Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

SplitsingsakteDakRisico's beperkenVerbouwenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE wil nooduitgang realiseren in privégedeelte, mag dat?

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak staat de vraag centraal wat wel en niet gemeenschappelijk is in een VvE waarbij een appartementsrecht is opgesplitst in twee aparte appartementsrechten binnen een onder VvE. De VvE wil graag een nooduitgang realiseren en heeft daarvoor een besluit genomen om dit bvia de ruimte boven een trap te realiseren.

Er wordt in dit hoger beroep gevraagd om een besluit van de VvE te vernietigen. De kern van deze zaak ligt in de vraag of een ruimte boven een trap en het bordes gemeenschappelijk is of niet. Op basis van de Splitsingstekening van de VvE lijkt dit niet het geval te zijn. Binnen de onder VvE is dit wel duidelijk het geval.

Omdat het geen gemeenschappelijke ruimte is voor de hoofd VvE kan ze hier geen besluit over nemen en daarmee is het besluit nietig. Het is in strijd met de splitsingsakte en de wet.

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM, beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 april 2020 inzake

[appellante] , wonend te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk te Amsterdam,

tegen

1 VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres] , gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, niet verschenen,

2. [belanghebbende], wonend te [woonplaats] , belanghebbende, advocaat: mr. D.N. Reijnders te Utrecht.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] , de VvE en [belanghebbende] genoemd.

[appellante] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op

11 april 2019, onder aanvoering van drie grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam op 15 maart 2019 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het beroepschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, voor recht zal verklaren dat het op 6 juni 2018 door de vergadering van eigenaars van de VvE genomen besluit nietig is, althans dat besluit zal vernietigen, met veroordeling van de VvE in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

Op 23 juli 2019 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van [belanghebbende] , met een productie, ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen en, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen in de kosten van het geding in beide instanties, inclusief de nakosten en met rente.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op

3 maart 2020. Verschenen zijn namens [appellante] haar partner [A] , bijgestaan door Van Ewijk voornoemd en zijn kantoorgenoot mr. D.M.R. Janssen en [belanghebbende] , bijgestaan door mr. Reijnders voornoemd. De advocaten hebben hun spreekaantekeningen overgelegd. [appellante] heeft nog twee producties (17 en 18) overgelegd en [belanghebbende] drie (bijlagen 2, 3 en 4). [A] en [belanghebbende] hebben inlichtingen verstrekt.

[belanghebbende] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beslissing onder 1.1 tot en met 1.7 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. Die feiten behelzen, samengevat en waar nodig aangevuld met hetgeen overigens nog is komen vast te staan, het volgende.

a. Het gebouw [adres] is bij akte van 14 december 1999 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in vijf appartementsrechten, betreffende de bedrijfsruimte in het souterrain (index 1), de woning op de beletage (index 3), de woning op de eerste verdieping (index 4), de woning op de tweede verdieping (index 5) en de woning op de derde en vierde verdieping (index 6).

b. In de splitsingsakte is het zogenoemde Modelreglement, versie 1992 van toepassing verklaard. Artikel 9 van dit reglement luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voor zover aanwezig:

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstwering, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;

b. (…)

2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.

Aan genoemd artikel 9 van het Modelreglement is in de splitsingsakte een lid 4 toegevoegd, dat, voor zover hier van belang, als volgt luidt:

De eigenaar van het appartementsrecht met index 6 is gerechtigd – zonder toestemming van de vereniging van eigenaars (…) – een dakterras aan te leggen en/of (…) dakramen (…) te plaatsen (…) in het dak (…). In afwijking van casu quo aanvulling op het bepaalde in lid 1 (…) wordt/worden (…) dat dakterras (…) [en]die gedeelten waarin die dakramen (…) zich bevinden, niet tot gemeenschappelijke gedeelte(n) en/of gemeenschappelijke zaak/zaken gerekend. De kosten van aanleg en onderhoud van de hiervoor bedoelde aanpassingen/wijzigingen (…) komen geheel ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht met het indexnummer 6. (…)

Van de in artikel 9 lid 4 gegeven mogelijkheid tot het plaatsen van dakramen is gebruik gemaakt rond 2002/2003 bij de verbouwing van de zolder op de vierde verdieping tot woonruimte.

c. De bij de splitsingsakte van 14 december 1999 behorende splitsingstekening ziet er, wat betreft de derde en de vierde verdieping, als volgt uit:

d. Rond 2004 is op de vierde verdieping van het pand in de ruimte boven het trapgat en het bordes bovenaan de trap een entresol gebouwd, als onderdeel van de woning op de vierde verdieping.

e. Bij akte van 31 december 2013 (hierna: de akte van ondersplitsing) is het appartementsrecht met betrekking tot de woning op de derde en vierde verdieping (index 6) is gesplitst in twee afzonderlijke appartementsrechten, betreffende een woning op de derde verdieping (index 7) en een woning op de vierde verdieping (index 8).

f. In de akte van ondersplitsing is eveneens het Modelreglement, versie 1992 van toepassing verklaard. Aan artikel 9 van het Modelreglement is, onder vernummering van de oorspronkelijke leden 1 en 2, een nieuw lid 1 toegevoegd, luidend:

1. Tot de in het volgende lid onder a. en b. omschreven gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden uitsluitend gerekend die zaken en die gedeelten van het hoofdappartementsrecht, die krachtens de hoofdsplitsing en de daarbij behorende tekening privé-gedeelten of privé zaken zijn – en krachtens de akte en de daarbij behorende tekening geen privé-gedeelten of privé zaken zijn (…)”.

g. De bij akte van ondersplitsing behorende splitsingstekening (hierna: de ondersplitsingstekening) ziet er, wat betreft de derde en de vierde verdieping, als volgt uit:

h. [appellante] is sinds 2014 eigenaar en, samen met [A] , die tevens bestuurder is van de VvE, bewoner van het appartement op de vierde verdieping. In het souterrain is een coffeeshop gevestigd. De beletage is eigendom van en wordt bewoond door [B] en [C] . De appartementen op de eerste en de tweede etage zijn eigendom van [belanghebbende] , die daar ook woont, met haar gezin. De derde etage is eigendom van [D] , die daar ook woont.

i. De appartementseigenaars zijn van rechtswege lid van de VvE. [belanghebbende] heeft twee stemmen, [appellante] , de eigenaar van het souterrain en [D] hebben ieder één stem en [B] en [C] hebben gezamenlijk één stem.

j. De bovenwoningen op de eerste, tweede, derde en vierde etage hebben een gezamenlijke toegangsdeur en zijn te bereiken via een trappenhuis.

k. Op 6 juni 2018 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden, waarin is gestemd over het voorstel van [belanghebbende] om een nooduitgang naar het dak te realiseren door middel van het aanbrengen van een noodtrap vanuit het trappenhuis naar het dak. Het voorstel met twee stemmen tegen ( [B] / [C] en [appellante] ) en drie stemmen voor ( [belanghebbende] en [D] ) aangenomen.

l. In de huidige situatie ontbreekt een nooduitgang naar het dak. Het naastgelegen pand heeft wel een dergelijke nooduitgang

3 Beoordeling

3.1 Ook in eerste aanleg heeft [appellante] verzocht om nietigverklaring, althans vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaars van 6 juni 2018 tot het aanbrengen van een nooduitgang naar het dak vanuit het trappenhuis op de vierde verdieping. Zij heeft aan deze verzoeken, voor zover in hoger beroep nog van belang, het volgende ten grondslag gelegd.

Uit de akte van ondersplitsing uit 2013 volgt dat de VvE niet bevoegd is te beslissen over het gebruik van het trappenhuis op de vierde verdieping, inclusief het bordes bovenaan de trap, omdat dat weliswaar gemeenschappelijk is binnen de ondervereniging van de appartementen op de derde en de vierde verdieping, maar niet binnen de hoofdvereniging, de VvE. Daarbinnen heeft het als privégedeelte te gelden.

Door verkrijgende verjaring is bovendien de ruimte boven het trapgat en het bordes waar zich de entresol bevindt, tot het privégedeelte van [appellante] gaan behoren.

Het besluit is voorts in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid en op die grond vernietigbaar, omdat het aanbrengen van de noodtrap met zich brengt dat de woning van [appellante] wordt doorkruist ter plaatse van de entresol, hetgeen volgens [appellante] een onevenredige inbreuk betekent op haar eigendomsrecht.

3.2 [belanghebbende] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd. Bij de bestreden beschikking heeft de kantonrechter de verzoeken van [appellante] afgewezen. Hij heeft daartoe, voor zover in hoger beroep nog van belang, als volgt overwogen.

Ter descente is gebleken dat een goed alternatief voor de nooduitgang via het dak ontbreekt, terwijl mede in verband met de aanwezigheid van de potentieel brandgevaarlijke coffeeshop in het souterrain, de behoefte van [belanghebbende] aan een vluchtmogelijkheid over het dak niet irreëel is. Uit de overgelegde splitsingstekeningen blijkt dat het trappenhuis tot de gemeenschappelijke ruimte van de VvE behoort. Aan het realiseren van de entresol, waarbij een deel van die gemeenschappelijke ruimte bij de woning op de vierde verdieping is getrokken, heeft kennelijk geen besluit van de VvE ten grondslag gelegen en de splitsingsakte is naar aanleiding daarvan ook niet aangepast. De rechtens geldende situatie bleek uit de splitsingstekeningen, zodat [appellante] niet als bezitter te goeder trouw door verkrijgende verjaring rechthebbende kan zijn geworden.

De kantonrechter heeft geen kostenveroordeling uitgesproken.

3.3 Het hof stelt het volgende voorop. Op grond van artikel 5:130 lid 1 BW dient de vraag of een besluit van de vergadering van eigenaars moet worden vernietigd bij verzoekschrift aan de kantonrechter te worden voorgelegd. Een verklaring voor recht, zoals een nietigverklaring, dient daarentegen bij dagvaarding te worden gevorderd in een procedure bij de afdeling civiel van de rechtbank. In verband met het bepaalde in artikel 94 lid 2 Rv, het wettelijk uitgangspunt dat samenhangende vorderingen in het belang van de doelmatigheid zoveel mogelijk door een en dezelfde rechter moeten worden beoordeeld en de specifieke deskundigheid van de kantonrechter op het gebied van het VvE-recht, moet echter worden geoordeeld dat de kantonrechter ook bevoegd is in het kader van een verzoekschriftprocedure te oordelen over de nietigheid van een besluit van de vergadering van eigenaars, als een verzoek daartoe wordt gecombineerd met een verzoek tot vernietiging van dat besluit. Nu de kantonrechter bevoegd was over deze gecombineerde verzoeken in een verzoekschriftprocedure te oordelen, geldt hetzelfde voor het hof.

3.4 Met grief I bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter, inhoudende dat het besluit van 6 juni 2018 niet nietig is vanwege de onbevoegdheid van de VvE, omdat, zo heeft de kantonrechter overwogen, uit de splitsingstekeningen blijkt dat het trappenhuis tot de gemeenschappelijke ruimte van de VvE behoort. Subsidiair bestrijdt [appellante] met deze grief het oordeel van de kantonrechter dat het besluit niet in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Grief II bestrijdt in het kader van de eisen van redelijkheid en billijkheid hetgeen de kantonrechter heeft overwogen met betrekking tot het belang van een nooduitgang in het dak. Grief III houdt in dat er, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, wel degelijk goede gronden zijn voor een proceskostenveroordeling.

3.5 De vraag of het trappenhuis op de vierde verdieping, inclusief het bordes bovenaan de trap, met de daarboven gelegen ruimte behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van de VvE, betreft een kwestie van uitleg van de splitsingsakte en de daarbij behorende splitsingstekening. Bij die uitleg moet naar objectieve maatstaven aan de hand van de tekst van de akte en de inhoud van de splitsingstekening worden bepaald welke bedoeling daarin tot uitdrukking is gebracht door degene die tot de splitsing is overgegaan.

3.6 Artikel 9 lid 1 van het Modelreglement verklaart het trappenhuis (de trappen en de daarbij behorende bordessen) gemeenschappelijk, terwijl uit de dikke lijn in de splitsingstekening volgt dat dat trappenhuis, voor zover zich bevindende op de vierde verdieping, ligt binnen het privégedeelte van het appartementsrecht met index 6. Dit is slechts een schijnbare tegenstrijdigheid. Uit de leden 1 en 2 van artikel 9 blijkt immers overduidelijk dat gemeenschappelijke gedeelten, bijvoorbeeld vloeren, zich kunnen bevinden in de privégedeelten. De ruimte boven een dergelijke (gemeenschappelijke) vloer is dan uiteraard niet ook gemeenschappelijk. Hetzelfde geldt voor de ruimte boven het trapgat en het bordes op de vierde verdieping tot aan het dak. Als degene die in 1999 tot de splitsing is overgegaan had gewild dat die ruimte, net als de trap en het bordes zelf, gemeenschappelijk zou zijn, had hij in de tekening van de vierde verdieping eenvoudig de dikke lijn kunnen laten lopen om het trappenhuis en het bordes heen, zoals dat in de tekeningen van de eerste, tweede en derde verdieping wel is gebeurd. Op grond van het feit dat alleen in de tekening van de vierde verdieping is gekozen voor een doorlopende rechte lijn, moet worden aangenomen dat het de bedoeling is geweest de ruimte boven het trapgat en het bordes van de trap, in afwijking van de situatie op de andere verdiepingen, niet gemeenschappelijk te doen zijn. Een dergelijke bestemming van die ruimte past ook bij het feit dat appartementsindex 6 volgens de splitsingsakte betrekking had op gebruik van één woning op de derde en vierde verdieping, waardoor de trap tussen de derde en vierde verdieping het karakter kreeg van een interne trap (waaraan het feit dat het in werkelijkheid twee woningen zijn geworden niet afdoet). Ook past de bestemming als privégedeelte van de genoemde ruimte bij de bevoegdheid van de eigenaar van appartementsindex 6, gegeven in artikel 9 lid 4, om, overal, in het dak dakramen aan te brengen, die privé zouden zijn.

3.7 In de ondersplitsingstekening van de vierde verdieping is de dikke lijn wél om het trappenhuis en het bordes heen gezet. Dit betekent dat in die splitsing de ruimte boven het trapgat en het bordes op de vierde verdieping wel gemeenschappelijk is. Dat is echter een gemeenschappelijkheid die uitsluitend geldt tussen de eigenaren van de appartementen op de derde en de vierde verdieping. Deze gemeenschappelijkheid binnen de onder-VvE laat onverlet dat de genoemde ruimte binnen de VvE zelf moet worden beschouwd als behorend tot een privégedeelte.

3.8 Op grond van het bepaalde in artikel 5:120 BW en 5:126 BW is de vergadering van eigenaars niet bevoegd met betrekking tot het gebruik van een privégedeelte, in dit geval: de ruimte boven het trapgat en het bordes op de vierde verdieping alsmede het in het verleden door de eigenaar van appartementsindex 6 geplaatste dakraam, een besluit als het onderhavige te nemen. Met dat besluit eigent de VvE zich de zeggenschap met betrekking tot die gedeelten toe alsof deze gemeenschappelijk zouden zijn. Dit is in strijd met de wet en de splitsingsakte, zodat het besluit nietig is. Grief I slaagt dus. Daarmee komt het hof aan de toetsing aan de eisen van redelijkheid en billijkheid (en grief II) niet meer toe.

3.9 Grief III heeft eveneens succes. In de omstandigheid dat de VvE op initiatief van [belanghebbende] het nietige besluit heeft genomen en [belanghebbende] ook degene is geweest die het besluit in rechte heeft verdedigd, vindt het hof aanleiding [belanghebbende] in de kosten van het geding in beide instanties te veroordelen. Het hof acht het niet juist de VvE met die kosten te belasten, nu de VvE in rechte geen verweer heeft gevoerd en een proceskostenveroordeling van de VvE gedeeltelijk weer ten laste van [appellante] zou komen, terwijl die in het gelijk is gesteld.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beslissing;

en opnieuw rechtdoende:

verklaart voor recht dat het op 6 juni 2018 door de vergadering van eigenaars van de VvE genomen besluit nietig is;

veroordeelt [belanghebbende] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellante] gevallen, in eerste aanleg op € 117,= aan verschotten en € 630,= voor salaris en in hoger beroep op € 324,= aan verschotten en € 2.148,= aan salaris en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van het betekeningsexploot, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij deze beschikking uitgesproken veroordeling(en) en betekening van deze beschikking heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met wettelijke rente met ingang van veertien dagen na deze beschikking;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar en J.C.W. Rang en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 april 2020.

Bron: Rechtspraak.nl

Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - Besluitvorming

Wat zijn de gevolgen van ontbreken vereiste meerderheid?

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Vernietining arbitraal vonnis, kan dat?

VvE Rechtspraak - Recreatieparken

Boete voor permanente bewoning afgewezen geen machtiging van de vergadering

ModelreglementVerbouwenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Draagmuur verwijderen zonder toestemming VvE, mag dat?

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Interessant om te lezen
Hoofd- en ondersplitsing, hoe zit dat precies?
Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
De waarde van je appartement verhogen?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

Krijg gratis onze laatste kennis direct in je mailbox.

Of sluit je aan en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.

Premium lid worden