VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Voor reparatie daklekkage moet je de VvE aanspreken en niet de buurman

VvE Rechtspraak st. Maarten, Verkeerde partij gedaagd voor schade lekkage en reparatie dak.

In deze VvE Rechtspraak uit Sint Maarten staan twee eigenaars binnen een VvE tegenover elkaar. Het onderwerp van het conflict is lekkage die ontstaan is naar aanleiding van orkaan Irma. De eigenaar daagt de eigenaar van het bovengelegen appartement voor complensatie in de schade en voor het direct repareren van zijn dak.

In de zaak blijkt de bovenbuurman niet de juiste partij te zijn om te dagen op basis van de volgende redenen:

  • De gedaagde is niet de eigenaar van het dak, dat is de VvE,
  • Een tussenvloer is geen dak,
  • Gedaagde heeft het dak provisorisch waterdicht gemaakt,
  • Het dak van de naastgelegen appartementen is niet gerepareerd waardoor de lekkage ook daarvan afkomstig kan zijn.

De rechter wijst de vordering af en geeft aan dat de eiseressen wanneer ze voldoen aan artikel 5:121 BW het da kunnen laten repareren en de kosten kunnen verhalen op de VvE.

Uitspraak GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN, vonnis in kort geding d.d. 21 december 2018

inzake

[eiseres 1], gevestigd te Sint Maarten, [eiseres 2], gevestigd te Sint Maarten, eiseressen, gemachtigde: eerst in persoon, nu met als gemachtigde mr. E.J. MARTHA,

tegen

[gedaagde], wonende te Sint Maarten, gedaagde, gemachtigde: mr. C.J. KOSTER.

1 Het verloop van de procedure

1.1. Het Gerecht heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

  1. verzoekschrift met producties van 30 november 2018,
  2. conclusie van antwoord met producties,
  3. pleitnota namens gedaagde.

1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 december 2018 in aanwezigheid van partijen en gemachtigden. De griffier heeft aantekening gehouden van wat er is gezegd.

1.3. Vandaag wordt de uitspraak gedaan.

2 De feiten

2.1. [eiseres 1] is eigenaar van 6 appartementsrechten in ……. Gedaagde is eigenaar van 11 appartementsrechten. Totaal zijn er in dit complex 49 appartementsrechten.

2.2. Vier van de appartementsrechten van [eiseres 1] vormen gezamenlijk één winkel, te weten “…..”. De twee andere appartementsrechten vormen samen de winkel “[juwelierswinkel]”. Deze procedure ziet op de winkelruimte van [juwelierswinkel]. [eiseres 2] is daarvan de beheerder. Boven deze winkel bevindt zich een appartement dat aan gedaagde toebehoort.

2.3. Het dak boven het appartement van gedaagde heeft flinke schade als gevolg van de orkaan Irma die op 6 september 2017 over Sint Maarten raasde. Als gevolg van deze schade, die nog niet is verholpen, lekt het in het appartement van gedaagde. Door de vloer heen komt het regenwater terecht in de winkelruimte.

2.4. Blijkens de splitsingsakte (artikel 2 onder a) zijn “the roofs, their structure and external finishing (…), general the external envelope of the buildings;” common areas. Deze worden gedefinieerd als: “those parts of the buildings as well as the grounds belonging thereto, which according to the deed, are not intended or will not be intended for use as a separate unit.” Beslissingen over de common areas worden op grond van artikel 37 van de splitsingsakte genomen door de vergadering van appartementseigenaren.

2.5. Door gedaagde is provisorisch voor eigen rekening het dak waterdicht gemaakt in november 2017. Het dak boven het appartement, gelegen naast dat van gedaagde, is niet hersteld. Dat appartement behoort toe aan een derde.

2.6. Eiseressen hebben gedaagde gesommeerd om, kort gezegd, te voorkomen dat de winkelruimte nog waterschade kan ondervinden. Aan deze sommatie heeft gedaagde geen gehoor gegeven.

3 Het geschil

3.1. Eiseressen vorderen dat, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, gedaagde wordt veroordeeld om “per direct na het vonnis het gebouw permanent en afdoende te repareren”, aan hen een voorschot op de schadevergoeding van US $ 100.000 te betalen, één en ander met dwangsommen en met veroordeling van eiseressen in de proceskosten.

3.2. De vorderingen van eiseressen worden door gedaagde gemotiveerd weersproken. Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eiseressen.

3.3. Op de argumenten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1. Het spoedeisend belang is met de aard van de vordering (reparatie om wateroverlast te voorkomen) gegeven.

4.2. Het Gerecht overweegt dat de vorderingen moeten worden afgewezen. In de eerste plaats omdat gedaagde niet de eigenaar van het lekkende dak is. Dat is de vereniging van eigenaren die in deze procedure geen partij is. In de tweede plaats omdat, zelfs al zou de vloer in het appartement van gedaagde lekken, duidelijk is dat die lekkage stopt als het dak is gerepareerd. Een tussenvloer is immers niet een dak. In de derde plaats geldt dat door gedaagde aannemelijk is gemaakt dat zij in elk geval het dak provisorisch waterdicht heeft gemaakt, terwijl dat niet geldt voor het dak boven het appartement dat grenst aan haar appartement. Niet kan worden uitgesloten dat de wateroverlast daar vandaan komt.

4.3. Het komt er dus op neer dat de vereniging van eigenaren het dak moet herstellen. Partijen zijn hiervan van rechtswege lid zodat zij een vergadering bijeen kunnen roepen om daarover besluiten te nemen. Verder kunnen eiseressen, als is voldaan aan artikel 5:121 BW, zelf het dak herstellen en de kosten daarvan verhalen op de vereniging van eigenaren. Een dergelijke rechterlijke machtiging kan ook in kort geding worden gevraagd.

4.4. Als in het ongelijk gestelde partijen moeten eisers in de proceskosten worden veroordeeld.

5 De beslissing

Het Gerecht:

rechtdoende in kort geding:

wijst de vorderingen af,

veroordeelt eiseressen in de proceskosten, aan hun zijde begroot op nihil aan verschotten en op NAf. 1.000,00 aan salaris gemachtigde en veroordeelt eiseressen tot betaling van de wettelijke rente hierover vanaf 14 dagen na heden tot de dag van algehele betaling,

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen, rechter, en op 21 december 2018 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.

Bron: Rechtspraak.nl

Verrijkte uitspraak

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.