Kennis van VvE Zaken

Onderhoud & RenovatieVvE Rechtspraak - Geldzaken

Energiebespaarlening niet onrechtmatig voor VvE met Modelreglement 1973

VvE Rechtspraak. Energiebespaarlening niet onrechtmatig op basis van Modelreglement 1973

Beschikking van de kantonrechter van 9 april 2019 in de zaak van:

[verzoeker] , wonende te [woonplaats] , verzoekende partij, verder te noemen [verzoeker] , gemachtigde: mr. C. Koot, werkzaam bij  ARAG Rechtsbijstand te Leusden,

tegen


DE VERENIGING VAN EIGENAARS [adressen], gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verwerende partij, verder te noemen de VvE, gemachtigde: mr. M. van Popering, werkzaam bij Achmea Rechtsbijstand te Apeldoorn.

1 De procedure

  • het verzoekschrift met producties, per fax ter griffie ontvangen op 11 januari 2019,
  • de brief d.d. 24 januari 2019 aan de zijde van [verzoeker] ,
  • het op 14 maart 2019 ingediende verweerschrift met producties aan de zijde van de VvE.

1.2. De mondelinge behandeling heeft plaats gevonden op 26 maart 2019. [verzoeker] is verschenen, bijgestaan door mr. Koot. Namens de VvE zijn verschenen de heer [A] , mevrouw [B] , mevrouw [C] , de heer [D] (en zijn zoon), mevrouw [E] , de heer [F] (en zijn vrouw) en de heer [G] (en zijn vrouw), bijgestaan door mr. Van Popering. Tevens was de heer [H] , werkzaam bij SVN (Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse gemeenten) aanwezig.

1.3. De beschikking is bepaald op heden.


2 De feiten

2.1. Bij akte van splitsing van 22 februari 1973 (en daarnaast de akte van splitsing van 12 maart 1981) is het flatgebouw met ondergrond, erf en tuin, destijds kadastraal bekend [gemeente] , [SECTIE + NUMMER] , groot vijf en twintig aren en zestig centiaren in appartementsrechten gesplitst. Daarbij werd de VvE opgericht en is het modelreglement van splitsing van eigendom uit 1973 (hierna: modelreglement 1973) van toepassing verklaard, behoudens de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen en aanvullingen.

2.2. [verzoeker] is eigenaar van het appartementsrecht aan de [adres] te [woonplaats] en is daardoor van rechtswege lid van de VvE.

2.3. Artikel 38 van het modelreglement 1973 luidt:
“1.    Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de vergadering worden besloten, voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
2.    Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.”

2.4. Bij brief van 27 november 2018 zijn de leden van de VvE uitgenodigd voor het bijwonen van de Algemene ledenvergadering van de VvE op 12 december 2018. In deze brief staat -voor zover van belang-:
“Het is van belang dat zoveel mogelijk leden in de vergadering aanwezig zijn of een volmacht hebben afgegeven. De besluiten die in deze vergadering worden genomen, kunnen mogelijke consequenties hebben op:
* de hoogte van de servicekosten en energielasten
* positieve invloed op het wooncomfort
* courantheid en waarde van de woning
* onderhoudstoestand van het complex
Tijdens de vergadering wordt in stemming gebracht om als V.V.E. geld te lenen voor energiebesparende maatregelen via de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds. (…).

2.5. Bij voornoemde brief is onder meer de agenda van de vergadering gevoegd. Deze agenda luidt -voor zover van belang-:
“5. Besluit tot het aangaan van een VvE Energiebespaarlening
In stemming wordt gebracht het besluit om als VvE geld te lenen voor energiebesparende maatregelen via de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds
De VVE Energiebespaarlening:
Hoofdsom            : € 350.000,–
Looptijd in maanden        : 180 maanden
Vaste rente looptijd        : 1,7%
Wijze van terug betalen    : met een maandannuïteit ad. € 2.204,26

Dat is een vast bedrag per maand bestaande uit rente en aflossing.


Het aangaan van deze lening leidt wel tot een aanpassing van de maandelijkse servicekosten. Indien de servicekosten worden verhoogd dan blijkt het bedrag van deze verhoging uit de notulen of een onlosmakelijke verbonden bijlage met de specificatie van de servicekosten per type appartement. (…).

2.6. Op de vergadering van 12 december 2018 waar [verzoeker] aanwezig was, is gestemd over het aangaan van een VvE Energiebespaarlening van € 350.000,00 bij de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds (via SVN) en het verhogen van de maandelijkse servicekosten (€ 10,00 voor appartementen met berging en € 11,88 voor appartementen met een garage). Uit de notulen van deze vergadering blijkt dat het totaal aantal stemmen in de vergadering 81 is. De aanwezige leden konden samen 71 stemmen uitbrengen. Er zijn 63 stemmen vóór, 4 stemmen tegen en 4 stemmen blanco uitgebracht. Door het behalen van de gekwalificeerde meerderheid en het quorum van de stemmen zijn de voorstellen aangenomen.

3 Het geschil

3.1. [verzoeker] verzoekt de kantonrechter om het door de VvE genomen besluit tot het aangaan van de VvE Energiebespaarlening van € 350.000,00 bij de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds (via SVN) en het besluit tot het verhogen van de maandelijkse servicekosten (€ 10,00 voor appartementen met berging en € 11,88 voor appartementen met garage) op basis van artikel 5:130 BW juncto 2:14 en 2:15 BW nietig te verklaren dan wel te vernietigen en/of voor recht te verklaren dat het de VvE niet is toegestaan een lening van € 350.000,00 met een looptijd van 15 jaar aan te gaan, en om de servicekosten in verband daarmee te verhogen. Tevens verzoekt [verzoeker] de gewraakte besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist (ex artikel 5:130 lid 4 BW)

3.2. De VvE voert verweer en verzoekt de kantonrechter de verzoeken van [verzoeker] af te wijzen en [verzoeker] te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.3. Op de standpunten van partijen wordt hierna -voor zover van belang- nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. De kantonrechter zal allereerst beoordelen of hij bevoegd is om van de onderhavige verzoeken van [verzoeker] kennis te nemen en of [verzoeker] kan worden ontvangen in zijn verzoek.

4.2. [verzoeker] verzoekt primair om de besluiten over de VvE Enegiebespaarlening en de verhoging van de servicekosten nietig te verklaren en subsidiair om deze besluiten te vernietigen. Ingevolge artikel 5:130 lid 1 BW in samenhang met artikel 2:15 BW kan een appartementsrechteigenaar aan de kantonrechter verzoeken een besluit van de vereniging van eigenaars te vernietigen. Een beroep op nietigheid van een besluit dient daarentegen bij dagvaarding bij de rechtbank te worden gedaan (artikel 2:14 BW). Gelet echter op de samenhang tussen het beroep op nietigheid en het verzoek om vernietiging van de besluiten van de VvE en mede in aanmerking genomen de jurisprudentie op dit gebied (onder meer HR 10 maart 1995, NJ 1996, 995), acht de kantonrechter zich bevoegd om van beide verzoeken kennis te nemen.

4.3. Ten aanzien van een verzoek tot vernietiging geldt op grond van artikel 5:130 lid 2 BW dat dit verzoek moet worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen. De kantonrechter is van oordeel dat aan dit vereiste is voldaan. De besluiten waarvan vernietiging wordt verzocht, zijn genomen in de vergadering van 12 december 2018 en het verzoek van [verzoeker] is per fax op 11 januari 2019 ter griffie ingekomen. [verzoeker] is derhalve ontvankelijk in zijn verzoek tot vernietiging.

4.4. De kantonrechter zal vervolgens inhoudelijk beoordelen of de genomen besluiten over de VvE Energiebespaarlening en de verhoging van de servicekosten nietig dan wel vernietigbaar zijn.


Besluit VvE Energiebespaarlening nietig?


4.5. Wat betreft het besluit over de VvE Energiebespaarlening stelt [verzoeker] primair dat dit besluit nietig is omdat het aangaan van een langdurige lening door de VvE in strijd is met artikel 38 van de splitsingsakte. In dit artikel is bepaald dat tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen voortvloeien over een langere periode dan één jaar slechts door de vergadering kan worden besloten als de mogelijkheid daartoe uit het reglement blijkt. Uit de splitsingsakte blijkt niet dat de vergadering kan besluiten tot het aangaan van een geldlening voor de duur van 15 jaar. Het genomen besluit is daarom nietig, aldus [verzoeker] .

4.6. De kantonrechter overweegt dat sinds 1 januari 2018 de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking is getreden. Sindsdien is in artikel 5:126 lid 4 BW bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. De kantonrechter is van oordeel dat in het thans van toepassing zijnde modelreglement 1973 een dergelijke uitdrukkelijke inperking/uitsluiting niet is opgenomen noch daarin valt te lezen. De kantonrechter vindt hiervoor steun in de Memorie van Toelichting op de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars (Tweede Kamer, vergaderjaar 2015-2016, 34479, nr. 3, pag. 24 en 25: “Tegen de achtergrond van de voorgestelde wijziging -namelijk het bieden van rechtszekerheid aan zowel VvE’s als geldverstrekkers- zullen in het reglement op te nemen voorwaarden of inperkingen zo expliciet mogelijk moeten worden verwoord. In de Modelreglementen van 1973, 1983 en 1992, is bijvoorbeeld opgenomen dat tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, slechts door de vergadering kan worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt. Een dergelijke regel zal niet voldoende zijn om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten. Doorgaans zal een uitsluiting wel bereikt kunnen worden door direct te verwijzen naar de wettelijke bepaling of de term ‘lening’ te gebruiken in de bewuste regeling (“Elke mogelijkheid tot het aangaan van een leenovereenkomst is uitgesloten”).” (..)
Nu artikel 38 van het modelreglement 1973 niet voldoende is om de expliciete wettelijke regel uit te sluiten en gesteld noch gebleken is dat in het reglement of de splitsingsakte een (andere) expliciete voorwaarde of inperking is opgenomen ten aanzien van het aangaan van leenovereenkomsten, is het besluit tot het aangaan van een VvE Energiebespaarlening naar het oordeel van de kantonrechter niet nietig.
Besluit VvE verhoging van de servicekosten nietig?

4.7. Wat betreft het besluit over de verhoging van de servicekosten stelt [verzoeker] primair dat dit besluit nietig is omdat de verhoging van de servicekosten niet als agendapunt in de agenda was vermeld. Als een besluit wordt genomen over een punt dat niet is geagendeerd, dan is dat besluit genomen in strijd met de regels over het nemen van besluiten en reeds op die grond nietig, aldus [verzoeker] .

4.8. De kantonrechter volgt [verzoeker] hierin niet. Artikel 2:15 lid 1 sub a BW bepaalt dat een besluit vernietigbaar is wegens strijd is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen. Onder dit artikel vallen de bepalingen betreffende de agendering.
Indien het standpunt van [verzoeker] al juist zou zijn, dan kan dit een vernietiging van het besluit opleveren en niet leiden tot een nietig besluit. Het besluit over de verhoging van de servicekosten is dus niet nietig.

4.9.Het voorgaande betekent dat de door de VvE genomen besluiten over het aangaan van de VvE Energiebespaarrekening en de verhoging van de servicekosten niet nietig zijn. Het primaire verzoek van [verzoeker] wordt dan ook afgewezen.

Besluit VvE Energiebespaarlening vernietigbaar?

4.10. [verzoeker] stelt subsidiair dat het besluit over de VvE Energiebespaarlening vernietigbaar is omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De eigenaren worden immers geconfronteerd met een aanzienlijke lastenverzwaring door het aangaan van de lening. De kans is dat eigenaren niet meer in staat zullen zijn om de servicekosten te voldoen. De schuld die de VvE wil aangaan, bedraagt per appartement ongeveer € 9.800,00. Elke individuele eigenaar is pro rato voor de lening aansprakelijk. Ook neemt de dekking van het onderpand volgens [verzoeker] af, omdat de VvE een zwaar negatief eigen vermogen krijgt. Hierdoor nemen de financieringsmogelijkheden door potentiële kopers bij verkoop van een appartement af. Daarnaast geldt het aangaan van een grote lening door een VvE in het algemeen als onverstandig. Er is gedurende de looptijd van de lening ook geen geld voor onvoorziene andere uitgaven. De VvE zou zich volgens [verzoeker] moeten beperken tot isolatie van de zijmuren en de daken en zich moeten onthouden van de individuele appartementen. De VvE wil ook niet-gemeenschappelijke zaken duurzamer gaan maken maar heeft daarover geen enkele zeggenschap. [verzoeker] is niet tegen duurzaamheid, maar vindt dat daarvoor ouderwets moet worden gespaard.

4.11. De kantonrechter stelt voorop dat hij op grond van artikel 5:130 lid 1 in samenhang met artikel 2:15 BW een besluit van de VvE kan vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW worden geëist. Toetsingsmaatstaf met betrekking tot de inhoud van een besluit is de vraag of de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen.

4.12. De VvE heeft de wettelijke en statutaire verplichting om zorg te dragen voor het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. In de ledenvergadering van 11 april 2018 is een unaniem besluit genomen om een energierapport (nulmeting) te laten opmaken van de huidige energievoorzieningen. Dit rapport kon als basis dienen voor het uitvoeren van energiebesparende toekomstige maatregelen en voor het aanvragen van duurzaamheidssubsidies en leningen. Dit rapport is ook een voorwaarde voor het kunnen aanvragen van een Energiebespaarlening bij de Stichting Nationaal Energiebespaarfonds. Naar aanleiding van dit energierapport heeft het bestuur van de VvE enkele voorstellen gedaan ten aanzien van het verduurzamen van het complex. Het betreft het plaatsen van extra muurankers, renovatie van het voegwerk, spouwmuurisolatie van het gehele gebouw, vervanging van de dakbedekking met isolatieplaten en vervanging van de woonkamer-, keuken- en slaapkamerramen door kunststof kozijnen met HR++ dubbele beglazing. Om dit mogelijk te maken is besloten om een Energiebespaarlening aan te gaan voor een bedrag van € 350.000,00.

4.13. Het aangaan van deze lening heeft tot gevolg dat de servicekosten met € 10,00 dan wel € 11,80 per maand per appartement worden verhoogd. [verzoeker] vreest dat de eigenaren deze verhoging niet kunnen betalen. De kantonrechter is van oordeel dat deze verhoging niet dusdanig is dat deze vrees aannemelijk is.
Hierbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de VvE onweersproken heeft gesteld dat er op dit moment geen achterstanden zijn in de betaling van de servicekosten. Voorts acht de kantonrechter van belang dat investeringen in het verbeteren van de energieprestatie (bijvoorbeeld isolatiemaatregelen) ook zullen

leiden tot lagere energiekosten voor de eigenaren.

4.14. Ingevolge artikel 5:113 lid 5 BW zijn de individuele appartementseigenaren aansprakelijk voor hun aandeel in de uit een lening voortvloeiende schuld. In het onderhavige geval betekent dit een aansprakelijkheid voor een bedrag van € 9.800,00 per lid, hetgeen [verzoeker] niet wil. [verzoeker] wenst te sparen zodat de gewenste maatregelen kunnen worden genomen met betaling uit het reservefonds. Hoewel de kantonrechter begrip heeft voor dit belang van [verzoeker] , is de kantonrechter van oordeel dat de VvE in redelijkheid en billijkheid tot haar besluit heeft kunnen komen. In de vergadering was er een brede consensus onder de leden over de nut en de noodzaak van het aangaan van een geldlening. Bovendien kunnen de leden eerst aansprakelijk worden gesteld voor de restantschuld van de lening indien de VvE de betalingsverplichtingen van de lening niet meer kan voldoen. Mede gelet op de gemotiveerde onderbouwing door de VvE is voldoende aannemelijk geworden dat de kans dat die situatie zich voordoet klein is. Ter zitting heeft de heer [H] ook verklaard dat de Energiebespaarlening sinds 2015 bestaat en sindsdien nog nooit een individuele appartementseigenaar in privé aansprakelijk is gesteld voor zijn aandeel in de uit de lening van de VvE voortvloeiende schuld.

4.15. Daarnaast vreest [verzoeker] dat de appartementen onverkoopbaar worden omdat de financieringsmogelijkheden door potentiële kopers bij verkoop van een appartement afnemen. De kantonrechter overweegt dat verduurzaming en regelmatig onderhoud van een pand in zijn algemeenheid juist een positieve invloed hebben op zowel het woongenot als de waarde van het pand en dus op de verkoopprijs van ieder individueel appartementsrecht. Als het onderhoud achterwege blijft, zullen op den duur gebreken aan het pand ontstaan. Dit leidt niet alleen tot woonongemak en waardevermindering van het appartement, hetgeen voor zowel de eigenaren (vermogensverlies) als de hypotheekverstrekker een ongewenste situatie is, maar heeft ook een negatieve uitstraling naar de omgeving. De kantonrechter acht het derhalve onaannemelijk dat de appartementen vanwege het aangaan van een VvE Energiebespaarlening onverkoopbaar worden, zoals [verzoeker] heeft betoogd.

4.16. [verzoeker] heeft ten slotte betoogd dat de VvE ook niet-gemeenschappelijke ruimten duurzamer wil gaan maken. De VvE heeft deze stelling betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [verzoeker] zijn standpunt -mede gelet op betwisting door de VvE- onvoldoende heeft geconcretiseerd en onderbouwd, zodat de VvE dat belang niet in haar belangenafweging kon en hoefde te betrekken.

4.17. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit tot het aangaan van een VvE Energiebespaarlening heeft kunnen komen. Het besluit is dan ook niet vernietigbaar.

Besluit VvE verhoging van de servicekosten vernietigbaar?

4.18. [verzoeker] stelt subsidiair dat het besluit van de VvE over de verhoging van de servicekosten vernietigbaar is. Dit besluit is volgens [verzoeker] zowel om formele redenen als om inhoudelijke redenen vernietigbaar. Het besluit was niet als agendapunt in de agenda van de algemene ledenvergadering van de VvE vermeld.
Bovendien heeft de verhoging van de servicekosten enkel tot doel om de lasten van de langlopende lening te kunnen betalen en is [verzoeker] het niet eens met deze lening.

4.19. De kantonrechter stelt vast dat, zoals uit r.o. 2.4 en 2.5 blijkt, zowel in de uitnodiging voor de algemene ledenvergadering van de VvE van 12 december 2018 als op de agenda van deze vergadering stond vermeld dat zou worden gestemd over het aangaan van een VvE Energiebespaarlening en dat het aangaan van deze lening zou leiden tot consequenties voor de hoogte van de maandelijkse servicekosten. Gelet hierop was het naar het oordeel van de kantonrechter voldoende duidelijk dat de hoogte van de maandelijkse servicekosten ook besproken zou worden op de vergadering van 12 december 2018 waar [verzoeker] aanwezig was. Het besluit is dan ook niet vernietigbaar. Evenmin is het besluit naar het oordeel van de kantonrechter om inhoudelijke redenen vernietigbaar. Zoals hiervoor reeds is overwogen is de kantonrechter van oordeel dat de VvE in redelijkheid en billijkheid tot het besluit tot het aangaan van een VvE Energiebespaarlening heeft kunnen komen. Om deze lening te kunnen financieren, acht de kantonrechter een verhoging van de servicekosten met een bedrag van € 10,00 dan wel met € 11,88 een redelijk en billijk besluit.

4.20. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de VvE bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit tot de verhoging van de servicekosten heeft kunnen komen.

4.21. Gelet op het vorenstaande zal het subsidiaire verzoek van [verzoeker] eveneens worden afgewezen.

Overige verzoeken

4.22. [verzoeker] heeft ten slotte verzocht de gewraakte besluiten te schorsen totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist. [verzoeker] heeft dit verzoek echter niet onderbouwd. Nu gesteld noch gebleken is dat de eventuele uitvoering van de besluiten voor [verzoeker] zodanig ernstige gevolgen met zich brengt, dat de VvE moet wachten totdat op het onderhavige verzoek onherroepelijk is beslist, zal ook dit verzoek worden afgewezen.

4.23. De kantonrechter zal [verzoeker] , als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de proceskosten, aan de zijde van de VvE begroot op € 480,00 (2 punten à € 240,00).

5 De beslissing

De kantonrechter:
– wijst het verzochte af;
– veroordeelt [verzoeker] in de kosten van deze procedure, aan de zijde van de VvE begroot op € 480,00 ter zake van salaris gemachtigde.

Deze beschikking is gegeven door mr. P.L. Alers, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 9 april 2019.
(SR)

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Author: Redactie VvE Centraal

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    De financiering van noodzakelijke investeringen in flatgebouwen