Kennis van VvE Zaken

FinancieelVerhurenVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Kunnen kosten huurdersmutaties in rekening gebracht worden bij verhurende appartementseigenaars?

Afwijking kosten huurdersmutaties

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak uit 2015 (Hoger Beroep), die recent openbaar is gemaakt staat de vraag centraal of de kosten voor het verwerken van huurdersmutaties alleen in rekening gebracht kunnen worden voor de eigenaars waar de huurdersmutaties plaats vinden. 

De VvE hanteert het modelreglement uit 1973. Centraal staat de vraag of de VvE een andere verdeling van de kosten hanteren dan in het Splitsingsreglement beschreven. 

In deze specifieke situatie heeft de VvE bepaald dat het eigenaars toestaat hun appartement tegen bepaalde voorwaarden te verhuren. Bepaalde voorwaarden zorgen voor extra inspannigen voor de Externe Beheerder, die voor het uitvoeren hiervan extra werkzaamheden in rekening brengt. De VvE heeft het besluit genomen dat deze aan de specifieke eigenaars die verhuren wordt doorbelast. 

Een eigenaar is tegen dit besluit en is naar de rechter gegaan om het besluit terug te draaien of te vernietigen. Initieel is de VvE in het gelijk gesteld. Echter in dit Hoger Beroep oordeelt de rechter als volgt. Het besluit is geen onherroepelijk geworden besluit. De hoogte moest immers nog bepaalt worden. Daarmee is het mogelijk om de vraag te stellen of het besluit nietig danwel vernietigbaar is.

De redenering van het hof is daarmee als volgt.

  • Artikel 5:112 BW bepaalt dat het splitsingsreglement beschrijft welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren. 
  • In artikel 5:113 BW staat o.a. dat de appartementseigenaren onderling en tegenover de VvE voor elk appartementsrecht een gelijk deel moeten bijdragen in de schulden en kosten die op grond van de wet of het splitsingsreglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen, tenzij daarvoor bij het splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. 
  • Artikel 17 van het toepasselijke Modelreglement van splitsing van eigendom (februari 1973) bevat een opsomming van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen.
  • De toerekening van de kosten voor de verhuurmutaties staan niet beschreven in de Splitsingsreglement. Een van de wet afwijkende verdeling van gemeenschappelijke kosten moet een grondslag hebben in het splitsingsreglement.

Op basis van deze argumenten besluit het hof dat het besluit nietig is en geeft aan dat de VvE de weg moet volgen van het aanpassen van het splitsingsreglement om een dergelijke afwijkende verdeling van kosten toe te kunnen passen.

VvE Rechtspraak

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 21 juli 2015 inzake

[appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. A.W. Brantjes te Amsterdam,

tegen:

de vereniging VERENIGING VAN EIGENAARS [adres], gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. J.D. Poot te Amsterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als [appellant] en de VvE.

1 Het geding in hoger beroep

1.1 Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie van het hof op 31 oktober 2014, met producties, is [appellant] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (verder: de kantonrechter) van 3 oktober 2014, onder voormeld zaaknummer gegeven. Het beroepschrift bevat twee grieven en strekt ertoe dat het hof genoemde beschikking zal vernietigen en opnieuw recht zal doen overeenkomstig de conclusie van het beroepschrift.

1.2 De VvE heeft een verweerschrift ingediend waarin wordt geconcludeerd tot bekrachtiging van de bestreden beschikking met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 juni 2015. Het hof heeft op grond van het bepaalde in artikel 5:130, derde lid, BW alle leden van de VvE opgeroepen voor deze mondelinge behandeling. Bij die gelegenheid is [appellant] verschenen, bijgestaan door mr. J.W.R. van Essen, advocaat te Amsterdam, die het hoger beroep nader heeft toegelicht aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. Namens de VvE zijn verschenen [X] (voorzitter) en [Y] (beheerder), bijgestaan door mr. Poot voornoemd, die het verweer van de VvE nader heeft toegelicht. Partijen hebben inlichtingen verschaft.

Vervolgens is uitspraak bepaald. In de vergadering van 8 mei 2014 is welliswaar een besluit genomen, echter hier was geen besluit genomen over de hoogte van de gelden. Daarmee staat niet alleen de 

2 Feiten

2.1. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, behoudens de weergave onder 1.5 en 1.6 van de inhoud van het aanvankelijke voorstel van het bestuur, die volgens beide partijen onjuist is. Het hof zal dit verbeterd lezen. Aldus opgevat dienen de vastgestelde feiten ook het hof als uitgangspunt. Samengevat komen deze feiten neer op het volgende.

2.2. [appellant] is eigenaar van een appartementsrecht, rechtgevend op het gebruik van een appartement in het gebouw [adres] . Als zodanig is hij lid van de VvE. De administratie is ondergebracht bij Scholten Makelaardij (hierna: de administrateur); [Y] voornoemd voert de desbetreffende werkzaamheden uit. Het gebouw omvat 103 appartementen. De VvE heeft 70 leden.

2.3. In de beheersovereenkomst met de administrateur is opgenomen dat hij een bedrag van € 110,= in rekening brengt voor de extra administratiekosten bij uit- en toetreding van de leden tot de VvE.

2.4. In het gebouw worden ongeveer 17 appartementen door de appartementseigenaren verhuurd voor de tijd dat deze (nog) niet zijn verkocht. Ook [appellant] verhuurt zijn appartement al enige tijd om deze reden. Het Huishoudelijk Reglement bepaalt dat een eigenaar zijn appartement onder voorwaarden aan derden in gebruik mag geven. Eén van de voorwaarden is dat een huurder slechts het gebruik kan verkrijgen na ondertekening van een in tweevoud opgemaakte verklaring dat hij het reglement zal naleven. Verhuur is slechts toegestaan voor een periode van minimaal een jaar.

2.5. Het bestuur van de VvE heeft tijdens de vergadering van eigenaren van 16 mei 2013 voorgesteld bij verhuur van appartementen de servicekosten voor de verhurende leden te verhogen met € 30,= per maand. De reden daarvoor was dat meerdere appartementen veelvuldig werden verhuurd en dat dit extra werkzaamheden en overlast met zich mee bracht. De administrateur had daarom meer arbeid te verrichten, waarvan de kosten niet werden gedekt door de beheersfee of de servicekosten. Ter vergadering is naar aanleiding hiervan door een verhurende eigenaar voorgesteld om de servicekosten niet maandelijks voor de verhurende leden te verhogen, maar de administrateur in geval van mutatie de verhurende eigenaren te laten belasten met een eenmalige mutatiefee. Omdat de hoogte van de mutatiefee nog niet kon worden bepaald, zou die op een later moment aan de orde worden gesteld. Het voorstel van de verhurende eigenaar is aanvaard.

2.6. Voor de vergadering van eigenaren van 2014 is het voorstel op de agenda geplaatst om bij nieuwe huurders een aan de administrateur te betalen mutatiefee van € 300,= vast te stellen. Op de vergadering van 8 mei 2014 is door een gekwalificeerde meerderheid van stemmen het volgende besluit genomen:

Het in rekening brengen bij verhuurders/appartementseigenaren van een mutatiefee van € 300,= (exclusief btw) met een jaarlijkse indexering, bij iedere nieuwe verhuur.

2.7. In de notulen van deze vergadering staat dat het bestuur van de VvE in overleg met de administrateur heeft besloten niet het bedrag van € 300,= (exclusief btw) in rekening te zullen gaan brengen, maar een bedrag van € 133,10 (inclusief btw).

3 Beoordeling

3.1. [appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd het besluit van 8 mei 2014 tot het instellen van een mutatiefee van € 300,= en het naderhand door het bestuur genomen besluit nietig te verklaren dan wel te vernietigen.

3.2. De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen. Daartoe is het volgende overwogen. Het besluit is niet in strijd met de wet of de statuten. In wettelijke bepalingen noch in de statuten is een beperking opgenomen van de mogelijkheid om door middel van een besluit van de vergadering van eigenaren specifieke kosten verbonden aan het verhuren van appartementen te verhalen op verhurende leden van de VvE. Artikel 17 van het Splitsingsreglement bevat geen limitatieve opsomming van bij de leden van de VvE in rekening te brengen kosten. Hoewel de kantonrechter zich kan indenken dat [appellant] , die net zo min als zijn huurders voor overlast zorgt, zich onheus behandeld voelt en is getroffen door het besluit, is het besluit niet in strijd met de redelijkheid en de billijkheid. Aannemelijk is dat tijdelijke verhuur extra kosten met zich brengt en het is niet redelijk die kosten ten laste van alle eigenaren te brengen. Ook het bedrag van € 110,= komt de kantonrechter alleszins redelijk voor, mede gelet op de toelichting van de administrateur en de noodzaak om tot een vast bedrag te komen ter vermijding van (kostbare) discussies over de extra kosten.

3.3. Het hof ziet aanleiding om voorafgaand aan de behandeling van de grieven in te gaan op het in eerste aanleg door de kantonrechter verworpen – in hoger beroep gehandhaafde – verweer van de VvE dat [appellant] te laat is met zijn verzoek om vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaren van 8 mei 2014 en het daarop volgende bestuursbesluit, voor zover het betreft het in rekening brengen van enige mutatiefee aan verhurende eigenaren. Het hof is, anders dan de VvE betoogt, van oordeel dat de aanvaarding van het tijdens de vergadering van eigenaren van 16 mei 2013 gedane voorstel niet kan worden aangemerkt als een onherroepelijk geworden besluit dat in de weg staat aan het verzoek van [appellant] tot vernietiging van het besluit van de vergadering van eigenaren van 8 mei 2014 voor zover dat ziet op het in rekening brengen van enige mutatiefee. Terecht heeft de kantonrechter immers overwogen dat tijdens de vergadering van 16 mei 2013 de omvang van de op te leggen mutatiefee nog niet bekend was en duidelijk was dat het voorstel nogmaals op een vergadering van eigenaren zou worden besproken en daar mogelijk alsnog zou kunnen worden afgestemd. In deze procedure ligt derhalve niet alleen de hoogte van de mutatiefee ter beoordeling voor, maar ook de vraag of een besluit tot het in rekening brengen van een mutatiefee aan verhurende eigenaren op zichzelf vernietigbaar is. Voorts is het hof van oordeel dat het bestuursbesluit om de mutatiefee ten opzichte van het besluit van de vergadering van eigenaren naar beneden bij te stellen, niet ertoe leidt dat bij deze beoordeling alleen acht zou moeten worden geslagen op het lagere bedrag. Het blijft immers mogelijk dat het lagere bedrag op enig moment wordt verhoogd tot maximaal het geïndexeerde bedrag, zoals bepaald in het besluit van de vergadering van eigenaren.

3.4. Met grief I stelt [appellant] in hoger beroep andermaal aan de orde dat het besluit van de vergadering van eigenaren van 8 mei 2014 en het daaropvolgende, daarmee samenhangende bestuursbesluit nietig zijn.

3.5. Het hof overweegt hieromtrent als volgt. Op grond van artikel 5:112 BW moet het splitsingsreglement inhouden welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen. In artikel 5:113 BW is onder meer bepaald dat de appartementseigenaren onderling en jegens de VvE voor elk appartementsrecht een gelijk deel moeten bijdragen in de schulden en kosten die op grond van de wet of het splitsingsreglement voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen, tenzij daarvoor bij het splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. Artikel 17 van het toepasselijke Modelreglement van splitsing van eigendom (februari 1973) bevat een opsomming van de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen.

3.6. Uit voornoemde wettelijke bepalingen vloeit voort dat de kosten die gemeenschappelijk zijn, in gelijke delen over de appartementseigenaren moeten worden omgeslagen, tenzij in het splitsingsreglement een andere verhouding is bepaald. Dit betekent dat gemeenschappelijke kosten alleen in een andere verhouding – dan in gelijke delen – over de appartementseigenaren kunnen worden omgeslagen, wanneer dat kan worden gebaseerd op een daartoe strekkende   bepaling in het splitsingsreglement.

3.7. De VvE bestrijdt dat de besluiten zien op gemeenschappelijke kosten. Volgens haar valt op geen enkele wijze in te zien waarom de niet-verhurende leden van de VvE (het overgrote merendeel) voor de extra kosten zouden moeten opdraaien die het gevolg zijn van de verhuur van appartementen door individuele eigenaren, die daarbij een direct financieel belang hebben, aldus nog steeds de VvE.

3.8. Dit betoog faalt. De extra kosten vloeien in het bijzonder voort uit de in het huishoudelijk reglement aan verhuur gestelde voorwaarden, zoals het opstellen van een huurdersverklaring, en het gedrag van huurders die de reglementen niet naleven. Dit zijn onmiskenbaar kosten die worden gemaakt ten behoeve van de gemeenschappelijke eigenaren. Het is immers in het belang van alle eigenaren dat bekend is wie de huurders van de desbetreffende appartementen zijn en dat deze huurders zich gebonden weten aan de toepasselijke reglementen en erop (kunnen) worden aangesproken wanneer zij zich daaraan niet houden. Dat het bestuur na de vergadering van eigenaren van 8 mei 2014 in overleg met de administrateur heeft besloten om een lager bedrag als mutatiefee vast te stellen dan waartoe in de vergadering was besloten, welk lagere bedrag (niet langer) mede was gerelateerd aan de kosten gemoeid met overlast door huurders maar alleen nog aan de kosten die verband houden met de administratieve verwerking van de huurdersmutaties, leidt niet tot een ander oordeel. Zoals hiervoor is overwogen is de administratieve verwerking van huurdersmutaties vereist op grond van het huishoudelijk reglement en is dat in het belang van de gemeenschappelijke eigenaren.

3.9. Partijen zijn het erover eens dat artikel 17 van het splitsingsreglement geen grondslag biedt voor het in rekening brengen van de onderhavige mutatiefee aan (uitsluitend) de verhurende eigenaren. Het betoog van de VvE dat de besluiten niet nietig zijn omdat de wet, noch het splitsingsreglement een regeling geeft over het toedelen van extra kosten aan degenen die deze extra kosten veroorzaken, miskent de betekenis van de wettelijke bepalingen, zoals die hiervoor onder 3.6 is beschreven: een van de wet afwijkende verdeling van gemeenschappelijke kosten moet een grondslag hebben in het splitsingsreglement.

3.10. Hoewel het hof de aan het (bestuurs)besluit ten grondslag liggende gedachte dat de verhurende eigenaren de (tot een forfaitair bedrag van € 133,10 beperkte) kosten die zijn gemoeid met de administratieve verwerking van de verhuur van hun appartementen – waarvan zij en niet de overige eigenaren financieel profijt hebben – alleszins begrijpelijk en redelijk acht, bevat het splitsingsreglement thans niet de mogelijkheid om deze gemeenschappelijke kosten alleen ten laste van de verhurende eigenaren te brengen. Om deze kosten uitsluitend in rekening te kunnen brengen aan degenen die deze kosten veroorzaken, zal de VvE via de daartoe voorgeschreven weg het splitsingsreglement moeten wijzigen.

3.11. De slotsom is dat grief I slaagt. Het besluit van de vergadering van eigenaren van 8 mei 2014 en het daarmee samenhangende bestuursbesluit zijn nietig wegens strijd met het splitsingsreglement. De bestreden beslissing zal worden vernietigd en de besluiten zullen alsnog nietig worden verklaard. Grief II – betreffende de door de kantonrechter verworpen stelling van [appellant] dat de besluiten vernietigbaar zijn – behoeft bij deze stand van zaken geen bespreking.

3.12. Het hof ziet geen aanleiding om over te gaan tot een proceskostenveroordeling in hoger beroep.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking,

en opnieuw rechtdoende:

verklaart nietig het hiervoor onder 2.6 genoemde besluit van de vergadering van eigenaren van de VvE van 8 mei 2014 en het hiervoor onder 2.7 genoemde besluit van het bestuur van de VvE wegens strijd met het splitsingsreglement;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, C. Uriot en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2014.

Author: Redactie VvE Centraal

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    Voor rekening van de huurder! Voor rekening van de Verhuurder?