InstallatiesOnderhoudVvE Rechtspraak - Besluitvorming

Mag de VvE een ketel-type en installateur voorschrijven?

Mag de VvE een ketel-type en installateur voorschrijven



Samenvatting

In dit kort geding staat een besluit van een Vereniging van Eigenaars (VvE) centraal, waarbij de eigenaars van een appartement worden gebonden aan een bepaald merk en type ketel en aan een specifiek installatiebedrijf. In dit kort geding kan niet worden uitgegaan van de geldigheid van het besluit van de VvE. De vordering van de VvE om de betreffende ketel van een eigenaar te laten vervangen door het afgesproken merk en type en deze door het installatiebedrijf te laten plaatsen bij een appartementseigenaar wordt door de rechter afgewezen.

Uitspraak Vonnis in kort geding van 1 maart 2019
in de zaak van

de vereniging van eigenaars VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET WOONZORGCOMPLEX ST. ELISABETHS GASTHUIS, UTRECHTSEWEG TE ARNHEM, gevestigd te Arnhem, eiseres, advocaat mr. B. Molenaar te Wijchen,
tegen
[gedaagde] , wonende te Arnhem, gedaagde, verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna de vereniging en [gedaagde] genoemd worden.

1 De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding met producties 1 tot en met 8 van 4 februari 2019
  • de producties 1 tot en met 15 namens [gedaagde], ingekomen op 20 februari 2019
  • de mondelinge behandeling, gehouden op 21 februari 2019
  • de pleitnota van [gedaagde].

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.


2 De feiten

2.1. De vereniging betreft de vereniging van eigenaars van 36 appartementen in het woonzorgcomplex Stichting Elisabeths Gasthuis te Arnhem. In de vereniging zijn verenigd de eigenaren van de appartementsrechten in het woonzorgcomplex. De heer [naam voorzitter vereniging] is voorzitter van de vereniging.

2.2. Op 17 april 2000 is ter zake van het woonzorgcomplex een splitsingsakte opgesteld. In deze akte is tevens een splitsingsreglement opgenomen. In het splitsingsreglement zijn, voor zover voor de beoordeling van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“REGLEMENT VAN SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN
A. Definities.
Artikel 1.
(…)
d. gemeenschappelijke gedeelten: die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
e. gemeenschappelijke zaken: alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d.
(…)
F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken.
Artikel 9.
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden ondermeer gerekend, voorzover aanwezig:
(…)
b.    de technische installaties met de daarbij behorende leidingen, met name voor de centrale verwarming (met inbegrip van de radiatoren en radiatorkranen in de privégedeelten) en voor luchtbehandeling, de vuilafvoer, de leidingen voor de afvoer van hemelwater en de riolering, de leidingen voor gas en water en verder de hydrofoor, de electriciteits- en telefoonleidingen, de gemeenschappelijke antenne, de bliksembeveiliging, de lift, de alarminstallatie en de systemen voor oproep en deuropeners, alles voorzover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privégedeelte strekken.
(…)
Artikel 15.
De vereniging voert het beheer en draagt zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken en rechten, waaronder mede begrepen het verschaffen van woonzorgvoorzieningen.
(…)
II. Vergadering van eigenaars.
Artikel 38.
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke zaken en rechten, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. (…)”
III. Bestuur van de vereniging
Artikel 41.
(…)
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en het berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen, alsmede voor het verrichten van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen en belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande. (…)
5. Voor zover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien noodzakelijk is, is het bestuur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat het voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader door de vergadering vast te stellen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering.”

2.3. [gedaagde] is sinds maart 2016 eigenaar van één van de appartementsrechten in het woonzorgcomplex, St. Elisabethshof 3. Zij woont aldaar samen met haar partner, de heer [naam partner gedaagde].

2.4. Bij besluit van de algemene ledenvergadering van 1 november 2017, waarbij [gedaagde] niet aanwezig was maar bij machtiging vertegenwoordigd, is besloten dat het bedrijf Instaan B.V. te Arnhem (hierna: Instaan) aan alle appartementseigenaren nieuwe Nefit 1650 ketels zal leveren en tevens bij hen zal plaatsen op het moment dat zij aan vervanging toe zijn, zonder daarbij het bestaande Combinatie-Luchttoevoer-Verbrandinggasafvoersysteem (hierna: CLV-systeem) te vervangen. Daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat Instaan uitsluitend de veiligheid van het CLV-systeem kan garanderen wanneer op het bestaande CLV-systeem in de aangesloten appartementen slechts één type cv-ketel is aangesloten. In de notulen van deze vergadering staat onder meer het volgende:
“12. CV project
Even vooraf: zowel [naam 1] als [naam 2] dringen erop aan de cov kanalen [aanvulling voorzieningenrechter: ookwel CLV-systeem] te vernieuwen anders gaan zij geen nieuwe ketels plaatsen.
De firma Instaan wil wel nieuwe ketels plaatsen zonder de cov kanalen te vervangen en daarnaast de verantwoordelijkheid nemen voor de staat van de kanalen.
Nu moet de keus worden gemaakt, of we ketels gaan vernieuwen na vervanging cov kanalen of met een bedrijf in zee gaan, dat na inspectie, waarbij geen problemen zijn geconstateerd(zoals die bij het onderzoek van [naam 1] ook niet gevonden zijn) de ketels wil vervangen, waarbij zij de verantwoordelijkheid voor de kanalen nemen.
De heer [naam 3] deelt een aantal papieren uit, waarin zijn antwoord aan de heer [naam partner gedaagde] te vinden is, die per mail had gestuurd, wat hij op deze avond bij dit punt had willen zeggen en de stand van zaken van het cvproject plus de voorwaarden van de firma |Instaan, waaronder zij verantwoordelijkheid voor de covkanalen en het goed werken van de cvketels op zich willen nemen.
Wat is de conclusie?
De heer [naam 3] legt uit.
Wat zijn de risico’s? Als op een kanaal verschillende ketels zijn aangesloten, bestaat het risico dat daardoor storingen ontstaan. Daarnaast is het nodig de concentratie van CO te meten om eventuele lekkages op te sporen. Vraag is, of per strang controle kan plaatsvinden? Ja, dat kan. Alle aanwezigen willen de aanschaf van een nieuwe ketel overwegen.
(…)
We besluiten in zee te gaan met Instaan met daarbij de afspraak, dat ieder zelf kan bepalen, wanneer hij zijn cv ketel gaat vervangen, maar als het tijdstip daar is, zal de nieuwe ketel worden geleverd en geplaatst door de firma Instaan tegen het vastgelegde tarief. Als er na plaatsing van de ketel nog storingen optreden bij de andere ketels op dezelfde strang zullen de eigenaren van die ketels ook onmiddellijk overgaan tot vervanging van hun ketel.”

2.5. Nadien hebben [naam voorzitter vereniging] en [naam partner gedaagde] veelvuldig gecorrespondeerd ter zake van het genomen besluit over de cv-ketels.

2.6. Begin december 2018 heeft [gedaagde] een nieuwe ketel, een Remeha, in haar appartement laten plaatsen door een ander installatiebedrijf dan Instaan.

2.7. Bij brief van 17 december 2018 heeft Instaan het volgende aan de vereniging bericht:
“(…) Tijdens deze werkzaamheden hebben wij geconstateerd dat in het appartement huisnummer 3 ([gedaagde] – [naam partner gedaagde]) er recentelijk een Remeha ketel is geplaatst door een ander installatiebedrijf. (…)
Dit is niet conform de afspraken/voorwaarden is die wij zijn overeengekomen. Er is geen Nefit Proline ketel gemonteerd zoals bij de overige door ons geïnstalleerde ketels die op dit kanaal zijn aangesloten. (te weten bij de appartementen huisnr. 23 ([naam 4]) en huisnr. 45 ([naam 3]). Door een ander installatiebedrijf is deze Remeha cv-ketel gemonteerd. Deze Remeha CV-ketel is ongeschikt voor het CLV-systeem. Er zit geen terugslagklep in het rookgaszijdige gedeelte van de Remeha cv-ketel waarbij het risico aanwezig is dat rookgassen terug kunnen stromen. Hierdoor kan een gevaarlijke situatie ontstaan.
Bij deze delen wij u daarom mede dat wij op grond hiervan:

  • Wij geen verantwoordelijkheid meer aanvaarden voor het CLV-kanaal waarop aangesloten de cv-ketel van de appartementen huis nr. 3/25/45
  • Wij op grond van het niet nakomen van de Nefit garantievoorwaarden, de garantie bij de cv-ketels huisnr. 23 en 45 is komen te vervallen.
  • Storingen bij de ketels huisnr. 23 en 45 mogelijk niet door ons kunnen worden verholpen.
  • Wij niet aansprakelijk kunnen worden gehouden voor het terugstromen van rookgassen en de mogelijke gevolgen daarvan.

Voor de goede orde delen wij u nog mede dat mocht dit ook bij ander CLV-kanalen zich gaan voordoen of hebben voorgedaan wij ook hierbij onze verantwoordelijkheid voor het goed functioneren van de cv-ketels/CLV-kanaal zullen intrekken.
Wij realiseren ons dat hierdoor een situatie ontstaat die voor alle partijen niet wenselijk is.
De oplossing die wij voorstellen om uit deze impasse te geraken is wat ons betreft dat Instaan bij [gedaagde] – [naam partner gedaagde] (huisnr. 3) alsnog een ketel Nefit proline installeert en na grondige inspectie en goedkeuring van het hierbij behorende CLV-kanaal weer zal toevoegen aan de overeenkomst.”

2.8. Bij brief van 18 december 2018 heeft de vereniging [gedaagde] bericht dat zij de kwestie ter zake van de cv-ketel uit handen hebben gegeven aan haar advocaat. Bij brief van 20 december 2018 heeft de advocaat van de vereniging [gedaagde] gesommeerd om binnen veertien dagen na dagtekening van de brief te bewerkstelligen dat bij haar door Instaan een Nefit 1650 cv-ketel is geplaatst en de vereniging daarvan bewijs te leveren.

2.9. Bij brief van 20 december 2018 heeft [naam installatiebedrijf] [naam partner gedaagde] bericht en bevestigd dat de bij hem geplaatste Remeha Tzerra 39C cv-ketel geschikt is voor een CLV-systeem onder bijvoeging van een verklaring van Kiwa Nederland B.V. waarin staat dat de Remeha Tzerra 39C cv-ketel beschikt over een terugslagklep.

2.10. Bij brief van 3 januari 2019 heeft de advocaat van de vereniging [gedaagde] bericht dat hij aan het door haar gedane verzoek zich als advocaat van de vereniging terug te trekken omdat zijn kantoorgenoot tevens eigenaar van één van de appartementen is, geen gehoor geeft.

2.11. [gedaagde] heeft bij brief van 4 januari 2019 aan de advocaat van de vereniging kenbaar gemaakt dat zij met een onafhankelijke mediator in gesprek wenst te gaan om het geschil op te lossen.

2.12. Partijen hebben tot op heden geen oplossing bereikt ter zake van het tussen hen gerezen geschil.


3 Het geschil

3.1.
De vereniging vordert dat de voorzieningenrechter, bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] zal veroordelen om binnen 24 uur na het vonnis schriftelijk – onder eensluidend afschrift aan de advocaat van de vereniging – opdracht te verstrekken aan Instaan B.V. te Arnhem tot het op korst mogelijke termijn plaatsen en installeren van een Nefit Proline NxT cv-ketel in haar appartement aan het adres St. Elisabethshof 3;
II. [gedaagde] zal veroordelen om de medewerker(s) van Instaan B.V. toegang tot haar appartement aan de St. Elisabethshof te verlenen, teneinde aan hen de gelegenheid te bieden om de hiervoor onder a. beschreven werkzaamheden te verrichten;
III. zal bepalen dat, bij gebrek van het gehoor geven aan de onder I. en/of II. verzochte veroordeling(en), [gedaagde] een dwangsom van € 500,00 verschuldigd is voor elke dag dat zij niet aan deze veroordeling(en) voldoet, zulks met een maximum van € 50.000,00;
IV. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.


4 De beoordeling

4.1. Het meest verstrekkende verweer dat [gedaagde] heeft opgeworpen is dat het bestuur van de vereniging niet bevoegd is om te procederen omdat zij daarvoor geen toestemming van de algemene ledenvergadering heeft verkregen. Dit verweer kan echter niet slagen. Hoewel vaststaat dat door de algemene ledenvergadering geen toestemming is gegeven om te procederen, heeft de vereniging in dit verband onweersproken gesteld dat zij op grond van het bepaalde in artikel 41, lid 5 van het splitsingsreglement in spoedeisende gevallen die toestemming niet nodig heeft. Vastgesteld moet worden dat het hier gaat om een kort geding en gezien hetgeen door de vereniging is aangevoerd, is daar in haar visie een spoedeisend belang mee gemoeid. Bij die stand van zaken leidt het ontbreken van toestemming van de algemene ledenvergadering niet tot niet-ontvankelijkheid.

4.2. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat het de advocaat van de vereniging,
mr. Molenaar, vanwege verschillende omstandigheden niet vrijstaat het belang van de vereniging te behartigen. Dit is echter geen aangelegenheid waar de voorzieningenrechter over gaat. Indien [gedaagde] van mening is dat mr. Molenaar zich niet houdt aan de gedragsregels voor de advocatuur dan zal zij dat zonodig aan de deken van de Orde van Advocaten moeten voorleggen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vereniging kan worden ontvangen in haar vorderingen.

4.3. De vorderingen van de vereniging strekken ertoe dat [gedaagde] wordt veroordeeld het besluit van de vereniging van 1 november 2017 na te leven. Dit besluit houdt in dat Instaan aan alle individuele appartementseigenaren nieuwe Nefit 1650 ketels zal leveren en tevens bij hen zal plaatsen op het moment dat zij aan vervanging toe zijn zonder daarbij het bestaande CLV-systeem te vervangen. Daarbij is uitdrukkelijk overwogen dat Instaan uitsluitend de veiligheid kan garanderen wanneer op het bestaande CLV-systeem slechts één type cv-ketel is aangesloten. Het verweer van [gedaagde] komt er in de kern genomen op neer dat de vereniging daarmee een besluit heeft genomen dat in strijd is met de splitsingsakte voor zover dit besluit ook voor individuele appartementseigenaren de verplichting in zich houdt om een ketel van een bepaald merk, Nefit, aan te schaffen bij Instaan en in haar appartement te doen installeren.

4.4. De voorzieningenrechter overweegt hierover het volgende. Volgens het bepaalde in artikel 9, lid 1, sub b van het splitsingsreglement behoort het CLV-systeem tot de gemeenschappelijke zaken. De cv-ketels van de appartementseigenaren behoren, anders dan het CLV-systeem, niet tot de gemeenschappelijke zaken. Het beheer over de gemeenschappelijke zaken berust ingevolge artikel 15 van het splitsingsreglement bij de vereniging. Artikel 38 van het reglement bepaalt dat de vergadering over het beheer van de gemeenschappelijke zaken en rechten beslist en dat de beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke zaken bij het bestuur van de vereniging berust. De vereniging heeft in de vergadering van 1 november 2017 een voor de individuele appartementseigenaren als bindend bedoeld besluit genomen ter zake van de niet tot de gemeenschappelijke zaken behorende cv-ketels en meer in het bijzonder over de aankoop en plaatsing daarvan. Dat is in beginsel in strijd met het splitsingsreglement en een dergelijk besluit zou daarmee nietig zijn op grond van het bepaalde in artikel 1:14 lid 1 BW juncto artikel 5:129 BW. Dit betekent dat het beroep van de vereniging op overschrijding van de zogenoemde dertigdagentermijn in artikel 5:130 BW niet opgaat. Het gaat hier immers niet om een vernietigbaar besluit, maar om een besluit dat nietig zou kunnen zijn.

4.5. Het is niettemin denkbaar dat aan een besluit over gemeenschappelijke zaken, zoals over het CLV-systeem, voorwaarden verbonden kunnen worden die ook de vrijheid van de individuele appartementseigenaren tot op zekere hoogte beperken, bijvoorbeeld in hun keuze van een type ketel dat op het CLV-systeem moet worden aangesloten met het oog op het goed functioneren van dat systeem. De regeling zoals die nu tot stand is gekomen lijkt echter veel verder te gaan dan noodzakelijk is. Niet alleen worden de individuele appartementseigenaren gebonden aan een ketel van een bepaald type maar ook aan een ketel van een bepaald merk, terwijl zij bovendien de nieuw aan te schaffen ketel bij Instaan moeten aankopen en tevens door haar moeten laten installeren. In het bestek van dit kort geding, waar geen plaats is voor een vergaand onderzoek, kan niet worden vastgesteld of een dergelijk verstrekkende regeling wel nodig is of dat vooralsnog kan worden volstaan met de minder verstrekkende regeling dat alleen een ketel van een bepaald type moet worden aangeschaft. De beantwoording van deze vraag dient zonodig in een bodemprocedure plaats te vinden. Vooralsnog kan in dit kort geding niet worden uitgegaan van de geldigheid van het besluit van de vereniging. Het gaat te ver om in deze situatie vooruitlopend op een nader in een bodemprocedure te verrichten onderzoek [gedaagde] te verplichten om de recent geïnstalleerde Remeha cv-ketel te laten verwijderen en een andere nieuwe ketel aan te schaffen bij Instaan. Hierbij is in aanmerking genomen dat niet is komen vast te staan dat de Remeha cv-ketel niet over een terugslagklep beschikt en ongeschikt is om te worden aangesloten op het CLV-systeem, zodat er niet vanuit kan worden gegaan dat een gevaarlijke situatie is ontstaan.

4.6. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Op zichzelf is niet in geschil dat de vereniging er belang bij heeft dat iedere individuele appartementseigenaar dezelfde ketel heeft, omdat dit een voorwaarde is van Instaan voor de door haar gegeven garantie. Echter, omdat er vooralsnog vanuit moet worden gegaan dat de door de vereniging met Instaan getroffen regeling te ver gaat, is dat niet een belang van voldoende gewicht om de door de vereniging gevorderde voorzieningen te treffen.

4.7. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van de vereniging zullen worden afgewezen.

4.8. De vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 297,00 aan griffierecht.


5 De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt de vereniging in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 297,00,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.J.B. Boonekamp en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2019.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.