Kennis van VvE Zaken

RecreatieparkVerhurenVvE Rechtspraak - Recreatieparken

Waar stopt zelfbeheer en begint verhuurbemiddeling?

Waar stopt zelfbeheer en start verhuurbemiddeling in een villa park

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN in de zaak van

Vereniging van Eigenaren van het Villapark Kamperfoelie, verder te noemen: de VvE,
gevestigd te De Koog, gemeente Texel, appellante, advocaat: mr. M.R. van Buiten,

tegen

[geïntimeerde] wonende te [A] , verder te noemen: [geïntimeerde] , geïntimeerde,
in hoger beroep niet verschenen, op het bij dagvaarding van 27 januari 2016 en herstelexploten van 24 juni 2016 en 20 januari 2017 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Almere in reconventie gewezen vonnis van 28 oktober 2015 – voor zover betreffende de daarin onder 5.4 gegeven eindbeslissing – tussen de VvE als (eiseres in conventie), verweerster in reconventie en [geïntimeerde] en twee anderen als (gedaagden in conventie,) eisers in reconventie.

1.    Het geding in eerste aanleg (zaaknummer / rolnummer 3478955 / MC EXPL 14-12095)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis waarvan beroep en het daaraan voorafgegane vonnis van 28 januari 2015. Na het vonnis waarvan beroep zijn in eerste aanleg verder nog vonnissen gewezen op 2 november 2016 en 22 februari 2017, welke vonnissen ook in dit hoger beroep zijn overgelegd.

2 Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding in hoger beroep (hersteld bij twee herstelexploten), waarbij naast [geïntimeerde] ook aan diens medegedaagden in conventie/ mede-eisers in reconventie hoger beroep is aangezegd;
  • de memorie van grieven (met vijf producties), waarin alleen [geïntimeerde] nog als geïntimeerde is aangeduid;

het tegen [geïntimeerde] in hoger beroep verleende verstek.

2.2 Vervolgens heeft de VvE de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.


3 De omvang van het hoger beroep

Hoewel de VvE bij de appeldagvaarding zonder enige beperking wat de oorspronkelijke wederpartijen betreft hoger beroep heeft aangezegd tegen het vonnis van 28 oktober 2015, blijkt uit de door de VvE aangevoerde grief dat de VvE haar hoger beroep beoogt te beperken tot de onder 5.4 van het vonnis in reconventie gegeven eindbeslissing die alleen [geïntimeerde] betreft. De VvE heeft het aangezegde hoger beroep ook alleen ten aanzien van [geïntimeerde] aangebracht. Nu geen van de in eerste aanleg gedaagde en in reconventie eisende partijen incidenteel appel heeft ingesteld, is het onderhavige hoger beroep beperkt tot de in het vonnis van 28 oktober 2015 in reconventie onder 5.4 gegeven beslissing tussen [geïntimeerde] en de VvE.

4 De beoordeling

4.1.1. Het hof gaat in deze zaak, voor zover in dit hoger beroep van belang, om het volgende:
Het Villapark Kamperfoelie (hierna: het park) is een bungalowpark aan de Kamperfoelieweg te De Koog op Texel. Het park omvat 36 percelen grond met recreatiebungalows die in eigendom toebehoren aan verschillende eigenaren. [geïntimeerde] is in 1993 eigenaar geworden van een perceel waarop door de verkopende projectontwikkelaar een recreatiebungalow is gebouwd (villa [000] ). [B] c.s. zijn in 2000 gezamenlijk eigenaar geworden van een perceel met bungalow (villa 41).
De eigenaren van de bungalows zijn jegens de gemeente Texel verplicht om hun villa minimaal 12 weken per jaar te verhuren aan personen die niet woonachtig zijn op Texel, en die geen gezinsleden van de bungalow eigenaar zijn.
In het park zijn ook wegen, paden, parkeerterreinen en andere gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen gelegen. Eigenaar daarvan is de VvE. Deze is bij de realisatie van het park opgericht. De VvE stelt zich onder andere ten doel om de gemeenschappelijke gedeelten in stand te houden, te beheren en te onderhouden. Eigenaren van een bungalow werden verplicht lid van de VvE. Ook [geïntimeerde] en [B] c.s. waren aanvankelijk lid van de VvE. Zij hebben hun lidmaatschap echter per 31 december 2013 opgezegd.
Op grond van artikel 6 lid 2 van de statuten van de VvE zijn de leden van de Vereniging verplicht om jaarlijks bijdragen te voldoen, waaronder een jaarlijks vast te stellen omslag voor door de VvE gemaakte en te maken (exploitatie)kosten.
In art. 7 lid 5 van de Statuten is voorts bepaald: “Indien iemand heeft opgehouden lid te zijn en wel nog eigenaar is van een villa in het villapark, is hij verplicht bij te blijven dragen in de kosten als bedoeld in artikel 6 lid 2. Bij het einde van het lidmaatschap kan het bestuur hiervoor garanties verlangen.”
In de leveringsakten van de eigendomsoverdracht van de percelen aan [geïntimeerde] en [B] c.s. is een derdenbeding opgenomen, waarin onder meer het volgende is bepaald:
“Koper is verplicht (…) jegens de vereniging:
– tot nakoming van de statuten en reglementen van de vereniging zoals deze thans luiden of te eniger tijd zullen luiden en tot nakoming en respectering van alle door laatstgenoemde genomen besluiten en aangegane overeenkomsten;
– tot het bijdragen in de exploitatie-, onderhouds- en beheerskosten van de algemene en/of recreatieve voorzieningen van het park en deze bedragen met het eventueel verder aan de vereniging verschuldigde stipt te voldoen, op eerste aanzegging van de vereniging;
(…)
– tot nakoming van het in gemelde koop- en aannemingsovereenkomst bepaalde met betrekking tot de verhuur van de villa ‘s en het in het park aangelegde of nog aan te leggen kabelnet, woordelijk luidende:
“b. Koper mag de verhuur van de villa zelf regelen, doch hij is verplicht, indien hij deze verhuurbemiddeling via derden wil laten plaatsvinden, dit uitsluitend te laten geschieden door diegene, die daartoe door de “Vereniging van Eigenaren van het “Villapark Kamperfoelie ” te De Koog op Texel is of wordt aangewezen. Thans is dit de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid “Exclusief Bemiddeling Onroerend goed B.V.” te De Koog op Texel. Indien de koper de verhuurbemiddeling toch door derden laat verrichten is een boete van toepassing groot VIJFDUIZEND GULDEN voor elk kalenderweek of een gedeelte daarvan dat de overtreding geconstateerd wordt. De gemelde boete is verbeurd ten behoeve van gemelde vereniging door het enkele feit van niet nakoming en deze boete is onmiddellijk opeisbaar zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst is vereist.” (…)”.
De VvE heeft op 6 december 2013 met ingang van 1 januari 2014 een beheerovereenkomst gesloten met “Exclusief Bemiddeling B.V.” (verder: EB) ter vervanging van de in 1992 met een andere rechtspersoon gesloten beheerovereenkomst. In de considerans van de overeenkomst met EB is vermeld: “In aanmerking nemende dat de VvE (..) zich onder meer ten doel stelt het aangaan van overeenkomsten met derden met betrekking tot het beheer van het gemeenschappelijk gedeelte en de gemeenschappelijke voorzieningen van het villapark, en de verhuur van de zich in het villapark bevindende villa ‘s”.
[geïntimeerde] biedt zijn woning te huur aan via het online reserveringssysteem TOR van de VVV Texel.
Het TOR-systeem werkt aldus dat een ‘logiesverstrekker’ met de VVV Texel een ‘Overeenkomst Deelname Texel Online Reserveringssysteem (TOR) (prod. 5 mvg)’ sluit die de logiesverstrekker toegang geeft tot het TOR online reserveringssysteem. De logiesverstrekker verstrekt alle relevante gegevens betreffende de te verhuren accommodatie en de huurprijs en de aspirant-huurder boekt in het TOR-systeem de accommodatie, waarmee tussen de verhuurder en hem een huurovereenkomst tot stand komt. Indien een gast telefonisch reserveert bij de VVV, boekt de VVV voor de gast de gewenste accommodatie via het TOR-systeem. De logiesverstrekker betaalt de VVV per boeking een provisie ter hoogte van een percentage van de huurprijs.
In de overeenkomst is onder meer het volgende vermeld:
“Overwegende:
de stichting VVV Texel Promotie (hierna: VVV Texel) verleent logiesverstrekkers toegang tot haar online reserveringssysteem onder de naam ‘TOR”, gepubliceerd op www.texel.net (de “website”), waarbij bezoekers van deze website accommodatie kunnen boeken bij logiesverstrekker voor de op deze website gepubliceerde en overeengekomen prijs op moment van boeken voor de afgesproken periode. Indien de gast via VVV Texel telefonisch heeft gereserveerd, boekt VVV Texel de door de gast gevraagde accommodatie via TOR bij logiesverstrekker. Logiesverstrekker is lid van de Texelse Vereniging van Logiesverstrekkers (TVL).
Begripsbepalingen:
Boeking: de overeenkomst waarbij een logiesverstrekker zich jegens de gast verbindt tot het verschaffen van een door hem via TOR aangeboden accommodatie (…)
Logiesverstrekker: degene die via de website op eigen naam een accommodatie (…) aanbiedt en te wiens behoefte de door VVV Texel via de website verrichte diensten zijn bedongen en die dat beding heeft aanvaard. (…)”

4.1.2. De VvE heeft [geïntimeerde] en [B] c.s. in rechte betrokken. In het geding in conventie gaat het om de vraag welke bijdragen [geïntimeerde] en [B] c.s. aan de VvE verschuldigd zijn ter zake de kosten van het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en voorzieningen van het park en om de vraag of zij boetes hebben verbeurd wegens handelen in strijd met het derdenbeding.

4.1.3. In reconventie stelden [geïntimeerde] en [B] c.s. de vorderingen in zoals weergegeven in r.o. 3.6 van het vonnis van 25 oktober 2015.
Onderdeel IV van die vorderingen betreft de vordering: een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] niet in strijd heeft gehandeld noch handelt met het in de leveringsakte van zijn bungalow d.d. 30 november 1993 ten behoeve van de Vereniging opgenomen derdenbeding, door zijn bungalow op het villapark Kamperfoelie te verhuren via de VVV te Texel, zonder tussenkomst van Exclusief Bemiddeling Texel en zonder de bungalow ook via Exclusief Bemiddeling Texel te huur aan te bieden, en op grond daarvan geen boeten heeft verbeurd noch zal verbeuren aan de Vereniging;4.1.4. Bij het vonnis waarvan beroep wees de kantonrechter die vordering ten dele toe. De kantonrechter besliste onder 5.4 van het bestreden vonnis: verklaart voor recht dat [geïntimeerde] niet in strijd heeft gehandeld met het in de leveringsakte van 30 november 1993 ten behoeve van de Vereniging opgenomen derdenbeding, door zijn bungalow op het villapark Kamperfoelie te verhuren via het online reserveringssysteem “TOR” van de VVV te Texel zonder tussenkomst van EB en zonder de bungalow ook via EB te huur aan te bieden, en op grond daarvan geen boeten heeft verbeurd aan de Vereniging;

4.1.5. De kantonrechter overwoog, kort samengevat (rechtsoverwegingen 4.8.2 en 4.8.3 van het vonnis van 28 oktober 2015) :
– dat zelfverhuur volgens het derdenbeding is toegestaan;
– dat het gaat om de vraag of verhuur door [geïntimeerde] met gebruikmaking van
het boekingssysteem van de VVV Texel kan worden bestempeld als zelfverhuur of dat de VVV Texel moet worden beschouwd als verhuur bemiddelende derde;
– dat voor de beantwoording van deze vraag relevant is wat in zijn algemeenheid tot
de taken van een huurbemiddelaar wordt gerekend;
– dat in zijn algemeenheid kan worden aangenomen dat naast het adverteren van het te verhuren object, in ieder geval ook het opstellen van het huurcontract en het overhandigen van de sleutels aan de huurders tot de taken van een huurbemiddelaar worden gerekend;
– dat [geïntimeerde] , door de VvE niet of onvoldoende betwist, heeft gesteld dat hij het TOR boekingssysteem alleen gebruikt als digitaal prikbord waarop zijn woning te boeken is en dat hij verder zelf alles omtrent de verhuur van zijn bungalow, zoals het opstellen van de huurcontracten en de afgifte van de sleutel, regelt;
– dat deze wijze van gebruikmaking van het digitale TOR-systeem naar het oordeel van de kantonrechter niet in relevante mate verschilt van de vroeger gebruikelijke advertentie in een krant of tijdschrift die de zelfverhuurder kan plaatsen.

4.1.6. De kantonrechter concludeerde dat het enkele gebruik door [geïntimeerde] van het TOR boekingssysteem niet meebrengt dat van zelfverhuur geen sprake is en dat [geïntimeerde] door het enkele gebruik van het TOR boekingssysteem niet in strijd handelt met het in het derdenbeding opgenomen verbod om verhuurbemiddeling in handen te geven van een ander dan de door de VvE daartoe aangewezen (rechts)persoon. De kantonrechter wees vordering IV van [geïntimeerde] in zoverre toe. De vordering van [geïntimeerde] werd afgewezen voor zover deze een ruimere strekking had omdat, zo oordeelde de kantonrechter, de kwalificatie van de dienstverlening van de VVV anders zou kunnen komen te liggen indien de VVV ten behoeve van de verhuur meer diensten voor [geïntimeerde] zou gaan verrichten, zoals facturering, sleuteloverdracht en dergelijke.

4.2. De grief van de VvE is gericht tegen voormeld oordeel van de kantonrechter. Volgens de VvE is bij het enkele gebruik van het TOR boekingssysteem (verder: TOR) al sprake van een bemiddelingsovereenkomst. TOR functioneert, zo stelt de VvE, niet slechts als digitaal prikbord, het is een boekingsfaciliteit. Via het online reserveringssysteem van de VVV Texel komt een overeenkomst tot stand tussen de gast en de logiesverstrekker met betrekking tot de door deze laatste via TOR aangeboden accommodatie. De logiesverstrekker betaalt hiervoor een provisie aan de VVV Texel uitgedrukt in een percentage van de boeking. Die gang van zaken is volgens de VvE, ongeacht de aard en de omvang van de (verdere) werkzaamheden van de VVV, een als verhuurbemiddeling aan te merken dienstverlening van de VVV Texel. De VvE betwist in hoger beroep verder dat de activiteiten van de VVV Texel in het kader van de tussen [geïntimeerde] en haar gesloten overeenkomst zijn beperkt tot de enkele ter beschikkingstelling aan [geïntimeerde] van TOR. Volgens de VvE verricht de VVV Texel ook taken waarvan [geïntimeerde] in eerste aanleg heeft gesteld dat hij die taken zelf verricht, zoals het sluiten van de overeenkomst, facturering, annulering en incasso.

4.3.1. De grief betreft in de eerste plaats de vraag hoe de bepaling in de leveringsakten omtrent de verhuur van de villa’s – Koper mag de verhuur van de villa zelf regelen, doch hij is verplicht, indien hij deze verhuurbemiddeling via derden wil laten plaatsvinden, dit uitsluitend te laten geschieden door diegene, die daartoe door de [VvE} is of wordt aangewezen – moet worden uitgelegd.

4.3.2. Het gaat hier om een kettingbeding, dat bij iedere verdere verkoop en levering van een perceel met bungalow aan een volgende eigenaar daarvan wordt opgelegd en dat derhalve mede de rechtspositie van derden beoogt te bepalen. Het desbetreffende beding zal daarom dienen te worden uitgelegd aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. Bij de uitleg van het beding komt in beginsel doorslaggevend gewicht toe aan de bewoordingen van het beding, gelezen in het licht van de gehele inhoud van de overeenkomst. Van beslissende betekenis zijn verder alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

4.3.3. Over de vraag wanneer in het geval van verhuur sprake is van bemiddeling als omschreven in art. 7:425 BW heeft de Hoge Raad zich in een ander verband uitgelaten in zijn arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). De Hoge Raad heeft in dat arrest aan hem voorgelegde prejudiciële vragen beantwoord in verband met het bepaalde in art. 7:417 lid 4 BW. In zijn arrest gaf de Hoge Raad de volgende antwoorden:
“( a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.
( b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.
( c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.
( d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld;”

4.3.4. Gegeven de context van de voorgelegde vragen, acht het hof het voor de betekenis van voormelde antwoorden voor de in dit geding aan de orde zijnde vraag niet relevant dat het bij de voorgelegde vragen ging om een gebruik om niet van een website van een huurbemiddelaar.

4.3.5. De antwoorden onder (c) en (d) geven in zoverre steun aan het standpunt van [geïntimeerde] en het dienovereenkomstige oordeel van de kantonrechter, dat bij het enkele gebruik van een website van een derde als ‘digitaal prikbord’ nog geen sprake is van huurbemiddeling door de beheerder van de website. Bezien zal daarom dienen te worden òf het gebruik van [geïntimeerde] van TOR al dan niet valt te scharen onder een gebruik van dat systeem als ‘elektronisch prikbord’.
Verder zal aandacht dienen te worden geschonken aan het feit dat in het onderhavige derdenbeding het begrip verhuurbemiddeling via derden wordt gesteld tegenover het zelf regelen van de verhuur. In de bewoordingen van het beding wordt kennelijk uitgegaan van twee elkaar uitsluitende modaliteiten om tot verhuur te komen. Voor zover in voorkomende gevallen een dergelijk scherp onderscheid niet kan worden gemaakt, zal naar het oordeel van het hof doorslaggevende betekenis dienen te worden toegekend aan het antwoord op de vraag of de betrokkenheid van derden (i.c. de VVV Texel) bij de verhuur van dien aard is dat van een zelf regelen van de huur door de eigenaar van een bungalow geen sprake meer is.

4.3.6. In de antwoorden (c) en (d) wordt een omschrijving gegeven van wat onder een enkel functioneren van een website als elektronisch c.q. digitaal prikbord moet worden verstaan. Kenmerkend is, naar het hof uit die omschrijving destilleert, dat de website slechts dient als medium om zoekende en vragende partijen bijeen te brengen en om die partijen de mogelijkheid te bieden om in rechtstreeks contact met elkaar tot een huurovereenkomst te komen.

4.3.7. Bij het gebruik van TOR wordt in zoverre niet aan deze door de Hoge Raad genoemde omschrijving voldaan dat op de website geen gegevens van de verhuurder worden vermeld. Die gegevens zijn echter ook niet nodig indien, zoals in het geval van TOR, op de website alle essentiële gegevens voor de verhuur van een te verhuren bungalow zijn vermeld en bij boeking op de website direct een verhuurovereenkomst tot stand komt. Over de te realiseren huurovereenkomst hoeft dan niet te worden onderhandeld, voor de totstandkoming daarvan is geen rechtstreeks contact tussen huurder en verhuurder vereist noch enige tussenkomst van de webbeheerder. In een dergelijke situatie brengt naar het oordeel van het hof het enkele feit dat op de website geen contactgegevens van de aanbieder zijn vermeld nog niet mee dat aan het gebruik van de website het karakter van gebruik van de website als ‘elektronisch’ (het hof zal verder, in navolging van partijen, spreken over ‘digitaal’) prikbord komt te ontvallen. Het feit dat de website zo is ingericht dat een door een eigenaar via de website te huur aangeboden bungalow direct en rechtstreeks via de website kan worden geboekt, ontneemt aan de website niet het karakter van digitaal prikbord.

4.3.8. Naar het oordeel van het hof brengt ook het feit dat de VVV Texel ingevolge de Overeenkomst Deelname Texel Online Reserveringssysteem (verder: Overeenkomst) namens de logiesverstrekker de aanbetaling van de gast van 15%, en naar keuze van de logiesverstrekker de resterende 85%, van de huursom incasseert, nog niet mee dat van een zelf regelen van de verhuur door de eigenaar van een bungalow in de zin van het derdenbeding niet meer kan worden gesproken. Dat feit laat onverlet dat de gebruiker van TOR zelf de informatie over zijn accommodatie verstrekt en als enige verantwoordelijk en aansprakelijk is voor de juistheid van die informatie (art. 1.1 en 1.2 en art. 2.1 Overeenkomst). Het hof deelt dan ook het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] door het enkele gebruik van TOR niet in strijd handelt met de in het derdenbeding opgenomen verplichting tot uitsluitende verhuurbemiddeling door de door haar aangewezen verhuurbemiddelaar (verder: EB).

4.3.9. Daar komt bij dat het er om gaat welke betekenis aan het begrip ‘verhuurbemiddeling via derden’ moet worden toegekend in de context van het derdenbeding. In het beding wordt ‘verhuurbemiddeling via derden’ gesteld tegenover een ‘zelf regelen van de verhuur door de eigenaar’. Er is ofwel sprake van een regelen van de verhuur door de eigenaar zelf of van een uit handen geven daarvan aan derden. De bewoordingen ‘regelen van de verhuur’ duiden op meer dan alleen het tot stand brengen van een huurovereenkomst, zij impliceren een organiseren van de verhuur en alles wat daarmee samenhangt. Uit de verdere stellingen van de VvE en uit de door [geïntimeerde] in eerste aanleg overgelegde brief van EB aan [B] van 17 mei 2000 (prod. 5 cva/ eis in reconv., houdende het aanbod van EB om de bungalow van [B] voor verhuurbemiddeling haar contingent op te nemen) kan worden geconcludeerd dat het alternatief, de uitsluitende verhuurbemiddeling van EB, eveneens de volledige organisatie van de verhuur (door EB tezamen bemiddeling en beheer genoemd) omvat. EB verzorgt onder meer de ontvangst van de huurder, het innen van de waarborgsom en de schoonmaakkosten, zorgt voor verhuur linnengoed etc., geeft de sleutels af en neemt die weer in, controleert de bungalow bij vertrek en zorgt voor schoonmaak en dergelijke. EB verzorgt, met andere woorden, alle ins en outs van de verhuur. Dit onderstreept de conclusie dat verhuurbemiddeling in de context van het derdenbeding een ruimere strekking heeft dan de bemiddeling zoals in de definitie van een bemiddelingsovereenkomst in art. 7:425 BW is omschreven.

4.3.10. De VvE heeft in verband met haar standpunt over het karakter van het gebruik van TOR wel opgemerkt dat de boeking gepaard gaat met betaling aan de VVV Texel van aanbetaling en/of huursom doch zij betwist ook in hoger beroep niet dat alle verdere werkzaamheden inzake de verhuur door [geïntimeerde] zelf zijn verricht. [geïntimeerde] verzorgde zelf de voor de aanbieding van zijn bungalow nodige presentatie (foto’s en informatie betreffende de bungalow) en regelde zelf alle zaken (zoals sleutelafgifte, aanvullende voorzieningen en klachtenafwikkeling) die bij verhuur via EB vallen onder de contractuele taken van EB. In die situatie, waarin [geïntimeerde] de website van de VVV Texel uitsluitend gebruikt om zijn bungalow te huur aan te bieden met een bindend aanbod dat door de gast op de website kan worden geaccepteerd en [geïntimeerde] – afgezien van de aan TOR gekoppelde financiële afwikkeling van een boeking – alle overige met de verhuur gemoeide werkzaamheden zelf verricht, is naar het oordeel van het hof nog sprake van een zelf regelen van de verhuur.

4.3.11. Gelet op het hiervoor overwogene verwerpt het hof de door de VvE tegen het oordeel van de kantonrechter aangevoerde grief.

4.4.1. De VvE heeft in het kader van haar standpunt inzake het derdenbeding nog betoogd waarom zij belang heeft bij handhaving van het beding (mvg sub 8). De VvE noemt onder meer haar belang bij uniformiteit, het houden van grip op de verhuren, geen veelheid van verschillende derden die zich met de verhuur bemoeien en een goede afwikkeling van klachten, zulks ten behoeve van de goede naam van het park en voorkoming van negatieve recensies. Die door de VvE genoemde belangen brengen het hof niet tot een ander oordeel. Aan het feit dat een eigenaar krachtens het derdenbeding gerechtigd is zelf de verhuur te regelen, is nu eenmaal inherent dat de VvE niet via EB greep kan hebben op het hele contingent van woningen in het park. Van een veelheid van derden die zich met de verhuur gaan bemoeien is voorts geen sprake bij het enkele gebruik van TOR door een eigenaar die voor het overige alle organisatie van de verhuur zelf verzorgt. Het hof merkt verder op dat het juist niet redelijk zou zijn als een eigenaar omwille van het louter het aanbieden van zijn woning via TOR gedwongen zou worden de gehele verhuur van zijn bungalow aan EB uit handen te geven.

4.4.2. De VvE heeft bewijs aangeboden, in het bijzonder van haar stelling dat EB de door haar aangewezen verhuurbemiddelaar is en het gebruik van TOR door een eigenaar neerkomt op een ingevolge het derdenbeding niet toegestane tussenkomst van de VVV Texel. Nu het hof hiervoor de positie van EB als door de VvE aangewezen uitsluitende verhuurbemiddelaar als vaststaand heeft aangenomen, behoeft die stelling geen nader bewijs. Het tweede onderdeel behelst een juridische stellingname waarover het hof hiervoor een oordeel heeft gegeven. Nu door de VvE geen concrete feiten en omstandigheden zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden, wordt het bewijsaanbod ook op dat punt gepasseerd.

4.5. Het vorenstaande betekent dat het vonnis waarvan beroep, voor zover in dit hoger beroep aan het oordeel van het hof onderworpen, zal worden bekrachtigd. De VvE zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van dit hoger beroep worden verwezen.


5 De beslissing

Het hof:
verstaat dat het hoger beroep is beperkt tot de onder 5.4 van het vonnis in reconventie gegeven eindbeslissing;
bekrachtigt het vonnis in reconventie ten aanzien van voormelde beslissing;
veroordeelt de VvE in de proceskosten van het hoger beroep, welke kosten aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden worden begroot op nihil.
Dit arrest is gewezen door mrs. O.G.H. Milar, E.J. van Sandick en J.N.de Blécourt, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 5 februari 2019.

Author: Redactie VvE Centraal

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.