FundamentVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Is alles wat binnen de lijntjes ligt privé?

Wat is privégedeelte gedeelte

Samenvatting:

In deze VvE Rechtspraak staan eigenaars tegenover elkaar in verband met onenigheid over de vraag of een uitbouw op de begane grond gemeenschappelijk is of behoort tot het privégedeelte wat met dikke lijnen in de splitsingstekening is aangegeven.

Door een slechte fundering is het noodzakelijk om herstelwerkzaamheden uit te voeren aan een uitbouw die alleen gebruikt kan worden door de eigenaar van de begane grond. De uitbouw bevindt zich in het dik omlijnde gebied. Op basis hiervan neemt de Boven VvE aan dat het om deze reden niet tot de gemeenschappelijke delen behoort en de eigenaar zelf dient op te dragen voor de reparatie kosten.

Op basis van het splitsingsreglement en de splitsingstekening oordeelt de rechter dat dit een onjuiste redenatie is. In het splitsingsreglement staat duidelijk beschreven dat de fundering tot de gemeenschappelijke delen behoort en dat reparatie hiervan dus op de beschreven kostenverdeling dient te worden betaald door de Hooft VvE en de Boven VvE.

Uitspraak GERECHTSHOF AMSTERDAM beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 april 2019 inzake

[appellant] , wonende te [woonplaats 1] , appellant in principaal appel, geïntimeerde in incidenteel appel, advocaat: mr. B. Meijer te Amsterdam,

tegen

a. VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres 1- (Hoofd VvE)] ,

b. VERENIGING VAN EIGENAARS GEBOUW [adres 2- (Boven-VvE)] ,

beide gevestigd te [vestigingsplaats] ,

c. de leden van geïntimeerde sub b:

1. [geïntimeerde sub 1], wonende te [woonplaats 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2], wonende te [woonplaats 1] ,

3. [geïntimeerde sub 3], wonende te [woonplaats 1] ,

4. [geïntimeerden sub 4], beiden wonende te [woonplaats 2] ,

5 [geïntimeerde sub 5], wonende te [woonplaats 1] ,

6. [geïntimeerde sub 6], wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerden in principaal appel,

appellanten in incidenteel appel,

advocaat: mr. M.M.N.C. Schellekens te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Appellant wordt hierna [appellant] genoemd. Geïntimeerden worden afzonderlijk aangeduid als de Hoofd-VvE, de Boven-VvE en belanghebbenden.

[appellant] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op

31 juli 2018, onder aanvoering van drie grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) op 2 juli 2018 onder bovenvermeld zaaknummer heeft gegeven. Het verzoekschrift strekt ertoe, zakelijk weergegeven, dat het hof de bestreden beschikking zal vernietigen en [appellant] zal machtigen tot het verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden alsmede zal bepalen dat de Hoofd-VvE gehouden is bij te dragen in de te maken kosten van de hierna te melden noodzakelijke herstelwerkzaamheden – voor welke bijdrage de Boven-VvE en belanghebbenden tezamen voor 4/5 deel respectievelijk 80 procent hoofdelijk aansprakelijk zijn – dan wel tot zodanige bijdragen als voorschotten op de te maken kosten als het hof juist acht en hen tot betaling daarvan zal veroordelen, met beslissing over de proceskosten.

Op 12 oktober 2018 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep tevens verzoek tot incidenteel appel, met producties, van geïntimeerden ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten, uitvoerbaar bij voorraad.

Op 8 november 2018 is ter griffie van het hof een verweerschrift in incidenteel hoger beroep ingekomen, strekkende tot verwerping, met beslissing over de proceskosten.

De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 26 februari 2019. Bij die gelegenheid heeft namens [appellant] mr. Meijer voornoemd en namens geïntimeerden mr. Schellekens voornoemd het woord gevoerd, beiden aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. [appellant] heeft nog een tweetal producties (een offerte van 3 september 2018 en een brief van 30 januari 2019) in het geding gebracht en zijn eis verminderd. Partijen hebben inlichtingen verschaft.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is nader bepaald op heden.

2 Feiten

De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder 1.1 tot en met 1.12 de feiten vastgesteld die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan.

3 Beoordeling

3.1 Het gaat in deze zaak – voor zover in hoger beroep van belang – om het volgende.

3.1.1

Bij akte d.d. 2 november 2007 is het gebouw met de daarbij behorende grond gelegen aan de [adres 1] in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 BW gesplitst (verder te noemen: de hoofdsplitsing), en wel in de navolgende rechten:

1. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de bedrijfs-/ winkelruimte gelegen op de begane grond van het gebouw, met bijbehorende tuin en schuur op de begane grond (het recht Al);

2. het appartementsrecht omvattende het uitsluitend gebruik van de woningen gelegen op de eerste, tweede, derde en zolderverdieping van het gebouw met het bijbehorende platdak boven de zolderverdieping met entree en opgang op de begane grond (het recht A2).

Het gebouw dat bij voormelde akte is gesplitst is weergegeven op de bij deze akte behorende en in het kadaster ingeschreven splitsingstekening. Bij de hoofdsplitsing is de Hoofd-VvE opgericht.

3.1.2

Bij de hoofdsplitsing zijn de bepalingen van het modelreglement, vastgesteld bij akte verleden op 17 januari 2006 voor mr. A.G. Hartman, notaris te Amsterdam, van toepassing verklaard (verder te noemen: het modelreglement).

3.1.3

Op de hoofdsplitsing zijn nog vier ondersplitsingen gevolgd, waarbij recht A2 telkens is ondergesplitst, en wel op 21 oktober 2009, op 15 maart 2010, op 12 juli 2010 en op 29 mei 2012. Bij de akte van 29 mei 2012 zijn de huidige rechten A3, A4, A6, A7, A9 en A10 gerealiseerd, welke in eigendom zijn bij belanghebbenden. Dit zijn alle woonruimten.

3.1.4

Bij de eerste ondersplitsing, die van 21 oktober 2009, zijn de bepalingen van het

modelreglement van toepassing verklaard en is de Boven-VvE opgericht.

3.1.5

[appellant] is eigenaar van het door de hoofdsplitsing ontstane recht Al. Vanaf 5 november 2007 was hij voor de helft mede-eigenaar en per 28 maart 2018 is hij enig

eigenaar van dit recht.

3.1.6

Voor zover van belang wordt in het modelreglement het volgende bepaald:

“ (…)

B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de

de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 8

1. Iedere eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel

overeenkomstig de in de akte vermelde grondslag.

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen (…) verplicht bij te dragen in de

schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.

(…)

Artikel 9

1. Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke eigenaars als bedoeld in artikel

5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

a. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke

gedeelten of van de gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

b. die welke verband houden met noodzakelijke herstelwerkzaamheden, vernieuwingen en vervangingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaars, en voor zover die niet vallen

onder a;

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke

zaken

(…)

Artikel 17

1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend,

voor zover aanwezig:

a. de grond, de funderingen, de dragende muren, de kolommen, het geraamte van het gebouw, de

gevels (daaronder begrepen de gevelbeplatingen en dilataties), de balkonconstructies, de

galerijen, de daken (inclusief de waterkerende lagen), de dakbedekking, de dakkapellen,

de schoorstenen, de rook- en ventilatiekanalen, de vuilstortkokers, de lift- en leidingschachten,

alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke

gedeelten of tussen (een) gemeenschappelijk(e) gedeelte(n) en (een) privé gedeelte(n) of tussen

privé gedeelten;

(…)”

3.1.7

In de hoofdsplitsingsakte staat, voor zover van belang, onder meer het volgende vermeld:

“(….)

C. VOORGENOMEN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN. SPLITSINGSTEKENING.

De gerechtigde wenst over te gaan tot de splitsing van het gebouw met de daarbij behorende grond in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:106 van het Burgerlijk Wetboek, onder oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van een reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d van het Burgerlijk Wetboek.

Aan deze akte is daartoe een uit één blad bestaande tekening als bedoeld in artikel 5:109, lid 2 van het Burgerlijk Wetboek gehecht.

Op die tekening zijn met de cijfers 1 en 2 de gedeelten van het gebouw met aanbehoren aangegeven die bestemd zullen zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Het uitsluitend gebruiksrecht van die gedeelten zal zijn begrepen in de bij deze akte te formeren appartementsrechten.

(…)

G. UITWERKING MODELREGLEMENT.

Artikel 8.

De in lid 1 van dit artikel bedoelde aandelen in de gemeenschap zijn de volgende:

voor het appartementsrecht met indexnummer 1: een/vijfde (1/5e) gedeelte;

voor het appartementsrecht met indexnummer 2: vier/vijfde (4/5e) gedeelte.

De aandelen in de gemeenschap zijn vastgesteld aan de hand van de verhouding in oppervlakte van de voor uitsluitend gebruik bestemde gedeelten.

(…)

H. WIJZIGINGEN EN/OF AANVULLINGEN MODELREGLEMENT.

(…)

Artikel 17.

Toegevoegd wordt een extra lid:

“3. In tegenstelling tot hetgeen in artikel 17 lid 1 is bepaald behoren de balkonconstructies niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken, maar maken deel uit van elk appartementsrecht afzonderlijk waartoe zij blijkens de splitsingstekening behoren en mitsdien geldt te dien aanzien hetgeen onder G van het reglement is bepaald omtrent privé gedeelten.”

(…)”

3.1.8

Aan de hoofdsplitsingsakte is de volgende tekening gehecht:

3.1.9

In de loop der tijd is het gebouw aan de achterzijde ernstige scheurvorming gaan vertonen en zijn de kozijnen aan de achterzijde van de eerste verdieping vervormd. De oorzaak van deze scheurvorming is een ernstige verzakking van de uitbouw (op de begane grond) aan de achterzijde, die aan de oorspronkelijke achterbouwmuur trekt. zijn In een rapport van 3 april 2018 adviseert EP Bouwadvies de uitbouw aan de achterzijde geheel te slopen inclusief de fundering en een nieuw fundering met uitbouw aan te brengen. Uit dit rapport blijkt op welk bedrag exclusief btw de kosten van deze werkzaamheden worden begroot. [appellant] wil daarvan 80 procent ten laste van de Boven-VvE en belanghebbenden brengen en zelf de overige 20 procent voor zijn rekening nemen.

3.1.10

Blijkens de notulen van de gecombineerde vergadering van de Hoofd-VvE en de Boven-VvE van 19 februari 2018 is de Boven-VvE en zijn belanghebbenden sub 1 tot en met 6 van mening dat alle kosten van voormelde werkzaamheden voor rekening van [appellant] moeten komen, omdat de uitbouw moet worden gerekend tot het privégedeelte van [appellant] .

3.1.11

Blijkens de notulen van de eveneens gecombineerde vergadering van de Hoofd-VvE en de Boven-VvE van 4 mei 2018 zijn partijen overeengekomen, samengevat, dat een drietal aannemers wordt uitgekozen en dat aan een van deze drie offerte zal worden gevraagd om inzichtelijk te krijgen of de door [appellant] opgegeven kosten reëel worden geacht. Blijkens diezelfde notulen hebben partijen afgesproken dat [appellant] in eerste instantie de kosten zal dragen en dat de rechter zal worden verzocht uitsluitsel zal geven over “de toekenning van de kosten en verantwoordelijkheden”.

3.1.12

Bij e-mail van 5 juli 2018 heeft bouwkundig adviseur [X] aan het bestuur van geïntimeerden bericht dat de door EP Bouwadvies opgegeven kostenraming redelijk is.

3.2 De kantonrechter heeft bij de bestreden beschikking de verzoeken van [appellant] tot, samengevat, het aan hem verlenen van een machtiging ex artikel 5:121 lid 1 BW tot het verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden en het ex artikel 5:121 lid 2 BW bepalen van het bedrag dat geïntimeerden gehouden zijn bij te dragen in de door [appellant] te maken kosten, afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering, voor zover betrekking hebbend op de afwijzing van zijn verzoek tot het bijdragen in de kosten heeft [appellant] drie grieven gericht en geïntimeerden een (voorwaardelijke) incidentele grief.

3.3 Het hof stelt vast dat van de zijde van geïntimeerden aan [appellant] reeds voorwaardelijk toestemming is verleend voor het verrichten van werkzaamheden aan de uitbouw en van herstelwerkzaamheden en dat het voorwaardelijke element erin is gelegen dat partijen twisten over de vraag wie en in welke mate aan deze kosten dient bij te dragen. Tegen rechtsoverweging 11 van de bestreden beschikking dat partijen het er blijkbaar over eens zijn dat de door [appellant] beschreven herstelwerkzaamheden dringend noodzakelijk zijn, hebben geïntimeerden dan ook niet gegriefd. Bij deze stand van zaken (waarbij [appellant] overigens ter zitting heeft verklaard dat de werkzaamheden grotendeels zijn uitgevoerd) heeft [appellant] geen belang meer bij een vervangende machtiging, zodat zijn verzoek in zoverre terecht is afgewezen.

3.4 Het geschil dat partijen verdeeld houdt is of de uitbouw op de begane grond, ten aanzien waarvan [appellant] het uitsluitend gebruik heeft, gemeenschappelijk is in de zin van artikel 17 van het modelreglement (standpunt [appellant] ) dan wel behoort tot het privégedeelte van [appellant] (standpunt geïntimeerden). Indien de uitbouw (hier en hierna telkens: in voormelde zin) gemeenschappelijk is, rijst vervolgens de vraag tot welk bedrag geïntimeerden, althans de Boven-VvE moeten bijdragen in de kosten van herstel. Hierop zien zowel de grieven van [appellant] als de (voorwaardelijke) incidentele grief van geïntimeerden, die hierna gezamenlijk zullen worden behandeld.

3.5 Aan het hof ligt aldus ter beoordeling voor welke uitleg gegeven moet worden aan de splitsingsstukken, in dit geval de hoofdsplitsingsakte, de daaraan als bijlage gehechte tekening en het modelreglement.

Daarvoor gelden in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten (vgl. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337). Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.

3.6 Het hof stelt voorop dat in de hoofdsplitsingsakte – in overeenstemming met artikel 5:111 aanhef en sub d BW – een modelreglement is vastgesteld, met uitwerking en wijzigingen en/of aanvullingen. Uit artikel 17 lid 1 aanhef en sub a van dit reglement volgt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten onder meer worden gerekend de funderingen en de balkonconstructies. In afwijking van artikel 17 van het modelreglement is in de hoofdsplitsingsakte onder H (wijzigingen en/of aanvullingen modelreglement) een extra lid 3 opgenomen, inhoudende dat in tegenstelling tot (cursivering hof) hetgeen in artikel 17 lid 1 is bepaald, de balkonconstructies niet tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken behoren, maar deel uitmaken van elk appartementsrecht afzonderlijk en behoren tot de privégedeelten. Balkonconstructies zijn, door toevoeging van artikel 17 lid 3, derhalve een uitzondering op de gemeenschappelijkheid.

3.7 Het standpunt van geïntimeerden dat niet alleen de balkonconstructies maar ook de uitbouw op de begane grond als privégedeelte moet worden beschouwd, valt naar objectieve maatstaven, als onder 3.5 overwogen, niet af te leiden uit de tekst van de hoofdsplitsingsakte. Het feit dat, zoals geïntimeerden betogen, de uitbouw – evenals de balkons – onlosmakelijk is verbonden met het gebouw en dit analoog redenerend met inachtneming van de redelijkheid en billijkheid tot de conclusie moet leiden dat de uitbouw evenmin gemeenschappelijk is, gaat aan deze geobjectiveerde wijze van uitleg voorbij. In voornoemde splitsingsakte is immers met betrekking tot de gemeenschappelijkheid, anders dan voor balkons, geen uitzondering gemaakt voor de uitbouw.

3.8 Ook het betoog van geïntimeerden zoals verwoord in hun incidentele grief, te weten dat de kantonrechter ten onrechte is uitgegaan van de situatie dat de uitbouw gebouwd was op een fundering en dus naar haar aard niet als een balkon kan worden beschouwd, heeft geen succes. Uit een aantal in deze procedure overgelegde stukken, zowel van de zijde van [appellant] als van geïntimeerden, blijkt dat de uitbouw op een fundering staat:

  • het rapport van Fugro Ingenieursbureau B.V. van 25 september 2007 (overgelegd door geïntimeerden als bijlage 1 bij hun verweerschrift in eerste aanleg) vermeldt dat het project “partieel funderingsherstel” betreft;
  • het rapport van Premiumkeur van 22 maart 2018, opgesteld op verzoek van de Boven-VvE (overgelegd door [appellant] als productie 13 bij inleidend verzoekschrift) vermeldt dat “de fundering van de uitbouw” die tot het casco behoort zeer slecht is en vernieuwd moet worden;
  • het onder 3.1.9 genoemde rapport van EP Bouwadvies van 3 april 2018, opgesteld op verzoek van [appellant] (overgelegd door [appellant] als productie 10 bij inleidend verzoekschrift) vermeldt dat “Fundering van uitbouw achterzijde” niet meer is te herstellen;
  • het rapport van VBC Funderingen & Constructies (overgelegd door geïntimeerden als bijlage 2 bij hun verweerschrift in eerste aanleg) vermeldt dat de uitbouw staat op “de gemetselde fundering”.

3.9 Gelet op de hiervoor genoemde rapporten, waarvan de inhoud door geïntimeerden zowel in de stukken als ook desgevraagd tijdens de mondelinge behandeling onvoldoende gemotiveerd is betwist, gaat het hof ervan uit dat de uitbouw op een (al dan niet gebrekkige) fundering rust. Aangezien de fundering op grond van het bepaalde in artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het modelreglement wordt gerekend tot de gemeenschappelijke gedeelten, is daarmee ook de uitbouw gemeenschappelijk.

3.10 Ten slotte doen geïntimeerden ter ondersteuning van hun standpunt een beroep op de splitsingstekening. Volgens geïntimeerden worden op die tekening de privégedeelten met een dikke omlijning en oplopende cijfers aangegeven en de gemeenschappelijke gedeelten met een dunne lijn. De gehele begane grond inclusief uitbouw, tuin en schuur is met een dikke lijn gemarkeerd en behoort dus tot het privégedeelte van [appellant] , aldus geïntimeerden.

3.11 Zoals hiervoor onder 3.5 overwogen, is het aan het hof te bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Naar [appellant] heeft aangevoerd en geïntimeerden onvoldoende gemotiveerd hebben betwist, geeft de splitsingstekening in het algemeen slechts een ruimtelijke afbakening van het gebruiksgebied van de verschillende appartementseigenaars en is de dikke lijn niet meer dan een begrenzing van de gebruiksruimte die in beginsel niets zegt over de vraag of de bouwkundige voorzieningen die zich binnen of buiten de dikke lijn bevinden tot de gemeenschappelijke of de privégedeelten behoren. In de splitsingsakte is geen enkele aanwijzing voor het aannemen van het tegendeel te vinden. Uit de akte van splitsing moet daarentegen worden afgeleid (zoals hiervoor onder 3.6 tot en met 3.9 overwogen) dat de uitbouw gemeenschappelijk is.

Het beroep van geïntimeerden op de splitsingstekening brengt het hof daarom niet tot een ander oordeel.

3.12 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de uitbouw als gemeenschappelijk moet worden beschouwd, zodat de kosten van herstel door de Hoofd-VvE moeten worden gedragen, wat de facto erop neerkomt dat [appellant] 1/5 aandeel (20%) voor zijn rekening neemt en de Boven-VvE, zoals in de hoofdsplitsingsakte is bepaald, voor 4/5 aandeel (80%) dient bij te dragen in de door [appellant] gemaakte en nog te maken kosten voor het uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

Met betrekking tot belanghebbenden staat in de hoofdsplitsingsakte niets vermeld over een bijdrage in de kosten, zodat het verzoek ten aanzien van hen zal worden afgewezen. Ook het verzoek te bepalen dat de Boven-VvE en belanghebbenden hoofdelijk aansprakelijk zijn, acht het hof ongegrond en komt niet voor toewijzing in aanmerking.

3.13 Ter zitting heeft [appellant] een geaccepteerde offerte van 3 september 2018 overgelegd voor de uit te voeren herstelwerkzaamheden aan de uitbouw ten bedrage van € 64.190,50 inclusief btw en zijn eis tot dit bedrag verminderd. Van dit bedrag komt de facto dus 1/5 aandeel (20%) voor rekening van [appellant] en 4/5 aandeel (80%) voor rekening van de Boven-VvE.

3.14 Naast de kosten voor herstel resteert een kostenpost van € 6.500,– exclusief btw voor het injecteren van de wanden in verband met optrekkend vocht. Aangezien bouwkundig adviseur [X] deze begroting/kostenraming redelijk heeft geoordeeld (zie hiervoor onder 3.1.12) en geïntimeerden hiertegen geen gemotiveerd verweer hebben gevoerd, dienen deze kosten op dezelfde wijze te worden gedragen als hiervoor ten aanzien van de herstelwerkzaamheden is bepaald.

3.15 De slotconclusie is dat de grieven leiden tot vernietiging van de bestreden beschikking. Het verzoek van [appellant] zal gedeeltelijk worden toegewezen, op de wijze als hierna in het dictum is vermeld. Omdat [appellant] uiteindelijk 20% van de kosten voor zijn rekening dient te nemen, zal het hof de Hoofd-VvE om praktische redenen slechts veroordelen tot de betaling van 80% van voormelde bedragen aan [appellant] . De Boven-VvE zal de aldus aan [appellant] betaalde bedragen aan de Hoofd-VvE hebben te voldoen. De Hoofd-VvE en de Boven-VvE zullen als de grotendeels in ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in de eerste aanleg als in het principaal hoger beroep. Omdat geïntimeerden geen ander dictum wensten en slechts zekerheidshalve incidenteel hebben geappelleerd, zal in zoverre een kostenveroordeling achterwege blijven.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt de bestreden beschikking en, opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de Hoofd-VvE gehouden is bij te dragen in de kosten van herstel ten bedrage van € 64.190,50 inclusief btw, met dien verstande dat hiervan 20% voor rekening van [appellant] komt en 80% voor rekening van de Boven-VvE;

bepaalt dat de Hoofd-VvE gehouden is bij te dragen in de kosten voor het injecteren van de wanden in verband met optrekkend vocht ten bedrage van € 6.500 exclusief btw, met dien verstande dat hiervan 20% voor rekening van [appellant] komt en 80% voor rekening van de Boven-VvE;

veroordeelt de Hoofd-VvE tot betaling aan [appellant] van 80% van voornoemde bijdragen;

verstaat dat de Boven-VvE gehouden is voormelde 80% aan de Hoofd-VvE te betalen;

veroordeelt de Hoofd-VvE en de Boven-VvE in de kosten van het geding in beide instanties en begroot deze kosten, voor zover tot heden aan de zijde van [appellant] gevallen, in eerste aanleg op € 291,– aan verschotten en € 1.086,– voor salaris en in principaal hoger beroep op € 318,– aan verschotten en € 2.148,– aan salaris;

wijst af hetgeen in hoger beroep meer of anders is verzocht.

Deze beschikking is gegeven door mrs. E.M. Polak, R.J.M. Smit en D.J. van der Kwaak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 april 2019

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    DakHuishoudelijk reglementVvE Rechtspraak - Besluitvorming

    Pergola op dak mag voorlopig blijven staan

    Utiliteiten & EnergyVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Afrekening stookkosten afwijkend van de splitsingsakte

    InstallatiesNieuwsVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte

    InstallatiesLiftVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Kun je het gebruik van een privé lift als buur afdwingen?

    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    KCAF: het funderingsloket voor funderingsproblemen