Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Airco uit zicht onttrekken in Curaçao

Uitspraak GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO VONNIS

in hoofdzaak van:

[naam eiser], te Curaçao, eiseres, gemachtigde: mr. B. Nagelmakers

tegen

1 [naam gedaagde], te Curaçao, gedaagde, gemachtigde: mr. A.C. Small,

2. DE VERENIGING VAN EIGENAREN CORAL ESTATE (‘de VvE’), te Curaçao, gedaagde, gemachtigde: mr. M.A. van den Berg,

en in de vrijwaringszaken van:

[naam eiser], te Curaçao, eiser in de vrijwaringszaak begonnen door hemzelf, gedaagde in de vrijwaringszaak begonnen door de VvE, gemachtigde: mr. A.C. Small,

En

DE VERENIGING VAN EIGENAREN CORAL ESTATE (‘de VvE’), te Curaçao, eiser in de vrijwaringszaak begonnen door haarzelf, gedaagde in de vrijwaringszaak begonnen door [naam eiser], gemachtigde: mr. M.A. van den Berg.


1 Het procesverloop

Na het vonnis van 19 september 2018 hebben [naam eiser/gedaagde] en de VvE in de vrijwaringszaken conclusies van antwoord genomen.

In alle zaken is op 10 april 2019 een comparitie van partijen gehouden, waarbij naast de gemachtigden zijn verschenen [naam eiser in hoofdzaak], [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en vertegenwoordigers van de VvE.

Nadat de rechter, zoals ter comparitie besproken, de gemachtigden per e-mail een suggestie had gedaan voor afdoening van de zaken, is bericht ontvangen dat geen overeenstemming is bereikt en is vonnis gevraagd.

Vonnis is nader bepaald op heden.

2 De feiten

2.1 [naam eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] zijn buren te Rif St Marie in Curaçao. [naam eiser in hoofdzaak] is eigenaar van kavel [nummer kavel], [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] van kavel [nummer kavel]. Beide percelen liggen aan zee. De kavels van [naam eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] liggen in het verkavelingsplan ‘Coral Estate’.

2.2 In de leveringsakten van [naam eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] (en van de andere kavels te Coral Estate zijn de Algemene Bepalingen van Coral Estate van toepassing verklaard. In de Algemene Bepalingen staat onder meer het volgende:

Artikel 3.1. Bouwgrenzen

Er mogen geen bouwwerken op het verkochte worden geconstrueerd die de rooilijnen overschrijden (…) anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van de Vereniging.

Artikel 3.3. Bouwkundige voorzieningen

Bouwkundige voorzieningen mogen slechts worden gerealiseerd na vooraf verkregen schriftelijke goedkeuring van de Vereniging; de Vereniging (…) zal bij het verlenen van goedkeuring gebonden zijn aan de bebouwingsvoorschriften zoals deze laatstelijk zijn goedgekeurd (…)

Artikel 3.8. Voorzieningen voor ontsierende elementen, geluidshinder:

Vuilnis, gasflessen, geisers, boilers, zonne-energiepanelen, compressoren, airco’s en andere soortgelijke zaken, alsmede aan- en afvoerleidingen of kabels, dienen dusdanig te worden geplaatst dat zij niet zichtbaar voor buren en voorbijgangers zijn en het architectonische gevel- en tuinbeeld niet wordt aangetast. Tevens dient er zorg voor te worden gedragen dat er geen geluidshinder noch storingen voor radio en televisieapparatuur dan wel andere apparatuur voor andere Coral Estate Eigenaars zullen kunnen ontstaan alles ter beoordeling van de Vereniging.

Artikel 8.

VERENIGING VAN EIGENAREN CORAL ESTATE

(…)Vereniging

c. verplicht is toe te zien op de strikte naleving van de Algemene Bepalingen door alle kaveleigenaren (…), terwijl zij tevens bevoegd zal zijn krachtens deze Algemene

Bepalingen verbeurde boeten te vorderen met alle mogelijke middelen.

d. zal beslissen over de goedkeuring van afwijkingen van deze Algemene Bepalingen

waar zulks is toegestaan;

(…)

2.3 De VvE heeft in 2009 de Bouwvoorwaarden Coral Estate 2009 vastgesteld als toetsingscriterium voor bouwaanvragen. In de Bouwvoorwaarden 2009 is onder meer het volgende opgenomen:

Artikel 1 Begripsomschrijvingen

(…)

3. Bouwgrens of rooilijn

Een op de inrichtingskaart of middels deze voorschriften bepaalde lijn die de grens vormt van gronden waarbinnen bebouwing is toegelaten.

(…)

5. Bouwwerken geen gebouw zijnde

Elke ophoging of constructie (…) lager dan 150 cm (…).

(…)

8. Hoofdgebouw

Een vrijstaand zelfstandig gebouw aangewend voor de hoofdfunctie van het bouwperceel. Inclusief de vrijstaande gebouwen met een verblijfsruimte en inclusief de van binnenuit toegankelijke aanbouwen.

(…)

10. Bijgebouw

Een gebouw of bouwwerk bedoeld voor een ondergeschikte functie behorende bij het op het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

a. Een bouwwerk is een bijgebouw indien het bouwwerk hoger is dan 150cm gemeten vanaf het bestaande maaiveld. Bijvoorbeeld buitentrap, zwembad, pooldek of terreinophoging.

b. Een vrijstaande gebouw of een aanbouw aan een hoofdgebouw is een bijgebouw indien er zich in het gebouw geen verblijfsruimten bevinden en het gebouw uitsluitend van buitenaf toegankelijk is. Bijvoorbeeld: berging, garage of utiliteitsruimte. Een aanbouw welke vanuit het hoofdgebouw toegankelijk is, is ongeacht de functie onderdeel van het hoofdgebouw.

(…)

Artikel 2. Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorwaarden gelden de volgende bepalingen:

1. De bouwhoogte van een bouwwerk wordt gemeten vanaf het bestaande maaiveld van het terrein, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk loodrecht gemeten vanaf elk punt van het terrein/gebouw.

Toelichting:

Bij vlakke kavels loopt de maximale hoogtelijnen voor goot en nok ook horizontaal. Bij hellende kavels loopt de maximale hoogtelijnen evenwijdig aan de helling van de kavel terwijl de goot en nok normaliter horizontaal lopen. Sterk hellende kavels zijn zodoende alleen te bebouwen met een trapvormig woning die meeloopt met de helling van de kavel. (afhankelijk van de sterkte van de helling)

(…)

3. De afstand tussen een bouwwerk en een perceelgrens wordt gemeten vanaf het dichtst bij de perceelgrens gelegen punt van dat bouwwerk en haaks op de perceelgrens.

(…)

Artikel 3. Algemene Bouwbepalingen

1. Een bouwwerk mag uitsluitend worden gebouwd (…) met inachtneming van:

(…)

b. de in deze voorwaarden en op de inrichtingskaart aangegeven bouwgrenzen.

(…)

3. De in lid 1b bedoelde horizontale bouwgrenzen mogen uitsluitend worden overschreden door

(…)

b. bouwwerken geen gebouw zijnde niet hoger dan 150 cm gemeten vanaf het bestaande maaiveld.

Toelichting: voorbeelden hiervan zijn een fundering, erfscheidingen, zwembad, pooldeck of terreinophoging. Delen die hoger zijn dan 150 cm worden beschouwd als een bijgebouw en dienen binnen de bouwgrenzen te worden gebouwd. (…)

Artikel 4. Bouwvoorwaarde voor het bouwen op de kavel

(…)

2. Hoofd- en bijgebouw

Voor het bouwen van hoofd- of bijgebouwen gelden de aanwijzingen op de inrichtingskaart, het schema bouwvoorwaarden en de volgende bepalingen:

(…)

c. De minimaal aan te houden afstanden van hoofd – en bijgebouwen tot de dichtst bijzijnde perceelsgrens is aangegeven in de bouwvoorwaarden (…)

2.4 Tussen [naam eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] is geschil ontstaan over delen van de bebouwing van het perceel van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak], in het bijzonder – voor zover in deze zaak van belang – over een aanbouw aan de woning van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak], de op die aanbouw geplaatste airco’s en over een in dat jaar uitgevoerde uitbreiding van het terras (pooldeck) van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak]. Eerder was ook een geschil ontstaan over de aanleg door [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] aan de zeezijde van een prieel. Na een tussen de VvE en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] gevoerd kort geding heeft [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] van de bouw van dat prieel afgezien.

2.5 Bij beschikking van dit gerecht van 1 september 2016 is op verzoek van [eiser in hoofdzaak] een voorlopig deskundigenbericht gelast naar de afstand van de uitbouw (het terras) op [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] kavel [nummer kavel] tot de perceelsgrens aan de zijzijde en naar de vraag of die uitbouw in strijd is met de Bouwvoorwaarden 2009 en de Algemene Bepalingen. Deskundige Hieronimus heeft in zijn rapport van 11 november 2016 onder meer het volgende gerapporteerd:

“De afstand tussen de kadastrale grens en de uitbouw is 11,704 meter en 11,216 meter (zie tekening).

De vloerhoogte gemeten vanaf het maaiveld is 243 cm (zie foto en tekening).

(…)

De bijgebouw is in strijd met artikel 4.2c waarin is bepaald dat: Afstand tot aan de erfgrens / zeezijde en hoofd- en bijgebouw moet 15 meter zijn.”

2.6 Op verzoek van de VvE heeft ook ing. Hermsen onderzoek verricht. In zijn rapport van 21 februari 2017 bepaalt hij de afstand van de uitbouw (het terras) van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] tot de kavelgrens aan de zeezijde op 11.80 meter (zuidoost-hoek) en 12.20 meter (zuidwest-hoek) en op 15.21 en 14.54 meter tot de kliprand. De hoogte van het terras – gerekend vanaf een gemiddelde kavelhoogte van 8.41 meter – heeft Hermsen gemeten op 1.47 meter.

2.7 Op luchtfoto’s ziet de situatie van vóór en van na 2014 er zo uit ([naam eiser in hoofdzaak] links, [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] rechts):

[Foto’s luchtfoto]

3 De vordering in de hoofdzaak

3.1 [naam eiser in hoofdzaak] vordert bij vonnis voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

1. naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het in deze procedure te wijzen vonnis de aanbouw (garage/bijkeuken) met de Bouwvoorwaarden in overeenstemming te brengen, ofwel door het terugplaatsen van de uitbouw tot 3 meter van de perceelgrens, of door de aanbouw van binnenuit permanent niet meer toegankelijk te maken, waarmee de aanbouw tot een bijgebouw wordt gemaakt, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 10.000 voor elke dag of dagdeel dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet,

2.    [ naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het vonnis de aanbouw verhoogd terras met de bouwvoorwaarden in overeenstemming te brengen, zodanig dat de afstand tussen het verlengd/verhoogd terras tot de erfgrens aan de zeezijde 15 meter bedraagt, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 10.000 voor elke dag of dagdeel dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet,

3.    [ naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te veroordelen binnen vier weken na betekening van het vonnis de airco’s dusdanig te verplaatsen c.q. aan te passen dat zij niet zichtbaar voor buren en voorbijgangers zijn en het architectonische gevel- en tuinbeeld niet wordt aangetast, conform met hetgeen in artikel 3.8 van de Algemene Bepalingen is vastgelegd, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 10.000 voor elke dag of dagdeel dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet,

4.    [ naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te veroordelen in de schade van [naam eiser in hoofdzaak], begroot op NAf 55.000;

5.    [ naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en de VvE te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis,

en subsidiair, voor zover het gevorderde onder 1 tot en met 3 wordt afgewezen:

6.    [ naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en de VvE hoofdelijk te veroordelen in de schade van [naam eiser in hoofdzaak] vanwege de waardevermindering van zijn woning, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en de VvE in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf 14 dagen na de datum van het vonnis.

3.2 [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en de VvE hebben verweer gevoerd.

4.    De vordering in de vrijwaringszaak begonnen door [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak]

4.1 [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] vordert, samengevat, dat de VvE wordt veroordeeld tot vrijwaring van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] terzake al hetgeen waartoe [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld.

4.2 De VvE heeft verweer gevoerd.

5 De vordering in de vrijwaringszaak begonnen door de VvE

5.1 De VvE vordert, samengevat, dat de [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] wordt veroordeeld tot vrijwaring van de VvE terzake al hetgeen waartoe de VvE in de hoofdzaak mocht worden veroordeeld.

5.2 [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] heeft verweer gevoerd.

6 De beoordeling in de hoofdzaak

6.1 [eiser in de hoofdzaak] baseert zijn vorderingen met betrekking tot de aanbouw, het terras en de airco’s op de Bouwvoorwaarden 2009 en de Algemene Bepalingen. Op zichzelf is niet bestreden dat bewoners van Coral Estate en de VvE daaraan zijn gebonden. Dat [eiser in hoofdzaak] geen lid is van de VvE doet in dit verband niet terzake.

6.2 De aanbouw (garage/bijkeuken) bevindt zich op circa 1,5 meter van de erfgrens tussen de percelen van [eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak]. Uit de Bouwvoorwaarden (artikel 1 sub 10 b en artikel 4 lid 2 sub c) vloeit voort dat een dergelijke aanbouw op zo’n geringe afstand van de erfgrens niet vanuit het hoofdgebouw toegankelijk mag zijn. Onbetwist is dat de aanbouw aanvankelijk met een toegang verbonden was met de woning van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak].

6.3 De airco’s zijn bovenop de aanbouw (garage/bijkeuken) geplaatst. Ingevolge artikel 3.8 van de Algemene Bepalingen mogen airco’s niet zichtbaar voor buren en voorbijgangers zijn en het architectonische gevel- en tuinbeeld niet aantasten, en mag er geen geluidshinder worden veroorzaakt, alles ter beoordeling van de VvE. Onbetwist is dat de airco’s aanvankelijk vol in het zicht van [eiser in hoofdzaak] stonden.

6.4 De vorderingen met betrekking tot de aanbouw (garage/bijkeuken) en de airco’s heeft [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet gemotiveerd bestreden. Hetgeen [naam eiser in hoofdzaak] aan die vorderingen ten grondslag heeft gelegd kan die vorderingen dragen. De stelling van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] dat hij de door [naam eiser in hoofdzaak] gewenste maatregelen inmiddels heeft getroffen, heeft [naam eiser in hoofdzaak] ter comparitie weersproken. Het gerecht zal de desbetreffende vorderingen toewijzen als hierna in het dictum omschreven. Als [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] de maatregelen inderdaad reeds heeft getroffen, deren de veroordelingen hem niet. Als hij dat niet heeft gedaan, of de eerder getroffen maatregelen weer ongedaan heeft gemaakt, dient hij aan de veroordelingen te voldoen.

6.5 Het terras van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] overschrijdt volgens [naam eiser in hoofdzaak] de rooilijn en bevindt zich binnen de door de Bouwvoorwaarden 2009 (artikel 4.2.c) voorgeschreven afstand van 15 meter tot de erfgrens aan de zeezijde en is 2,43 meter hoog, waar 1,50 meter is toegestaan. [naam eiser in hoofdzaak] verwijst hierbij in het bijzonder naar het deskundigenrapport van Hieronimus, waaruit blijkt dat de afstand van het terras tot de erfgrens gemiddeld ongeveer 11,5 meter is en de hoogte van het terras is gemeten op 243 cm vanaf het maaiveld.

6.6 Het gerecht verwerpt de stelling van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] dat de afstand niet gemeten moet worden vanaf de erfgrens (de kavelgrens), maar vanaf de kliprand. De Bouwvoorwaarden 2009 bieden voor een dergelijke uitleg geen aanknopingspunten. Bovendien ligt een dergelijke meetmethodiek ook niet voor de hand, nu de Bouwvoorwaarden 2009 mede beogen het uitzicht op zee en een ordentelijke bebouwing te waarborgen, en de kliprand (anders dan de erfgrenzen) grillig is.

6.7 Afgaand op de Bouwvoorwaarden 2009 moet dan ook worden geconcludeerd dat het terras van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te dichtbij de erfgrens (en bij zee) is gebouwd.

6.8 Zoals [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] bij conclusie van antwoord echter onbetwist heeft aangevoerd, dateert zijn terras (afgezien van de hierna te bespreken verbreding en verhoging) van vóór de huidige versie van de Bouwvoorwaarden 2009 en gold onder de oude voorwaarden een andere manier van bepaling van de hoogte van een bouwwerk. Onder de Bouwvoorwaarden 2009 (artikel 2) wordt de hoogte gemeten vanaf het bestaande maaiveld van het terrein, tot aan het hoogste punt van het bouwwerk loodrecht gemeten vanaf elk punt van het terrein/gebouw. De maximale hoogtelijnen glooien zogezegd mee met de helling van het terrein. Bij deze wijze van meten is het terras 2,43 meter hoog (zie Hieronimus). Onder de voorheen geldende voorwaarden werd echter gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein. Dit resulteert, afgaand op de metingen van Hermsen, in een hoogte van 1,47 meter. Uitgaand van de meetmethode en meting van Hieronimus is het terras hoger dan toegestaan voor bouwwerken buiten de rooilijn (hoger dan 1,50 m, artikel 3 lid 3 sub b Bouwvoorwaarden 2009); uitgaand van de meetmethode en meting van Hermsen (artikel 2a bouwbepalingen 2002) blijft het terras onder die grens.

6.9 In 2014 heeft [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] het achterste deel van zijn terras (de laatste vier meter) verhoogd met circa 25 centimeter om dat deel op hetzelfde niveau te brengen als de rest van het terras. Daarnaast heeft hij zijn terras verbreed met een stuk van circa 4 bij 4 meter. Zowel deze verhoging en verbreding zijn strijdig met de sinds 2009 geldende Bouwvoorwaarden, waarbij de maximale hoogte immers wordt gemeten vanaf het maaiveld.

6.10 Naar het oordeel van het gerecht is het beroep van [naam eiser in hoofdzaak] op de Bouwvoorwaarden en de door hem gevorderde gedeeltelijke afbraak van het terras naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarbij zijn in het bijzonder de volgende omstandigheden van belang:

[naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] woning (met terras) is in 2002 gebouwd; het perceel van [naam eiser in hoofdzaak] was toen nog onbebouwd.

Onder de destijds geldende bouwvoorwaarden werd de hoogte van een bouwwerk gemeten vanaf de gemiddelde hoogte van het terrein en niet volgens de methode van de bouwvoorwaarden 2009. Onder de oude methode was het terras substantieel lager en wellicht zelfs (afgaand op de meting van Hermsen) lager dan de maximumhoogte voor bebouwing buiten de rooilijn.

Het terras is in 2014 niet verlengd (richting zee) maar slechts verbreed en, wat de achterste vier meter betreft, verhoogd met circa 25 cm.

De VvE heeft het bouwplan voor de uitbreiding van het terras goedgekeurd.

Een redelijke toepassing van de in 2009 gewijzigde bouwvoorwaarden kan meebrengen dat bij bouwkundige aanpassing van de reeds aanwezige, destijds toegestane bebouwing, nieuwe beperkingen niet onverkort gelden (zoals hier geldt voor de verbreding van het terras).

De gevorderde afbraak zou neerkomen op sloop van de laatste 3,5 meter van het terras, over de hele breedte, hetgeen voor [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] een ingrijpende maatregel zou zijn en een flinke beperking in het gebruik van zijn terras en terrein.

Niet aannemelijk is geworden dat [naam eiser in hoofdzaak] hinder of verminderd woongenot ondervindt van de in 2014 uitgevoerde verbreding en verhoging van het terras of dat zijn woning daardoor in de waarde is afgenomen.

De terrassen van [naam eiser in hoofdzaak] zelf en van zijn buurman aan de andere kant liggen dichterbij zee dan het terras van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak].

6.11 Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de vordering van [naam eiser in hoofdzaak] met betrekking tot het terras niet toewijsbaar is.

6.12 Overigens impliceert bovenstaande beoordeling met betrekking tot het terras geenszins dat het [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] of een opvolgend eigenaar vrij zou staan ‘het terras te verlengen, te verbreden of er zelfs een bouwwerk van 8 m hoog op te bouwen’, zoals [eiser in hoofdzaak] blijkens zijn door de VvE geciteerde e-mail van 16 maart 2018 vreest.

6.13 Uit de beoordeling van in het bijzonder de kwestie van het terras volgt dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] en de VvE niet onrechtmatig jegens [naam eiser in hoofdzaak] hebben gehandeld of jegens hem zijn tekortgeschoten. Voor de door [naam eiser in hoofdzaak] gevorderde schadevergoeding bestaat dan ook geen grond. Wat betreft de aanbouw (garage/bijkeuken) en de airco’s geldt daarbij dat niet aannemelijk is geworden dat daardoor schade is of kan zijn veroorzaakt en dat de VvE haar bemoeienissen in redelijkheid heeft kunnen beperken tot hetgeen zij heeft gedaan (alinea’s 42 tot en met 45 conclusie van antwoord VvE).

6.14 Beslist zal worden als hierna vermeld. Gelet op de mate waarin [naam eiser in hoofdzaak] en [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] over en weer in het gelijk en het ongelijk zijn gesteld, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd. [naam eiser in hoofdzaak] zal worden veroordeeld in de proceskosten gerezen aan de zijde van de VvE.

7.    De beoordeling in de vrijwaringszaak begonnen door [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak]

De beoordeling en beslissing in de hoofdzaak geven geen grond om de VvE te veroordelen [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te vrijwaren. Dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] zijn airco’s aanvankelijk in het zicht had staan en zijn aanbouw van een toegang had voorzien, is niet aan de VvE te wijten. De vordering van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] zal dan ook worden afgewezen, met zijn veroordeling in de proceskosten.

8 De beoordeling in de vrijwaringszaak begonnen door de VvE

De beoordeling en beslissing in de hoofdzaak geven geen grond om [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] te veroordelen de VvE te vrijwaren. De vordering van de VvE zal dan ook worden afgewezen, met haar veroordeling in de proceskosten.

9 Beslissing

Het gerecht

in de hoofdzaak

9.1 veroordeelt [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] binnen een maand na betekening van dit vonnis de aanbouw garage/bijkeuken van binnenuit permanent niet meer toegankelijk te maken, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 100 voor elke dag dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van NAf 5.000;

9.2 veroordeelt [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] om binnen een maand na betekening van dit vonnis de airco’s dusdanig te verplaatsen c.q. aan te passen dat zij – ter beoordeling van de VvE – niet zichtbaar zijn voor buren en voorbijgangers en het architectonische gevel- en tuinbeeld niet wordt aangetast, zulks onder verbeurte van een dwangsom van NAf 100 voor elke dag dat [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] niet of niet volledig aan deze veroordeling voldoet, met een maximum van NAf 5.000;

9.3 wijst af het meer of anders gevorderde;

9.4 veroordeelt [naam eiser in hoofdzaak] in de kosten van het geding aan de zijde van de VvE gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 3.000 voor gemachtigdensalaris, en compenseert de kosten van het geding en het deskundigenbericht voor het overige aldus dat partijen de eigen kosten dragen;

in de vrijwaringszaak begonnen door [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak]

9.5 wijst af het gevorderde;

9.6 veroordeelt [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] in de kosten van het geding aan de zijde van de VvE gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 3.000 voor gemachtigdensalaris;

9.7 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in de vrijwaringszaak begonnen door de VvE

9.8 wijst af het gevorderde;

9.9 veroordeelt de VvE in de kosten van het geding aan de zijde van [naam gedaagde in hoofdzaak en respectievelijk eiser en gedaagde in vrijwaringszaak] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op NAf 3.000 voor gemachtigdensalaris;

9.10 verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.E. de Kort, rechter in het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao, en in aanwezigheid van de griffier op 13 januari 2020 in het openbaar uitgesproken.

Bron: Rechtspraak.nl

Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - BesluitvormingOnderhoud & Renovatie

Besluit asbest saneren privégedeelte op kosten van de VvE, mag dat?

VvE Rechtspraak - Besluitvorming

Overtredingen van de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement

VerbouwenHuishoudelijk reglementModelreglementSplitsingsakteVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Verbouwing zonder toestemming ledenvergadering VvE

VvE Rechtspraak - OverigVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Toerekenbare tekortkoming mededelingsplicht eigenaar gerenoveerd appartement.

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Interessant om te lezen
VvE Rechtspraak: Renovatie VvE Sint Maarten
Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.