Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VerhurenWoonfraude

Ontruiming vanwege huurachterstand en misleiding.

Samenvatting

In deze rechtspraak gaat over ontstane huurachterstand en de gevraagde ontruiming van het gehuurde. Bij het aangaan van de huurovereenkomst blijkt dat er ook is sprake van misleiding bij de het tot stand komen van de overeenkomst.

Er zijn bovendien feiten en omstandigheden naar voren gebracht die het vermoeden rechtvaardigen dat er sprake is van onderhuur. Het is onaannemelijk dat gedaagde sub 1 door de ontruiming op straat komt te staan, omdat zij haar intrek kan nemen bij gedaagde sub 2, die niet in het gehuurde woont. Ondanks de corona-crisis is er geen reden om de gevorderde ontruiming aan te houden, maar is de ontruimingstermijn wel op twee weken gezet.

Uitspraak RECHTBANK OVERIJSSEL Vonnis in kort geding van 7 april 2020

in de zaak van

[eiser] , wonende te [woonplaats] , eisende partij, hierna te noemen [eiser] ,gemachtigde: mr. J.F. Vanhommerig,

tegen

1[gedaagde 1] , 2. [gedaagde 2], beiden wonende te [woonplaats] , gedaagde partijen, hierna te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , verschenen in persoon.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 9 maart 2020 met producties,
  • de aanvullende e-mail van de zijde van [eiser] van 26 maart 2020 met één bijlage,
  • de mondelinge behandeling op 31 maart 2020.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] huren vanaf 7 december 2019 van [eiser] de zelfstandige woonruimte met berging staande en gelegen aan [adres] te [plaats] (hierna: het appartement).

2.2. De huurprijs bedraagt € 850,00 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.3. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte van toepassing (hierna: algemene bepalingen).

2.4. [gedaagde 1] heeft op 10 december 2019 € 650,00 voldaan (huur december 2019) en op 2 januari 2020 € 850,00. Na 2 januari 2020 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] geen betalingen meer verricht. Tot en met maart 2020 bedraagt de achterstand € 3.125,00. Dit is inclusief een bedrag van € 575,00 aan overnamesom stoffering.

3 Het geschil

3.1. Bij de dagvaarding in kort geding zijn de voorgeschreven termijnen en formaliteiten in acht genomen.

3.2. [eiser] vordert -samengevat- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk te veroordelen:

A. om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis de zelfstandige woonruimte met berging aan [adres] te [plaats] met al de zijnen/haren en het zijne/hare te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,

B. tot betaling van een bedrag van € 3.548,18, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 3.125,00 vanaf 9 maart 2020 tot aan de dag der voldoening,

C. tot betaling van een bedrag van € 850,00 per maand wegens verschuldigde huurpenningen vanaf 1 april 2020 tot aan de dag van ontruiming,

D. in de kosten van de procedure.

3.3. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. De aard van de vordering zoals deze door [eiser] in de dagvaarding is gepresenteerd (huurachterstand en onderhuur) brengt naar het oordeel van de kantonrechter een spoedeisend belang met zich mee, zodat [eiser] ontvankelijk is in zijn vordering.

4.2. Het gaat in deze zaak om de vraag of [eiser] recht en belang heeft bij zijn vordering, die er onder andere toe strekt dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde op korte termijn moeten ontruimen en verlaten.

4.3. De kantonrechter overweegt dat de vordering tot ontruiming slechts toegewezen kan worden als het zeer waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden en de ontruiming zal worden toegewezen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming dat de beslissing in de bodemprocedure niet kan worden afgewacht. Of daarvan sprake is, zal hierna blijken.

Betaalachterstand

4.4. Door [eiser] is tijdens de mondelinge behandeling op 31 maart 2020 nader toegelicht dat er een huurachterstand is van drie maanden, bestaande uit de maanden januari tot en met maart 2020. De verwachting is dat de huur voor de maand april 2020 ook niet wordt voldaan, aldus [eiser] . Door [eiser] is tevens toegelicht dat de overnamesom ten aanzien van de laminaatvloer en gordijnen niet is voldaan.

[gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat zij de vervallen huurtermijnen en de overnamesom niet heeft voldaan. Wel zegt [gedaagde 1] het geld opzij te hebben gezet.

4.5. Gelet op de erkenning van [gedaagde 1] dat zij geen verdere betalingen heeft verricht, is de gevorderde betalingsachterstand vast komen te staan. Hierbij is de op 2 januari 2020 gedane betaling gelet op het ontbreken van een betalingskenmerk en het bepaalde in artikel 6:43 BW, toegerekend aan de verschuldigde waarborgsom. Dit betekent dat de gevorderde betaling van huurachterstand voor de maanden januari tot en met maart 2020 voor toewijzing gereed ligt. De kantonrechter oordeelt dat de hoogte van de betalingsachterstand een ernstige tekortkoming is van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst, die in beginsel de ontruiming in kort geding rechtvaardigt. Dat [gedaagde 1] heeft gesteld dat zij de huurpenningen opzij heeft gezet, maakt dat niet anders. De tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de nog maar kort bestaande huurovereenkomst vervalt hiermee immers niet. Bovendien blijkt uit niets dat [gedaagde 1] daadwerkelijk het geld opzij heeft gezet.

Dwaling/misleidende informatie en onderhuur

4.6. Naast de betalingsachterstand is er volgens [eiser] sprake van onrechtmatige onderhuur omdat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet in het appartement wonen. [eiser] heeft in het appartement een ‘blonde jongeman’ aangetroffen die heeft meegedeeld daar te wonen, zo stelt [eiser] . Volgens [eiser] is er sprake geweest van dwaling/misleiding bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Ter zitting is door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] verklaard dat er geen sprake is van onderhuur. De ‘blonde jongeman’ waarover wordt gesproken, is het broertje van [gedaagde 1] die in afwachting van zelfstandige woonruimte bij haar woont, aldus [gedaagde 1] . [gedaagde 2] woont niet in het appartement en heeft ook nooit de intentie gehad in het appartement te gaan wonen, zo bevestigt hij.

4.7. Vast is komen te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet samenwonen en dat zij sinds januari 2018 voornemens zijn te scheiden. Desgevraagd hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aangegeven dat zij ondanks de voorgenomen scheiding de huurovereenkomst samen zijn aangegaan, omdat [gedaagde 1] anders de financiering niet rond zou krijgen. Met [eiser] is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van misleiding bij de totstandkoming van de huurovereenkomst, nu er bewust geen openheid van zaken is gegeven door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . [gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat de totstandkoming van de overeenkomst niet op de juiste manier is gegaan, omdat zij anders het appartement niet had kunnen huren gezien de hoogte van haar inkomen. De kantonrechter rekent [gedaagde 1] en [gedaagde 2] deze handelwijze zwaar aan. Voorts lijkt hierin een verklaring te liggen in de tot op heden ontstane huurachterstand, [gedaagde 1] inkomen is immers niet toereikend voor de betaling van de maandelijkse huurpenningen.

4.8. Ten aanzien van de onderhuur overweegt de kantonrechter dat er, gelet op de verklaringen van [eiser] en mede gelet op de inhoud van de brief van de VvE van 26 maart 2020, er gerede twijfel is ontstaan of [gedaagde 1] daadwerkelijk in het appartement woont. Dat [gedaagde 2] het appartement niet als hoofdverblijf gebruikt, staat gelet op zijn eigen verklaring vast. De stelling dat de ‘blonde jongeman’ het broertje is van [gedaagde 1] met wie zij samenwoont, is gelet op het uiterlijk van [gedaagde 1] niet waarschijnlijk te noemen. [eiser] heeft voldoende feiten en omstandigheden gesteld die het vermoeden rechtvaardigen dat [gedaagde 1] het appartement niet als hoofdverblijf gebruikt en dat het appartement aan een derde/derden in gebruik is gegeven.

Conclusie

4.9. Op grond van het bepaalde in artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is iedere tekortkoming voldoende voor ontbinding van een (huur)overeenkomst, tenzij de tekortkoming zo gering is dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. De kantonrechter concludeert dat er in ieder geval sprake is van tekortkomingen aan de zijde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , te weten een aanzienlijke betalingsachterstand en het bij het aangaan van de huurovereenkomst bewust verstrekken van misleidende informatie. De onrechtmatige onderhuur staat in deze kort geding procedure dan wel niet onomstotelijk vast, maar is naar het oordeel van de kantonrechter wel voldoende aannemelijk gemaakt.

Gelet op hetgeen tot op heden naar voren is gebracht, is het zeer aannemelijk dat in een bodemprocedure de vordering tot ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De vordering tot ontruiming van het appartement zal daarom worden toegewezen. Voor het geval dat anders dan thans aannemelijk wordt geacht, in de bodemprocedure toch zou komen vast te staan dat [gedaagde 1] in het appartement woont, acht de kantonrechter het niet aannemelijk dat zij door de ontruiming op straat zal komen te staan. [gedaagde 2] is immers onveranderd woonachtig op het adres waar [gedaagde 1] tot half februari 2020 ook ingeschreven heeft gestaan, zodat zij hier wederom haar intrek zal kunnen nemen. Dit betekent dat ondanks de corona-crisis er geen reden bestaat om de gevorderde ontruiming aan te houden.

4.10. In verband met de corona-crisis ziet de kantonrechter wel aanleiding om de ontruimingstermijn te bepalen op twee weken, in plaats van de gevorderde drie dagen.

De huurpenningen blijven verschuldigd zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde niet hebben ontruimd.

Buitengerechtelijke incassokosten en rente

4.11. [eiser] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim op/na 1 juli 2012 is ingetreden.

[eiser] heeft aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zullen worden toegewezen. Ook de wettelijke rente, die niet is betwist, zal worden toegewezen.

Proceskosten

4.12. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen, als de partij die in het ongelijk wordt gesteld, worden veroordeeld in de proceskosten, die aan de zijde van [eiser] tot op heden worden begroot op € 104,31 aan explootkosten, € 236,00 aan griffierecht en € 480,00 aan salaris gemachtigde.

5 De beslissing

De kantonrechter in kort geding

5.1. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis de woning met berging aan [adres] te [plaats] met al de zijnen/haren en het zijne/hare te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,

5.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van€ 3.125,00 zijnde de achterstallige huur tot en met maart 2020, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 9 maart 2020 tot aan de dag der voldoening,

5.3. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 850,00 per maand ingaande april 2020, tot aan de dag der algehele ontruiming,

5.4. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 412,91 aan buitengerechtelijke incassokosten,

5.5. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 820,31 waaronder € 480,00 aan salaris gemachtigde,

5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers, kantonrechter, en door mr. A.J. Louter, kantonrechter, in het openbaar uitgesproken op 7 april 2020.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    ModelreglementVerbouwenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Draagmuur verwijderen zonder toestemming VvE, mag dat?

    NieuwsOnderhoudRisico's beperken

    'Voor sommige mensen zijn wij de enige visite'

    Nieuws

    Noodwetgeving maakt het goed functioneren van VvE’s tijdens de coronacrisis mogelijk

    NieuwsSoftwareVergaderingVergadering van Eigenaars

    Vijf keer video vergaderen voor de VvE

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Interessant om te lezen
    Uitspraak Parket bij de Hoge Raad: Onrechtmatige geluidshinder
    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    De waarde van je appartement verhogen?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct in je mailbox.

    Of sluit je aan en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.

    Premium lid worden