Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

FinancieelOnderhoudSplitsingsakte

Kosten van onderhoud binnen de VvE

Wat is voor rekening van de VvE en wat is voor rekening van de individuele eigenaar? In dit artikel gaan we in op deze vraag en hopen daarmee veel onenigheid onder leden van de Vereniging van Eigenaars weg te nemen.

Wat zegt de wet?

In de wet staat beschreven hoe om gegaan moet worden met de kosten en opbrengsten van de Vereniging van Eigenaren. Dit is te vinden in artikel 5:113 Burgerlijk Wetboek (BW).

Artikel 5:113 lid 1 Burgerlijk Wetboek luidt;
De aandelen die door de splitsing in appartementsrechten ontstaan, zijn gelijk, tenzij bij de akte van splitsing een andere verhouding is bepaald. In het laatste geval blijkt uit de akte op welke grondslag die verhouding berust.

Artikel 5:113 lid 2 Burgerlijk Wetboek luidt
In de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen, moeten zij onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald.

Lid 1 en lid 2 behandelen twee volstrekt verschillende onderwerpen:
Lid 1 gaat over het (“eigendoms-“)aandeel dat een appartementsrecht heeft in de gemeenschap (dit is “het breukdeel” waarover men het gebruikelijk heeft).
Lid 2 gaat over de verhouding van schulden en kosten die eigenaars van appartementsrechten respectievelijk moeten bijdragen.

Het breukdeel (lid 1) kan in een appartementen-complex geheel anders zijn dan de verdeling van kosten en baten (lid 2) met betrekking tot verschillende onderwerpen/onderdelen van het complex.


Om duidelijkheid te geven wordt in het reglement van splitsing vaak exact beschreven wat het deel is van ieder appartementsrecht. Dit wordt ook wel breukdeel genoemd. Het komt wel vaak voor (vooral bij “standaard/geen maatwerk” splitsingen) dat het breukdeel eveneens geheel analoog wordt toegepast op de kostenverdeling, maar -zeker bij meer bijzondere complexen- worden in de splitsingsakte afwijkingen daarop gemaakt. Zeker voor liften wordt qua bijdragen en baten vaak afgeweken van de breukdeelverhouding. Het meest gebruikt voor de breukdeelverhouding is het vloeroppervlak van ieder appartement, maar dit is niet noodzakelijk. Er kan in de akte van afgeweken worden. Het breukdeel staat vast en hier kan niet van afgeweken worden.

Natuurlijk wordt de verdeling van de kosten en de baten jaarlijks gebruikt om de maandelijkse voorschotbijdrage te berekenen en deze per appartementsrecht te incasseren. Maar ook voor grote uitgaven die gepland of ongepland zijn geldt de verdeling die in het reglement is opgenomen. Het maakt niet uit of het nu om de vervanging van een dak, reparatie van een lift of renovatie van fundering gaat. Ook voor deze uitgaven geldt de verdeling.

Breukdeel of stem

In het splitsingsreglement wordt naast het breukdeel ook gesproken over een stem per appartementsrecht. Ook deze twee worden nog wel eens door elkaar gebruikt, maar zijn niet hetzelfde. Het kan heel goed dat het aandeel in de stemmen gelijk is terwijl het breukdeel verschilt.

Afwijken niet toegestaan

Vaak ontstaat er een discussie binnen een VvE omdat leden de verdeling niet “eerlijk”vinden. Zij willen dan een andere verdeling voorstellen. Dit is echter niet mogelijk en een dergelijk besluit is op basis van  artikel 5:129 BW en artikel 2:14 BW nietig en ongeldig en kan als niet genomen worden beschouwd.

Neem daarom nooit een besluit waarin een kostenverdeling afwijkt van het splitsingsreglement, dat kan altijd tegen u werken.BEKIJK HOE HET ZIT IN DE VERSCHILLENDE MODELREGLEMENTEN

Wat staat in de modelreglementen beschreven

Modelreglement 1973

Artikel 2 geeft een niet limitatieve opsomming van gemeenschappelijke delen. Artikel 3 bepaalt dat de vergadering beslist wanneer er onduidelijkheid is over of iets gemeenschappelijk is of niet.

Modelreglement 1983

In dit modelreglement wordt eerst (artikel 2 & 3) een opsomming gegeven hoe de gemeenschappelijke kosten, schulden en baten verdeeld moeten worden. Vervolgens wordt in artikel 9 een niet limitatieve opsomming gegeven van wat gemeenschappelijk is en wat niet. Artikel 10 bepaald hoe er gehandeld moet worden wanneer er onduidelijkheid is.

Modelreglement 1996

In dit modelreglement wordt eerst (artikel 2 & 3) een opsomming gegeven hoe de gemeenschappelijke kosten, schulden en baten verdeeld moeten worden. Vervolgens wordt in artikel 9 een niet limitatieve opsomming gegeven van wat gemeenschappelijk is en wat niet. Artikel 10 bepaald hoe er gehandeld moet worden wanneer er onduidelijkheid is.

Modelreglement 2006

In dit modelreglement wordt eerst (artikel 3 en 4) de verantwoordelijkheid van de eigenaars ten aanzien van gemeenschappelijke delen bepaald. Vervolgens wordt in artikel 16 bepaald wie verantwoordelijk is voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. Artikel 17 geeft een niet limitatieve opsomming van de gemeenschappelijke zaken. Daarnaa wordt in het zelfde artikel ingegaan op de niet gemeenschappelijke zaken.

Artikel 18 bepaald hoe er gehandeld moet worden wanneer er onduidelijkheid is.

Modelreglement 2017

In artikel 10 wordt beschreven hoe de kosten, schulden en baten verdeeld moeten worden. Artikel 11 geeft een niet limitatieve opsomming van alle gemeenschappelijke delen. Artikel 20 bepaald hoe het beheer en onderhoud moet worden verricht voor de gemeenschappelijke delen. Aanvullend bepaald artikel 22.2 hoe er gehandeld moet worden wanneer er onduidelijkheid is.

Hoe te handelen bij onduidelijkheid

Zoals bij alle onderwerpen van onduidelijkheid is het voor het behandelen van de vraag over wat gemeenschappelijk is en wat niet van belang om de Akte van Splitsing en de Splitsingstekening te raadplegen. Wat staat er in de akte beschreven? Veel onderwerpen staan in de opsomming beschreven. Daarmee is een stuk duidelijkheid. Staat het expliciet vermeld, dan is het gemeenschappelijk. De Splitsingsakten hebben waarschijnlijk een niet limitatieve opsomming. Ofwel het is geen absolute lijst. Er zijn waarschijnlijk delen die niet beschreven zijn. In zo’n geval kan de splitsingstekeing inzicht geven. Mocht het hier ook niet duidelijk zijn dan blijkt uit de tekst van de modelreglementen dat de Vergadering van Eigenaars in deze gevallen kan beslissen over de vraag of iets gemeenschappelijk is of niet. Als stelregel kun je in ieder geval hanteren dat als iets door meer dan een eigenaar “gebruikt” kan worden zie het dan als gemeenschappelijk.

Waarom dan zoveel stijd over de verdeling van de kosten?

De stijd of gevoel van onrechtvaardigheid kan al ontstaan bij het opstellen van de Akte van Splitsing en de Splitsingstekening. Een foutje maken is menselijk, maar kan wanneer deze niet verholpen word op een later moment voor behoorlijk wat problemen zorgen. Zo ook bijvoorbeeld in de volgende VvE Rechtspraken die op VvE Centraal gepubliceerd zijn:

Dit zijn slechts drie voorbeelden waar de splitsingsakte en de splitsingstekening voor onduidelijkheid heeft gezorgd en waar de rechter aan te pas moest komen om het geschil op te lossen. Alle VvE Rechtspraak artikelen gerelateerd aan de splitsingsakte en splitsingstekening kunt u hier lezen.

Wat als niet iedereen het kan gebruiken?

Bij sommige verenigingen van eigenaren kan het voorkomen dat een deel van het complex niet voor iedereen beschikbaar is of van toepassing is. Dan kan er in de Splitsingsakte staan dat een deel van de gemeenschappelijke kosten alleen gelden voor een deel van de eigenaars die dit gebruiken. Een voorbeeld: Een VvE bestaat uit een Hoofd VvE met daarin twee onder VvE’s De ene VvE maakt gebruik van een lift om naar hun gedeelte te komen en de andere onder VvE heeft allemaal een eigen toegang via de begane grond. In de hoofd VvE is opgenomen dat de kosten van het onderhoud van de lift voor rekening zijn voor de eerste onder VvE ondanks dat de lift staat in een gemeenschappelijk deel van de Hoofd VvE.

Als een dergelijke verdeling in de splitsingsakte is opgenomen dan is daar duidelijkheid. Is dat echter niet het geval wijk dan niet af van de beschreven verdeling van de kosten en verliezen.

Dit artikel is mede tot stand gekomen in samenwerking met

banner ROGC
Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    DakOnderhoudVerzekeringenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Bepaalt erfdienstbaarheid of natrekking het bezit?

    IncassoVvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Zijn witte lijnen gemeenschappelijk

    VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Is de lift gemeenschappelijk of niet?

    VerhurenFinancieelGeschillenOnderhoud

    Voor rekening van de huurder! Voor rekening van de Verhuurder?

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Moeten garage-eigenaren meebetalen aan de kosten voor diensten van een serviceflat?
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    De waarde van je appartement verhogen?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct in je mailbox.

    Of sluit je aan en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.

    Premium lid worden