Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Vervangende machtiging aanstelen beheerder in kleine VvE

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak staat het inhuren van een professionele beheerder door een van de eigenaars centraal. De kleine VvE met twee appartementsrechten hebben al een tijdje onenigheid over verschillende onderwerpen, blijkt uit deze rechtspraak. 

Een eigenaar heeft de hulp ingeroepen van een externe beheerder om de VvE te beheren en ervoor te zorgen dat deze goed onderhouden wordt. De VvE heeft een reglement uit 1960 en daarin staat dat er geen externe partij ingeschakeld mag worden. Tevens mogen er geen kosten gemaakt worden zonder dat daar vooraf door de vergadering van eigenaars toestemming voor is verleend. 

De overeenkomst zal de eerste twee jaar geen betaling verlangen voor het geoffreerde werk. Daarna zal de opdracht verlengd worden en zal er wel een factuur verzonden worden.

Doordat het aangaan van het contract met de beheerder en het feit dat hier na twee jaar kosten aan verbonden kunnen zijn is de stap naar de rechter gemaakt.

De rechter oordeelt dat er voorbij gegaan is aan de bepalingen van het modelreglement. Echter gezien de onenigheid die er momenteel heerst oordeelt hij dat het wel verstandig is om een externe partij in te schakelen. Hij bepaalt dat de overeenkomst automatisch na twee jaar ontbonden wordt waarmee voldaan wordt aan het splitsingsreglement.

Beschikking van de kantonrechter op een verzoek tot het verlenen van vervangende machtiging:

op verzoek van:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid 070 VASTGOED BV, te Voorburg, hierna ook te noemen: verzoekster, gemachtigde mr. K.S.L. van Vliet,

tegen

[verweerder] , te [woonplaats] , hierna ook te noemen verweerder, gemachtigde mr. J.H. Pelle.

Verzoekster zal hierna 070 Vastgoed worden genoemd en verweerder [verweerder] .

1 Procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • – de tussenbeschikking van 28 november 2019 (hierna: tussenbeschikking);
  • – de akte van 19 december 2019 van de zijde van 070 Vastgoed, met één productie;
  • – de (antwoord)akte van 13 januari 2020 van de zijde [verweerder] .

Vervolgens is beschikking bepaald op heden.

2 Geschil

2.1. In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter de verzoeken I, II, III, IV, V, VII, IX , X en XI van 070 Vastgoed afgewezen. Thans is tussen 070 Vastgoed en [verweerder] in geschil het beheer van de gemeenschap [adres] en meer specifiek de benoeming van Vve-Consultants B.V. als administrateur. In de tussenbeschikking heeft de kantonrechter 070 Vastgoed de gelegenheid gegeven om meer duidelijkheid te geven over de door haar voorgestelde administrateur. 070 Vastgoed heeft zich hierover uitgelaten bij akte van 19 december 2019. Bij akte van 13 januari 2020 heeft [verweerder] daarop gereageerd.

2.2. 070 070 Vastgoed heeft – kort samengevat – toegelicht dat het op grond van artikel 30 van het modelreglement 1960 (hierna: reglement) een administrateur moet worden benoemd en dat gelet op de verhoudingen tussen partijen een externe onafhankelijke partij wenselijk is. Vve-Consultants B.V. is een gespecialiseerde en ervaren externe partij die in geen enkele relatie tot een der partijen staat. Vve-Consultants B.V. zal de eerste twee jaar voor haar werkzaamheden, voor zover daadwerkelijk verlangd en op basis van het reglement noodzakelijk is, geen rechtstreekse beloning aan de appartementseigenaren in rekening brengen. De dienstverlening is bovendien dagelijks opzegbaar met inachtneming van de opzegtermijn van twee maanden. [verweerder] voert aan dat 070 Vastgoed een administrateur voorstelt die voor haar werkzaamheden kosten in rekening zal brengen. De eerste twee jaar worden geen kosten in rekening gebracht, maar dat geldt alleen voor in de offerte genoemde werkzaamheden. Na twee jaar worden alle kosten in rekening gebracht. Eén en ander is in strijd met artikel 30 lid 3 van het reglement. Tot slot is een externe professionele administrateur niet nodig, omdat het om een kleinschalige vereniging van twee appartementseigenaren gaat.

3 Beoordeling

Verzoek VI

3.1. Allereerst dient te worden opgemerkt dat in de tussenbeschikking niet expliciet is beslist op verzoek VI van 070 Vastgoed. Aangezien verzoek VI gelijk is aan verzoek X en dit laatste verzoek is afgewezen, dient verzoek VI tevens als afgewezen te worden beschouwd.

Verzoek VIII Machtiging voor benoemen van Vve-Consultants tot administrateur

Juridisch kader

3.2. 070 070 Vastgoed heeft de kantonrechter verzocht om machtiging te verlenen voor het benoemen van Vve-Consultants B.V als administrateur. Op grond van artikel 5:121 BW geldt dat de door 070 Vastgoed verzochte machtiging kan worden verleend indien [verweerder] de toestemming zonder redelijke grond heeft geweigerd.

Administrateur wordt niet één der partijen

3.3. De kantonrechter stelt vast dat partijen er over en weer geen vertrouwen in hebben dat één van hen de taken van administrateur goed zal vervullen. Daarnaast geldt dat 070 Vastgoed en [verweerder] uiteenlopende belangen hebben bij hun appartementsrecht en het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke delen. Bij 070 Vastgoed staat het belang voorop om haar appartementsrecht op korte termijn te verkopen voor een goede prijs, terwijl het belang van [verweerder] is om optimaal woongenot te hebben. Gelet op het vorenstaande, het feit dat de vereniging alleen uit [verweerder] en 070 Vastgoed bestaat die ieder eigenaar zijn van een appartementsrecht en de onrustige verhoudingen tussen partijen, acht de kantonrechter het niet in het belang van partijen om één van de partijen als administrateur te benoemen. Het heeft dus de voorkeur een externe administrateur te benoemen.

Vve-Consultants B.V.

3.4. 070 070 Vastgoed heeft Vve-Consultants B.V. voorgesteld om als externe administrateur te benoemen. [verweerder] heeft jegens Vve-Consultants B.V. als zijnde onafhankelijke en professionele administrateur geen bezwaren geuit. De kantonrechter stelt dus vast dat Vve-Consultants B.V. een professionele administrateur is die geschikt is om als administrateur te benoemen voor de vereniging.

Kosten voor administrateur: redelijke grond voor weigering?

3.5. Het onvoorwaardelijk aanvaarden van de offerte van Vve-Consultants B.V. die 070 Vastgoed als bijlage 14 bij de akte van 19 december 2019 heeft overgelegd, heeft echter tot gevolg dat in strijd met het uitgangspunt in artikel 30 lid 3 van het reglement wordt gehandeld. Artikel 30 lid 3 van het reglement bepaalt dat de administrateur geen beloning in rekening mag brengen, tenzij hem deze uitdrukkelijk door de vergadering is toegekend. Uit de offerte blijkt dat Vve-Consultants B.V. de eerste twee jaar niet direct kosten in rekening zal brengen aan de vereniging voor de in de offerte genoemde werkzaamheden. Bovendien zal Vve-Consultants B.V. de niet in de offerte genoemde werkzaamheden alleen met toestemming van de appartementseigenaren uitvoeren tegen een uurtarief van € 75.00. Niettemin is de kans aanwezig dat partijen over de opzegging van de tussen partijen en Vve-Consultants B.V. gesloten overeenkomst geen consensus kunnen bereiken, waardoor deze mogelijk langer dan twee jaar zal voortduren. In dat geval zal de vereniging wel moeten betalen voor de werkzaamheden van de Vve-Consultants B.V. Dit bezwaar is aan de zijde van [verweerder] terecht aangevoerd, terwijl aan de zijde van 070 Vastgoed geen redelijk belang is aangevoerd om van het uitgangspunt genoemd in artikel 30 lid 3 van het reglement af te wijken. Gelet op het vorenstaande heeft [verweerder] na afloop van de eerste twee jaren van een overeenkomst met Vve-Conslutants B.V. een redelijke grond de toestemming te weigeren om haar te benoemen als administrateur.

Vervangende machtiging onder voorwaarden

3.6. Desalniettemin oordeelt de kantonrechter dat het in het belang van beide partijen is dat Vve-Consultants B.V. op korte termijn als administrateur wordt benoemd ten behoeve van de vereniging, omdat tegen Vve-Consultants B.V. geen inhoudelijke bezwaren bestaan, de administratieve werkzaamheden ten behoeve van de vereniging alsdan kunnen worden voortgezet en het niet de voorkeur heeft dat één van de partijen als administrateur wordt benoemd. Om ervoor te zorgen dat de benoeming van Vve-Consultants B.V. als administrateur niet strijdig is met het uitgangspunt van artikel 30 lid 3 van het reglement en de redelijke grond voor weigering van de toestemming door [verweerder] wordt gerespecteerd, zal de kantonrechter de vervangende machtiging – genoemd in verzoek VIII van 070 Vastgoed – verlenen om de offerte van Vve-Consultants B.V. te aanvaarden onder de voorwaarde dat de overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van twee jaren en dat de overeenkomst na die twee jaar eindigt van rechtswege.

Proceskosten

3.7. 070 070 Vastgoed zal, als de overwegend in het ongelijk gesteld partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure. Voor het salaris van de gemachtigde wordt € 120,00 per punt gerekend. Gelet op de proceshandelingen worden drie punten toegekend.

De beslissing

De kantonrechter:

– verleent vervangende machtiging om Vve-Consultants B.V., statutair gevestigd te Den Haag, kantoorhoudende aan de Handelskade 49 te (2288 BA) Rijswijk, te benoemen als administrateur met inachtneming van de voorwaarde die is genoemd in rechtsoverweging 3.6.;

– veroordeelt 070 Vastgoed in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op € 443,00 waarvan € 360,00 als het aan de gemachtigde van [verweerder] toekomende salaris;

– wijst af hetgeen meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gegeven door kantonrechter mr. I.F. Dam en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 mei 2020.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    Verhuren

    Beëindigen huurovereenkomst, wat mag wel en niet ingehouden worden?

    GevelVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Gebrek in buitengevel reden tot schadevergoeding?

    VerhurenVvE Rechtspraak - Overig

    Medehuurderschap, coöptatie en inbreuk op woongenot

    ModelreglementVerbouwenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Draagmuur appartement verwijderen zonder toestemming VvE, mag dat?

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    VvE Rechtspraak: Is de inhoud van de splitsingsakte uit 1970 eerlijk?
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.