Kennis van VvE Zaken

RecreatieparkVvE Rechtspraak - Recreatieparken

Transformatie bestemming recreatiepark

Transformatie Bestemming Recreatiepark

Uitspraak RECHTBANK GELDERLAND Vonnis in kort geding van 27 maart 2019

in de zaak van

1     [eiser sub 1] , [woonplaats] ,

2.    [eiser sub 2], [woonplaats] ,

3.    [eiser sub 3], [woonplaats] ,

4.    [eiser sub 4], [woonplaats] ,

5.    [eiser sub 5], [woonplaats] ,

6.    [eiser sub 6], [woonplaats] ,

7.    [eiser sub 7], [woonplaats] ,

8.    [eiser sub 8], [woonplaats]

9.    [eiser sub 9], [woonplaats] ,

10.    [eiser sub 10], [woonplaats] ,

11.    [eiser sub 11], [woonplaats] ,

12.    [eiser sub 12], [woonplaats] ,

13.    [eiser sub 13], [woonplaats] ,

14.    [eiser sub 14], [woonplaats] ,

15.    [eiser sub 15], [woonplaats] ,

16.    [eiser sub 16], [woonplaats] ,

17.    [eiser sub 17], [woonplaats] ,

18.    [eiser sub 18], [woonplaats] ,

19     [eiser sub 19] , [woonplaats] ,

20.    [eiser sub 20],[woonplaats] ,

21.    [eiser sub 21], [woonplaats] ,

22.    [eiser sub 22], [woonplaats] ,

eisers, advocaat mr. H.A. Schenke te Nijmegen,

tegen

1. de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE HARDERWIJK, zetelend te Harderwijk, gedaagde sub 1, advocaat mrs. J.H. Meijer en M.W. van Nijendaal te Arnhem,

en

2. de stichting [gedaagde sub 2] , gevestigd te Harderwijk, gedaagde sub 2, advocaat mr. M. Kuiper te Harderwijk.

Partijen zullen hierna [Eisers] , de gemeente en [gedaagde sub 2] worden genoemd.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding met producties 1 tot en met 20
  • de producties 1 tot en met 5 van de gemeente
  • de nagezonden productie 6 van de gemeente
  • het feitenrelaas met producties 1 tot en met 17 van [gedaagde sub 2]
  • de mondelinge behandeling van 15 maart 2019
  • de pleitnota van [Eisers]
  • de pleitnota van de gemeente
  • de pleitnota van [gedaagde sub 2] .

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. In de gemeente Harderwijk ligt het Resort [het resort] . [het resort] is in 1999 tot stand gekomen en bestaat uit circa 190 recreatiebungalows op ruime percelen van meer dan 600 m2 van particuliere eigenaren, waaronder [Eisers] Feitelijk bewonen het overgrote deel van de eigenaren van [het resort] hun woningen permanent in plaats van recreatief. Naast [het resort] zijn in de gemeente Harderwijk nog zeven andere recreatieparken gevestigd.

2.2. De gemeente heeft op 8 januari 2015 een strategienota vastgesteld, waarin bepalingen zijn opgenomen die de vitaliteit van de acht recreatieparken voor de toekomst zouden moeten waarborgen. Daarna is de gemeente gestart met de ontwikkeling van de zogenaamde Structuurvisie Vitale Vakantieparken (hierna: de Structuurvisie). Tegen bepaalde onderdelen van het concept van de Structuurvisie hebben (in ieder geval) een aantal bewoners van [het resort] door middel van zienswijzen bezwaren geuit. De gemeente heeft deze zienswijzen niet gevolgd en de Structuurvisie is vervolgens op 18 januari 2018 definitief vastgesteld.

2.3. Zowel in de strategienota als in de Structuurvisie is uiteengezet of en in hoeverre de bestaande parken volgens de gemeente in de toekomst bedrijfsmatig zijn te exploiteren ten behoeve van recreatie, dan wel of het meer opportuun is de parken te transformeren naar een andere bestemming, zoals een woonbestemming. Ten aanzien van [het resort] heeft de gemeente, in samenspraak met het bestuur van de Vereniging van Eigenaren (VvE) van [het resort] , besloten dat voor de hand ligt dat [het resort] wordt getransformeerd van recreatiepark naar park met woonbestemming. Hiervoor is een transformatieproces in gang gezet.

2.4. Gedurende de eerste fase van het transformatieproces heeft het bestuur van de VvE namens alle eigenaren van [het resort] als gesprekspartner met de gemeente gediend. Op enig moment heeft het bestuur van de VvE ervoor gekozen een separate stichting op te richten die voor het verdere proces als gesprekspartner kon dienen en zich verder zou gaan bezighouden met de uitvoering van de transformatievoorwaarden die in de Structuurvisie van de gemeente zijn vastgelegd. Dit is [gedaagde sub 2] ( [gedaagde sub 2] ).

2.5. De Structuurvisie bevat diverse transformatievoorwaarden waar alle parkbewoners zich aan moeten committeren, willen zij meegaan met de transformatie van recreatie naar woonbestemming. Zo worden de parken, waaronder de tuinen van de particuliere eigenaars, bestemd als ‘Bos’ of als ‘Groen – Park’, worden de woningen bestemd als ‘Wonen’, waarbij de bouwregels voor recreatiewoningen in het buitengebied vertrekpunt zijn en vergunningsvrij bouwen zoveel mogelijk wordt tegengegaan en wordt van de parkbewoners een zogenaamde vereveningsbijdrage verlangd.

2.6. Op basis van de Structuurvisie heeft de gemeente in samenspraak met [gedaagde sub 2] een overkoepelende transformatieovereenkomst, de zogenaamde anterieure overeenkomst, opgesteld. De gemeente en [gedaagde sub 2] zijn voornemens deze overeenkomst op 31 maart 2019 met elkaar aan te gaan. Verder hebben de gemeente en [gedaagde sub 2] een tweede transformatieovereenkomst opgesteld. Medio december 2018 heeft de gemeente aan alle parkbewoners van [het resort] bericht dat zij deze overeenkomst tot uiterlijk 31 maart 2019 met [gedaagde sub 2] kunnen aangaan om zo aan de transformatie van het park deel te nemen. [gedaagde sub 2] heeft vervolgens aan de parkbewoners kenbaar gemaakt de getekende overeenkomsten uiterlijk 22 maart 2019 retour te willen hebben ontvangen, zodat zij nog ruim een week de tijd heeft alle overeenkomsten te verwerken.

2.7. [Eisers] hebben vervolgens aan [gedaagde sub 2] en de gemeente medegedeeld dat zij het niet eens zijn met de inhoud van de transformatieovereenkomst en hebben zich vervolgens verenigd in de groep ‘Kritisch Bezorgd [het resort] ’. [Eisers] hebben getracht met [gedaagde sub 2] en de gemeente in gesprek te raken over de transformatievoorwaarden en de inhoud van de transformatieovereenkomst, maar een dergelijk gesprek is niet tot stand gekomen. Ook is aan [Eisers] geen verdere informatie verstrekt over de precieze uitvoering van de samenwerking die tussen [gedaagde sub 2] en de gemeente plaatsvindt.

2.8. Bij brief van 14 januari 2019 heeft (de advocaat van) [Eisers] bij de gemeente op de voet van artikel 6 lid 1 Wet openbaarheid van bestuur (Wob) bepaalde informatie en diverse stukken opgevraagd. De gemeente heeft op 11 maart 2019 op dit Wob-verzoek beslist en aan [Eisers] documenten toegestuurd waarin bepaalde passages om de gemeente moverende redenen zijn weggelakt.

3 Het geschil

3.1. [Eisers] vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de gemeente en [gedaagde sub 2] ieder voor zich dan wel gezamenlijk:

I te gelasten zich in dit stadium te onthouden van iedere handelwijze die ten aanzien van het transformatieproces – gericht op het realiseren van een woonwijk in de volle zin des woords in plaats van een recreatiepark ter plaatse waar thans het park [het resort] is gelegen – leidt tot juridisch bindende afspraken met de eigenaren/recreanten van het park [het resort] , totdat – met inachtneming van het hierna gevorderde sub II – hetzij tussen partijen alsnog minnelijk overeenstemming is bereikt over bedoeld transformatieproces, hetzij partijen over en weer zouden moeten constateren dat (algehele) minnelijke overeenstemming tussen hen niet bereikt kan worden;

II te gelasten om in constructief overleg te treden met [Eisers] en dit overleg eerst te beëindigen nadat door partijen over en weer is geconstateerd dat hetzij tussen partijen alsnog minnelijk overeenstemming is bereikt over het transformatieproces als omschreven in de vordering sub I, hetzij dat die overeenstemming tussen hen niet kan worden bereikt;

III te gelasten alle verzochte informatie en overige relevante informatie in het kader van het transformatieproces aan [Eisers] te doen toekomen;

IV te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,00 per vordering als hiervoor omschreven, althans tot betaling van een dwangsom als door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen, voor elke dag of deel daarvan dat de gemeente en het [gedaagde sub 2] , ieder voor zich dan wel gezamenlijk, niet voldoen aan één van de hiervoor omschreven vorderingen;

V te veroordelen tot betaling van de proces- en nakosten.

3.2. De gemeente en het [gedaagde sub 2] voeren ieder afzonderlijk verweer en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

3.3. Op de stellingen van partijen zal hierna, voor zover voor de beoordeling van dit geschil van belang, worden ingegaan.

4 De beoordeling van het geschil

4.1. De spoedeisendheid van de vorderingen vloeit voldoende uit de stellingen van [Eisers] voort.

4.2. In de kern genomen vorderen [Eisers] een verbod voor [gedaagde sub 2] en de gemeente tot het aangaan van overeenkomsten met parkbewoners van [het resort] die de transformatie van recreatie naar woonbestemming regelen, totdat [Eisers] voldoende over de inhoud en voorwaarden van die overeenkomsten zijn voorgelicht en daarover tussen partijen constructief overleg heeft plaatsgevonden. [Eisers] leggen aan deze vordering ten grondslag dat sprake is van onrechtmatig handelen. De verweten onrechtmatigheid aan de zijde van de gemeente bestaat kort gezegd daarin dat zij in de overeenkomst eenzijdig zeer nadelige voorwaarden voor de parkbewoners heeft opgenomen en niet transparant is over de besluitvorming en achtergrond daarvan. De verweten onrechtmatigheid aan de zijde van [gedaagde sub 2] bestaat kort gezegd daarin dat zij namens de parkbewoners als gesprekspartner voor de gemeente zou hebben te gelden maar ondertussen enkel de belangen van de gemeente dient en niet die van de bewoners. [Eisers] stellen dat zij door dit handelen feitelijk worden gedwongen een overeenkomst te tekenen die zeer verstrekkende en nadelige gevolgen voor hen met zich brengt, zodat dit niet mag gebeuren dan nadat aan de hiervoor gevorderde voorwaarden is voldaan.

4.3. De gemeente en [gedaagde sub 2] voeren verweer en voeren aan dat inhoudelijk overleg over een eventuele aanpassing van de transformatievoorwaarden in dit stadium van het proces niet meer aan de orde kan zijn, zodat de vordering dient te worden afgewezen.

4.4. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vaststaat dat op provinciaal niveau beleid is ontwikkeld ten aanzien van de vakantieparken en dat de gemeente aan dit beleid invulling en uitvoering geeft voor de acht vakantieparken in Harderwijk. In dat kader zijn de gemeente en (een vertegenwoordiging van) [het resort] reeds een aantal jaren met elkaar in overleg om de transformatie van de woningen op het park van recreatie naar woonbestemming vorm te geven. In dat verband heeft de gemeente medio 2017 een concept Structuurvisie opgesteld, die – nadat daarover zienswijzen zijn ingediend – uiteindelijk in januari 2018 definitief is vastgesteld. Vaststaat dat tegen de Structuurvisie geen verdere bestuursrechtelijke rechtsgang open staat. De in de Structuurvisie verwoorde transformatievoorwaarden hebben daarom vervolgens de basis gevormd voor de te sluiten anterieure overeenkomst tussen de gemeente en [gedaagde sub 2] en de te sluiten transformatieovereenkomsten tussen [gedaagde sub 2] en de parkbewoners, op grond waarvan de aanstaande transformatie van [het resort] zal gaan plaatsvinden.

4.5. [Eisers] kunnen zich inhoudelijk niet verenigen met een aantal van de voorwaarden in de transformatieovereenkomsten, in het bijzonder de voorwaarden die zien op de bosbestemming van de tuinen, de onmogelijkheid vergunningsvrij (uit) te bouwen en de vereveningsbijdrage, omdat die niet ten goede komt aan onderhoud en infrastructuur van [het resort] “achter de slagboom”. Zij hadden graag gezien dat hierover met de gemeente op constructieve wijze kon worden gesproken en naar voor ieder aanvaardbare oplossingen zou zijn gezocht, zoals volgens hen ook is gebeurd in andere gemeentes. [Eisers] hebben de indruk dat [gedaagde sub 2] zich te snel heeft neergelegd bij deze niet-onderhandelbare voorwaarden in plaats van het dienen van de belangen van de eigenaren. Dat [gedaagde sub 2] en gemeente te snel aansturen op een akkoord dat niet in ieders belang is, blijkt ook uit de snelheid van doorzetten van de plannen en de geringe bereidheid om informatie te delen en tot een overleg te komen, aldus [Eisers]

Zij zien in deze handelwijze een schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur door de gemeente (beginselen die zien op onder meer legaliteit, motivering, zorgvuldigheid, détournement de pouvoir), die zich in hun ogen op oneigenlijke wijze afwisselend van een bestuursrechtelijk en civielrechtelijk traject bedient met geen ander doel dan haar plannen door te drukken met zo min mogelijk rechtsbescherming voor de eigenaren van [het resort] , en onzorgvuldig en daarmee onrechtmatig handelen van [gedaagde sub 2] , omdat zij hierin meegaan op de wijze zoals hiervoor geschetst. Aldus, sterk samengevat, de toegelichte standpunten van [Eisers]

4.6. De gemeente en [gedaagde sub 2] voeren aan dat door een overgrote meerderheid van de eigenaren van [het resort] een spoedige transformatie op basis van de voorliggende voorwaarden wordt gewenst en dat toewijzing van het gevorderde al deze belangen zou schaden. De vereveningsbijdrage is niet bedoeld ter delging van kosten “achter de slagboom” maar om de gemeente te vergoeden voor het onttrekken van [het resort] aan het voor recreatie bestemde arsenaal van de gemeente. De voorwaarden in de transformatieovereenkomst zijn rechtstreeks ontleend aan de beleidsstukken waarop inspraak mogelijk is geweest. Het veranderen van voorwaarden is daarom in dit stadium niet meer mogelijk en zou ook grote gevolgen hebben voor (de eigenaren van) de zeven andere parken. Er zijn vele voorlichtingsmomenten geweest en voldoende tijd voor ieder om zich te beraden. [gedaagde sub 2] heeft daarbij met grote inspanning op ondergeschikte onderdelen nog wijzigingen weten te bewerkstelligen ten gunste van de eigenaren, zoals de termijn waarbinnen illegaal opgerichte bouwwerken zullen moeten worden verwijderd. Meer ruimte is er niet. De gemeente en [gedaagde sub 2] wijzen er voorts op dat met de transformatie een einde wordt gemaakt aan een situatie die in strijd is met de wet (het permanent bewonen van recreatiewoningen en het oprichten van onvergunde bouwsels) en dat daarmee groot voordeel voor de eigenaren wordt bewerkstelligd: waardevermeerdering van hun woning en geen risico van handhaving.

4.7. Gelet op al het vorenstaande kan niet zonder nader onderzoek en eventuele bewijslevering worden geoordeeld dat de gemeente en [gedaagde sub 2] onrechtmatig jegens [Eisers] handelen. Voor een dergelijke toetsing, die ziet op onder meer de gestelde schending van algemene voorwaarden van behoorlijk bestuur, is binnen de kaders van dit kort geding geen plaats, maar deze zal in een bodemprocedure dienen plaats te vinden. Als uitgangspunt heeft in elk geval wel te gelden dat partijen vrij zijn in het (al dan niet) aangaan van overeenkomsten, zodat [Eisers] ervoor kunnen kiezen de transformatieovereenkomst met [gedaagde sub 2] in deze fase niet te ondertekenen indien zij het met de daarin vervatte voorwaarden niet eens zijn. Onweersproken is dat dan op een later moment alsnog de mogelijkheid bestaat – zij het mogelijk op minder gunstige voorwaarden – om alsnog voor transformatie te kiezen.

4.8. Een ander aspect dat van belang is betreft de vraag of het opleggen van het door [Eisers] gewenste constructieve overleg zinvol en uitvoerbaar is in de vorm zoals die is gevorderd. Op voorhand is immers duidelijk dat de punten waarop [Eisers] de gemeente tot onderhandelen willen bewegen voor de gemeente geen voorwerp van discussie meer kunnen zijn. Het in de vordering onder I en II genoemde moment – te weten het moment van de constatering dat (algehele) minnelijke overeenstemming tussen partijen niet bereikt kan worden – is dus in feite al ingetreden. Daarmee ontvalt het nut van en belang bij toewijzing van het gevorderde, terwijl onweersproken is dat met toewijzing zeker zou worden ingegrepen in de belangen van de eigenaren die wel nu op basis van de voorliggende voorwaarden de transformatieovereenkomst willen ondertekenen alsmede van de gemeente, terwijl het [Eisers] vrij blijft staan om niet te ondertekenen en eventueel op een later moment alsnog een transformatie-overeenkomst aan te gaan. Een belangenafweging kan dus niet tot een andere uitkomst leiden.

4.9. Hetgeen door [Eisers] is aangevoerd over het minimum van 95% ondertekenaars van de transformatie-overeenkomst doet niet af aan vorenstaande, omdat door de gemeente is toegelicht dat zij zich vrij acht om bij een meerderheid die minder groot is dan 95%, maar ruim genoeg is (zoals die thans bestaat binnen [het resort] ) toch de transformatie voor die meerderheid te laten doorgaan.

4.10. Onvoldoende is gebleken in dit kort geding dat [gedaagde sub 2] , zoals [Eisers] stellen, enkel de belangen van de gemeente behartigt en niet die van de parkbewoners. Er bestaat dan ook onvoldoende grond voor het voorshandse oordeel dat [gedaagde sub 2] een onrechtmatige daad kan worden verweten. Ten aanzien van [gedaagde sub 2] valt daarom evenmin in te zien op grond waarvan zij thans zou zijn gehouden voorafgaand aan het aangaan van de anterieure overeenkomst met de gemeente en de transformatieovereenkomsten met de bewoners van [het resort] met [Eisers] in constructief overleg te treden. Van belang is voorts dat namens [gedaagde sub 2] ter zitting is verklaard dat overeenkomsten die na 22 maart 2019 maar vóór 31 maart 2019 worden aangeleverd ook worden geaccepteerd en meegenomen in het verdere proces.

4.11. Dit alles leidt ertoe dat geen grond bestaat voor toewijzing van een verbod tot het sluiten van de anterieure en transformatieovereenkomsten met [gedaagde sub 2] en de gemeente zoals in dit kort geding gevorderd. Daarbij komt dat de vordering zoals deze door [Eisers] is ingestoken bij toewijzing vrijwel niet te executeren zal zijn, omdat dat vergt dat partijen eenduidig kunnen vaststellen dat en op welk moment de overleggen zouden kunnen worden gestaakt en op welk moment dat niet mag en dus tot verbeurte van dwangsommen leidt. De vorderingen van [Eisers] onder I en II zullen daarom worden afgewezen.

4.12. Verder heeft te gelden dat voor zover [Eisers] het niet eens zijn met de verkregen informatie en bescheiden op basis van het door hen ingediende Wob-verzoek, zij in dat verband de gebruikelijke bestuursrechtelijke weg kunnen volgen. Nu dat (nog) niet heeft plaatsgevonden, bestaat er op dit moment grond noch aanleiding voor toewijzing van het onder III gevorderde, daargelaten dat de gestelde urgentie was gelegen in het kunnen voeren van het constructief overleg, waarop het gevorderde onder I en II ziet. Ook het onder III gevorderde zal, nog afgezien van de (on)bepaaldheid daarvan, worden afgewezen.

4.13. [Eisers] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Deze kosten worden aan de zijde van de gemeente en [gedaagde sub 2] ieder afzonderlijk tot op heden begroot op:

– griffierecht    € 639,00

– salaris advocaat    € 980,00

Totaal € 1.619,00

5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt [Eisers] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.619,00, waarin begrepen € 980,00 aan salaris advocaat,

5.3. veroordeelt [Eisers] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 1.619,00, waarin begrepen € 980,00 aan salaris advocaat,

5.4. verklaart deze kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K. Mans en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. E.H.J. Krijnen op 27 maart 2019.

Bron:Rechtspraak.nl 
Verrijkte uitspraak

Author: Redactie VvE Centraal

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    FundamentVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Is alles wat binnen de lijntjes ligt privé?

    VvE Rechtspraak - Geldzaken

    Altijd de volledige voorschotbijdrage betalen!

    OnderhoudVergunningenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Architectuur zorgt voor afwijzen vervangende machtiging

    VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Is de lift gemeenschappelijk of niet?

    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    Uw vakantiewoning op een recreatiepark en het lidmaatschap van een VvE