Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVerhuren

Short stay verhuur in strijd met bestemming woning

Samenvatting:

‘short stay’ verhuur van appartement via Airbnb en vergelijkbare organisaties is in strijd met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming ‘woning’

Uitspraak GERECHTSHOF DEN HAAG arrest van 16 juni 2020 in de zaak van

1. [appellant 1], wonende te Den Haag,
2. [appellant 2], wonende te Den Haag,

appellanten, hierna samen te noemen: [appellanten], advocaat: mr. H.M. Kruijsen te Nijmegen,

tegen

Vereniging van Eigenaars Palace-Appartementen III, Gevers Deynootweg 994 tot en met 1128A (even nummers) te ’s Gravenhage, gevestigd te Den Haag, geïntimeerde, hierna te noemen: de VvE, advocaat: mr. M.J.R. Elbers te Arnhem.

1 Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

  • – het procesdossier van de eerste aanleg,
  • – het vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018,
  • – de dagvaarding in hoger beroep van 25 februari 2019,
  • – het tussenarrest van 9 juli 2019 waarbij een comparitie na aanbrengen is gelast (de comparitie is niet gehouden),
  • – de memorie van grieven van [appellanten], met producties,
  • – de memorie van antwoord van de VvE, met producties,
  • – de akte van [appellanten],
  • – de antwoordakte van de VvE.

2 Waar gaat de zaak over?

2.1. In deze zaak gaat het om de vraag of [appellanten] hun appartement voor korte duur mogen verhuren via sites als Airbnb. Volgens de VvE is dit gebruik van het appartement in strijd met de in de splitsingsakte voorgeschreven bestemming ‘woning’. Volgens [appellanten] is het wel toegestaan.

2.2. Meer specifiek kan worden uitgegaan van de volgende feiten:

a. De VvE is de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex ‘Emma Staete’ dat is gelegen vlakbij de boulevard van Scheveningen (hierna: het appartementencomplex).

b. Het appartementencomplex bestaat uit commerciële ruimten op de begane grond en meer dan honderd appartementen met als bestemming ‘woning’ op daarboven gelegen verdiepingen.

c. [appellanten] zijn sinds augustus 2016 ieder voor de helft eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op het gebruik van de woning aan de [adres] (hierna: het appartement) dat is gelegen in het appartementencomplex.

d. De notariële akte van 29 november 2002 bevat de splitsingsakte van het appartementencomplex, met daarin het volledige reglement van splitsing dat is gebaseerd op het modelreglement van 2 januari 1992. Het in de splitsingsakte opgenomen reglement van splitsing bepaalt onder meer het volgende:

Artikel 17

(…)

3. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte het reglement (hof: het reglement van splitsing) (…) in acht te nemen.

4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in deze akte gegeven bestemming, te weten: voor de appartementsrechten met indexnummers: (…) (hof: waaronder het appartement van [appellanten]): woning;

(…).

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering (…). De vergadering (…) kan (…) bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

(…)

Het is niet toegestaan in privé gedeelten beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van erotiek en geestverruimende middelen (waaronder begrepen de handel in drugs) uit te oefenen.

(…)

Artikel 24

1. Een eigenaar kan zijn appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een woning, slechts in zijn geheel in gebruik geven.

(…)”

e. [appellanten] verhuurden hun gehele appartement regelmatig voor korte duur (short stay) aan derden, zonder toestemming van de vergadering van eigenaars.

f. In het hoogseizoen verhuurden zij het appartement op deze wijze ongeveer 60% tot 80% van de tijd. In het laagseizoen werd het appartement ongeveer 30% van de tijd verhuurd. Voor deze verhuur werd het appartement aangeboden op de websites www.airbnb.nl, www.booking.com en www.nama-stay.nl. Uit het overgelegde tarievenoverzicht van die laatste website blijkt dat in de periode 2017-2018 het appartement bijvoorbeeld door vier personen kon worden gehuurd voor een bedrag van € 137,90 tot € 194,60 per nacht.

g. Naast deze short stay verhuur stellen [appellanten] het appartement geregeld gratis beschikbaar aan vrienden en maken zij ook zelf gebruik van het appartement.

h. Bij brief van 1 november 2016 heeft de beheerder van de VvE [appellanten] er op gewezen dat commerciële verhuur voor kortere duur (short stay) in strijd is met artikel 17 van het reglement van splitsing en [appellanten] verzocht de verhuur op basis van short stay per direct te beëindigen. [appellanten] hebben aan dat verzoek geen gehoor gegeven. Bij brief van 23 februari 2017 heeft de beheerder van de VvE [appellanten] opnieuw gesommeerd de short stay verhuur te staken, op straffe van een boete van € 200. [appellanten] hebben daarop schriftelijk te kennen gegeven dat zij geen gehoor zullen geven aan het verzoek van de VvE. Op 13 maart 2017 heeft de beheerder namens het bestuur van de VvE [appellanten] een boete opgelegd van € 200. [appellanten] hebben deze boete niet betaald.

i. Op de vergadering van eigenaars van 28 maart 2017 is het besluit genomen tot het starten van een procedure tegen [appellanten] om naleving van de reglementen af te dwingen.

2.3. De VvE heeft vervolgens een procedure aanhangig gemaakt bij de rechtbank Den Haag. Daarbij eiste de VvE:

1. een verklaring voor recht dat [appellanten] door het voor korte duur verhuren van het appartement via Airbnb of via soortgelijke websites, althans als short stay, althans het voor korte duur verhuren aan toeristen, in strijd handelen met de wet, de jurisprudentie, althans de akte van splitsing;

2. hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat [appellanten] het appartement aan derden in gebruik geven voor korte duur via Airbnb of via soortgelijke websites, althans als short stay, althans het voor korte duur verhuren aan toeristen;

3. hoofdelijke veroordeling van [appellanten] tot betaling van de geldboete van € 200;

4. veroordeling van [appellanten] in de kosten van de procedure.

De VvE heeft aan haar eis het volgende ten grondslag gelegd. Op grond van artikel 17 lid 4 van het reglement van splitsing geldt dat de bestemming voor het appartement ‘woning’ is. Short stay verhuur is in strijd met deze bestemming, zodat [appellanten] onrechtmatig handelen jegens de VvE door het appartement voor short stay in gebruik te geven aan derden/toeristen.

2.4. De rechtbank heeft geoordeeld dat het via de door [appellanten] gebruikte bookingsites voor korte duur verhuren van het appartement aan gasten (toeristen) in strijd is met de verplichting tot gebruik overeenkomstig de bestemming ‘woning’, opgenomen in het tot de splitsingsakte behorende reglement van splitsing. De gevraagde verklaring voor recht is in deze zin toegewezen. De rechtbank heeft een dwangsom van € 1000 per dag opgelegd voor elke dag dat [appellanten] hun appartement voor korte duur verhuren aan derden, met een maximum van € 100.000. Ook de geldboete van € 200 is toegewezen en [appellanten] zijn veroordeeld in de proceskosten.

2.5. [appellanten] zijn in hoger beroep gekomen en eisen dat het hof de vorderingen van de VvE alsnog afwijst. [appellanten] zijn het niet eens met het oordeel van de rechtbank dat de wijze waarop zij hun appartement verhuren in strijd is met de in de splitsingsakte opgenomen bestemming “woning”. Al hun bezwaren zien daarop.

3 De beoordeling in hoger beroep

3.1. Tussen partijen is niet in geschil dat [appellanten] hun appartement (in zijn geheel) aan anderen in gebruik mogen geven, maar dat zij daarbij wel artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement in acht moeten nemen. Dat artikel houdt in dat iedere eigenaar en gebruiker verplicht is het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan in de akte gegeven bestemming en dat een afwijkend gebruik slechts geoorloofd is met toestemming van de vergadering van eigenaars. In datzelfde artikel is bepaald dat het appartement (privé gedeelte) van [appellanten] de bestemming ‘woning’ heeft.

3.2. Deze zaak draait om de uitleg van het begrip ‘gebruik als woning’ als bedoeld in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement. Volgens vaste jurisprudentie komt het bij de uitleg van die bepaling aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement hebben vastgesteld. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in de betreffende bepaling, bezien in het licht van de gehele inhoud van het splitsingsreglement en de splitsingsakte.

3.3. Artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement bepaalt voor de daarin benoemde appartementen, waaronder het appartement van [appellanten], dat iedere eigenaar en gebruiker daarvan verplicht is het als woning te gebruiken. Het hof is van oordeel dat als de eigenaar van een dergelijk appartement het appartement verhuurt (tegen betaling in gebruik geeft), bepalend is of de huurder (de gebruiker) het appartement als woning gebruikt. Als de huurder dat niet doet, dan wordt het appartement in de periode dat het is verhuurd niet als woning gebruikt.

3.4. Vast staat dat het appartement van [appellanten] te huur wordt aangeboden op websites van organisaties als Airbnb en Booking.com. Het is een feit van algemene bekendheid dat deze sites met name worden gebruikt door toeristen die op hun vakantiebestemming een tijdelijke logeerplek zoeken voor recreatief gebruik. [appellanten] hebben niet betwist dat zij hun appartement via deze sites voor korte duur (hoofdzakelijk) aan toeristen verhuurden. Deze kortdurende verhuur aan toeristen leidt ertoe dat het appartement, in de periodes dat het verhuurd is, niet als woning wordt gebruikt: deze toeristen (de gebruikers) wonen niet in het appartement, maar wonen elders. Zij gebruiken het appartement als tijdelijke logeerplek tijdens hun vakantie, vergelijkbaar met logies in een pension of hotel.

3.5. [appellanten] hebben aangevoerd dat het begrip ‘woning’ in dit geval anders moet worden begrepen. Zij voeren daartoe in de eerste plaats het volgende aan. Ten tijde van het opstellen van de splitsingsakte en het splitsingsreglement voor dit appartementencomplex was het in deze buurt (de boulevard van Scheveningen) gebruikelijk om woningen voor kortere of langere duur als vakantiewoning te gebruiken of te verhuren. Bovendien bevorderde de gemeente op dat moment dat de omgeving waarvan het appartementencomplex deel uitmaakte zou worden ingevuld met “commerciële exploitabele vermaaksaccomodaties”. Tegen die feitelijke achtergrond kan het niet anders dan dat partijen destijds géén uitzondering wensten te maken voor kortstondige verhuur (als vakantiewoning) aan toeristen.

3.6. Dit argument van [appellanten] gaat niet op. Het miskent dat de betekenis van het begrip ‘gebruik als woning’ naar objectieve maatstaven afgeleid moet worden uit de splitsingsakte en het daarin opgenomen splitsingsreglement. De betekenis die op grond daarvan aan dit begrip moet worden toegekend is voor het geval dat hier voorligt duidelijk: toeristen die het appartement voor korte duur huren als vakantieverblijf gebruiken het appartement niet als woning. Voor argumenten ontleend aan (gestelde) feitelijke omstandigheden in de buurt van het complex ten tijde van het opstellen van de akte en aan het beleid van de gemeente op dat moment, terwijl daar in de akte en het reglement niet naar wordt verwezen, is dan ook geen plaats.

3.7. [appellanten] hebben er verder op gewezen dat in artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement is opgenomen dat beroepen of bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van erotiek en geestverruimende middelen niet zijn toegestaan. Uit het feit dat deze uitzondering op de bestemming ‘wonen’ wel expliciet is opgenomen en dat geen uitzondering is opgenomen voor de verhuur aan toeristen, terwijl daarvan toen wel al sprake was in de omgeving van de boulevard van Scheveningen en het toerisme door de gemeente werd gestimuleerd, blijkt volgens [appellanten] dat de bedoeling van partijen is geweest om de verhuur van appartementen aan toeristen toe te staan.

3.8. Ook dit argument faalt. Het hof is met de VvE van oordeel dat veel meer voor de hand ligt dat deze uitzondering expliciet is opgenomen om duidelijk te maken dat bedrijfsmatige activiteiten op het gebied van erotiek en drugs in ieder geval nooit zijn toegestaan. Dit terwijl voor de verhuur aan toeristen een ander verbodsregime geldt: deze verhuur is niet toegestaan tenzij de vergadering van eigenaars daarvoor toestemming verleent. Anders dan voor het verbod van de eerdergenoemde activiteiten hoeft voor het toestaan van verhuur aan toeristen geen wijziging van de splitsingsakte plaats te vinden; een besluit van de vergadering van eigenaars is daarvoor voldoende. De door [appellanten] toegepaste a contrario redenering gaat dan ook niet op.

3.9. [appellanten] hebben gesteld dat de bestemming ‘woning’ niet in zijn algemeenheid een verbod op kortdurende verhuur impliceert. Zij hebben er daarbij op gewezen dat in het huurrecht voor woonruimte geen minimale verblijfsduur is te vinden. Op deze kwestie hoeft hier echter niet te worden ingegaan omdat het hof heeft geoordeeld dat bij short stay verhuur aan toeristen – waar het in dit geval met name om gaat – in ieder geval geen sprake is van gebruik als woning.

3.10. [appellanten] hebben ook de vraag opgeworpen hoe een verbod van kortdurende verhuur aan toeristen en andere gasten zich verhoudt tot het idee dat het in gebruik geven van het appartement aan familie en vrienden volgens de splitsingsakte kennelijk wel is toegestaan. Het hof overweegt hierover dat in deze zaak niet de vraag voorligt in hoeverre het gratis in gebruik geven van het appartement aan familie en vrienden van de eigenaar te rijmen is met de bestemming ‘woning’, maar de vraag of de short stay verhuur van het appartement aan toeristen in strijd is met die bestemming. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen gaat het er in geval van verhuur van het appartement om of de gebruiker (de huurder) het appartement als woning gebruik, en dat doen toeristen bij short stay niet.

3.11. Of de short stay verhuur aan toeristen wel of niet de sociale cohesie in het appartementencomplex aantast en of deze toeristen wel of niet overlast veroorzaken is niet relevant voor het antwoord op de vraag of deze verhuur op grond artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement verboden is zonder toestemming van de vergadering van eigenaars. De discussie hierover doet hier dus niet terzake.

3.12. Evenmin is relevant in hoeverre [appellanten] de short stay verhuur aan toeristen al dan niet met een winstoogmerk of bedrijfsmatig verrichten. Bij de beantwoording van de vraag of bij de verhuur van het gehele appartement de grenzen worden overschreden van het gebruik overeenkomstig de in het splitsingsreglement bepaalde bestemming ‘woning’ is immers beslissend of de huurder het appartement als woning gebruikt. Of de eigenaar zijn appartement bedrijfsmatig of uit winstoogmerk verhuurt is niet beslissend in dit verband.

3.13. De conclusie is dat het hoger beroep van [appellanten] faalt. Het hof zal de beslissing van de rechtbank bekrachtigen. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.

4 De beslissing

Het hof

– bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 28 november 2018;

– veroordeelt [appellanten] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van de VvE begroot op € 741 aan griffierecht en € 1.611 (1,5 punten x tarief II) aan salaris van de advocaat;

– verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, G. Dulek-Schermers en P. van der Kolk-Nunes, en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, ter terechtzitting van 16 juni 2020 in aanwezigheid van de griffier.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Mag een VvE besluiten om de toegangscontrolesysteem te wijzigen?

    VerbouwenSplitsingsakteVvE Rechtspraak - SplitsingsreglementWetgeving & Reglementen

    Drie nieuwe balkons afbreken door ontbreken instemming VvE.

    VvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Hoger beroepstermijn besluit VvE

    VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Risico's beperken

    Verplichtingen van verhuurder na lekkage standleiding

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Het Modelreglement 2017, de interessante aanvullingen
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.