Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Moeten garage-eigenaren meebetalen aan de kosten voor diensten van een serviceflat?

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak staat het geschil binnen een VvE over de verdeling van de servicekosten centraal. De VvE, een serviceflat met los staande garage, heeft een aantal garages die in eigendom zijn van derden die geen eigenaar zijn van een serviceflat unit. De VvE is van mening dat het Splitsingsreglement daar duidelijk in is en bepaalt daarmee dat een garage eigenaar deze kosten ook behoort te dragen. De rechter is gevraagd om recht te spreken in de volgende vraag.

Moeten garage-eigenaren meebetalen aan de kosten van de gemeenschappelijke huishouding, terwijl ze daar geen gebruik van maken?

Het draat hier om het profijtbeginsel en beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

de vereniging [VVE] , [adresbereik] , gevestigd te, [vestingsplaats] , eiseres, gemachtigden M.O. de Boer en mr. F.A. Rippen van Geerlings & Hofstede Gerechtsdeurwaarders,

tegen

1[gedaagde sub 1] , gemachtigde: mr. A.A.M. Hesseling,
2. [gedaagde sub 2] , beiden wonende te [woonplaats] ,

gedaagden, alsmede tegen de gevoegde partij:
[gedaagde sub 3] , wonende te [woonplaats] , procederend in persoon.

Partijen zullen hierna de VvE, [gedaagde sub 1] , [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • -het vonnis in incident van 31 mei 2019 met de daarin genoemde stukken,
  • -de conclusie van repliek, tevens houdende akte aanvulling en vermeerdering van eis, met producties,
  • -de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 1] , tevens reactie op de akte aanvulling en vermeerdering van eis,
  • -de conclusie van dupliek van [gedaagde sub 3] ,
  • -het tussenvonnis van 29 november 2019, waarbij een bijeenkomst van partijen is bevolen,
  • -de akte houdende vermeerdering van eis, met producties,
  • -de reactie van [gedaagde sub 3] op de vermeerdering van eis, met producties,
  • -de reactie van [gedaagde sub 1] op de vermeerdering van eis, met producties.

1.2. Op 13 januari 2020 heeft een bijeenkomst van partijen plaatsgevonden. Op die bijeenkomst zijn ook de vorderingen behandeld van de VvE tegen [gevorderde 1] (zaaknummer: 7361488 / CV EXPL 18-26069) en van de VvE tegen [gevorderde 2] / [gevorderde 3] (zaaknummer: 7361492 / CV EXPL 18-26070). Verschenen zijn:

  • – de heer [lid vve 1] , [functie] van de VvE,
  • – de heer [lid vve 2] , [functie] van de VvE,
  • – mr. F.A. Rippen, gemachtigde van de VvE,
  • – [gedaagde sub 1] voornoemd,
  • – mr. A.A.M. Hesseling, gemachtigde van [gedaagde sub 1] ,
  • – de heer [gevorderde 1] ,
  • – de heer [gevorderde 2] ,
  • – mr. J.I. Veldhuis-Lampe, gemachtigde van [gevorderde 1] en [gevorderde 2] ,
  • – de heer [betrokkene] ,
  • – [gedaagde sub 3] voornoemd.

Als toehoorders waren aanwezig:

  • – de heer [toehoorder 1] ,
  • – mevrouw [toehoorder 2] ,
  • -de heer [toehoorder 3] ,
  • -de heer [toehoorder 4] .

1.3. Van het verhandelde ter zitting zijn aantekeningen gemaakt die zich in het dossier bevinden.

1.4. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. De VvE is opgericht op 28 februari 1975 en voert het beheer over de gemeenschappelijke zaken van de serviceflat aan het [adres] te [plaats] . De serviceflat bestaat uit 69 woningen, 67 bergingen, 36 garages, 4 gemeenschappelijke ruimtes, 3 dienstruimtes en 2 logeerkamers.

2.2. Negentien garageboxen vormen samen een apart gebouw in de directe omgeving van de serviceflat. De overige garageboxen zijn inpandig.

2.3. Niet alle eigenaren van een garagebox of berging zijn ook eigenaar van een woning en niet alle eigenaren van een woning bezitten ook een garagebox en/of berging.

2.4. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn beiden voor de helft eigenaar van een garage.

2.5. Bij notariële akte van 28 februari 1975 is het appartementsgebouw met toebehoren gesplitst in appartementsrechten. De notariële akte is genaamd ‘reglement van splitsing’ (hierna: de splitsingsakte).

2.6. Artikel 17 van de splitsingsakte luidt als volgt:

D. SCHULDEN EN KOSTEN VOOR REKENING VAN DE GEZAMENLIJKE EIGENAARS

Artikel 17 Tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 875f, eerste lid onder a. van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het normale onderhoud of het normale gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en van de gemeenschappelijke zaken dan wel tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 875o van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars;

c. de schulden en kosten van de vereniging;

(…)

h. de kosten van brandstof, de elektriciteit en het water, benodigd voor de centrale verwarming annex warmwater installaties, tenzij de akte daaromtrent een afwijkende regeling bevat;

i. de kosten van het bereiden en verzorgen van warme maaltijden, alsmede die van schoonmaakhulpen met uitzondering van de schoonmaakhulp ten behoeve van de privé gedeelten bestemd tot woning en andere verzorging die aan de eigenaars en/of gebruikers verschaft worden;

j. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaars als zodanig.

2.7. Onderdeel G van de splitsingsakte is getiteld “Aandelen, die door de splitsing ontstaan, en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn”. Artikel 23 vormt onderdeel G en in lid 2 van artikel 23 zijn breukdelen vastgelegd die bepalen voor welk aandeel een eigenaar in de gemeenschap gerechtigd is. Op basis van de aandelen zijn ook de stemrechten verdeeld. Artikel 23 lid 3 luidt als volgt:

3. In gelijke verhouding als onder 2 van dit artikel zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn, behoudens in de schulden en kosten die voor de diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt.

2.8. Artikel 29 lid 3 en 4 van de splitsingsakte luidt als volgt:

3. De vereniging heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder:

a. Het beheer van de gemeenschap, met uitzondering van de privé gedeelten;

b. Het voeren van een gemeenschappelijke huishouding ten behoeve van de eigenaars en de gebruikers;

(…)

4. Onder het voeren van een gemeenschappelijke huishouding als vorenbedoeld zal in ieder geval het vervullen van de volgende diensten en voorzieningen zijn begrepen:

a. Het verstrekken van één warme maaltijd per persoon per dag;

b. Het verstrekken van huishoudelijke hulp gedurende een aantal uren per week, waaronder begrepen het schoonhouden van de privé gedeelten en de gemeenschappelijke gedeelten;

c. Het tegen vergoeding beschikbaar stellen van de eventueel in het gebouw aanwezige logeerkamers;

d. Het verwarmen van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, door middel van een centrale verwarmingsinstallatie, alsmede het leveren van warm water.

2.9. In 1977 werden de diensten receptie en nachtwacht ingevoerd en daarvoor is door de VvE personeel aangenomen. Rond 1977 is op de algemene ledenvergadering van de VvE een besluit genomen dat de eigenaar van (alleen) een garagebox niet hoeft bij te dragen in de kosten van nachtwacht en receptie en dat deze kosten gelijkelijk zouden worden omgeslagen over de eigenaren van een woning. Vanaf dat moment zijn de kosten voor nachtwacht en receptie op deze wijze verdeeld en betaald door de eigenaren van een woning.

2.10. Vanaf 2010 is er binnen de VvE een discussie gevoerd over de berekening van de servicekosten, waaronder de kosten voor nachtwacht en receptie. In de nieuwsbrief van april 2016 heeft de VvE aan de leden meegedeeld dat de kosten voor de nachtwacht en receptie de afgelopen jaren niet volgens de splitsingsakte zijn berekend en dat de VvE dat vanaf 2016 wel volgens de splitsingsakte gaat doen. Daarbij is als uitgangspunt genomen dat berekening volgens de splitsingsakte leidt tot het omslaan via breukdeel van ook de kosten van nachtwacht en receptie naar alle eigenaren, ook die alleen een garagebox bezitten.

2.11. Op 17 maart 2017 heeft het bestuur van de VvE een voorstel gedaan tot het nemen van een besluit op de algemene ledenvergadering van 20 maart 2017. Het voorstel luidt als volgt:

Daarom nu een voorstel aan de ALV om een besluit te nemen:

Over 2014 én 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen volgens de akte van splitsing, zoals aangegeven in het overzicht.

2.12. Op de algemene ledenvergadering van 20 maart 2017 is besloten (alleen) over 2014 en 2015 een herberekening van de servicekosten toe te passen.

2.13. Een groep garage-eigenaren heeft in 2017 een verzoekschrift bij de kantonrechter ingediend dat strekte tot vernietiging van het op 20 maart 2017 genomen besluit. De kantonrechter heeft op 3 mei 2018 bij beschikking op het verzoek beslist. De relevante overwegingen uit die uitspraak luiden als volgt:

9. Vaststaat dat de kosten voor de diensten nachtwacht en receptie niet expliciet in de splitsingsakte zijn vermeld. Wel staat vast dat dit kosten betreffen die door de VvE worden gemaakt, zodat ingevolge artikel 17 van de splitsingsakte deze kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaars komen. In artikel 23 lid 3 is bepaald dat de eigenaars zijn verplicht hieraan bij te dragen in gelijke verhouding als onder 2 van dat artikel is bepaald, behoudens ten aanzien van de “de schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4, worden gemaakt”. In artikel 29 lid 4 wordt als eerste een definitie gegeven van een gemeenschappelijke huishouding en wordt bepaald dat daaronder in ieder geval de daarna beschreven diensten en voorzieningen worden begrepen. De VvE voert aan dat uit de letterlijke tekst van deze bepaling volgt dat enkel de in artikel 29 lid 4 omschreven diensten en voorzieningen onder de uitzondering van artikel 23 lid 3 vallen en dat dat volgens haar uitsluitend de onder a tot en met d genoemde diensten zijn.

10. Deze uitleg van de VvE wordt echter niet gevolgd. In de splitsingsakte is in artikel 23 lid 3 de bedoeling tot uitdrukking gebracht om bepaalde diensten en voorzieningen uit te zonderen van de algemene kostenverdeling. Deze kosten worden ingevolge artikel 23 lid 3 omschreven in artikel 29 lid 4, waarin een definitie van een gemeenschappelijke huishouding wordt gegeven. In die definitie worden een aantal diensten en voorzieningen genoemd, maar dit is gelet op de woorden “in ieder geval” geen limitatieve opsomming. Daaruit wordt naar objectieve maatstaven afgeleid dat met de verwijzing in artikel 23 lid 3 naar artikel 29 lid 4, waarbij is gekozen voor het woord “omschreven”, het de bedoeling is geweest om alle kosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen. Zonder specifiekere verwijzing naar de onder a tot en met d genoemde diensten, kan niet worden afgeleid dat slechts die diensten zijn bedoeld.

11. Voorts is de vraag aan de orde of de diensten receptie en nachtwacht vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Vaststaat dat vanaf de invoering in 1977 tot en met in ieder geval 2012 de VvE en haar leden de kosten van deze diensten als zodanig hebben aangemerkt. Uit de feitelijke gang van zaken volgt verder dat deze diensten voornamelijk ten nutte komen van de bewoners en het daarom voor de hand ligt dat ze behoren tot de gemeenschappelijke huishouding van deze bewoners. Als de garageboxhouders hiervan ook enigszins profijt hebben, is dat op zichzelf onvoldoende om te kunnen concluderen dat de diensten daarom niet tot de gemeenschappelijke huishouding van de bewoners behoren. Bovendien passen de diensten receptie en nachtwacht tussen de in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte genoemde diensten. Daarbij geldt dat een aantal van deze diensten, zoals de dienst genoemd onder d (het verwarmen van het gebouw), ook niet per definitie alleen de bewoners ten goede komt.

12. Conclusie is dan ook dat de kosten voor de diensten receptie en nachtwacht tot de gemeenschappelijke huishouding behoren en daarmee tot de uitzondering genoemd in artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte. Gevolg is dat de kosten de afgelopen jaren niet in strijd met de splitsingsakte in rekening zijn gebracht. Het besluit van de VvE om een herverdeling toe te passen over de jaren 2014 en 2015, met de bedoeling deze kosten alsnog om te slaan over alle eigenaren, is dan ook in strijd met de splitsingsakte. Het gevolg daarvan is dat het besluit ingevolge artikel 2:14 BW nietig is. Een nietig besluit kan niet worden vernietigd. Het verzoek van Hesseling c.s . tot vernietiging, hoewel hij materieel het gelijk aan zijn zijde heeft, is dan ook niet toewijsbaar, evenmin als zijn subsidiaire verzoek.

2.14. Er is geen hoger beroep ingesteld tegen de beschikking van 3 mei 2018.

2.15. Naar aanleiding van de beschikking van 3 mei 2018 heeft het bestuur van de VvE de servicekosten herberekend. Het bestuur heeft het volgende bericht aan de leden van de VvE gestuurd:

Berekeningswijze servicekosten 2016-juni 2018

Naar aanleiding van de uitspraak van de rechter op 3 mei j.l. heeft een herberekening van de servicekosten plaatsgevonden. De rechter heeft uitgesproken dat de kosten van de receptie en de nachtwachten alleen ten laste dienen te komen van de eigenaren van de woonappartementen. De eigenaren van de garages en de bergingen worden daar niet meer voor belast.

Een en ander heeft tot gevolg dat de totale kosten ex. stookkosten vervolgens verminderd worden met de salariskosten + sociale lasten receptie en nachtwacht, zoals die zijn opgenomen in de op 24 april goedgekeurde begroting van 2014 (€ 113.245). Het dan resterende bedrag (€ 317.755) wordt vanaf 1-1-16 op basis van breukdelen doorberekend aan alle eigenaren. De salariskosten van receptie en nachtwacht worden gelijkelijk verdeeld over de eigenaren van de woonappartementen.

2.16. De stookkosten worden afzonderlijk verrekend. De stookkosten worden voor wat betreft het verbruik niet aan de garage-eigenaren doorberekend, deze worden op nihil gesteld. De overige kosten, voor beheer, meten en verwarming van de algemene ruimtes, worden berekend per breukdeel over alle eigenaren.

2.17. Per saldo betekent de herberekening van de servicekosten vanaf 2016 een verhoging van de servicekosten voor de garage-eigenaren, waarbij de servicekosten eerst tussen de € 15,- en € 23,- bedroegen en na herberekening tussen de € 60,- en € 112,-.

3 Het geschil

3.1. De VvE vordert (na eisvermeerdering) dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.444,28, te vermeerderen met rente en (proces)kosten. De VvE vordert tevens dat de kantonrechter verklaart voor recht dat het besluit van de VvE van 5 juli 2018 om met ingang van 2016 de servicekosten, met uitzondering van de kosten voor nachtwacht en receptie – welke alleen door de bewoners worden gedragen –, conform breukdeel te verdelen over alle eigenaren (ongeacht bewoners dan wel louter garagebezitters) jegens alle appartementseigenaren, dus ook [gedaagde sub 1] , redelijk is en niet in strijd met de splitsingsakte.

3.2. De VvE legt het volgende aan de vordering ten grondslag. De VvE stelt dat alle schulden en kosten vallen onder artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte, met uitzondering van de vier diensten die expliciet in artikel 29 lid 4 worden genoemd en de kosten voor de nachtwacht en de receptie op grond van de uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018. De VvE heeft de schulden en kosten in de herberekening van juli 2018 dan ook op deze wijze verdeeld over de leden van VvE. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn op grond van deze berekening een bedrag aan servicekosten aan de VvE verschuldigd. Zij betalen echter minder dan de VvE als voorschot heeft berekend, waardoor er een achterstand in betaling is ontstaan. De VvE vordert een verklaring voor recht dat de door haar gehanteerde wijze van berekening de juiste is en vordert nakoming van de nog verschuldigde servicekosten.

3.3. [gedaagde sub 1] voert – met [gedaagde sub 3] – verweer tegen de vordering. Hij betwist de wijze waarop de VvE de servicekosten berekent en betwist met name dat de garage-eigenaren mee moeten betalen aan bepaalde kosten. [gedaagde sub 1] staat een ruimere uitleg van artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte voor dan de VvE en voert aan dat alle kosten waar de garage-eigenaren geen profijt van hebben, vallen onder de diensten van artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte. De rest van de kosten valt onder artikel 23 lid 3. [gedaagde sub 3] is dezelfde mening toegedaan.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

4 Beoordeling

4.1. [naam gebouw] ’ is een serviceflat, waarin mensen van 50 jaar en ouder in staat worden gesteld zelfstandig te blijven wonen. De functie van de serviceflat in het bestemmingsplan sluit daarbij aan en is ‘wonen en zorg’. Bij de oprichting van de VvE waren de garage-eigenaren ook telkens eigenaar van een woning. Op een gegeven moment is dat uit elkaar geraakt en er is nu al enige tijd sprake van een situatie waarbij niet alle garage-eigenaren ook tevens eigenaar van een woning zijn. Tussen de VvE, de garage-eigenaren (onder wie [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] ) en de eigenaren van een woning (onder wie [gevorderde 1] en [gevorderde 2] ) is discussie ontstaan over de manier waarop de schulden en kosten van de VvE berekend moeten worden. Deze discussie is uitgemond in een langdurig conflict, waarbij de VvE en een deel van de garage-eigenaren zich al eerder tot de kantonrechter hebben gewend. De uitspraak van de kantonrechter van 3 mei 2018 heeft de discussie over de verdeling van de schulden en kosten echter niet beëindigd. Partijen blijven verdeeld over de vraag wie bepaalde kosten van de VvE moet betalen en hoe de uitspraak van 3 mei 2018 uitgelegd moet worden.

4.2. Op grond van artikel 5:113 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moeten de gezamenlijke appartementseigenaren, in de schulden en kosten die ingevolge de wet of het reglement voor hun gezamenlijke rekening komen, onderling en jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht in een gelijk deel bijdragen, tenzij daarvoor bij het reglement een andere verhouding is bepaald. Dat laatste is hier het geval, want artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte bepaalt dat de eigenaars verplicht zijn per breukdeel bij te dragen in de schulden en kosten die voor gemeenschappelijke rekening zijn, met uitzondering voor de ‘schulden en kosten die voor diensten, zoals omschreven in artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte, worden gemaakt’. De vraag die partijen allereerst (nog steeds) verdeeld houdt, is welke schulden en kosten onder artikel 23 lid 3 van de splitsingsakte vallen en welke onder artikel 29 lid 4. Zijn dat alleen de kosten die opgesomd staan onder artikel 29 lid 4 van de splitsingsakte en de kosten voor receptie en nachtwacht, of zijn alle kosten waarvan de garage-eigenaren geen profijt hebben?

4.3. De kantonrechter stelt het volgende voorop. Partijen verschillen van mening hoe de splitsingsakte ten aanzien van de schulden en kosten van de VvE uitgelegd moet worden. Een splitsingsakte moet worden uitgelegd naar de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, maar daarbij moet, gelet op de derdenwerking van de akte, naar objectieve maatstaven worden afgeleid wat is bedoeld, waarbij onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de akte gebruikte formulering en op de aannemelijkheid van rechtsgevolgen waartoe mogelijke tekstinterpretaties zouden kunnen leiden.

4.4. De kantonrechter overweegt (in lijn met de beschikking van 3 mei 2018) als volgt. In artikel 29 lid 4 wordt een aantal diensten en voorzieningen genoemd die de gemeenschappelijke huishouding betreffen, maar gelet op de woorden ‘in ieder geval’ is dit geen limitatieve opsomming. Het is de bedoeling geweest om alle kosten van de gemeenschappelijke huishouding uit te sluiten van de gebruikelijke kostenverdeling en niet alleen de in artikel 29 lid 4 opgesomde diensten/voorzieningen. De vraag die vervolgens aan de orde is, is welke kosten dan de gemeenschappelijke huishouding betreffen. Uit de opsomming van diensten in artikel 29 lid 4 kan worden afgeleid dat de kosten van de gemeenschappelijke huishouding die kosten zijn die worden gemaakt voor extra diensten die eigen zijn aan de bijzondere woonfunctie van ‘ [naam gebouw] ’ als serviceflat. De kosten van de gemeenschappelijke huishouding zijn de kosten die worden gemaakt voor de service die de serviceflat biedt. Kennelijk zijn de VvE en [gedaagde sub 1] het over dit laatste in deze procedure eens. De kantonrechter wijst in dit verband ook naar overwegingen 4.6. tot en met 4.8. van het vonnis in de zaak tussen de VvE en [gevorderde 1] / [gevorderde 2] / [gevorderde 3] (zaaknummers: 7361488 / CV EXPL 18-26069 en 7361492 / CV EXPL 18-26070).

4.5. De VvE brengt de kosten voor receptie en nachtwacht in navolging van de beschikking van 3 mei 2018 onder de kosten die vallen onder artikel 29 lid 4 en zondert de garage-eigenaars uit van betaling van deze kosten. [gedaagde sub 1] verzet zich hier niet tegen, zodat in deze procedure over deze kosten geen geschil bestaat.

4.6. Ter zitting is gebleken dat er op dit moment bovendien verschil van mening bestaat over de kosten voor de glazenwasser en de stookkosten. In het licht van bovenstaande uitleg oordeelt de kantonrechter dat de kosten voor de glazenwasser vallen onder diensten van artikel 29 lid 4. Deze kosten worden immers gemaakt vanwege de bijzondere woonfunctie van de serviceflat. Deze kosten betreffen dus de gemeenschappelijke huishouding en moeten daarom gelijkelijk onder alleen de eigenaren van de woningen verdeeld worden. De garage-eigenaren hoeven daaraan niet bij te dragen.

4.7. Uit artikel 29 lid 4 sub d van de splitsingsakte volgt dat ook kosten voor verwarming van het gebouw, met inbegrip van de privé gedeelten, als kosten van de gemeenschappelijke huishouding worden gerekend. Dit betekent dat de stookkosten voor het verwarmen van de centrale ruimtes in de serviceflat vallen onder de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Anders dan de VvE stelt en berekent, hoeven de garage-eigenaren daaraan dus niet mee te betalen. Ter zitting is gebleken dat onder de stookkosten ook kosten vallen die gemaakt worden voor het gezamenlijk beheer van de verwarming, namelijk voor het transport en het meten. Deze kosten vallen, anders dan de garage-eigenaren aanvoeren, niet onder de gezamenlijke huishouding. Het zijn immers geen kosten die voortvloeien uit extra service die de serviceflat biedt en zijn daarmee geen schulden en kosten van de gezamenlijke huishouding, maar schulden en kosten van het gezamenlijk beheer van het gebouw. De VvE verdeelt deze schulden en kosten dus terecht over alle eigenaren, inclusief de garage-eigenaren, via het breukdeel. Dat de verwarming in de garages op dit moment niet werkt vanwege een kapotte leiding, doet hieraan niet af.

4.8. De VvE heeft ter zitting verklaard dat de algemene ledenvergadering de jaarrekeningen tot en met 2018 en de begroting over 2019 inmiddels heeft goedgekeurd en dat de vorderingen jegens [gevorderde 1] en [gevorderde 2] hierop zijn gebaseerd. Deze jaarrekeningen en begroting zijn echter niet in overeenstemming met de in dit vonnis gegeven uitleg van de splitsingsakte opgesteld, in ieder geval voor wat betreft de kosten van de glazenwasser en de stookkosten algemene ruimtes. Het komt de kantonrechter voor dat dit nietigheid van de betreffende besluiten meebrengt, hoewel de besluiten in deze procedure nadrukkelijk niet ter beoordeling voorliggen. De jaarrekeningen en begroting kunnen daarmee echter nu geen grondslag vormen voor de berekening.

4.9. De kantonrechter zal de VvE daarom in de gelegenheid stellen om de hoogte van de servicekosten opnieuw te berekenen conform bovenstaande uitleg van de splitsingsakte en daarmee samenhangend haar eis te wijzigen zoals hierna in het dictum vermeld. De kantonrechter zal iedere verdere beslissing aanhouden.

5 Beslissing

De kantonrechter:

5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 27 maart 2020 voor uitlating bij akte door de VvE met een hernieuwde berekening en daarmee samenhangend een eiswijziging,

5.2. bepaalt dat vier weken na ontvangst van de akte van de VvE de zaak op de rol zal komen voor uitlating bij akte door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 3] ;

5.3. houdt iedere verdere beslissing aan.

Aldus gewezen door mr. C.H. Rombouts, kantonrechter, bijgestaan door mr. A. Minkjan, griffier, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 februari 2020.

De griffier De kantonrechter
Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - BesluitvormingOnderhoud & Renovatie

    Besluit asbest saneren privégedeelte op kosten van de VvE, mag dat?

    VvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Overtredingen van de Akte van Splitsing en het Huishoudelijk Reglement

    VerbouwenHuishoudelijk reglementModelreglementSplitsingsakteVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Verbouwing zonder toestemming ledenvergadering VvE

    VvE Rechtspraak - OverigVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Toerekenbare tekortkoming mededelingsplicht eigenaar gerenoveerd appartement.

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.