars heeft op 19 december 2019 opnieuw besloten om geen toestemming aan [verzoekers] te verlenen. Bij die vergadering waren 482 van de 609 stemmen vertegenwoordigd, waarvan 167 bij volmacht. Er zijn 363 stemmen uitgebracht tegen het verzoek van [verzoekers] , 109 stemmen voor en 10 onthoudingen.

Verzoek

2. [verzoekers] verzoekt het besluit van 19 december 2019 op grond van artikel 5:130 jo. 2:14 en 2:15 Burgerlijk Wetboek (BW) nietig te verklaren dan wel te vernietigen en indien en voor zover noodzakelijk een vervangende machtiging op grond van artikel 5:121 BW te verstrekken c.q. voor recht te verklaren dat [verzoekers] de verbouwingswerkzaamheden mogen uitvoeren, al dan niet onder nader te stellen voorwaarden.

3. [verzoekers] stelt dat voor het weghalen van de draagmuur en het plaatsen van een stalen draagbalk geen toestemming van de vergadering van eigenaars is vereist. Voor zover die toestemming wel is vereist, stelt [verzoekers] dat de vergadering van eigenaars zonder redelijke grond geweigerd heeft die toestemming te verlenen en menen zij dat het besluit wegens strijd met de wet of de statuten en/of reglement nietig dan wel vernietigbaar is.

Verweer

4. De VvE voert verweer. Op hetgeen zij naar voren heeft gebracht, zal hierna worden ingegaan voor zover dat voor de beoordeling van belang is.

Beoordeling

5. Het standpunt van [verzoekers] dat het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalen balk niet onderhevig is aan het verlenen van toestemming door de vergadering van eigenaars is op de eerste plaats niet op één lijn te brengen met het gegeven dat zij (inmiddels twee keer) aan die vergadering om toestemming hebben gevraagd. Dat standpunt snijdt inhoudelijk overigens ook geen hout. Op grond van artikel 1 aanhef en sub e van het splitsingsreglement zijn de gedeelten van het gebouw “welke niet voor afzonderlijk gebruik bestemd zijn”, aan te merken als gemeenschappelijk gedeelte. Het gaat hier om een muur die niet alleen een scheidsmuur is tussen de woonkamer en de keuken in het appartement van [verzoekers] , maar die tegelijk ook onderdeel uitmaakt van de (bouwkundige) constructie van het gebouw. Het verwijderen van die muur betreft, anders dan [verzoekers] veronderstelt, dus niet alleen het aanbrengen van een verandering in hun privégedeelte waarvan zij het uitsluitend gebruiksrecht hebben, maar ook een wijziging aan de (bouwkundige) constructie van het gebouw. Daarmee komt die muur, vanwege de constructieve functie daarvan, onder het bereik van de definitie van “gemeenschappelijk gedeelte” in artikel 1 lid 1 aanhef sub e van het splitsingsreglement. Op grond van artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement verplichten de eigenaren (waaronder [verzoekers] ) zich de beslissing over instandhouding van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, waaronder dus de draagmuur, over te laten aan de vergadering van eigenaar. Daaruit volgt dat de toestemming van de vergadering van eigenaars vereist is voor het weghalen van die muur. Dat in artikel 8 lid 3 van het splitsingsreglement een opsomming van gemeenschappelijke gedeelten wordt gegeven waarin de constructieve delen van het gebouw (zoals een draagmuur) niet worden genoemd, welke opsomming blijkens het woord “zoals” niet limitatief is, maakt niet dat zo’n draagmuur niet als gemeenschappelijk gedeelte in de zin van artikel 1 lid 1 aanhef sub e van de splitsingsakte moet worden aangemerkt.

6. Op grond van artikel 5:130 jo. artikel 2:15 BW is een besluit vernietigbaar, indien het strijdig is met de wettelijke bepalingen die de bevoegdheid van de vergadering van eigenaars en de wijze van totstandkoming van besluiten regelen, dan wel in strijd is met het huishoudelijk reglement, of met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist. Hier gaat het, gelet op het standpunt van [verzoekers] , om een beroep op de laatste categorie. Bij de toetsing van een besluit aan de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist gaat het om een marginale toetsing van het besluit door de rechter. Dat betekent het volgende. Voorop staat dat besluiten worden genomen door de vergadering van eigenaars en dat een besluit dat door de meerderheid van de vergadering wordt gedragen bindend is voor de minderheid, ook als dat besluit voor die minderheid nadelig is. Een besluit is dus niet reeds vernietigbaar simpelweg omdat de vergadering van eigenaars de tegengestelde belangen van verschillende appartementseigenaren ook op een andere wijze had kunnen waarderen en dat bij zo’n andere waardering van de belangen een ander besluit genomen had kunnen worden. Het besluit behoort niet door de kantonrechter aan zo’n volle toetsing te worden onderworpen. Die ruime beoordelingsmarge heeft de kantonrechter niet. Daarmee zou afbreuk worden gedaan aan de beslissingsvrijheid die nu eenmaal toekomt aan een rechtspersoon, in dit geval een VvE. Voor vernietiging van het besluit is dan ook alleen maar plaats indien de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot haar besluit heeft kunnen komen en de vergadering de gevraagde toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd. Daarvan is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval sprake. Daartoe is volgende redengevend.

7. Concrete (dat wil zeggen: andere dan louter abstract-theoretische) bouwkundige bezwaren tegen het weghalen van de muur en het plaatsen van een stalen balk zijn niet naar voren gebracht. Integendeel. [naam bedrijf] , die door de VvE zelf is geconsulteerd, heeft laten weten dat het maken van de wandoorbraak geen invloed heeft op de constructieve veiligheid van het gebouw. De gemeente Amstelveen heeft een omgevingsvergunning verleend. Feiten of omstandigheden op grond waarvan geconcludeerd zou kunnen worden dat Bouwbedrijf Bouwop B.V., die de werkzaamheden in opdracht van [verzoekers] zal uitvoeren, niet een ter zake kundige onderneming is, zijn evenmin gesteld of gebleken.

8. De belangrijkste reden waarom de vergadering van eigenaars geen toestemming aan [verzoekers] heeft willen verlenen, is gelegen in de omstandigheid dat de CAR-verzekering van Bouwbedrijf Bouwop B.V. (of een door [verzoekers] zelf af te sluiten CAR-verzekering) geen dekking biedt voor schade die (een) derde(n), zoals de VvE en/of de leden van de VvE, op enig moment zou(den) kunnen gaan lijden als gevolg van het weghalen van de muur. Dat is waar. Een CAR-verzekering is daar ook niet voor bedoeld. De onjuiste aanname met betrekking tot de CAR-verzekering en de op die onjuiste aanname gebaseerde veronderstelling dat de aansprakelijkheid voor eventuele schade van (een) derde(n) dus niet door een verzekering zal worden gedekt, heeft ten onrechte in belangrijke mate bijgedragen aan het besluit van de vergadering van eigenaars om geen toestemming aan [verzoekers] te geven.

9. Verder heeft de VvE aangevoerd dat het besluit terecht is genomen omdat gevreesd wordt dat het verlenen van toestemming aan [verzoekers] ongewenste precedentwerking zou hebben. Ieder eventueel toekomstig verzoek van een ander lid van de VvE zal echter op eigen merites moeten worden beoordeeld. Dat aan [verzoekers] , in hun specifieke geval, toestemming zou worden verleend, leidt niet automatisch tot het gevolg dat ieder ander gelijksoortig verzoek dus ook gehonoreerd zou moeten worden. Dat hangt helemaal af van de vraag in hoeverre het daadwerkelijk, in alle opzichten, vergelijkbare verzoeken en situaties blijkt te betreffen.

10. Ter verdediging van het besluit is verder door de VvE aangevoerd dat in haar ogen geen noodzaak bestaat voor het weghalen van de muur door [verzoekers] omdat een ander lid van de VvE ook een “open keuken” in zijn appartement heeft gerealiseerd, echter zonder dezelfde muur te verwijderen. Bij de mondelinge behandeling heeft [verzoekers] – onweersproken – toegelicht dat dit andere lid van de VvE op geheel andere wijze een “open keuken” in zijn appartement heeft gerealiseerd dan hun voor ogen staat en dat voor het realiseren van de door hun gewenste “open keuken” noodzakelijk is dat de muur wél verwijderd wordt.

11. Ten slotte heeft de VvE erop gewezen dat het verzoek van [verzoekers] alleen maar is gebaseerd op een wens om hun appartement te verfraaien. Dat is, anders dan bij de mondelinge behandeling in de woorden van de VvE viel te beluisteren, niet een belang dat lichtvaardig moet worden genomen. Het appartement is hun eigendom en hun woonruimte, die zij vanzelfsprekend zoveel mogelijk willen en ook moeten kunnen indelen naar hun voorkeur, zolang de belangen van de VvE zich daartegen niet verzetten. Daarvan is, gelet op hetgeen hiervoor reeds is overwogen, echter geen sprake.

12. Gelet op het voorgaande is de slotsom dat de vergadering van eigenaars in redelijkheid niet tot het besluit heeft kunnen komen. Het besluit voldoet niet aan de in rechtsoverweging 6 weergegeven maatstaf. Het verzoek tot vernietiging van dat besluit is toewijsbaar. Aan [verzoekers] zal, zoals verzocht, machtiging worden verleend als bedoeld in artikel 5:121 BW. Daaraan zal in verband met hetgeen in rechtsoverweging 8 is overwogen na te melden voorwaarde worden gesteld. Tevens zal daaraan de voorwaarde worden verbonden dat [verzoekers] de aanbeveling volgt die [naam bedrijf] in haar memo van 26 maart 2019 heeft gedaan.

13. Hetgeen de VvE verder naar voren heeft gebracht met betrekking tot de niet-ontvankelijkheid van [verzoekers] in hun verzoek om het besluit nietig te verklaren wegens strijd met de wet, statuten of reglementen en de gevraagde verklaring voor recht, behoeft geen bespreking.

14. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten worden belast.

BESLISSING

De kantonrechter:

vernietigt het besluit van 19 december 2019;

machtigt [verzoekers] om de muur tussen de keuken en de woonkamer in appartement door Bouwbedrijf Bouwop B.V weg te laten halen en een stalen constructieve draagbalk (brandvrij afgetimmerd) te laten plaatsen;

verbindt aan die machtiging de voorwaarde:

– dat [verzoekers] uiterlijk twee weken voor aanvang van de werkzaamheden aan het bestuur van de VvE bescheiden overlegt waaruit blijkt dat Bouwbedrijf Bouwop B.V. over een verzekering beschikt (bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering of anderszins), die een voor haar bedrijf te doen gebruikelijke dekking biedt tegen wettelijke aansprakelijkheid voor schade als gevolg van de door haar te verrichten werkzaamheden;

– dat de stalen ligger aan weerzijde op een UNP-kolom zal worden afgedragen, in plaats van het maken van een inkassing in de bestaande betonwand;

veroordeelt de VvE in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [verzoekers] begroot op € 166,– aan verschotten en € 600,– aan salaris gemachtigde;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door mr. R.H.C. van Harmelen, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2020 in tegenwoordigheid van de griffier.
Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Wat zijn de gevolgen van ontbreken vereiste meerderheid?

    VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Vernietining arbitraal vonnis, kan dat?

    VvE Rechtspraak - Recreatieparken

    Boete voor permanente bewoning afgewezen geen machtiging van de vergadering

    VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVerhuren

    Short stay verhuur in strijd met bestemming woning

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Jurisprudentie: Verbouwen binnen een VvE
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    De waarde van je appartement verhogen?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct in je mailbox.

    Of sluit je aan en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.

    Premium lid worden