DakVerbouwenVergunningenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Opslagboxen bouwen op gemeenschappelijke delen. Mag dat?

Beschikking van 16 april 2019 inzake

1 Visiedata Holding B.V., gevestigd en kantoorhoudende te Rijswijk, hierna: Visiedata,
2. [appellant 2] , wonende te [woonplaats] , hierna: [appellant 2] ,
3. [appellant 3] Beheer B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] en kantoorhoudende te [plaats] , hierna: [appellant 3] ,
verzoekers in hoger beroep, hierna gezamenlijk te noemen: Visiedata c.s., advocaat: mr. A.A.M. Knol te Den Haag,

tegen

1 Home Around Investments B.V., gevestigd te Den Haag, hierna te noemen: Home Around,
2.a. [geïntimeerde 2a] , wonende te [woonplaats] ,
2.b. [geïntimeerde 2b] , wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [geïntimeerde 2]
3. [geïntimeerde 3] , wonende te [woonplaats] , hierna te noemen: [geïntimeerde 3] ,
verweerders in hoger beroep, hierna gezamenlijk te noemen: Home Around c.s.
advocaat: mr. M.G. Hop te Dreischor.

Het geding

Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie op 24 augustus 2018, is Visiedata c.s. in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 mei 2018, hierna: de beschikking. Daarnaast heeft Visiedata c.s. een provisionele vordering ingediend, strekkende tot het ontnemen van de uitvoerbaarheid bij voorraad van de beschikking. Visiedata c.s. heeft acht grieven tegen voornoemde beschikking geformuleerd. Home Around c.s. heeft een verweerschrift ingediend en daarbij de grieven bestreden. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 december 2018. De advocaten van partijen hebben de standpunten van Visiedata c.s. respectievelijk Home Around c.s. nader toegelicht, Visiedata c.s. aan de hand van aantekeningen. De zaak is vervolgens aangehouden voor schikkingsonderhandelingen, hetgeen niet heeft geleid tot een minnelijke regeling. Vervolgens is datum beschikking bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

Het gaat in deze zaak om de volgende feiten.

1.1. Door de inschrijving van een akte van splitsing van 16 december 2005 is een perceel grond gelegen aan de [adres] in [plaats], kadastraal bekend gemeente ’s- Gravenhage sectie [sectie en nrs] gesplitst in 7 appartementsrechten (hierna: het gebouw). Het hieruit ontstane appartementsrecht met index 6 (hierna: A-6) is door de inschrijving van een akte van 1 juni 2007 ondergesplitst in 53 appartementsrechten, rechtgevende op een wasstraat en bedrijfsunits op de begane grond, opslagboxen op de eerste verdieping en parkeerplaatsen op de tweede verdieping van het gebouw. Het appartementsrecht met index 7 (hierna: A-7) geeft recht op het uitsluitend gebruik van het langwerpige perceel op de begane grond naast het gebouw waarop A-6 ziet.

1.2. Home Around is een vennootschap die zich bezig houdt met de aan- en verkoop van onroerende zaken.

1.3. De opslagboxen, die zich op de eerste verdieping bevinden, kunnen worden bereikt door middel van een lift. Visiedata c.s. is eigenaar van enkele opslagboxen op deze verdieping.

1.4. De tweede (dak)verdieping was een parkeerdek met parkeerplaatsen. De appartementsrechten rechtgevende op deze parkeerplaatsen zijn in eigendom van Home Around. Home Around heeft in 2015/2016 op dit parkeerdek 20 opslagboxen gebouwd, grotendeels op het perceel waarop de appartementsrechten van Home Around zien, maar ook deels daarbuiten. Daarnaast is aan de buitenzijde van het gebouw een hellingbaan gemaakt om de tweede verdieping te kunnen bereiken. Deze hellingbaan bevindt zich grotendeels op perceel A-7 en deels daarbuiten.

1.5. Uitsluitend de tweede verdieping is via de hellingbaan (oprit) bereikbaar. De liftschacht naar de tweede verdieping is na de aanleg van de hellingbaan verwijderd. Een aftakking van de hellingbaan naar de eerste etage is niet gerealiseerd.

1.6. In het verslag van de op 17 juni 2015 gehouden vergadering van de hoofd-VvE
(A-1 – A-7) staat, voor zover van belang:
“8. Wat er eventueel ter tafel komt
De heer […] deelt de aanwezige leden mede dat er vergevorderde plannen zijn om een hellingbaan te maken voor [adres] A6 & A7, met een afslag naar de 1e verdieping. Inherent hieraan is dat de lift gaat verdwijnen en er 2 opslagboxen worden opgeheven voor het realiseren hiervan.”

1.7. Op 14 augustus 2017 heeft een vergadering van de hoofd- en onder-VvE A-6 plaatsgevonden. Op deze vergadering waren 6549 van de 7440 van de stemmen van de hoofd-VvE vertegenwoordigd en 1569 van de 2072 stemmen van de onder-VvE A-6. In het verslag van deze vergadering staat, voor zover van belang, met betrekking tot de hoofd-VvE:
“Besluit
De aanwezige leden gaan unaniem (derhalve met 4/5e van het aantal stemmen) akkoord met het concept wijziging van de splitsingsakte [adres] kavel 11 & 12 en dit besluit wordt rechtsgeldig vastgesteld.
Ten einde de wijziging splitsing te effectueren verleent van de VvE haar medewerking ex artikel 139 lid 2 Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek
Ter zake van de onder-VvE A-6 is in het verslag vermeld:
“Besluit
De aanwezige leden gaan unaniem (derhalve met 2/3e van het aantal stemmen) akkoord met het concept wijziging van de splitsingsakte [adres] A-6 en dit besluit wordt rechtsgeldig vastgesteld.
Ten einde de wijziging splitsing te effectueren verleent van de VvE haar medewerking ex artikel 139 lid 2 Boek 5 van het Burgerlijke Wetboek”

1.8. Omdat enkele hypotheekhouders niet bereid zijn medewerking te verlenen aan de wijziging van de ondersplitsingsakte heeft Home Around c.s. op 10 juli 2018 een nieuw verzoek tot vervangende machtiging ingediend.

1.9. Op 1 oktober 2018 heeft een vergadering plaatsgevonden van de onder-VvE A-6 en A-7. In het verslag van die vergadering staat, voor zover van belang:
“4. Bespreking van de gewijzigde juridische situatie vanwege de door HAI (hof: Home Around) gebouwde opslagboxen op de tweede verdieping en de daarmee verband houdende inbezitneming te kwader trouw van algemene ruimten en de verder aanpak in dat verband en besluit over een aan te spannen procedure als een minnelijke oplossing niet kan worden bereikt.
(…)
Besluit
Het besluit om een procedure aan te spannen wanneer men niet een minnelijke oplossing bereikt is met een grote meerderheid van stemmen (1367 van de 1815 aanwezige stemmen, 1 eigenaar onthoudt zich van stemming) verworpen en dit besluit is rechtsgeldig vastgesteld.
(…)
6. Inschrijving in het kadaster van de mede eigendom van de onder-VvE van de opslagboxen en de volledige eigendom van Unit 22 (de voormalige liftschacht op de tweede verdieping)
(…)
Besluit
Dit voorstel is met een grote meerderheid van stemmen (1367 van de 1815 aanwezige stemmen, 1 eigenaar onthoudt zich van stemming) verworpen en dit besluit is rechtsgeldig vastgelegd.
7. Vastleggen en verkrijgen toestemming van de VVE voor de bouw en realisatie opslagboxen op het voormalig parkeerdek op de tweede verdieping, conform de huidige feitelijke uitvoering
(…)
Besluit
Dit voorstel is met een grote meerderheid van stemmen (1367 van de 1815 aanwezige stemmen, 1 eigenaar onthoudt zich van stemming) aangenomen en dit besluit is rechtsgeldig vastgesteld.”

2.1. In eerste aanleg heeft Home Around c.s. een verzoek tot vervangende machtiging ingediend om de ondersplitsingsakte (A-6) te wijzigen om de juridische situatie in overeenstemming te brengen met de door de verbouwing van het parkeerdek met hellingbaan ontstane feitelijke situatie, een en ander conform de conceptakte van wijziging splitsing van notaris mr. M.K.A. van de Velde-Offringa. De kantonrechter heeft deze machtiging bij de bestreden beschikking verleend omdat de weigering van Visiedata c.s. hun toestemming te verlenen voor de door Home Around c.s. voorgestelde wijziging van de (onder)splitsingsakte redelijke grond mist als bedoeld in artikel 5:140 lid 1 BW.

3.1. In hoger beroep in de hoofdzaak verzoekt Visiedata c.s. de bestreden beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 mei 2018 te vernietigen en het verzoek van Home Around c.s. (alsnog) af te wijzen, met veroordeling van Home Around c.s. in de kosten in beide instanties.

3.2. Als meest verstrekkend verweer heeft Home Around c.s. aangevoerd dat Visiedata c.s. niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep omdat alleen de VvE een vordering toekomt en niet de individuele appartementseigenaren. Het verweer faalt omdat het miskent dat Visiedata c.s. in deze procedure verweer voert tegen het verzoek tot vervangende machtiging omdat zij geen toestemming wilde en wil verlenen voor de door Home Around c.s. gewenste wijziging van de (onder)splitsingsakte. Het betreft derhalve geen vordering of verzoek die zij namens de VvE instelt of die door de VvE ingesteld zou moeten worden.

3.3. Met grief 1 klaagt Visiedata c.s. dat Home Around c.s. niet heeft aangetoond dat met betrekking tot deze bouwwerkzaamheden een rechtsgeldig besluit van de onder-VvE A-6 is genomen. Voorts voert Visiedata c.s. aan dat de kantonrechter ten onrechte niet heeft vastgesteld dat Home Around c.s. de opslagboxen voor het grootste deel heeft gebouwd op de algemene gedeelten en dat het kantoor (unit 22) volledig is gebouwd op het algemene gedeelte. Daarmee heeft de kantonrechter zijn uitspraak niet gebaseerd op de (relevante) vaststaande feiten, aldus Visiedata c.s. Grief 2 bouwt voort op grief 1. Visiedata c.s. stelt dat, anders dan de kantonrechter heeft overwogen, de door Visiedata c.s. gewenste aftakking naar de eerste verdieping wel is besproken op de hoofd-VvE vergadering van 17 juni 2015. Visiedata c.s heeft op die vergadering aangegeven onder welke omstandigheden zij bereid was in te stemmen met de bouw; dat standpunt was op 14 augustus 2017 ongewijzigd. Nu omtrent de wijziging van de ondersplitsing op de vergadering van 14 augustus 2017 geen besluit is genomen omdat de 4/5 meerderheid niet werd gehaald, valt volgens Visiedata c.s. niet in te zien waarom de wensen van Visiedata c.s. met betrekking tot de aftakking op de eerste verdieping niet meer relevant zou zijn. Onder aanvoering van grief 3 stelt Visiedata c.s. dat sprake is van natrekking. Grief 4 klaagt erover dat er geen verzoek tot toestemming voor de bouwplannen is geagendeerd en dat er geen besluit is genomen op de vergadering van de hoofd-VvE op 17 juni 2015. De grieven 1 tot en met 4 behoeven geen beoordeling, gelet op het slagen van de hierna te bespreken grieven.

3.4. Grief 5 richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de omstandigheid dat het parkeerdek door de wijziging van de feitelijke situatie anders is ingedeeld niet een redelijke grond is om toestemming te weigeren omdat Visiedata c.s. niet zou hebben aangetoond dat zij daar nadeel van ondervindt en dat het daarnaast aan Visiedata c.s. was om tegen de wijziging van de feitelijke situatie te ageren hetgeen zij heeft nagelaten. Visiedata c.s. brengt daar tegenin dat de kantonrechter niet heeft onderkend dat Home Around c.s. gemeenschappelijke delen te kwader trouw in bezit heeft genomen. De wijziging van de ondersplitsingsakte conform het voorliggende concept zal ertoe leiden dat Home Around c.s. als eigenaar wordt ingeschreven van alle opslagboxen en ook van unit 22. De onder-VvE wordt hierdoor benadeeld voor een bedrag van ongeveer € 650.000,00. Met grief 6 komt Visiedata c.s. op tegen het oordeel van de kantonrechter dat de eventueel onjuiste vermelding van de deler of breukdelen in de conceptakte niet aan de verlening van de machtiging in de weg staat omdat dit eenvoudigweg door de notaris kan worden gecorrigeerd en/of aangevuld. Visiedata c.s. willen dat wordt onderbouwd hoe de herberekende breukdelen tot stand zijn gekomen. De kantonrechter heeft volgens Visiedata c.s. miskend dat zonder deze herberekening, waarmee de VvE-vergadering akkoord moet gaan, een gewijzigde splitsingsakte niet notarieel kan worden verleden. Met grief 7 voert Visiedata c.s. aan dat Visiedata c.s. destijds op zichzelf geen bezwaar had tegen de bouw van de opslagboxen, maar dat dat kwam omdat zij niet wisten dat Home Around c.s. voornemens was te bouwen op de algemene gedeelten. Indien Home Around c.s. de bouwplannen ter goedkeuring aan de onder-VvE had voorgelegd, dan zou daarover wel duidelijkheid zijn gecreëerd. Visiedata c.s. werpt op dat zij inderdaad wilden dat de hellingbaan door middel van een aftakking tevens zou dienen als toegang naar de eerste verdieping, maar dat Home Around c.s. deze aftakking niet heeft gerealiseerd. Visiedata c.s. stelt zich verder op het standpunt dat de liftschacht, die behoort tot de algemene gedeelten, zonder toestemming van de onder-VvE is verwijderd en te kwader trouw door Home Around c.s. in bezit is genomen. Visiedata c.s. betoogt dat het feit dat zij schade lijden als gevolg van de voorgestelde wijziging van de ondersplitsingsakte een redelijke grond is om medewerking te weigeren.

3.5. De grieven 5 tot en met 7 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Kern van deze grieven betreft de vraag of de appartementseigenaars van A-6 die niet hebben ingestemd met de voorgestelde wijziging van de (onder)splitsingsakte dit zonder redelijke grond hebben gedaan. Ter beantwoording van die vraag moeten alle omstandigheden van het geval in aanmerking worden genomen. Vast staat dat de bouw van de garageboxen deels heeft plaatsgevonden op gemeenschappelijke delen van het gebouw. Daardoor is er een wijziging opgetreden van de breukdelen. Het moge zo zijn dat de breukdelen van de (individuele) appartementseigenaren per saldo niet heel veel kleiner zijn geworden maar daar staat tegenover dat de voorgestelde wijziging in de breukdelen voor Home Around c.s. een aanzienlijk voordeel zal opleveren wanneer naar het gezamenlijke resultaat wordt gekeken: blijkens de huidige akte van ondersplitsing A-6 heeft zij 24 appartementsrechten met een breukdeel van 8/2072 (A-73 tot en met A-83 en A-85 tot en met A-97), een appartementsrecht met een breukdeel van 10/2072 (A-84) en een appartementsrecht met een breukdeel van 11/2072 (A-72), hetgeen resulteert in een gezamenlijk onverdeeld aandeel in A-6 van ongeveer 0,1. In de voorgestelde akte van ondersplitsing verkrijgt Home Around c.s. 20 appartementsrechten met een breukdeel van 37/2458 (A-106 tot en met A-125), hetgeen resulteert in een gezamenlijk onverdeeld aandeel van ongeveer 0,3. Verder heeft Visiedata c.s. terecht aangevoerd dat zij door de bouw van de hellingbaan zonder het realiseren van een aftakking naar de eerste verdieping alleen opdraait voor de kosten van de lift naar de eerste verdieping, terwijl die kosten (onder andere onderhoudskosten en kosten van elektriciteit) in de vigerende splitsingsakte met de tweede verdieping worden gedeeld. Dat die kosten nu lager zijn omdat mensen die naar de tweede verdieping gaan de lift niet meer nemen, zoals Home Around c.s. heeft aangevoerd, betekent niet dat de eigenaars van de eerste verdieping dezelfde of minder kosten hebben dan wanneer zij worden gedeeld met de tweede verdieping. Visiedata c.s. heeft in dat kader tijdens de mondelinge behandeling onbetwist aangevoerd dat de kosten voor de eigenaars van de eerste verdieping meer dan twee keer zo hoog worden: van € 209,56 per eigenaar per jaar naar € 482,00 per eigenaar per jaar. Met andere woorden, alleen Home Around c.s. heeft profijt van de door haar gerealiseerde bouwplannen terwijl Visiedata c.s. er nadelen van ondervindt. Dit zo zijnde, is het hof van oordeel dat Visiedata c.s. niet zonder redelijke grond haar instemming met de thans voorliggende concept akte van wijziging splitsing heeft geweigerd. In zoverre slagen de grieven. Het hof tekent hierbij aan dat het anders zou zijn geweest indien Visiedata c.s. hiervoor financieel zou zijn gecompenseerd of wanneer de notariële akte anders zou zijn ingericht, in die zin dat het nadeel voor de appartementseigenaren zou worden opgeheven. Dit laatste zou kunnen worden gerealiseerd door aanpassing van de notariële akte waarbij de (uitkomst van de) breukdelen ongewijzigd blijft/blijven alsmede de bestaande regeling met betrekking tot de verdeling van de verschuldigdheid van de kosten van de lift in stand blijft. De grieven 5 tot en met 7 slagen.

3.6. Grief 8, die betrekking heeft op rechtsoverweging 4.10 en het dictum, slaagt – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen – eveneens, waarbij het hof opmerkt dat in de grief weliswaar niet wordt geklaagd over de compensatie van de proceskosten in eerste aanleg, maar gelet op het petitum van het appelschrift, waarbij Visiedata c.s. een veroordeling van de kosten in beide instanties verzoekt, begrijpt het hof dat Visiedata c.s. eveneens grieft tegen het compenseren van de proceskosten.

3.7. De slotsom luidt dat de bestreden beschikking zal worden vernietigd en dat het verzoek tot het geven van een vervangende machtiging (alsnog) zal worden afgewezen. Home Around c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld zowel in de kosten van de eerste aanleg als van dit hoger beroep, zoals hierna in het dictum is vermeld. De hoofdelijke veroordeling zal eveneens worden toegewezen. Dat betekent dat, indien en voor zover de een betaalt, ook de ander van zijn of haar betalingsverplichting zal zijn bevrijd. Tevens zijn de wettelijke rente over de proceskostenveroordeling en de nakosten toewijsbaar.


Beslissing

Het hof vernietigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 25 mei 2018;
opnieuw rechtdoende:
wijst het verzoek af;
veroordeelt Home Around c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure in eerste aanleg, aan de zijde van Visiedata c.s. vastgesteld op een bedrag van € 1.086,00 aan kosten advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum van deze beschikking;
veroordeelt Home Around c.s. hoofdelijk in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Visiedata c.s. vastgesteld op een bedrag van € 726,00 aan griffierecht en een bedrag van € 2.148,00 aan kosten advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na datum van deze beschikking;
veroordeelt Home Around c.s. in de nakosten, forfaitair berekend op bedrag van € 157,00 zonder betekening, verhoogd met € 82,00 in geval van betekening;
verklaart de proces- en nakostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. T.G. Lautenbach, E.M. Dousma-Valk en A.A. Muilwijk-Schaaij en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 april 2019 in aanwezigheid van de griffier.

Bron: RECHTSPRAAK.NL

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    Moet je bij het opstellen van een MJOP rekening houden met de verdeelsleutel voor de verdeling van de kosten?