InstallatiesLiftVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Kun je het gebruik van een privé lift als buur afdwingen?

Gebruiksrecht lift

Samenvatting

In deze VvE Rechtspraak van het hoger beroep in het Gerechtshof van Amsterdam staat de vraag centraal of een lift, die behoort tot het privégedeelte en uitkomt in het prive gedeelte van een appartementsrecht, door andere eigenaars als gebruikt mag worden en gezien kan worden als gemeenschappelijk. Een van de eigenaars wil haar appartement onder gaan splitsen en om dit aantrekkelijker te maken een toegang tot de lift creeren op de tweede verdieping en zodoende ook gebruik maken van de lift.

Eerder is de eigenaar van het appartement dat toegang wil verkrijgen tot de lift in het ongelijk gesteld en heeft hier tegen hoger beroep aangetekend. Deze eigenaars zijn van mening dat door de zinssnede

de gebruikers van appartement 2 de lift tegen een passende vergoeding mogen gebruiken.

In de beoordeling volgt de rechter de volgende redenering. Voor de bepaling of de overige eigenaars gebruik mogen maken moet gekeken worden naar wat er in de officiële stukken van de VvE is bepaald. In dit geval staat expliciet dat de lift toebehoort aan het privégedeelte van een appartementsrecht. De kosten van aanleg en onderhoud zijn volledig voor rekening van de eigenaar van het betreffende appartementsrecht. Verder redeneert de rechter dat er expliciet beschreven staat dat de eigenaars gebruik mogen maken van de lift tegen een redelijke vergoeding. Echter er is geen bepaling voor het delen van de lift. Daarbij heeft de eigenaar die graag een toegang wil realiseren tot haar verdieping van de lift destijds bewust overwogen om niet bij te dragen aan de kosten voor installatie van de lift en het gerelateerde onderhoud.

De rechter bekrachtigd het eerdere vonnis en stelt de partij die het hoger beroep heeft aangetekend in het ongelijk.

VvE Rechtspraak

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 mei 2019 inzake

[appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te [woonplaats] ,geïntimeerden, advocaat: mr. M.C. Veltkamp-van Paassen te ‘s-Gravenhage.

1.    Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerden] (vrouwelijk enkelvoud) genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 28 februari 2018 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 december 2017, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen haar als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven, met een productie;

– memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 februari 2019 doen bepleiten, [appellante] door mr. E.L. van de Water, advocaat te Amsterdam en [geïntimeerden] door mr. Veltkamp-van Paassen voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [geïntimeerden] heeft nog een productie in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellante] heeft geconcludeerd, samengevat, dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog haar vorderingen zal toewijzen althans [geïntimeerden] zal verplichten te gedogen dat [appellante] gebruik maakt van de lift als in de appeldagvaarding omschreven, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerden] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging, met beslissing over de proceskosten.

[appellante] heeft in hoger beroep bewijs van haar stellingen aangeboden.

2 Feiten

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.7 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Hiertegen is grief 1 gericht. Volgens [appellante] heeft de rechtbank ten onrechte geen melding gemaakt van een tweetal als vaststaand aan te merken feiten, waaronder de verklaring van [A] als voormalig eigenaar/rechtsvoorganger van [geïntimeerden] Het hof zal deze grief hierna onder 3.6 bespreken. Voor het overige zijn de feiten in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof deze als uitgangspunt zal nemen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1 Het gaat in deze zaak – samengevat en voor zover in hoger beroep van belang – om het volgende.

3.1.1 [appellante] , [geïntimeerden] en [X] (hierna: [X] ) zijn mede-eigenaar in de VvE [adres] . Het betreft een monumentaal

grachtenpand (hierna: het pand). [X] is eigenaar van het souterrain en de begane grond (hierna: appartement 1), [appellante] al sinds meerdere jaren van de verdiepingen 1 en 2 (hierna: appartement 2) en [geïntimeerden] sinds begin 2014 van de verdiepingen 3 en 4 (hierna: appartement 3).

3.1.2 Binnen de VvE is het stemrecht als volgt verdeeld: [X] 40/100, [appellante]

32/100 en [geïntimeerden] 28/100.

3.1.3 In het pand bevindt zich een lift. Deze lift beweegt tussen de begane grond en verdieping 3 en geeft geen toegang tot de tussenliggende verdiepingen/appartementen. De lift komt uit in de woonkamer van appartement 3. De motor van de lift bevindt zich bovenop de liftkast en daarmee in appartement 3.

3.1.4 Het pand is in 1976 door de toenmalige eigenaars bij splitsingsakte gesplitst in

appartementen (hierna: de splitsingsakte). Daarbij is het Modelreglement van splitsing en eigendom van februari 1973 (hierna: het Modelreglement) van toepassing verklaard. In aanvulling op het Modelreglement is in de splitsingsakte onder meer het volgende opgenomen, voor zover hier van belang:

“(…)

Artikel 2 [met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten, hof] wordt aangevuld aldus:

De lift met de installatie en de bouwkundige voorzieningen die daarmee samenhangen, waaronder ook begrepen de muren en de fundering van de liftkoker, zijn wat aanleg, onderhoud, verbetering en vervanging betreft, uitsluitend voor rekening van de eigenaar van appartement 3, die gehouden is aan een verantwoorde oplossing in bouwkundig, esthetisch en sociaal opzicht. De lift met installatie behoort tot het privé-gedeelte van appartement 3. De gebruikers van de appartementen 1 en 2 hebben het recht van gebruik van de lift tegen betaling van een passende vergoeding aan de eigenaar van appartement 3.

(…)

Artikel 23 [met betrekking tot bijdragen in de schulden en kosten, hof] komt aldus te luiden:

(…)

4. De kosten van onderhoud en vervanging van de lift zijn voor rekening van de eigenaar van appartement 3.

(…)”

3.1.5 Artikel 36 van het Modelreglement bepaalt het volgende, voor zover hier van belang:

“(…)

1. Alle besluiten. waarvoor in dit reglement of krachtens de wet geen afwijkende regeling is voorgeschreven, worden genomen met volstrekte meerderheid van uitgebrachte stemmen.

(…)”

3.1.6 [appellante] heeft een vergunning om haar appartement onder te splitsen in 2 appartementsrechten. In dit verband heeft [appellante] aan [geïntimeerden] en binnen de VvE de wens geuit om de lift ook toegankelijk en bruikbaar te maken vanaf de tweede verdieping.

3.1.7 In de VvE vergadering van 12 juli 2016 is over de lift blijkens de notulen het volgende besproken:

“De lift:

Volgens [appellante] en [B] [ [appellante] en haar dochter, hof] moet er een besluit worden genomen dat alle leden van de VvE akkoord gaan met het maken van een toegangsdeur tot de lift, omdat dit een ingreep in de algemene delen van de VVE is. Dit besluit is nodig om vervolgens de kwestie voor te leggen aan de rechter of app. 3 moet meewerken aan gebruik van de lift door app. 2. [appellante] en [B] hebben twee verschillende versies voorgelegd, (die zijn uitgedeeld) [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] [ [geïntimeerden] , hof] vragen zich af waarom ze moeten tekenen en willen dit niet. [X] [ [X] . hof] vraagt zich af waarom er getekend moet worden als [appellante] naar de rechter wil gaan. [X] gunt [appellante] een lift en gunt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] rust, [appellante] kan toch naar de rechter, daar zijn onze handtekeningen toch niet bij nodig.

Omdat de doorbraak naar de liftschacht een zaak is voor de VvE hebben [appellante] en [B] een bevestiging nodig van de VVE. Eigenaren van 3 (3 en 4 hoog) zeggen dat zij het appartement gekocht met privé gebruik van lift. Eigenaren van appartement 2 (1 en 2 hoog) willen een uitgang plus gebruik van de lift op 2 hoog, dit willen de eigenaren van 3 en 4 hoog niet. Eigenaar begane grond is neutraal t.a.v. de uitleg van de Akte van splitsing, maar is er niet op tegen dat er een toegangsdeur door de algemene muur wordt gemaakt als de rechter uitmaakt hoe het zit met de uitleg van de Akte van splitsing, of app. 3 moet meewerken aan gebruik van de lift door app. 2. De statuten / Akte van splitsing worden verschillend geïnterpreteerd. Er is dus verschil van mening dat nu aan de rechter moet worden voorgelegd.

Aanvulling nav vergadering 14-12-2016: Iedereen bevestigd dat we formeel nooit een stemming hebben gehad over de lift. Er is wel gepeild hoe de kaarten liggen. (…) Het beste is dat een rechter beslist. (…)”

3.2 De rechtbank heeft de vorderingen van [appellante] , die – samengevat – neerkomen op een verklaring voor recht dat [geïntimeerden] gehouden is om op grond van de splitsingsakte mee te werken aan het toegankelijk maken van de lift op de tweede verdieping, afgewezen en [appellante] in de kosten veroordeeld.

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] met haar grieven op.

3.3 Kern van het geschil – en hierop ziet grief 2 – betreft de vraag hoe ver het gebruiksrecht van appartement 2 (het appartement van [appellante] ) met betrekking tot de lift strekt en of hierbij, aldus grief 1, acht moet worden geslagen op de verklaring van [A] voornoemd als voormalig eigenaar/rechtsvoorganger van [geïntimeerden]

3.4 Alvorens deze vraag te beantwoorden, stelt het hof vast in navolging van de rechtbank in rov 4.3 van het bestreden vonnis (waartegen geen grief is gericht) dat niet in geschil is dat krachtens artikel 2 van de splitsingsakte:

– de liftkoker behoort tot de gemeenschappelijke gedeelten van het pand en dat de lift zelf, alsmede de installatie, behoren tot het privégedeelte van appartement 3;

– de kosten die verband houden met het onderhoud, verbetering en het gebruik van de liftkoker (inclusief de fundering), de lift en de installatie voor rekening komen van appartement 3;

– de gebruikers van appartement 2 de lift tegen een passende vergoeding mogen gebruiken.

3.5 Aan het hof ligt aldus ter beoordeling voor welke uitleg gegeven moet worden aan de splitsingsstukken, in dit geval artikel 2 van de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening.

Daarvoor gelden in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degenen die tot splitsing zijn overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

3.6 De hiervoor weergegeven beoordelingsmaatstaf brengt onder meer mee dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, in verband met de rechtszekerheid slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden kenbaar zijn uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken [cursivering hof]. Dit betekent dat aan de verklaring van [A] als voormalig eigenaar/rechtsvoorganger van [geïntimeerden] over de bedoeling van partijen destijds bij de totstandkoming van de bepaling in artikel 2 van de splitsingsakte geen betekenis kan worden toegekend, voor zover deze niet al uit (de tekst van) de akte, de tekening of andere openbare stukken blijkt. Grief 1, die ook overigens geen succes heeft, slaagt derhalve niet.

3.7 Met betrekking tot het gebruiksrecht van de lift huldigt [appellante] het standpunt dat sprake dient te zijn van een objectieve en redelijke uitleg die in de praktijk voor partijen ook werkbaar en toepasbaar is, waarbij de leden van de VvE zo min mogelijk last van elkaar hebben en hun wederzijdse privacy centraal staat. In de lezing van [appellante] hebben de leden van de VvE destijds beoogd de appartementseigenaren 1 en 2 het recht te verlenen de lift zo te gebruiken dat zij hiermee hun appartement op de minst bezwarende wijze zouden kunnen bereiken, waartoe evenwel in het gebouw een aanpassing gemaakt dient te worden (het aanbrengen van liftdeuren in de algemene delen van het gebouw). De minst vergaande inbreuk en daarmee de meest aannemelijke uitleg is dat appartement 1 en 2 alleen recht en belang hebben bij gebruik van de lift en niet het recht hebben om ook de woning van appartement 3 te betreden. Het meest aannemelijk is dat het recht van gebruik is bedoeld voor de meest directe en kortste route per lift naar ieders eigen appartement en niet naar dat van een ander. Ook de splitsingstekening maakt duidelijk dat bij het gebruik maken van de lift men de woning van appartement 3 moet betreden en dat in de appartementen 1 en 2, net als in appartement 3, eenvoudig een liftdeur kan worden aangebracht. Ten slotte brengt [appellante] naar voren dat een appartementseigenaar alleen een exclusief gebruiksrecht heeft en niet (zoals de rechtbank omschrijft) een “eigendomsrecht” alsook dat [geïntimeerden] heeft gehandeld in strijd met de vereiste goede trouw binnen de VvE door onvoldoende rekening te houden met de belangen van de mede-eigenaar [appellante] .

3.8 Allereerst stelt het hof vast dat [appellante] niet uitgaat van de door de Hoge Raad gehanteerde beoordelingsmaatstaf als hiervoor onder 3.5 weergegeven, maar daaraan toevoegt dat de meest aannemelijke uitleg van de splitsingsakte de uitleg is die de minst vergaande inbreuk op het recht van de ander maakt. Deze toevoeging vindt evenwel geen steun in het recht/de rechtspraak als onder 3.5 weergegeven. Indien de stelling van [appellante] juist zou zijn dat artikel 2 van de splitsingsakte een mede-gebruiksrecht ten aanzien van de lift schept, worden daarmee de voorgaande zinnen in voornoemd artikel: “De lift met de installatie en de bouwkundige voorzieningen die daarmee samenhangen (…) zijn wat aanleg, onderhoud, verbetering en vervanging betreft, uitsluitend voor rekening van de eigenaar van appartement 3” en “De lift met installatie behoort tot het privé-gedeelte van appartement 3.” illusoir. Gelet op het feit dat [geïntimeerden] de kosten draagt van aanleg, onderhoud e.d. van de lift en de lift met installatie tot het privé-gedeelte van haar appartement behoort, is naar objectieve maatstaven de meest aannemelijke uitleg van de daaropvolgende slotzin (“De gebruikers van de appartementen 1 en 2 hebben het recht van gebruik van de lift tegen betaling van een passende vergoeding aan de eigenaar van appartement 3.”) dat het exclusieve gebruiksrecht van [geïntimeerden] slechts in zoverre is beperkt dat gebruikers van de appartementen 1 en 2 het recht van gebruik van de lift hebben tegen betaling aan haar van een passende vergoeding.

Daarbij komt dat indien de leden van de VvE destijds hadden beoogd, zoals [appellante] aanvoert, de appartementseigenaren 1 en 2 het recht te verlenen de lift zo te gebruiken dat zij hiermee hun appartement op de minst bezwarende wijze zouden kunnen bereiken (waartoe in het gebouw een aanpassing gemaakt moet worden door het aanbrengen van liftdeuren in de algemene delen van het gebouw), het voor de hand had gelegen hierover een bepaling in de splitsingsakte op te nemen. Een dergelijke bepaling (betreffende de verplichting tot medewerking aan bouwkundige wijzigingen in dat verband en de kostenverdeling) ontbreekt evenwel, terwijl (daarentegen) uit de tekst van artikel 2 van de splitsingsakte en de splitsingstekening valt op te maken dat de lift behoort het privé-gedeelte van appartement 3, de woning van [geïntimeerden] , en zij de kosten van aanleg en onderhoud draagt.

De conclusie is dat de door [appellante] voorgestane uitleg van de splitsingsakte geen doel treft.

3.9 Aan het voorgaande doet niet af dat de rechtbank in het bestreden vonnis de termen ‘eigendomsrecht’ en ‘(mede) eigenaar’ gebruikt in plaats van ‘rechthebbende van een appartementsrecht’. Immers, in het normale spraakgebruik wordt bij appartementen vaak over eigendom gesproken en kennelijk heeft de rechtbank daarbij aangesloten. De kern van de zaak is dat [geïntimeerden] (naar niet in geschil is) het exclusieve gebruiksrecht van appartement 3 heeft en dat de lift met installatie tot het privé gedeelte daarvan behoren.

3.10 Ook het beroep van [appellante] op de vereiste goede trouw binnen de VvE die zou vergen dat [geïntimeerden] meewerken aan medegebruik van de lift door [appellante] leidt niet tot een ander oordeel. [appellante] , die het appartement zelf niet meer bewoont maar de beide etages verhuurt, heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar belangen bij het toegankelijk maken van de lift op de tweede verdieping dermate zwaarwegend zijn dat deze op basis van die goede trouw de belangen van [geïntimeerden] terzijde kunnen schuiven.

Overigens constateert het hof dat [appellante] er destijds, in 1976, voor heeft gekozen niet mee te betalen aan de lift en in het verleden, ook volgens de niet weersproken verklaring van de vorige eigenaar van appartement 3 sedert 2001, slechts sporadisch gebruik van de lift heeft gemaakt. Ook is van belang dat de motor van de lift zich bevindt bovenop de liftkast en daarmee in appartement 3 (rov 3.1.3), hetgeen bij structureel gebruik door derden, waarop [geïntimeerden] geen controle heeft, lawaai veroorzaakt dat een ernstige inbreuk op het gebruiksgenot van haar appartement 3 zal vormen.

3.11 Voor zover [appellante] erover klaagt dat de rechtbank haar nu ook het medegebruik van de lift naar de derde etage heeft ontzegd miskent zij dat haar vordering in eerste aanleg daar niet op zag en dus ook niet is afgewezen. Pas in hoger beroep heeft [appellante] een subsidiaire vordering in die zin ingesteld. Die vordering is echter niet onderbouwd en van enig belang daarbij is niet gebleken. [appellante] heeft immers niet gesteld, noch is gebleken dat [geïntimeerden] op enig moment dit in de splitsingsakte vastgelegde recht hebben gefrustreerd. De vordering wordt daarom afgewezen.

3.12 Grief 2 heeft geen succes.

3.13 Het falen van de voorgaande twee grieven brengt mee dat de overige grieven, die zien op de proceskosten en het dictum, geen bespreking behoeven. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. Het bewijsaanbod zal worden gepasseerd omdat dit niet is gebaseerd op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien al bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

4 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 318,– aan verschotten en € 3.222,– voor salaris;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.A.J. Dun, C.C. Meijer en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 mei 2019.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    InstallatiesNieuwsVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte

    FundamentVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Is alles wat binnen de lijntjes ligt privé?

    VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Is de lift gemeenschappelijk of niet?

    VerhurenVvE Rechtspraak - Geldzaken

    Relatie tussen servicekosten huurder en voorschotbijdrage VvE

    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.