Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

IncassoOnderhoudRisico's beperkenVvE Rechtspraak - Geldzaken

Verrekenen van de voorschotbijdrage met kosten lekkage kan niet zomaar.

Samenvatting

In deze VvE Rechtsspraak staan een VvE en een van de leden tegenover elkaar. Het onderwerp van onenigheid is de Kosten voor herstel van een lekkage. De eigenaar heeft op eigen initiatief herstelwerkzaamheden laten uitvoeren en verlangt dat de VvE deze kosten draagt. Om dit te realiseren heeft de eigenaar van het appartementsrecht een voorschotbijdrage gebuikt om deze kosten te verrekenen.

De VvE is het hier niet mee eens en vordert betaling van de voorschotbijdrage en verwerpt de verantwoordelijkheid om de kosten van herstel te dragen.

De eigenaar kan de oorzaak van de lekkage niet duiden en daarmee oordeelt de rechter dat het niet mogelijk is om te bepalen of de lekkage in het gemeenschappelijke deel ontstaan is of dat deze binnen het eigen appartement ligt of bij een andere eigenaar.

De rechter stelt de VvE in het gelijk en de eigenaar moet tot betaling van de voorschotbijdrage en aanvullende kosten overgaan.

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam, in de zaak van

[eiseres] , gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] , eiseres in conventie, verweerster in reconventie, gemachtigde: BoitenLuhrs gerechtsdeurwaarders,

tegen

de besloten vennootschap KOM Activity III B.V., gevestigd te Rotterdam, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, die schriftelijk heeft gereageerd.

Partijen worden hierna verder aangeduid als “De VvE” en “KOM”.

1. Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

  • het exploot van dagvaarding van 12 november 2019, met productie;
  • de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
  • de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
  • de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie, met productie;
  • de conclusie van dupliek in reconventie, met producties.

1.2. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1. KOM is eigenaar geweest van het appartementsrecht rechtgevend op het uitsluitend gebruik van een appartement met verdere aanhorigheden aan het adres [adres] , welk appartement deel uitmaakt van de onroerende zaak ten behoeve waarvan de VvE is opgericht. KOM exploiteerde een supermarkt in het appartement.

2.2. Iedere eigenaar van een appartementsrecht is van rechtswege lid van de VvE en gehouden tot betaling aan de VvE van de in de vergadering vastgestelde bijdrage (hierna: de VvE-bijdrage) en/of het evenredige deel van de totale schulden.

3. Het geschil in conventie

3.1. De VvE heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, KOM te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van € 1.107,92, waarvan € 830,00 aan hoofdsom, € 6,05 aan kosten kadastrale recherche, € 121,22 aan verschenen rente en € 150,65 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente over een bedrag van € 830,00, met veroordeling van KOM in de proceskosten.

3.2. Aan haar vordering legt de VvE – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. KOM is in gebreke gebleven met betaling van de VvE-bijdragen voor een bedrag van € 830,00. Zij is derhalve in verzuim geraakt. De VvE heeft haar vordering ter incasso uit handen gegeven en heeft daarom buitengerechtelijke incassokosten moeten maken die, evenals de wettelijke rente, op grond van de wet voor rekening van KOM komen.

3.3. KOM heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van de VvE, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure.

3.4. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. Op 20 februari 2017 heeft KOM telefonisch contact opgenomen met de beheerder van de VvE en gevraagd de lekkage die in de supermarkt was ontstaan te verhelpen. Daarop heeft de beheerder van de VvE kenbaar gemaakt de lekkage niet te willen verhelpen omdat die al van oudere datum dateert en er sprake was van een negatief exploitatiesaldo over 2016. Vervolgens heeft KOM aannemingsbedrijf [bedrijf] ingeschakeld om de lekkage te verhelpen. Zij heeft daarvoor een bedrag van € 935,69 bij KOM in rekening gebracht. De VvE dient deze kosten te betalen. KOM wenst deze kosten te verrekenen met de verschuldigde VvE-bijdragen van € 830,00. Overigens heeft de VvE geen facturen verstuurd voor de betaling van de VvE-bijdragen.

4. Het geschil in reconventie

4.1. KOM heeft gevorderd de VvE te veroordelen tot het betalen van een bedrag van

€ 105,69 en de kosten van de procedure.

4.2. Aan haar vordering legt zij – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag. De VvE dient de kosten voor het herstellen van de lekkage ad € 935,69 aan KOM te betalen. Na verrekening met de vordering in conventie blijft nog een bedrag van € 105,69, hetgeen KOM in reconventie vordert.

4.3. De VvE heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering van KOM, met veroordeling van KOM in de proceskosten.

4.4. Zij heeft daartoe – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd. KOM heeft telefonisch contact gehad met de administrateur van de VvE om te informeren naar de opstalverzekering van de VvE in verband met het indienen van een claim. Daar de VvE nog niet over een opstalverzekering beschikte heeft de administrateur KOM geadviseerd de claim in te dienen bij haar eigen opstalverzekering. Vervolgens heeft de VvE niets meer van KOM vernomen. KOM heeft geen offerte in het geding gebracht waaruit blijkt dat de lekkage is ontstaan door een gebrek in de gemeenschappelijke zaken. De grondslag van haar vordering is daarom niet duidelijk. Ook is niet duidelijk waar de hoogte van het gevorderde bedrag op gebaseerd is.

5. De beoordeling

In conventie

5.1. KOM heeft niet weersproken dat zij gehouden is VvE-bijdragen aan de VvE te betalen, zodat dit in rechte is komen vast te staan. Wel heeft zij nog aangevoerd dat zij niet de beschikking heeft gehad over een bankrekeningnummer van de VvE en dat zij voor het eerst pas in november 2017 een brief van de VvE heeft ontvangen. Deze stelling kan KOM echter niet baten nu uit de door de VvE overgelegde stukken blijkt dat de VvE KOM reeds op 26 januari 2017 heeft aangeschreven en dat op die brief ook het bankrekeningnummer van de VvE vermeld staat.

5.2. Verder heeft KOM heeft zich tegen betaling van de VvE-bijdragen verweerd met een beroep op verrekening. Artikel 6:136 BW bepaalt dat de rechter een vordering ondanks een beroep van de gedaagde partij op verrekening kan toewijzen indien de gegrondheid van dit verweer niet op eenvoudige wijze is vast te stellen en de vordering overigens voor toewijzing vatbaar is. Nu de VvE gemotiveerd heeft betwist dat zij gehouden is tot betaling van de door KOM gemaakte kosten voor het herstellen van de lekkage, is de kantonrechter van oordeel dat in dit geval van een dergelijke situatie sprake is. Dit heeft tot gevolg dat de gevorderde betaling van de VvE-bijdragen van € 830,00 zal worden toegewezen.

5.3. Nu KOM met betaling van de VvE-bijdragen in verzuim is geraakt, is zij op grond van artikel 6:119 BW wettelijke rente aan de VvE verschuldigd. De verschenen rente zal daarom worden toegewezen. Datzelfde geldt voor de wettelijke rente over een bedrag van € 830,00 vanaf de dag van dagvaarding.

5.4. Met betrekking tot de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt het volgende overwogen. Gebleken is dat de VvE serieus pogingen heeft gedaan in der minne betaling te verkrijgen van KOM. Immers, KOM is meerdere malen aangemaand. Het gevorderde bedrag ad € 150,65 inclusief btw komt overeen met het volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten vastgestelde tarief, zodat dit bedrag aan vergoeding zal worden toegewezen. In deze vergoeding worden geacht te zijn begrepen de kosten van kadastraal onderzoek, zodat de gevorderde kosten ad € 6,05 niet afzonderlijk zullen worden toegewezen.

In reconventie

5.5. Ter nadere onderbouwing van haar vordering heeft KOM een factuur van Remar van 8 maart 2017 met betrekking tot een eindafrekening lekkage [adres] voor een bedrag van € 935,69 in het geding gebracht. De kantonrechter is van oordeel dat de VvE niet gehouden is deze factuur te voldoen. Allereerst heeft KOM in het geheel niet onderbouwd waar in het appartement de lekkage zich bevindt, zodat niet duidelijk is of de oorzaak van de lekkage zich bevindt in het gemeenschappelijke deel. Daardoor kan niet worden vastgesteld dat de kosten voor herstel van de lekkage voor rekening van de VvE komen in plaats van voor rekening van KOM zelf, danwel een andere eigenaar. Mocht dit al het geval zijn, dan is bovendien niet gebleken dat KOM de VvE of die andere eigenaar een redelijke mogelijkheid heeft geboden de lekkage te laten verhelpen. De vordering wordt afgewezen.

In conventie en in reconventie

5.6. KOM zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.

6. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

veroordeelt KOM om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen € 830,00 aan hoofdsom, € 121,22 aan verschenen rente en € 150,65 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over € 830,00 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

In reconventie

wijst de vordering af;

In conventie en in reconventie

veroordeelt KOM in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 590,54 aan verschotten (waarvan € 104,54 aan dagvaardingskosten en € 486,00 aan griffierecht) en € 360,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. Kemp-Randewijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

32109

Bron: Rechtspraak.nl

Related posts
VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Pilot Rotterdamse regelrechter. Wijzigingen dakterras.

VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Vervangende machtiging aanstelen beheerder in kleine VvE

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Airco uit zicht onttrekken in Curaçao

DakOnderhoudVerzekeringenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Bepaalt erfdienstbaarheid of natrekking het bezit?

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Worth reading...
Kun je schoonmaakkosten uit de voorschotbijdrage halen?
Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
De waarde van je appartement verhogen?Met kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox
Gratis abonneren