Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

DakOnderhoudVerzekeringenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Bepaalt erfdienstbaarheid of natrekking het bezit?

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak staat de vraag centraal wie bezitter is van een dak. Het antwoord op deze vraag is relevant door lekkage in een meubelzaak door het dak. De huurder is van mening dat dit de VvE is en vordert bij haar een schadevergoeding. De VvE heeft deze afgewezen en is van mening dat zij de verkeerde partij is die aangesproken wordt.

De rechtbank moet de vraag beantwoorden Wie is bezitter dak en hetgeen zich daarop bevindt? Is dat de VvE door erfdienstbaarheid van het dak en alles wat daar boven bevind of is dat de eigenaar van het pand die door natrekking van een onroerend goed bezitter is? En als de tweede optie het geval is, heeft de huurder dan inderdaad de verkeerde partij aangesproken voor schadevergoeding?

De conclusie van de rechter is dat de Vereniging van Eigenaren aansprakelijk is voor de lekkage op grond van opstalaansprakelijkheid op basis van artikel 6:174 van het Burgerlijk Wetboek

Uitspraak RECHTBANK AMSTERDAM

Vonnis van 8 april 2020

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MMZ B.V., gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat mr. Y.L. Chan te Rotterdam,

tegen

de vereniging [VVE] , gevestigd te [vestigingsplaats] , gedaagde, advocaat mr. H.K.P. Ex te Amstelveen.

Partijen zullen hierna MMZ en de VVE worden genoemd.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 3 december 2018, met producties,
  • de conclusie van antwoord, met producties,
  • het tussenvonnis van 30 oktober 2019, waarin ambtshalve een mondelinge behandeling is bepaald, en
  • het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 februari 2020, met de daarin genoemde stukken.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. MMZ exploiteert een meubelzaak gevestigd aan de Vierambachtsstraat 33-39 te Rotterdam. MMZ huurt het pand van mevrouw [verhuurster] (hierna: [verhuurster] ). Het binnenterrein in het huizenblok tussen de Vierambachtsstraat, de Van der Palmstraat en de Gerrit van de Lindestraat is (vrijwel) geheel bebouwd. De meubelzaak bevindt zich op de kadastrale percelen 5441, 5443, 5445, 5447, 5449, 5451, 5453, 5455, 5456, 5457, 5458 en 5191 en loopt aldus door in het bebouwde gedeelte van het binnenterrein, tot aan de woningen aan de Van der Palmstraat en de Gerrit van de Lindestraat. De uitbouw in het binnenterrein is maar één verdieping hoog (alleen begane grond) en heeft een plat dak. Op onderstaande afbeelding is te zien dat de meubelzaak zich bevindt op de groen omlijnde percelen:

om privacy redenen is de afbeelding verwijderd

2.2. De percelen aan de Van der Palmstraat 42 tot en met 92 en 100 tot en met 108 (even nummers) en Gerrit van de Lindestraat 14, 16, 24, 26, 28, 30 en 32 (even nummers) te Rotterdam zijn gesplitst in appartementsrechten waarover de VVE het beheer heeft. De appartementsrechten omvatten appartementen en bergingen. De balkons en bergingen van deze appartementen bevinden zich voor een gedeelte boven de meubelzaak van MMZ. Uit de akte van splitsing in appartementsrechten blijkt dat de splitsing ziet op:

“(…) de percelen grond gelegen aan de Van der Palmstraat 42 tot en met 92 en 100 tot en met 108 (even nummers) en Gerrit van de Lindestraat 14, 16, 24, 26, 28, 30 en 32 (even nummers) te Rotterdam, tezamen omvattende de percelen kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie C:

– nummer 2389, (…)

– nummer 2390, (…)

– nummer 5439, (…)

– nummer 5440, (…)

– nummer 5442, (…)

– nummer 5444, (…)

– nummer 5446, (…)

– nummer 5448, (…)

– nummer 5450, (…)

– nummer 5452, (…)

– nummer 5454, (…)

zomede het recht van overbouwing voor de zich aan de achterzijde van de in deze splitsing betrokken percelen, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie C, nummer 5439, 5440, 5442, 5444, 5446, 5448, 5450, 5452, 5454 bevindende galerijen, balkons en twaalf bergingen en gerekend vanaf het hart van de scheidingslaag tussen de ruimten op de eerste verdieping van laatst vermelde percelen, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie C, nummer 5445, 5543, 5541, 5447, 5449, 5451, 5453, 5455, 5191, 5456 en 5457;

(…)

Artikel 47

Vestiging erfdienstbaarheden

(…)

(i) Erfdienstbaarheid van overbouwing.

Ten behoeve van het Registergoed, zijnde de in de splitsing betrokken percelen, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie C, nummers 5439, 5440, 5442, 5444, 5446, 5448, 5450, 5452, 5454 als

“heersend erf” en ten laste van de aan de Vennootschap verblijvende percelen, kadastraal bekend gemeente Delfshaven, sectie C, nummers 5191, 5441, 5443, 5445, 5447, 5449, 5451, 5453, 5455, 5456 en 5457 als “dienend erf” de erfdienstbaarheid van overbouwing voor de zich aan de achterzijde van het heersend erf bevindende galerijen, balkons, en twaalf (12) bergingen en gerekend vanaf het hart van de scheidingslaag tussen de ruimten op de begane grond en de eerste verdieping van het heersende erf, zoals is weergegeven op de aan de akte gehechte tekening. (…)”

2.3. Op onderstaande plattegrond is de erfdienstbaarheid van overbouw gemarkeerd. De roze gemarkeerde erven zijn de dienende erven (percelen van [verhuurster] ) en de groen gemarkeerde erven de heersende erven (percelen waarover de VVE het beheer heeft):

om privacy redenen is de afbeelding verwijderd

2.4. Boven de dienende erven (dus op het platte dak van de meubelzaak van MMZ) bevinden zich ten behoeve van de heersende erven (dus ten behoeve van de appartementen van de VVE): bergingen, staanders ter ondersteuning van bovenliggende balkons, een looppad van tegels dat toegang geeft tot de woningen op deze verdieping en tot de bergingen en een balustrade (ter afscheiding van het looppad ten opzichte van de rest van het platte dak). In het looppad bevinden zich enkele ‘putten’, toevoeren van de (inpandige) hemelwaterafvoer.

2.5. Bestuurder van de VVE is De Houten Steen Holding B.V. (hierna: de Houten Steen). Namens De Houten Steen treedt Van den Herik Makelaar B.V. (hierna: Van den Herik) op als beheerder.

2.6. Op 12 juli 2017 heeft er een lekkage plaatsgevonden in de meubelzaak van MMZ. MMZ heeft een deskundige ingeschakeld om de oorzaak van de lekkage en de omvang van de schade vast te stellen. De heer ing. S. den Ouden van Bureau voor Bouwpathologie heeft op 24 augustus 2017 een onderzoek uitgevoerd naar de lekkage en de gevolgen daarvan.

2.7. Op 11 oktober 2017 heeft Bureau voor Bouwpathologie hierover het rapport (hierna: het rapport) uitgebracht. Hierin staat, voor zover relevant:

Vraag 2: De schadeoorzaak;

Antwoord 2: (…)

De oorzaak van de schade in de winkelruimte is de lekkage en de oorzaak van de lekkage is het niet meer goed doorstromen van de hemelwaterafvoeren van het dak. Doordat de afvoeren gedeeltelijk verstopt zitten loopt het water onvoldoende meer weg van het dak. Hierdoor overstromen verschillende aansluitingen van de dakbedekking op de omliggende constructies.

(…)

Doordat de waterafvoerende ruimte onder de tegels die op het dak zijn aangebracht sterk is vervuilt blijf veel water onder tegels staan en kan water voor aanzienlijke delen van dit dakdeel nog slechts over de tegels een afvoer bereiken. Onder meer de bouwkundige aansluiting op de bergingen, de opstand van de dakbedekking tegen de onderdorpels is lager gelegen dan de bovenzijde van de tegels. De bouwkundige aansluiting wordt dus met water belast tot boven de opstand van de dakbedekking, boven de waterkering.

(…)

Naast voornoemde zijn veel bouwkundige aansluitingen nog onvoldoende waterkerend. Onder meer de aansluiting/opstand van de dakbedekking tegen de gevel van de bergingen is niet waterkerend meer door onthechting van de dakbedekking maar ook door aantasting van houtwerk en schilderwerk van de ondergrond van de opstand. Dit geldt ook voor de aansluiting van de dakbedekking op de glazen wandconstructie onder het trappenhuis naar de bovenwoningen.

(…)

Vraag 4: Vaststelling schade op basis van herstel en/of waardevermindering. (hoe de lekkages moeten worden verholpen en verdere lekkage kan worden voorkomen) (…);

Antwoord 4: In de winkelruimte zelf dienen de beschadigde plafondplaten te worden vervangen. Het betreft een systeemplafond waardoor het plaatselijk vervangen van tegels mogelijk is.

De kosten hiervoor geraamd op € 400,-.

(…) Er zal nieuwe vloerbedekking moeten worden aangebracht.

De kosten hiervoor geraamd op € 6.000,-

De plaatselijke schade aan het schilderwerk kan door plaatselijk nieuw schilderwerk in de vorm van een vervolgsysteem worden aangebracht.

De kosten hiervoor geraamd op € 700,- (…)

De in het betreffende winkeldeel staande meubels met waterschade (als gefotografeerd) moeten als verloren worden beschouwd. Deze hebben geen verkoopwaarde meer. De verkoopprijzen zijn door MMZ aan ondergetekende opgegeven. De kosten hiervoor in totaal geraamd op € 16.230,- conform opgave MMZ B.V. (…)

Uitgangspunten herstelkostenraming:

(…) Alle genoemde bedragen zijn totaalprijzen inclusief 21 % B.T.W.”

2.8. In bijlage 1 bij dit rapport is een kostenopgave van MMZ bijgevoegd (waarvan op de zitting deze met de hand genummerde versie is overlegd):

2.9. MMZ heeft de schade gemeld bij beheerder Van den Herik. De (toenmalig) advocaat van MMZ heeft Van den Herik op 29 september 2017 per brief verzocht om de hemelwaterafvoeren op korte termijn te reinigen. In oktober en november 2017 heeft een e-mailwisseling plaatsgevonden tussen de advocaat van MMZ en Van den Herik over de lekkage. Op 14 december 2017 heeft de advocaat van MMZ de VVE aangeschreven met het verzoek om de door Bureau voor Bouwpathologie begrote schade van totaal € 31.865,- te betalen. De VVE heeft niet betaald. Op 10 januari 2018 heeft de advocaat van MMZ de VVE nogmaals een herinnering gestuurd om te betalen.

3 Het geschil

3.1. MMZ vordert, na akte eiswijziging, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis samengevat – veroordeling van de VVE tot betaling van € 31.895,- en buitengerechtelijke kosten ad € 875,-, te vermeerderen met rente en kosten.

3.2. MMZ legt primair aan haar vordering ten grondslag dat de VVE aansprakelijk is op grond van artikel 6:174 Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) omdat sprake is van een gebrekkige opstal, waarvan de VVE bezitter is. De VVE is volgens MMZ bezitter van alles wat op het dak is gebouwd. Dat blijkt uit de splitsingsakte, de erfdienstbaarheid van overbouw en uit het feit dat de VVE het looppad met de balustrade heeft afgescheiden van de rest van het dak. Uit het rapport volgt dat de hemelwaterafvoeren verstopt waren en dat het looppad en de aansluitingen met de bergingen en de balkonstaanders gebrekkig waren, omdat het water door vervuiling onder de tegels niet goed kon weglopen en omdat aansluitingen onvoldoende waterkerend waren. Subsidiair beroept MMZ zich op artikel 6:162 BW en stelt zij daartoe dat de VVE onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door niet de noodzakelijke (onderhouds)werkzaamheden te verrichten om lekkage te voorkomen. Voor zowel haar primaire als subsidiaire standpunt stelt de VVE dat de schade is gelegen in herstelwerkzaamheden (€ 7.100,-) en schade aan de meubels (€ 24.765,-). De kosten van de herstelwerkzaamheden blijken uit het rapport en uit een factuur van CBK1403 van 17 september 2018. De schade aan de meubels blijkt uit de kostenopgave in bijlage 1 bij het rapport en uit inkoopfacturen die corresponderen met de handgeschreven nummers bij die kostenopgave.

3.3. De VVE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van MMZ, dan wel tot afwijzing van de vordering. De VVE betwist dat artikel 6:174 BW van toepassing is. Zij betwist namelijk dat zij bezitter is van het dak (waaronder het looppad, bergingen en de balkons), waar de lekkage is ontstaan. Deze onderdelen zijn volgens de VVE door natrekking eigendom geworden van [verhuurster] . De VVE wijst ook op het bewijsvermoeden van artikel 6:174 lid 5 BW dat degene die in de openbare registers als eigenaar van de opstal staat ingeschreven, wordt vermoed de bezitter van de opstal te zijn. Dat is [verhuurster] . Verder meent de VVE dat zij niet aansprakelijk is op grond van artikel 6:162 BW. Zij betwist namelijk dat sprake is van een onrechtmatig handelen of nalaten jegens MMZ. Daarnaast is de lekkage ontstaan door de hevige regenval op 12 juli 2017, waardoor het causaal verband ontbreekt. Ten aanzien van de schade wordt niet betwist dat door de lekkage schade is ontstaan, maar wordt de hoogte en de onderbouwing van de schade wel betwist.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

opstalaansprakelijkheid artikel 6:174 BW

4.1. Volgens artikel 6:174 BW is de bezitter van een opstal aansprakelijk, indien de opstal niet voldoet aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor personen of zaken oplevert, indien dit gevaar zich verwezenlijkt, tenzij aansprakelijkheid op grond van de vorige afdeling zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend. Een opstal is een gebouw of werk dat duurzaam met de grond is verenigd. Dat kan direct of via een ander gebouw of werk, waarbij ook een weg, pad of stoep onder dit begrip valt. Om deze opstalaansprakelijkheid vast te stellen, dient eerst te worden bepaald wie de bezitter is van hetgeen zich op het dak bevindt en daarna waardoor de lekkage is veroorzaakt.

– bezitter opstal

4.2. Het pand waarin de lekkage is ontstaan is eigendom van [verhuurster] . In het midden kan worden gelaten of [verhuurster] door natrekking eigenaar is geworden van de bergingen en/of het looppad op het dak van de meubelzaak. Relevant is de vraag wie als bezitter van deze zaken kan worden aangemerkt. Op grond van artikel 6:174 BW is immers niet de eigenaar maar de bezitter van de opstal aansprakelijk.

4.3. [verhuurster] wordt vermoed bezitter te zijn omdat zij in de openbare registers als eigenaar staat ingeschreven van de percelen waarop de opstal zich bevindt (artikel 6:174 lid 5 BW). Dit is echter slechts een vermoeden dat kan worden weerlegd. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf (artikel 3:107 lid 1 BW). MMZ heeft afdoende onderbouwd gesteld dat de VVE als bezitter moet worden aangemerkt. Uit de feiten volgt immers dat de VVE alles wat op het dak is gebouwd voor zichzelf gebruikt. Dit blijkt al uit de aard van hetgeen zich op het dak bevindt: het gaat hier immers om bergingen, staanders ter ondersteuning van bovenliggende balkons en een looppad dat toegang geeft tot de woningen en bergingen. Dit zijn zaken die uitsluitend ter dienste staan van de appartementsrechten van de VVE. Dit is met de erfdienstbaarheid van overbouw ook tot uitdrukking gebracht. De VVE heeft de overbouw ook afgescheiden van de rest van het dak door middel van de balustrade. Verder is op de zitting gebleken dat de overbouw slechts via het appartementengebouw van de VVE toegankelijk is vanaf de openbare weg, daarvoor is een sleutel nodig. De VVE heeft hier geen concrete feiten tegenovergesteld waaruit, in aanvulling op de gegevens in de openbare registers, moet volgen dat [verhuurster] bezitter van de overbouw is. Dat betekent dat de VVE bezitter is van hetgeen zich op het dak bevindt.

– gebrekkige opstal

4.4.

Nu de VVE bezitter is van de opstal, dient te worden bepaald of deze opstal gebrekkig is. De door de deskundige genoemde oorzaken van de lekkage – de hemelwaterafvoeren zijn verstopt, de waterafvoerende ruimte onder de tegels is vervuild en de bouwkundige aansluitingen zijn onvoldoende waterkerend (zie 2.7) – zijn niet inhoudelijk betwist door de VVE. Door de VVE is slechts gesteld dat het rapport van Bureau voor Bouwpathologie onduidelijk is. De VVE heeft dit niet geconcretiseerd, zodat de rechtbank hieraan voorbij gaat. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat deze punten alle drie een gebrek in de opstal opleveren, waarvoor de bezitter aansprakelijk is, tenzij aansprakelijkheid zou hebben ontbroken indien hij dit gevaar op het tijdstip van het ontstaan ervan zou hebben gekend.

– tenzij-clausule en causaal verband

4.5. De VVE heeft gewezen op de hevige regenval op 12 juli 2017. Volgens de VVE is door de storm rotzooi in de hemelwaterafvoeren gekomen. Voor zover de VVE hiermee heeft bedoeld een beroep te doen op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:174 lid 1 BW, oordeelt de rechtbank als volgt. De aansprakelijkheid voor een opstal is een risicoaansprakelijkheid, waarbij niet van belang is door welke oorzaak dat gebrek is ontstaan. Indien het gebrek zo plotseling is opgetreden dat, ook bij onderkenning van het gevaar, niet tijdig maatregelen hadden kunnen worden getroffen, is de bezitter niet aansprakelijk. De VVE heeft echter niet voldoende concreet gesteld dat de verstopping uitsluitend door de hevige regen is ontstaan. Haar enkele stelling op de zitting ‘Het standpunt is dat het daarvoor schoon was’ vindt de rechtbank in het licht van het rapport van Bureau voor Bouwpathologie onvoldoende. In dat rapport staat immers dat sprake is van achterstallig onderhoud en sterke vervuiling. De VVE heeft daar slechts tegenovergesteld dat zij een contract heeft met een schoonmaakbedrijf dat de algemene ruimtes van het complex schoon houdt, zoals het trappenhuis. Zij heeft echter niet gesteld dat het schoonmaakbedrijf ook het looppad, de ruimte onder de tegels en de putten van de hemelwaterafvoeren schoonhoudt, of de putten controleert, of hoe vaak dat zou gebeuren, of wanneer dat voor het laatst zou zijn gebeurd. Het beroep op de tenzij-clausule slaagt dus niet.

4.6. Hetzelfde geldt voor de betwisting van het causaal verband tussen de gebreken en de schade. De geconstateerde gebreken leveren een gevaar op voor lekkages. Dat gevaar heeft zich verwezenlijkt. De VVE heeft niet gesteld dat de regenval zodanig was dat óók zonder de gebreken de lekkages zouden zijn ontstaan. De enkele verwijzingen naar nieuwsberichten over ‘overvloedige regenval’ op 12 juli 2017 in Zuid-Holland, met ‘tot 34 mm neerslag in Zuid-Holland’ en ‘het station in Roosendaal stond blank’ is daarvoor onvoldoende, omdat daaruit niet blijkt op welke hoeveelheid regen de hemelwaterafvoeren en de waterkerende aansluitingen berekend waren of hadden moeten zijn.

4.7. Het voorgaande betekent dat de VVE op grond van artikel 6:174 BW als bezitter van de opstal aansprakelijk is voor de lekkage als gevolg van de door Bureau voor Bouwpathologie geconstateerde gebreken.

schade

4.8. De VVE is aansprakelijk voor de door MMZ naar aanleiding van de lekkage geleden schade. De schade bestaat volgens MMZ uit herstelwerkzaamheden aan de meubelzaak en beschadigde meubels. Door de VVE is niet betwist dat MMZ schade heeft geleden, maar wel de hoogte van de verschillende schadeposten.

– herstelwerkzaamheden

4.9. Door Bureau voor Bouwpathologie zijn de kosten voor de herstelwerkzaamheden geraamd op totaal € 7.100,- (inclusief btw), bestaande uit € 400,- (plafondplaten), € 6.000,- (vloerbedekking) en € 700,- (schilderwerk) (zie 2.7). De door MMZ overlegde factuur van CBK1403 van 17 september 2018 is veel hoger, namelijk € 14.628,-. MMZ heeft echter slechts € 7.100,- aan herstelkosten gevorderd. De rechtbank gaat daarom voorbij aan het hogere bedrag op de factuur. Door de VVE is aangevoerd dat de kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen omdat de herstelwerkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd, maar dit verweer gaat niet op, omdat het al dan niet uitvoeren van de werkzaamheden niet afdoet aan het feit dat de schade is geleden. De VVE betwist ook de hoogte van de schade omdat het btw-bedrag geen schadepost oplevert aangezien MMZ deze kan terugvorderen van de belastingdienst. MMZ heeft dit niet weersproken. Uit het rapport blijkt dat de rapporteur de schade heeft begroot inclusief BTW. De rechtbank zal daarom een bedrag van € 5.609,- (€ 7.100,- – 21 %) toewijzen.

– meubels

4.10. MMZ vordert met betrekking tot de schade aan de meubels een bedrag van in totaal € 24.765,-. Ter onderbouwing daarvan heeft zij verwezen naar de kostenopgave (bijlage 1 bij het rapport, zie 2.8) en een aantal facturen. MMZ heeft op de zitting de kostenopgave van bijlage 1 van het rapport nogmaals overgelegd, met daarop handgeschreven nummers, welke nummers zouden corresponderen met de nummers op de overlegde facturen. Door de VVE wordt de hoogte van de schade betwist. De kostenopgave is door MMZ zelf opgesteld, de bouwkundige heeft daar kennelijk zelf geen onderzoek naar gedaan. Ook heeft hij geen rekening gehouden met een aftrek ‘nieuw voor oud’. Sommige stukken zijn geen facturen, maar offertes of pro forma opdrachtbevestigingen, sommige facturen zijn gericht aan een andere vennootschap, sommige facturen zijn in het Turks of slecht leesbaar. Verder heeft MMZ niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht, omdat zij kennelijk ook schades vordert die na 12 juli 2017 zijn ontstaan, aldus de VVE.

4.11. De rechtbank oordeelt dat schade bestaat uit geleden verlies en gederfde winst (artikel 6:96 lid 1 BW). Volgens het rapport van Bureau voor Bouwpathologie zijn alle meubels met waterschade onverkoopbaar. De schade van deze meubels is dus de inkoop van de meubels en de misgelopen marge van verkoop. Het verweer van de VVE dat geen rekening is gehouden met de verrekening ‘nieuw voor oud’, gaat niet op, omdat niet is gebleken dat MMZ voordeel heeft verkregen. Bovendien heeft MMZ op de zitting toegelicht dat de laatste posten op de kostenopgave (“schade loop door na uw bezoek”) ook het gevolg zijn van de lekkage van 12 juli 2017, namelijk doordat water in de vloer was getrokken en zo alsnog andere meubels beschadigde. Dat is door de VVE niet weersproken, zodat ook het beroep op de schadebeperkingsplicht niet slaagt.

4.12. Bureau voor Bouwpathologie heeft er voor gekozen om de lijst met de kostenopgave van MMZ op te nemen in haar rapport (2.8). Kennelijk was het voor de rapporteur dus in ieder geval voldoende duidelijk dat de hoeveelheid meubels op die lijst overeenkwam met het aantal beschadigde meubels. Hij heeft echter geen zelfstandig onderzoek gedaan naar de waarde van die meubels. De bedragen op de facturen komen bovendien niet overeen met de bedragen op de kostenopgave en enkele nummers op de kostenopgave corresponderen met geen enkele factuur. De rechtbank ziet geen aanleiding om de precieze bedragen nog met stukken te laten onderbouwen door MMZ. Dit had eerder gekund en gemoeten. Bovendien is onduidelijk welke stukken MMZ nog wenst in te brengen na haar uiting op de zitting: “dit is wat ik heb”. De rechtbank kiest er daarom voor om de schade te schatten (artikel 6:97 BW). Er is voldoende gesteld en onderbouwd, en niet gemotiveerd betwist, dat er meubels zijn met schade. De rechtbank schat de schade in de zin van het geleden verlies en de gederfde winst aan de hand van de kostenopgave en de overgelegde facturen (als indicatie voor de meubelprijzen), op € 15.000,-.

slotsom, rente en kosten

4.13. De VVE is aansprakelijk voor de door MMZ naar aanleiding van de lekkage geleden schade, in totaal € 20.609,- (€ 5.609,- herstelwerkzaamheden + € 15.000,- schade meubels).

4.14. MMZ vordert wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 29 september 2017. De VVE heeft hiertegen geen verweer gevoerd. De wettelijke rente zal dan ook worden toegewezen zoals gevorderd.

4.15. MMZ vordert € 875,- aan buitengerechtelijke incassokosten. Zij heeft de VVE meerdere keren aangeschreven om een buitengerechtelijke oplossing te bereiken. De VVE heeft wel betwist dat aanspraak bestaat op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten, maar niet dat de advocaat van MMZ met de VVE over de schade heeft gecorrespondeerd. De buitengerechtelijke incassokosten komen dan ook voor vergoeding in aanmerking. Op de vordering tot schadevergoeding is het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet van toepassing. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal (de oude BIK-regeling). In dat verband kunnen alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.

4.16. De VVE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van MMZ op:

– dagvaarding € 81,00

– griffierecht 1.992,00

– salaris advocaat 1.390,00 (2,0 punten × tarief € 695,00)

Totaal € 3.463,00

4.17. De nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld.

5 De beslissing

De rechtbank

5.1. veroordeelt de VVE om aan MMZ te betalen een bedrag van € 20.609,00 (twintig duizendzeshonderdnegen euro), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 29 september 2017 tot de dag van volledige betaling,

5.2. veroordeelt de VVE om aan MMZ te betalen een bedrag van € 875,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.3. veroordeelt de VVE in de proceskosten, aan de zijde van MMZ tot op heden begroot op € 3.463,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4. veroordeelt de VVE in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de VVE niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Schaberg, rechter, bijgestaan door mr. E.H. van Kolfschooten, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2020.

Bron:

Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

About author

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Related posts
    IncassoOnderhoudRisico's beperkenVvE Rechtspraak - Geldzaken

    Verrekenen van de voorschotbijdrage met kosten lekkage kan niet zomaar.

    VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Moeten garage-eigenaren meebetalen aan de kosten voor diensten van een serviceflat?

    InstallatiesRisico & VeiligheidVvE Rechtspraak - Risico's beperken

    Lekkage zwembad VvE. Wie is aansprakelijk voor de schade?

    Onderhoud & RenovatieVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Risico's beperken

    Laten herstelwerkzaamheden lang op zich wachten?

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Worth reading...
    Erkenning van Erfdienstbaarheid van weg
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    De waarde van je appartement verhogen?Met kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox
    Gratis abonneren