Kennis van VvE Zaken

VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Feitelijke situatie of Splitsingsakte, wat telt?

Feitelijke situatie of splitsingsakte, wat telt?

Uitspraak vonnis RECHTBANK DEN HAAG

Vonnis van 27 februari 2019 in de zaak van

[eiser] te [plaats 1], eiser, advocaat mr. J. Pijtak te Amsterdam,

tegen

[de VVE] te [plaats 2], gedaagde, advocaat mr. P.J.B. van Deurzen te Den Haag.

Partijen zullen hierna [eiser] en de VVE genoemd worden.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 30 april 2018, met producties 1 tot en met 7;
  • de conclusie van antwoord van 20 juni 2018, met producties 1 tot en met 4;
  • het tussenvonnis van 11 juli 2018, waarin een comparitie van partijen is bevolen;
  • het proces-verbaal van comparitie van 17 september 2018.

1.2. Het proces-verbaal van comparitie van 17 september 2018 is buiten aanwezigheid van partijen opgemaakt. Zij zijn in de gelegenheid gesteld opmerkingen van feitelijke aard op de verslaglegging kenbaar te maken. Partijen hebben van deze gelegenheid geen gebruik gemaakt.

1.3. Ten slotte is een datum voor het wijzen van vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1. [eiser] is eigenaar van een appartementsrecht met bijbehorende parkeerplaats in “[het Appartementencomplex]” (hierna: het appartementencomplex) in [het Stadsdeel]. De parkeerplaats bevindt zich in de ondergrondse parkeergarage bij het appartementencomplex.

2.2. In de parkeergarage is ook een parkeerplaats gelegen, kadastraal bekend gemeente [gemeente], [sectie I nummer 1] (hierna: parkeerplaats [1]). Parkeerplaats [1] was is in 2006 eigendom van de VVE en is te koop aangeboden aan zijn leden.

2.3. Op de in het geding gebrachte tekening bij de oorspronkelijke akte van splitsing in appartementsrechten van het perceel dat in erfpacht is uitgegeven aan de gemeenschappelijke appartementseigenaren, is parkeerplaats [1] als volgt geduid:

2.4. De voorgenomen verkoop is in de algemene ledenvergadering van de VVE van 12 januari 2006 besproken. In de notulen van de ledenvergadering is daarover – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

“De voorzitter deelt mede dat er een kandidaat koper is voor parkeerplaats [1]. Deze plek is eigendom van de VVE en is zodanig gelegen dat daar thans drie auto’s gestald worden. Deze drie parkeerplaatsen worden door de VvE verhuurd aan bewoners uit het complex tegen een huur van Euro 874,- per jaar.

Voorwaarden voor aankoop is dat deze huurcontracten gehandhaafd mogen blijven. Wanneer de betreffende huurders de huur beëindigen zal de betreffende plaats niet meer opnieuw verhuurd worden en zal de plek t.z.t. als één parkeerplaats gebruikt worden.

(…)

De vergadering is van mening dat ook andere eigenaren, onder dezelfde voorwaarden (handhaving contracten en t.z.t. na beëindiging van de contracten weer terugbrengen tot één parkeerplaats) moeten kunnen inschrijven op deze parkeerplaats.”

2.5. De feitelijke inrichting en belijning in de parkeergarage van parkeerplaats [1] met de plekken waarop 3 auto’s werden geparkeerd, welke plekken hieronder met A, B en C zijn aangeduid, was in 2006 en ten tijde van de levering in 2009 van parkeerplaats [1] (waarover hierna meer) als volgt:

2.6.

In vervolg op de ledenvergadering van 12 januari 2006 heeft het bestuur van de VVE op 23 mei 2006 in een brief aan de VVE leden – voor zover van belang – het volgende geschreven:

“Tijdens de algemene ledenvergadering van 12 januari 2006 is gesproken over het bod dat door de heer [A] was uitgebracht op parkeerplaats [1]. Dit bod bedroeg

Euro 60.000,-. De notulen waarin dit vermeld was en waarin was vastgelegd dat vergadering van mening was dat andere leden ook een bod zouden mogen uitbrengen, werden u toegezonden op 17 januari 2006. Geen van de eigenaren heeft hierop gereageerd en een hoger bod uitgebracht.

Na mijn brief inzake de voorgenomen overdracht heeft de heer [eiser] bezwaar aangetekend tegen het feit dat er geen bied-procedure is gevolgd.

Ter voorkoming van discussies geef ik u allen nog 10 dagen de gelegenheid om een bod uit te brengen op deze parkeerplaats. Het thans voorliggende bod bedraagt Euro 60.000. De parkeerplaats wordt verkocht in verhuurde staat; de huuropbrengst is Euro 2.740,- per jaar. De koper dient de lopende huurcontracten te respecteren. N opzegging van de huur door de huurder mag op de betreffende parkeerplaats slechts één auto worden geparkeerd. (…)”

2.7. [eiser] heeft naar aanleiding van deze brief een bod van € 72.000 uitgebracht. Bij brief van 8 juni 2006 heeft het bestuur van de VVE haar leden over dit bod bericht en hen nog een laatste mogelijkheid gegeven op de parkeerplaats te bieden met een bod hoger dan het bod van [eiser]. Herhaald is dat de parkeerplaats in verhuurde staat wordt verkocht, dat de koper de lopende huurcontacten dient te respecteren en dat na opzegging van de huur door de huurders er slechts één auto op de parkeerplaats geparkeerd mag worden: “Indien u van deze laatste mogelijkheid gebruik wilt maken, dan verzoek ik uw reactie binnen 10 dagen te sturen aan (…)”.

2.8. Er is geen hoger bod uitgebracht dan dat van [eiser].

2.9. Twee dagen vóór de levering van de parkeerplaats, op 13 september 2009, heeft de toenmalige voorzitter van de VVE, [B], in een e-mail aan [eiser] – voor zover van belang – het volgende geschreven:

“Een van de voorwaarden voor verkoop was, dat [C] kon blijven huren. Als hij niet meer wil huren is de plek verhuur vrij en volledig door jou te gebruiken.

Tevens is er afgesproken dat hierna er maar een auto op deze plek geparkeerd mag worden. Ik neem aan dat [… 1] en [… 2] dit kunnen wijzigen.”

2.10. In reactie daarop schrijft [eiser] dezelfde dag – voor zover belang – aan [B]:

“Ik ben me volledig bewust van de voorwaarden en ga accoord. Het geld is overgemaakt naar de notaris voor executie op dinsdag. Ik zou wel op prijs stellen als voor die tijd de het verhuur/huur contract op mijn naam wordt overgedragen.”

2.11. De levering heeft plaatsgevonden bij akte van 15 september 2009 (hierna: de leveringsakte). [eiser] heeft zich bij het passeren van de akte bij volmacht laten vertegenwoordigen. In de leveringsakte is – voor zover van belang – het volgende vermeld over de koopovereenkomst en parkeerplaats [1]:

“KOOP, LEVERING REGISTERGOED

“Verkoper heeft blijkens een met koper schriftelijk aangegane en vastgelegde overeenkomst van koop en verkoop, gedateerd twaalf maart tweeduizend negen, deze datum aan te duiden als “de koopdatum”, aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:

“het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de parkeerplaats en verder toebehoren, in de parkeergarage van [het Appartementencomplex], plaatselijk bekend [X], gemeente [gemeente], kadastraal bekend gemeente [gemeente], [sectie I nummer 1], uitmakende het zes/vijfduizend negenhonderd vijftigste (6/5.950ste) aandeel in de gemeenschap bestaande uit het recht van erfpacht, (…), groot zeven en dertig are en zes en vijftig centiare, (…), door koper te gebruiken als parkeerplaats.”

2.12. In artikel 3 van de leveringsakte is met betrekking tot de leveringsverplichting van de VVE en de juridische en feitelijke staat van het verkochte – voor zover van belang – het volgende opgenomen:

“Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving daarvan niet juist of volledig is, ontleent noch verkoper noch koper daaraan rechten. Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond, geheel ontruimd en vrij van pacht of een ander gebruiksrecht.

Het voortgezet gebruik van verkoper als zorgvuldig schuldenaar na het tot stand komen van de koopovereenkomst tot aan het tijdstip van feitelijke levering wordt geacht geen wijziging te hebben gebracht in de staat van het verkochte.

De feitelijke levering en aanvaarding van het verkochte vindt plaats onmiddellijk na de ondertekening van deze akte. Vanaf dat moment komen de baten de koper ten goede, zijn de lasten voor zijn rekening en draagt hij het risico van het verkochte.”

2.13. Geen van partijen, noch de notaris beschikt over de in de leveringsakte genoemde koopovereenkomst van 12 maart 2009.

2.14. [eiser] woonde en werkte in 2006 en in 2009 in Hong Kong. [eiser] heeft na de koop huurpenningen ontvangen voor de huur van de parkeerplaatsen A, B en C. De huurovereenkomsten betreffende de parkeerplaatsen B en C zijn geëindigd. [eiser] ontvangt tot op heden huurpenningen van [C] voor parkeerplaats A.

2.15. De belijning van parkeerplaats [1] is op dit moment in overeenstemming met de belijning zoals blijkt uit de tekening in de splitsingsakte (zie 2.3).

3 Het geschil

3.1. [eiser] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [eiser] in 2006 een koopovereenkomst heeft gesloten met de VVE ter zake van de aankoop van een appartementsrecht kadastraal bekend gemeente [gemeente], [sectie I nummer 1], waarvan de omvang gelijk is aan de feitelijke situatie op basis waarvan partijen in 2006 overeenstemming tot koop/verkoop hebben bereikt, te weten ca. 14 m2;

II. de VVE veroordeelt tot medewerking aan aanpassing van de leveringsakte conform de verkoop zoals onder I bepaald;

III. de VVE veroordeelt in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen de nakosten, onder de bepaling dat de VVE de rente ex artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek (BW) over deze proceskosten is verschuldigd wanneer deze niet binnen 14 dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis aan [eiser] zijn voldaan.

3.2. [eiser] legt aan zijn vorderingen het volgende ten grondslag. De VVE is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de koopovereenkomst die in 2006 tussen [eiser] en de VVE met betrekking tot parkeerplaats [1] is gesloten. Volgens [eiser] is aan hem destijds verkocht de parkeerplaats [1] die feitelijk plaats biedt voor het parkeren van 3 auto’s, zoals hiervoor in 2.5. aangeduid als parkeerplaatsen A, B en C. De omvang van het verkochte is aldus gelijk aan de feitelijke staat ten tijde van de verkoop en qua oppervlakte groter dan in de leveringsakte uit 2009 staat vermeld, namelijk ca. 14 m2 in plaats van de in de leveringsakte vermelde 3,7 m2.

3.3. De VVE voert verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. De VVE heeft onder verwijzing naar artikel 3:307 BW als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de vordering van [eiser], voor zover het gaat om nakoming van de koopovereenkomst, is verjaard. Artikel 3:307 lid 1 BW bepaalt dat een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis uit overeenkomst tot een geven of een doen verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden.

4.2. Anders dan de VVE stelt, is artikel 3:307 BW in het onderhavige geval niet van toepassing. Volgens de toelichting ziet het artikel slechts op vorderingen tot nakoming van contractuele verbintenissen die in het geheel niet zijn nagekomen. In dit geval is de verbintenis gedeeltelijk of anderszins gebrekkig nagekomen (zo stelt [eiser]) en geldt de bijzondere regeling van artikel 3:311 lid 1 BW.

4.3. Artikel 3:311 lid BW bepaalt dat een rechtsvordering tot – in dit geval – herstel van een tekortkoming verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de schuldeiser met de tekortkoming bekend is geworden en in ieder geval twintig jaren nadat de tekortkoming is ontstaan. Niet is in geschil dat [eiser] met de gestelde tekortkoming van de VVE bekend is geworden op het moment dat de VVE de parkeerplaats opnieuw heeft belijnd. Toen bleek dat de oude belijning waarmee de locatie en de omvang van parkeerplaats [1] in de parkeergarage feitelijk was gemarkeerd, niet overeenstemde met de locatie en de omvang van die parkeerplaats volgens de tekening bij de oorspronkelijke splitsingsakte. Hoewel partijen niet exact hebben verklaard wanneer dat plaatsvond, maakt de rechtbank uit de verklaringen van partijen op dat dit in 2017 moet zijn geweest. Ter zitting heeft [D] immers verklaard sinds 2017 weer in functie te zijn als voorzitter van de algemene ledenvergadering en de kwestie toen opgepakt te hebben. Dat is in lijn met de verklaring van [eiser] dat hij rond 2016/2017 begon te merken dat de VvE haar afspraken niet na kwam. Nu sindsdien nog geen vijf jaren zijn verstreken, is [eiser] ontvankelijk in zijn vordering.

4.4. Aan de orde is wat de omvang is van (het appartementsrecht betreffende het gebruik van) parkeerplaats [1] die de VVE aan [eiser] heeft verkocht, en of geleverd is wat is verkocht. In geschil is of de verkochte en geleverde parkeerplaats [1] het gehele oppervlak met parkeerplekken A, B en C betreft, conform de feitelijke belijning daarvan in de parkeergarage in 2006 tot na de levering (ca 14m2, zie hiervoor 2.5.), dan wel uitsluitend het oppervlak van [1] zoals ingetekend op de tekening bij de splitsingsakte (omgerekend iets meer dan ca 3,7 m2, zie hiervoor 2.3.).

4.5. Bij de beoordeling van de voormelde geschilpunten komt het aan op de uitleg van de koopovereenkomst die partijen hebben gesloten en de akte van levering die de notaris heeft gepasseerd. Bij de uitleg van een notariële leveringsakte geldt een objectieve uitlegmaatstaf: het komt aan op de in die akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving. Uitleg van de obligatoire titel (de koopovereenkomst) geschiedt daarentegen aan de hand van de (subjectieve) Haviltex-maatstaf, volgens welke het aankomt op hetgeen partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Indien de titel is vastgelegd in een onderhandse of authentieke koop- en/of leveringsakte, levert deze akte tussen partijen bij die akte dwingend bewijs op van de waarheid van hetgeen in die akte door hen omtrent de inhoud van die overeenkomst is verklaard (artikel 157 lid 2 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)), maar daartegen staat tegenbewijs open (artikel 151 lid 2 Rv), welk tegenbewijs gelet op de toepasselijke Haviltex-maatstaf op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben.

4.6. De titel voor de levering van 15 september 2009 is de in de akte vermelde schriftelijke koopovereenkomst van 12 maart 2009. Geen van partijen beschikt over die koopovereenkomst. [eiser] heeft ter zitting meegedeeld de tekst van deze koopovereenkomst te kennen en te denken dat (ook) de koopovereenkomst namens hem bij volmacht is getekend. Vaststaat, nu dit blijkt uit de leveringsakte, dat hij bij het passeren van de leveringsakte bij volmacht is vertegenwoordigd. De VVE heeft ter zitting meegedeeld er niet mee bekend te zijn dat er een koopovereenkomst op papier staat. Wat hiervan zij, gegeven de tekst van de leveringsakte en nu geen van partijen heeft aangeboden ten bewijze van de door hem gestelde feiten de notaris te horen, moet de rechtbank ervan uitgaan dat partijen op 12 maart 2009 een schriftelijke koopovereenkomst hebben gesloten waarin zij de door hem gemaakte afspraken hebben vastgelegd. De leveringsakte levert tussen partijen dwingend bewijs op van de waarheid van hetgeen in die akte over de inhoud van de koopovereenkomst van 12 maart 2009 is verklaard. Kort gezegd betreft de overeenkomst van 12 maart 2009 volgens de leveringsakte de koop van een (appartementsrecht betreffende het gebruik van een) parkeerplaats, geduid als [1], ter grootte van 37 are en 56 centiare (een oppervlakte van omgerekend iets meer dan 3,7 m2). Dit verkochte is blijkens de leveringsakte ook aan [eiser] geleverd. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden naar voren gebracht die de waarheid van hetgeen in de leveringsakte is verklaard over de inhoud van de schriftelijke koopovereenkomst van 12 maart 2009 ontzenuwen. De door hem aangevoerde feiten en omstandigheden zien op hetgeen partijen volgens hem in 2006 zijn overeengekomen. Daarmee staat vast dat [eiser] op 15 september 2009 geleverd is hetgeen hij bij koopovereenkomst van 12 maart 2009 van de VVE heeft gekocht. Oftewel: partijen zijn schriftelijk de verkoop/koop van parkeerplaats [1] ter grootte van omgerekend 3,7 m2 overeengekomen en die parkeerplaats met die oppervlakte is [eiser] ook geleverd.

4.7. Gelet op het vorenstaande zijn, anders dan [eiser] naar voren heeft gebracht, de bepalingen in artikel 3 van de leveringsakte niet van belang. Die bepalingen zien op de situatie waarin sprake is van een discrepantie tussen het verkochte en het geleverde. Ingeval in de leveringsakte de grootte van het verkochte en/of verdere omschrijving daarvan niet juist of volledig is, geldt dat partijen daaraan geen rechten kunnen ontlenen. Het verkochte wordt immers, zo is in artikel 3 van de leveringsakte bepaald, aanvaard in de feitelijke staat waarin het zich bevindt. Die bepaling in de leveringsakte heeft echter niet tot gevolg dat méér wordt geleverd dan is verkocht.

4.8. Hiermee is echter het lot van de vorderingen van [eiser] niet zonder meer gegeven. [eiser] stelt dat partijen in 2006 – met het uitbrengen van zijn bod ter gelegenheid van de veiling – de verkoop/koop van parkeerplaats [1] zijn overeengekomen met een omvang die gelijk is aan de feitelijke situatie destijds, namelijk ca. 14 m2. Oftewel, volgens [eiser] zijn partijen in 2006 iets anders overeengekomen dan wat op basis van de leveringsakte in 2009 als vaststaand moet worden aangenomen. Hij beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling op de inhoud van de notulen van de algemene ledenvergadering van 12 januari 2006 en de daarop volgende brieven van het bestuur van de VVE van 23 mei en 8 juni 2006, alsmede op de tot in 2017 aanwezige belijning van parkeerplaats [1] met de plekken A, B en C en op de hoogte van zijn bod op parkeerplaats [1]. De VVE heeft de stelling van [eiser] betwist: volgens de VVE is (ook) in 2006 de verkoop/koop van parkeerplaats [1] overeengekomen ter grootte van (omgerekend iets meer dan) 3,7 m2 en derhalve niets anders dan wat blijkt uit de inhoud van de koopovereenkomst van 12 maart 2009 volgens de leveringsakte.

4.9. De koopovereenkomst van 12 maart 2009 is van een latere datum dan de overeenkomst die tot stand is gekomen door het uitbrengen van de bieding van [eiser] in 2006 op parkeerplaats [1]. Zonder feiten en omstandigheden, die [eiser] niet heeft gesteld en die ook niet zijn gebleken, gaat de rechtbank ervan uit dat de latere overeenkomst de eerdere heeft vervangen, althans dat de inhoud ervan gelijkluidend is. Reeds hierop stuit de stelling van [eiser] dat partijen in 2006 overeenstemming hebben bereikt over de aankoop door hem van een parkeerplaats van ca. 14m2 af.

4.10. Verder acht de rechtbank het volgende van belang. In de stukken wordt consequent gesproken over de verkoop van één parkeerplaats, geduid als [1]. Uit niets blijkt dat de VVE méér ter verkoop heeft aangeboden dan de parkeerplaats [1] zoals kenbaar uit de splitsingstekening. In de notulen van de algemene ledenvergadering wordt erover gesproken dat parkeerplaats [1] zodanig gelegen is dat daar drie auto’s gestald worden. Tevens is steeds meegedeeld dat de parkeerplaats verkocht wordt in verhuurde staat en de lopende huurovereenkomsten moeten worden gerespecteerd. Een en ander wekt de suggestie dat de oppervlakte van de te verkopen parkeerplaats [1] groter is dan 3,7 m2, althans groter dan één parkeerplaats zoals destijds feitelijk was belijnd, want de te koop aangeboden parkeerplaats was immers geschikt om drie auto’s te parkeren. De mededeling van verkoop in verhuurde staat wekt bovendien de suggestie dat de lopende huurovereenkomsten zouden overgaan op de nieuwe eigenaar van het geheel. Dit echter acht de rechtbank niet voldoende voor de conclusie dat [eiser] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat het aanbod van de VVE tot verkoop van parkeerplaats [1] de gehele parkeerruimte met de plekken A, B en C zoals hiervoor in 2.5. weergegeven, omvatte. Een dergelijk aanbod zou hebben betekend dat niet slechts parkeerplaats [1] volgens de tekening bij de splitsingsakte, maar ook een gedeelte van de naastgelegen gemeenschappelijke ruimte van de gezamenlijke appartementseigenaren zou worden verkocht. Daarvoor zou een wijziging van de splitsingsakte zijn vereist. Feiten en omstandigheden voor de bieding van [eiser] in 2006 die duiden op een bedoeling van de VVE tot wijziging van de splitsingsakte, zijn evenwel niet gesteld of gebleken, terwijl deze naar het oordeel van de rechtbank voor gerechtvaardigd vertrouwen van [eiser] dat de gehele ruimte te koop werd aangeboden, wel zijn vereist.

4.11. De feitelijke inrichting en belijning van de parkeergarage vóórdat de nieuwe belijning overeenkomstig de splitsingstekening is aangebracht, acht de rechtbank daarnaast, ook in samenhang bezien met hetgeen hiervoor is overwogen, onvoldoende om de door [eiser] gestelde inhoud van de koopovereenkomst voor juist te houden. Die inrichting en belijning laat immers de mogelijkheid open voor overeenstemming over enerzijds de koop van parkeerplaats [1] met de afmetingen volgens de splitsingstekening en anderzijds de inning van huurpenningen door [eiser] voor de lopende huurovereenkomsten ten aanzien van de plekken A, B en C, zoals de VVE heeft betoogd.

4.12. Ook de hoogte van de overeengekomen koopprijs – volgens [eiser] is een prijs van Euro 25.000 tot Euro 30.000 voor één parkeerplaats gebruikelijk – biedt onvoldoende steun om de door [eiser] gestelde inhoud van de mondelinge koopovereenkomst voor juist te houden. Gezien de hoogte van de huurprijs voor de drie plekken (Euro 2.740,- per jaar in 2006) en de potentiële resterende duur van die contracten ten tijde van de bieding kan niet zonder meer gezegd worden dat de geboden koopprijs zodanig hoog is geweest dat de door [eiser] voorgestane uitleg juist is.

4.13. Aldus kan niet als vaststaand worden aangenomen dat partijen in 2006 de door [eiser] gestelde overeenstemming betreffende koop/verkoop van parkeerplaats [1] hebben bereikt.

4.14. De rechtbank is van oordeel dat partijen in 2006 overeenstemming hebben bereikt over de verkoop/koop van parkeerplaats [1] volgens de tekening bij de splitsingsakte en met de afmetingen zoals in de schriftelijke koopovereenkomst van 12 maart 2009 en in de leveringsakte weergegeven. Dit verkochte is in 2009 ook aan [eiser] geleverd. Daarnaast zijn in 2006 (uitsluitend verbintenisrechtelijke) afspraken gemaakt over de verhuur van de plekken A, B en C, die (gedeeltelijk) gelegen zijn op parkeerplaats [1] volgens de splitsingsakte, op basis van de feitelijke inrichting en belijning van de parkeergarage op dat moment.

4.15. In de VVE is naar aanleiding van de verkochte parkeerplaats [1] ook discussie ontstaan over de afspraken tussen partijen over die verhuur van de plekken A, B en C, de nieuw aangebrachte belijning in de parkeergarage en, daarmee verband houdende, de vraag wie op dit moment waar mag parkeren. In dit verband overweegt de rechtbank als volgt.

4.16. Op basis van de stukken van het geding kan er allereerst als vaststaand van worden uitgegaan dat [eiser] op grond van de in 2006 gemaakte afspraken gerechtigd was tot inning van de huurpenningen ter zake de destijds lopende huurovereenkomsten. Voor zover die huurovereenkomsten niet zijn geëindigd, zoals (kennelijk) in het geval van [C], is [eiser] daartoe nog steeds gerechtigd.

4.17. De in 2006 gemaakte afspraken met de VVE en de feitelijke inrichting en belijning in de parkeergarage destijds brengen daarnaast mee dat [eiser] (en de (toenmalige) huurders van de plekken A, B en C) er vanuit mochten gaan dat de inrichting van de parkeergarage en de belijning van die plekken voor de duur van de huurovereenkomsten niet zouden worden gewijzigd. Na afloop van de huurovereenkomsten, zou parkeerplaats [1] teruggebracht worden tot één plek. Nu op dit moment (in ieder geval) de huurovereenkomsten betreffende de plekken B en C zijn geëindigd, betekent dit dat [C] zolang hij huurder is, gebruik mag maken van plek A volgens de oude belijning en [eiser] van één van de plekken B en C zolang de huurovereenkomst met [C] niet is geëindigd. In aanmerking genomen de prijs die [eiser] heeft voldaan voor de koop van parkeerplaats [1], in samenhang bezien met de gemaakte afspraken betreffende de verhuur van de plekken A, B en C, kan in redelijkheid niet van hem gevergd worden geen gebruik te mogen maken van een van die parkeerplekken vanwege het voortbestaan van de huurovereenkomst met [C]. Het staat hem echter niet vrij, zolang de huurovereenkomst met [C] loopt, een van de vrijgekomen plekken te verhuren, behoudens toestemming van (het bestuur van) de VVE.

4.18. Ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst met [C] komt parkeerplaats [1] volgens de tekening bij de splitsingsakte vrij voor gebruik door [eiser]. Gegeven de ligging van parkeerplaats [1] (in een hoek), de naastgelegen gemeenschappelijke ruimte van de VVE en nu onweersproken is dat het in de hoek van [1] lastig manoeuvreren is, mag [eiser] op basis van de tekening bij de splitsingsakte en de afspraken in 2006 er alsdan van uitgaan dat hij parkeerplaats [1] kan bereiken met gebruikmaking van de, na afloop van de huurovereenkomsten, naastgelegen lege gemeenschappelijke ruimte van de gezamenlijke appartementseigenaars. Het staat hem alsdan overigens vrij die parkeerplaats te verhuren overeenkomstig de binnen de VVE geldende regels, derhalve voor zover dit ook andere eigenaars van (een appartementsrecht betreffende het gebruik van) een parkeerplaats in de garage is toegestaan.

4.19. Ter zitting is nog onweersproken naar voren gebracht dat alle parkeerplaatsen volgens de splitsingsakte dezelfde omvang hebben, namelijk 6/5.950ste aandeel en een grootte van 37 are en 56 centiare hebben en dat het feitelijk niet mogelijk is een auto te parkeren op een oppervlakte van (omgerekend iets meer dan) 3,7 m2, maar dat de inrichting en belijning van de plekken in de garage zodanig is dat het mogelijk is om één auto per plek te parkeren. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat ook voor parkeerplaats [1] heeft te gelden dat sprake moet zijn van een zodanige belijning dat die plek ruimte biedt voor één auto.

4.20. Wat betreft de in het verleden genoten huur ná afloop van de huurovereenkomsten betreffende de plekken B en C merkt de rechtbank ten slotte op dat voor zover na 2006, na het vrijkomen van die plekken, nieuwe huurders gebruik hebben gemaakt van die plekken, partijen er op basis van de feitelijke gang van zaken zoals ter zitting geschetst vanuit mochten gaan dat dit met (stilzwijgende) toestemming van het bestuur van de VVE is gebeurd en de huurpenningen betaald zijn aan diegene die daartoe gerechtigd was ([eiser], dan wel de VVE).

4.21. De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

4.22. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

4.23. De kosten aan de zijde van de VVE worden tot dusver begroot op € 626 (tarief 2018) aan griffierecht en € 1.086 aan salaris advocaat (2 punten x tarief € 543), totaal dus

€ 1.712. De door de VVE over de proceskosten gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.

5 De beslissing

De rechtbank:

5.1. wijst de vorderingen af;

5.2. veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de VVE tot dusver begroot op € 1.712, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van veertien dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening van de proceskosten;

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de in 5.2. gegeven proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Ritsema van Eck-van Drempt en in het openbaar uitgesproken op 27 februari 2019.1

1type: 2578

Bron: Rechtspraak.nl

Author: Redactie VvE Centraal

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Beslag leggen om besluiten terug te draaien

    Verzekeringen

    VvE aansprakelijk voor gehele schade van lekkage gemeenschappelijke delen

    IncassoVvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Geldzaken

    Missen Incassomachtiging leidt tot falen voeren procedure

    KelderOnderhoudVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

    Herstellen van lekkage in souterrain

    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.