VvE Rechtspraak - Besluitvorming

Unanieme schriftelijke stemming

Unanieme schriftelijke stemming

Beschikking van 4 januari 2019
inzake [verzoeker] ,wonende te [woonplaats] ,verzoeker,gemachtigde: mr. J.D. Poot,
tegen
1. de verenigingVERENIGING VAN EIGENAARS [verweerster sub 1] ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,2. [verweerder sub 2]wonende te [woonplaats] ,3. [verweerster sub3] wonende te [woonplaats] ,verweerders,gemachtigde: mr. M.M.N.C. Schellekens.

Partijen zullen hierna worden aangeduid als [verzoeker] en verweerders.
Verweerders zullen afzonderlijk de VvE en [verweerder sub 2] c.s. worden genoemd.
c.s. zal afzonderlijk [verweerder sub 2] en [verweerster sub 3] worden genoemd.

1 De procedure

1.1.Het verloop van de procedure blijkt – voor zover hier van belang – uit:
-het verzoekschrift met 34 producties van [verzoeker] , ingekomen op 7 september 2017;
-het verweerschrift met 16 bijlagen van verweerders, ingekomen op 11 december 2017;
-twee aanvullende producties van [verzoeker] , ingekomen op 12 december 2017;
-de mondelinge behandeling op 19 december 2017, waar zijn verschenen:
– mr. J.D. Poot;
– de heer [verweerder sub 2] , bijgestaan door mr. M.M.N.C. Schellekens;
-de zittingsaantekeningen van [verzoeker] van 19 september 2017;
-de pleitnotities van verweerders van 19 december 2017;
-de aanhouding van de zaak in afwachting van het resultaat van het tussen partijen opgestarte mediationtraject;
-het bericht van 2 juli 2018 van verweerders dat het mediationtraject niet heeft geleid tot overeenstemming en het verzoek om een voortgezette mondelinge behandeling;
-de akte wijziging verzoekschrift van [verzoeker] met aanvullende producties, ingekomen op
10 september 2018;
-de op (eenstemmig) verzoek van partijen aangehouden mondelinge behandeling (die in eerste instantie was bepaald op 17 september 2018) in verband met nieuwe schikkingsonderhandelingen;
-de oproepbrief van de griffier van 21 september 2018, (met een kopie van voormelde akte wijziging verzoekschrift van [verzoeker] ), waarin de door [verzoeker] (bij e-mailbericht van 20 september 2018) opgegeven beperkt gerechtigden als bedoeld in art. 5:139 lid 3 BW (t.w. ING Bank N.V., Coöperatieve Rabobank U.A. en Rabohypotheekbank N.V.) zijn opgeroepen om ter zitting van 23 oktober 2018 te verschijnen;
-één aanvullende productie van [verzoeker] , ingekomen op 15 oktober 2018;
-tien aanvullende bijlagen van verweerders, ingekomen op 16 oktober 2018;
-de voortzetting van de mondelinge behandeling op 23 oktober 2018, waar zijn verschenen:
– de heer [verzoeker] , bijgestaan door mr. J.D. Poot;
– de heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] , bijgestaan door mrs. M.M.N.C. Schellekens en [A] ;
-de zittingsaantekeningen van [verzoeker] van 23 oktober 2018;
-de pleitnotitie van verweerders van 23 oktober 2018.

1.2.Ten slotte is beschikking (nader) bepaald op heden.


2 De feiten

2.1.[verzoeker] en [verweerder sub 2] c.s. zijn van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars [verweerster sub 1] (de VvE).

2.2.De VvE is opgericht bij notariële akte van 22 december 2015 (hierna: de splitsingsakte). Bij deze splitsingsakte is het winkelhuis met twee bovenwoningen, ondergrond en verder aanbehoren, staande en gelegen aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] te [plaatsnaam] gesplitst in drie appartementsrechten.

2.3.[verzoeker] is eigenaar van één van de drie appartementsrechten, rechtgevend, volgens de splitsingsakte, op het uitsluitend gebruik van de zich op de begane grond en in het souterrain van het gebouw bevindende winkel-/bedrijfsruimte met afzonderlijke berging in het souterrain van het gebouw, plaatselijk bekend als [straatnaam] [nummeraanduiding 1] .
[verzoeker] gebruikt dit appartementsrecht als woonruimte.

2.4.[verweerder sub 2] en [verweerster sub 3] zijn gezamenlijk eigenaars van de overige twee appartementsrechten, volgens de splitsingsakte, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de zich op de eerste en tweede verdieping bevindende woning met afzonderlijke bergingen in het souterrain, een eigen opgang op de begane grond en eerste verdieping van het gebouw en een terras op het dak van het gebouw, plaatselijk bekend als [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] .

2.5.De splitsingsakte omvat de vaststelling van het splitsingsreglement (Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten, 1992) en wijzigingen en aanvullingen daarop (hierna: het splitsingsreglement). In het splitsingsreglement is onder meer het volgende bepaald:

“F. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN
Artikel 9
1. (…)
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in privé gedeelten bevinden.
(…)

Artikel 11
Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijk zaken volgens de bestemming daarvan. (…)
(…)
G. GEBRUIK, BEHEER EN ONDERHOUD VAN PRIVÉ GEDEELTEN
Artikel 17
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht bij het gebruik van het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de bestemming als bij dat appartementsrecht is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.
5. De vloerbedekking van de privé gedeelten dient van een zodanige samenstelling te zijn dat contactgeluiden zoveel mogelijk worden tegengegaan. Met name is het niet toegestaan parket of stenen vloeren aan te brengen, tenzij dit geschiedt op zodanige wijze dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijke hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars en/of gebruikers.
6. De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen open vuur/haardinstallaties aanleggen. De toestemming van de vergadering kan verbonden worden aan alsdan nader te omschrijven vereisten met betrekking tot ondermeer brandveiligheid, verzekering en bouwconstructie.
(…)

K. OVERTREDINGEN
Artikel 29
(…)
2. Indien de betrokkene binnen een maand geen gevolg geeft aan de waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakoming is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of het reglement.
(…)
Artikel 37
(…)
4. Met een besluit van de vergadering staat gelijk een voorstel, waarmede alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
(…)

III. Bestuur van de vereniging
Artikel 41
(…)
4. (…) Het bestuur behoeft geen machtiging om in een geding verweer te voeren (…).”
2.6.
[verzoeker] heeft in deze procedure onder meer de volgende correspondentie overgelegd:

Een e-mailbericht van 23 augustus 2014 van [verweerder sub 2] aan [verzoeker] waarin onder meer het volgende is opgenomen:

“(…) Jij hebt mij bericht dat je een er een woning van ging maken enz. Daarna heb je ons niet meer op de hoogte gehouden wat er allemaal ging gebeuren, terwijl je dit beloofd had. Wij hebben nu al weken en weken last van gezaag, breken en boren, men moet vaak in onze berging of meterkasten zijn. Allemaal geen probleem, want het wordt keurig gevraagd. Er lopen nu allerlei leidingen door onze berging, ook geen probleem, maar het zal wel vast gelegd moeten worden in de VvE. Maar het is jammer dat jij nooit vraagt of we er last van hebben en gisteravond was dit erg vervelend. Wij kunnen de hele week iedere avond en ik stel voor om bij jou beneden af te spreken. Neem dan meteen de omgevingsvergunning mee voor de verbouwing, tekeningen en de vrijstelling van de gemeente om er een woning van te maken, dan kan dit alles aan het dossier van de VvE worden toegevoegd.”
Een e-mailbericht van 19 maart 2015 van [verweerster sub 3] aan [verzoeker] met ‘de notulen van ons overleg.’ In de bijgevoegde notulen is onder het kopje ‘Statuten’ het volgende opgenomen:

“De statuten dienen aangepast te worden t.a.v. de wijziging van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in een woning.”
Een e-mailbericht van 29 november 2015 van [verweerder sub 2] aan [verzoeker] met onder meer:

“(…) wij gaan ervan uit dat je als lid van onze VvE ons op de hoogte houdt van de plannen met je woning aan het [straatnaam] . (…)”
Een e-mailbericht van 6 maart 2016 van [verweerder sub 2] aan [verzoeker] , waarin onder meer staat:

“Afgelopen week werden wij ‘verrassend’ geconfronteerd met werklui van de firma [achternaam] die een steiger opbouwden en vervolgens een groot cirkelvormig gat in de gevel wilden gaan boren. Ik ben naar buiten gelopen en heb de werklui opdracht gegeven direct dit werk te staken. Wij hebben daarna telefonisch contact met elkaar gehad.
Jij hebt van kantoor/winkel-ruimte een woning gemaakt. Jij voert werkzaamheden in- en aan jouw woning uit zonder overleg met ons. Wij zijn allen onderdeel van de VvE [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] en die VvE moet toestemming geven voor alle werkzaamheden aan het pand en deze dienen ook schriftelijk vastgelegd te worden. Dat schrijven de statuten nu eenmaal voor. Ook mogen de leden van de VvE geen overlast etc. veroorzaken.
Nu werd er weer getracht een gat in de gevel te boren zonder enig overleg met ons. Je hebt [voornaam van verweerster sub 3] [kantonrechter: [verweerster sub 3] ] ingelicht dat dit voor een gashaard is en dat dit de best manier is om de afvoer aan te brengen. Wij zijn het hier niet mee eens, wel is duidelijk dat het de makkelijkste manier is. De mooiste (voor het aanzicht van ons stadgezicht bepalende pand) is om alle afvoeren via de bestaande schoorstenen naar het dak te voeren. Daar hebben wij een dakterras. Een afvoer voor etenslucht vanuit jouw keuken, kan dan vervelend zijn voor ons. Je hebt inmiddels in de gevel aan de zijde van de buren aan [straatnaam] [nummeraanduiding 4] , drie afvoeren door de muur laten aanbrengen. Afvoeren voor afzuiging vanuit jouw keuken. Wij geven daarvoor toestemming, (…) Dan is er verder een pijp aan de zijkant aan het plein van het pand geplaatst voor de afvoer van jouw ketel waar veel rookgas uitkomt (in de winter). Deze afvoer is zonder overleg met de VvE geplaatst, wat wij vervelend vinden. Als wij naar onze berging lopen dan komen daar wolken condens uit. Alle rookgas afvoer kanalen dienen naar het dak afgevoerd te worden en daar kunnen de bestaande schoorstenen voor gebruikt worden. Wij hebben daar op ons dakterras geen last van. Verder is nog een kleine afvoer in de gevel geplaatst, naast de deur van onze bergingen. Ook daar is geen overleg over geweest.
Dan is er nog steeds het voortslepende verhaal over de overlast van sigarettenlucht die wij kunnen ruiken in onze woning [straatnaam] [nummeraanduiding 2] . Jij gaf aan er alles aan gedaan te hebben, onder de afzuigkap – of op het balkon te roken. Dit lost het probleem niet op. (…)”
Een e-mailbericht van 11 april 2016 van [verweerder sub 2] aan [verzoeker] :

“Helemaal vergeten. Is prima naar buiten door de muur, zolang het voor een gaskachel is. Volgens mij zijn nl alle rookkanalen kapot.”
Een e-mailbericht van 21 maart 2017 van [verzoeker] aan [verweerder sub 2] c.s.:

“Beste [voornaam van verweerder sub 2] en [voornaam van verweerster sub 3] ,
Zoals jullie weten wil ik mijn appartement verkopen, nu begreep dat wij eerst een aantal zaken moeten bespreken in een vergadering van de VvE.
Ik stel voor om op korte termijn bij elkaar te komen, in ieder geval zullen wat mij betreft de agendapunten zijn:
Bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1]
Afvoeren
Plafond/vloer dus de woning scheidende constructie tussen de nummers [nummeraanduiding 1]
en [nummeraanduiding 2] .
Ik stel voor om volgende week maandag (27-03), dinsdag (28-03) of donderdag
(30-03) aan het einde van de middag bij elkaar te komen, kan wat mij betreft ook overdag maar ik denk dat later op die dag [voornaam van verweerster sub 3] beter uitkomt.
Ik hoor graag van jullie.”

[verweerder sub 2] c.s. antwoordt dezelfde dag met het volgende e-mailbericht:

“Beste […] ,
Hartelijk dank voor je bericht. Je hebt vorige week een bespreking gehad met [voornaam van verweerster sub 3] waarbij ik niet aanwezig was. Wij zijn volgende week op vakantie. Je standpunt inzake het plafond en afvoeren van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] is ons duidelijk. Het lijkt mij dan ook geen probleem dat je de verkoop start, wij hebben liever geen verkoop borden aan de gevel van het pand.
Overigens wil ik je nog adviseren om de splitsingsakte van de VvE aan te laten passen, daar, naar mijn mening [straatnaam] [nummeraanduiding 1] nog geregistreerd staat als een bedrijfsruimte.
Hartelijke groet, [voornaam van verweerster sub 3] en [voornaam van verweerder sub 2] ”
Een e-mailbericht van 31 mei 2017 van [verweerder sub 2] aan [verzoeker] :

“ [voornaam van verweerster sub 3] heeft mij geïnformeerd over jouw voornemen om de woning te verkopen.”

2.7.Op 11 augustus 2017 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE (hierna: de ledenvergadering) plaatsgevonden. In de notulen van die ledenvergadering is onder meer het volgende opgenomen:

“4. Besluitenlijst – De geagendeerde punten zijn kort en zakelijk besproken, waarna deze steeds in stemmen zijn gebracht.
(…)
d. Het voorstel om op het handelen in strijd met de verplichting om een appartement te gebruiken conform de bestemming als opgenomen in het Splitsingsreglement of de Splitsingsakte als vastgelegd in artikel 17 lid 4 Splitsingsreglement een boete te bepalen ex artikel 29 lid 2 Splitsingsreglement groot € 50 per dag of dagdeel dat in strijd wordt gehandeld met dit artikel.
Mr. Poot zegt dat de heer [verzoeker] niet kan instemmen, behalve als de bestemming van zijn appartement gaat wijzigen naar wonen.
Mr. Schellekens zegt dat deze bestemming nu niet is aangepast, maar dat die boetes nu nog niet zijn verbeurd.
Mr. Schellekens zegt een aanmaning te hebben gestuurd om te stoppen in strijd met de splitsingsakte te handelen. Als daaraan niet wordt voldaan zal de boete worden verbeurd.
Mr. Poot zegt dat zijn cliënt daar tegenover heeft gezegd dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd.
Mr. Schellekens zegt toe dat zolang er discussie wordt gevoerd over de bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , de boete niet zal worden verbeurd, maar dat dat wel zal gebeuren op het moment dat vaststaat dat de bestemming niet zal worden gewijzigd.
Mr. Poot zegt daar nu niet namens de heet [verzoeker] vóór te kunnen stemmen en dat het voorstel zoals dat er nu ligt niet kan worden aangenomen.
Mr. Poot stemt tegen namens de heer [verzoeker] .
Mr. Schellekens stemt voor namens de heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] .
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor (vanaf het moment dat komt vast te staan dat [straatnaam] [nummeraanduiding 1] niet als woning mag worden gebruikt).
e. Het voorstel om op het verbod om zonder toestemming van de vergadering van de VvE een open vuur / haardinstallatie aan te leggen als vastgelegd in artikel 17 lid 6 Splitsingsreglement een boete te bepalen ex artikel 29 lid 2 Splitsingsreglement groot € 50 per dag of dagdeel dat een dergelijke installatie aanwezig is.
Mr. Poot vraagt zich af hoe het gaat als zo’n installatie al aanwezig is, de installatie is er in het appartement van de heer [verzoeker] feitelijk al.
Mr. Schellekens zegt dat het gaat om het aanleggen, zo is het verwoord in de akte. Er is nu überhaupt geen toestemming om er een te hebben.
Mr. Schellekens zegt dat er inmiddels meerdere gaten in de muur zijn geboord.
Mr. Poot zegt dat het er een paar zijn maar dat dat nooit een probleem is geweest.
Mr. Poot zegt dat op 11 april 2016 toestemming zou zijn gegeven, en dat er steeds geen problemen mee zijn. Hij geeft daarnaast aan dat mevrouw [verweerster sub 3] steeds veel soepeler is dan de heer [verweerder sub 2] en dat dit dan ook met haar is afgesproken. Er zit intern wat frictie tussen [verweerder sub 2] en [verweerster sub 3] , althans, zij hebben een wat andere insteek, aldus mr. Poot.
Mr. Poot zegt tegen te stemmen namens de heer [verzoeker] .
Mr. Schellekens zegt voor te stemmen namens zijn cliënten.
Mr. Poot zegt dat je het in een procedure niet wint.

Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
f. Het voorstel dat aan het bestuur van de VvE machtiging zal worden verleend tot het (doen) aanspreken van een eigenaar van een appartementsrecht binnen de VvE en/of het (doen) instellen van rechtsvorderingen ex artikel 41 lid 4 Splitsingsreglement met betrekking tot overtredingen van bepalingen uit het Splitsingsreglement en/of de splitsingsakte.
Mr. Poot zet dat de heer [verzoeker] niet akkoord is. Per geval moet je er voor gaan zitten, en moet worden bekeken of men daar wat mee moet. De heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] kunnen dan altijd met twee stemrechten e.e.a. doordrukken. De heer [verzoeker] heeft wel wat ervaring met de heer [verweerder sub 2] ; de heer [verweerder sub 2] is een notoire onruststoker, hij is zover Mr. Poot van de beer [verzoeker] begrijpt, zijn vorige dorp letterlijk uitgeslagen. Mr. Schellekens zegt dat dit allemaal ongefundeerde stellingen zijn en dat de heer [verweerder sub 2] op hem heel anders over komt. Mr. Poot zegt dat er mensen waren die best het appartement wilden kopen, maar niet zo lang de heer [verweerder sub 2] er boven woont. Met het voorstel zoals geagendeerd zou volgens mr. Poot sprake zijn van een ongeclausuleerd recht en mr. Poot stemt namens zijn cliënt niet in.
Mr. Schellekens geeft aan dat het niet de insteek is van het voorstel om steeds te pas en te onpas procedures in te stellen maar dat deze mogelijkheid er moet zijn. Er moet ingegrepen kunnen worden.
Mr. Schellekens stemt namens cliënten voor.
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
g. Het voorstel om het bestuur van de VvE te machtigen om aan [naam advocatenkantoor] de opdracht te vertrekken om namens de VvE al dan niet in rechte op te treden met betrekking tot alle juridische kwesties van de VvE, daarbij inbegrepen maar niet gelimiteerd tot overtredingen van bepalingen uit het Splitsingsreglement en/of de splitsingsakte.
Mr. Poot zegt dat dan de kosten dan voor een derde deel naar de heer [verzoeker] zouden gaan. Mr. Poot stemt tegen. Mr. Schellekens stemt voor.
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
h. Het voorstel dat de toestemming voor het gebruik van
[straatnaam] [nummeraanduiding 1] als woning, voor zover deze is verleend, zal worden ingetrokken (artikel 17 lid 4 Splitsingsreglement).
Mr. Poot stemt tegen, het intrekken van de toestemming lijkt hem in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Mr. Schellekens benadrukt dat de toestemming nooit is verleend, maar dat de splitsingsakte de mogelijkheid biedt om deze in te trekken voor zover die wel is verleend. Mr. Poot zegt dat de toestemming al is verleend en dat deze nu dan zou worden ingetrokken. Mr. Schellekens stemt voor.
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
i. Het voorstel dat de toestemming voor het aanbrengen van de huidige luifels aan [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , voor zover deze is verleend, zal worden ingetrokken (artikel 13 lid 3 Splitsingsreglement), dat de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] deze aldus op zijn kosten dient te verwijderen binnen twee weken na de vergadering en dat als de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] dat nalaat de VvE is gerechtigd deze luifels te (laten) verwijderen op kosten van de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] .
Mr. Poot zegt dat de luifels bestaan sinds de zwartwitcamera werd uitgevonden en hij laat een foto zien. Het zeildoek is een keer door [verzoeker] vervangen.
Mr. Schellekens zegt dat er nog een luifel hangt van een winkel die er niet meer zit is. Dat is niet de hoofdreden. De luifels zitten ook niet goed vast. Ze moeten er nu in ieder geval af.
Mr. Poot vraag of dat is omdat ze niet vastzitten.
Mr. Schellekens zegt dat dat hoofdzakelijk zo is: ze leveren gevaar.
Ook vraagt mr. Poot of de heer [verweerder sub 2] een onderbouwing heeft voor het vermeende gevaar. Hij vermoedt van niet. Mr. Schellekens zegt dat de heer [verweerder sub 2] dat gevaar zelf heeft waargenomen, dat ze los zitten. Mr. Poot zegt dat er dus geen onderbouwing voor is. Mr. Poot zegt dat hij [verzoeker] kan vragen de luifels netjes vast te zetten.
Mr. Schellekens zegt dat die winkel er niet meer zit en dat dat ook een reden is waarom de luifels moeten worden verwijderd. Dit kan voor verwarring zorgen. Mr Poot geeft aan dat dit onlogisch zou zijn nu de heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] juist willen dat er een winkel zit in plaats van een woning. Mr. Schellekens volgt deze redenering niet, de winkel [naam winkel] zit er inmiddels niet meer. Maar de hoofdreden is dat de luifels gevaar opleveren.

Mr. Schellekens stemt voor, mr. Poot stemt tegen.
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
j. Het voorstel dat de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] de klimop die zich bevindt aan de kant van het plein op zijn kosten dient te verwijderen binnen twee weken na de vergadering en dat als de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] dat nalaat de VvE is gerechtigd deze klimop te (laten) verwijderen op kosten van de eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] .
Mr. Poot zegt dat het een blauwe regen is en dat hij op gemeentegrond staat. De plant staat op zichzelf. De plant groeit naast de gevel, niet er tegenaan. Deze plant hecht zich dus niet aan de gevel.
Mr. Schellekens had begrepen dat het een klimop was. Zover de VvE er wel zeggenschap over heeft stemt Mr. Schellekens voor. Mr. Poot zegt dat het voorstel niet klopt en van onjuiste feiten uitgaat.
Mr. Poot zegt dat de heer [verzoeker] hem zelf heeft geplant. Mr. Schellekens zegt dat als het wel een klimop is en hij groeit tegen het gebouw van de VvE aan, dan moet hij weg.
Mr. Poot zegt dat de plant niet tegen de gevel staat. Mr. Schellekens zegt dat hij heeft begrepen dat dat wel het geval is en dan deze aldus moet worden verwijderd.
Mr. Poot zegt dat als de heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] de plant gaan verwijderen dat de kosten en schade voor hun rekening zijn.
Mr. Schellekens zegt dat omdat de blauwe regen op gemeentegrond staat, de plant van de gemeente is en de heer [verzoeker] dus geen schade zal lijden.
Mr. Schellekens neemt de aansprakelijkstelling voor kennisgeving aan.
Besluit: aangenomen met 2/3 stemmen voor. Het voorstel betreft de beplanting, welke tegen de gevel van het gebouw van de VvE groeit.
(…)

5. De eigenaar van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] heeft nog enkele punten aangedragen welke hij wenst te bespreken tijdens de vergadering. Ook deze punten zijn kort en zakelijk besproken, waarna deze steeds in stemming zijn gebracht.

a. Het voorstel om de splitsingsakte te wijzigen in die zin dat de bestemming van het [straatnaam] [nummeraanduiding 1] zal worden gewijzigd naar woonruimte.
Mr. Poot zegt dat zijn cliënt de kosten daarvoor wil dragen. Mr. Schellekens zegt dat in een eerder besluit de toestemming voor zover die is gegeven is ingetrokken en er niet is. Er is dan ook geen noodzaak de splitsingsakte aan te passen.
Besluit: niet aangenomen met 1/3 stemmen voor.
b. Het voorstel om de herstelkosten van het souterrain door de VvE aan de heer
[verzoeker] te voldoen ex art. 3 lid 1 sub a en b Splitsingsreglement. De kosten van
waterdicht maken bedragen € 3.500,— (excl. btw), de totale kosten inclusief herstel bedragen circa € 7.000,- excl. Btw.
Mr. Poot zegt dat deze kosten te voldoen zijn aan de heer [verzoeker] door de VvE.
Mr. Schellekens zegt dat deze kosten destijds niet zijn besproken met de VvE. Ook zijn
deze kosten aanzienlijk opgelopen doordat de heer [verzoeker] niet tijdig heeft ingegrepen.
Mr. Schellekens zegt dat de heer [verzoeker] de aannemer die de werkzaamheden heeft verricht had moeten aanspreken tijdens de garantieperiode, dat heeft de heer [verzoeker] dus niet gedaan. Hieraan heeft de heer [verweerder sub 2] hem meermaals herinnerd, daar is
e-mailcorrespondentie van. De heer [verzoeker] heeft er jarenlang niets aan gedaan, waardoor de kosten zijn opgelopen. De kosten zijn dusdanig hoog opgelopen doordat de heer [verzoeker] niet eerder heeft ingegrepen. Mr. Schellekens stemt tegen.
Besluit: niet aangenomen met 1/3 stemmen voor.
c. Het voorstel om de kosten van waterverbruik, incl. vastrecht etc. (ad € 3.494,38) door de eigenaren van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] aan de heer [verzoeker] te voldoen althans, de VvE deze te laten voldoen en de kosten om te slaan over de eigenaren van het [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] conform art. 3 lid 1 sub 1 Splitsingsreglement.
Mr. Poot zegt dat de heer [verweerder sub 2] een berekening gemaakt heeft, deze heeft de
heer [verzoeker] overgenomen. Wel is deze wat aan de lage kant, Het komt uit op een bedrag
(vermeerderd met het vastrecht) van EUR 3.494,38. Het voorstel is dan ook dat de heer
[verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] via de VvE aan de heer [verzoeker] betalen.
Mr. Schellekens zegt dat zijn cliënten daar in beginsel niet op tegen zijn, maar dat de
kosten wel duidelijk moeten worden gespecificeerd.
Mr. Poot zegt dat het al jaren loopt en dat het gaat nu goed verloopt De te betalen kosten gaan over de periode voordat de meters op naam van de VvE kwamen. De
berekening was van de heer [verweerder sub 2] . Zie de mail van 10 juni 2016. Voor het
verleden kan het dus niet meer per appartement, aldus mr. Poot.
Mr. Schellekens zegt dat zijn cliënten de begin- en eindstanden willen zien, gespecificeerd per appartement en dan welwillend zijn om de kosten te voldoen.
Mr. Poot zegt dat dat voor het verleden niet meer kan, er was immers maar één meter.
Mr. Poot verwijst naar een Excelsheet van de heer [verweerder sub 2] . Deze sheet is als basis
genomen. Mr. Schellekens zegt nu niet te kunnen beoordelen of dit bedrag klopt. Specifieke tegenstem maar met de noot dat cliënten niet onwelwillend zijn.
Mr. Poot concludeert dat het voor nu dus afgewezen is, maar er wordt later op
teruggekomen.
Besluit: niet aangenomen met 1/3 stemmen voor. De kosten moeten nader worden gespecificeerd per appartement over de periode voorafgaand aan die dat de meters op naam de van de VvE werden gezet.
(…)
e. Het voorstel om – voor zover dit nog niet afdoende zou zijn gebeurd – akkoord te geven voor de afvoeren die vanuit het [straatnaam] [nummeraanduiding 3] door de muur van het pand zijn aangebracht ex art. 9 lid 2 Splitsingsreglement.
Mr. Schellekens zegt dat daarvoor geen toestemming is en dat ook tegen het verlenen van de toestemming wordt gestemd. Mr. Poot zegt dat de gemeente overigens akkoord is. Mr. Schellekens zegt dat zover er toestemming is verleend deze ingetrokken moet worden. Poot heeft hiertegen bezwaar het stond niet op de agenda. Mr. Schellekens zegt dat het bezwaar wordt meegenomen, maar dat het mr. Poot ook vrij stond om tot het laatste moment agendapunten toe te voegen. Mr. Schellekens brengt dit dan ook in stemming.
Besluit: wat betreft het akkoord verlenen niet aangenomen met 1/3 stemmen voor. Wat betreft het intrekking van de toestemming voor zover deze zou zijn verleend: aangenomen met 2/3 stemmen voor.
(…)
g. Het voorstel tot onderzoek door de VvE naar de mate waarin de harde vloer van het [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] zorgt voor onrechtmatige hinder bij het [straatnaam] [nummeraanduiding 3] [de kantonrechter begrijpt: [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ] ex art. 17 lid 5 Splitsingsreglement.
Mr. Poot zegt dat de vloer van huisnummer [nummeraanduiding 2] zorgt voor geluidsoverlast bij [nummeraanduiding 1] en dat dat
moet worden onderzocht. Mr. Schellekens zegt dat zijn cliënten daar vroeger nooit last van hadden terwijl zij ook het appartement nummer [nummeraanduiding 1] als huurder gebruikten. Niet de vloer en de isolatie daarvan is ondeugdelijk, maar het plafond in [straatnaam] [nummeraanduiding 1] is ondeugdelijk. Mr. Poot vraagt zich af of de vloer dan goed is gelegd. Mr. Schellekens geeft aan dat hij van de heer [verweerder sub 2] heeft begrepen dat de vloer is gelegd volgens de juiste maatstaven. Mr. Schellekens zegt voorlopig tegen te stemmen.
Mr. Poot zegt voor de goede orde iets over de meting van de luchtlekkages. De
tussenvloer was kennelijk luchtdicht. De heer [verzoeker] vroeg destijds of het geïsoleerd moest worden, maar de heer [verweerder sub 2] heeft dat destijds niet gewild, aldus
mr. Poot. Mr. Schellekens zegt dat zoals het er nu voor ligt er wordt tegengestemd. Niet de voldoet niet, maar de isolatie van het plafond in [straatnaam] [nummeraanduiding 1] . Het zijn juist
de heer [verweerder sub 2] en mevrouw [verweerster sub 3] die overlast ervaren.
Besluit: niet aangenomen met 1/3 stemmen voor.”

3 Het verzoek en het verweer

3.1.[verzoeker] verzoekt (na wijziging van zijn verzoek) de kantonrechter:

I. de bestreden besluiten, in de notulen van de ledenvergadering van 11 augustus 2017 opgenomen onder punt 4 sub d t/m j (hierna: besluit 4d, 4e, 4f etc.) en onder punt 5 sub a, b, c, e en g (hierna: besluit 5a, 5b, 5c etc.),
te vernietigen c.q. nietig te verklaren;

II. aan [verzoeker] een vervangende machtiging te verlenen om:
– namens de VvE de doorvoeren ten behoeve van het gebruik van het appartementsrecht van [verzoeker] als woning zijn aangebracht, te accorderen;
– de VvE te gebieden de herstelkosten van het souterrain van € 6.380,- (excl. btw) binnen vijf dagen aan [verzoeker] uit te keren, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag;
– de VvE te gebieden de kosten van waterverbruik van € 3.494,38, althans een door de kantonrechter vast te stellen bedrag, aan [verzoeker] te voldoen, op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag;
– namens de VvE opdracht aan een derde te geven om onderzoek te laten doen naar de mate waarin de houten vloer van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] zorgt voor onrechtmatige hinder bij [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ;

III. te bevelen dat de splitsingsakte zal worden gewijzigd in die zin dat:
– op pagina 2 lid 1 onder het kopje “Splitsing Registergoed” luidt:
“het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de zich op de begane grond en in het souterrain bevindende woonruimte, met afzonderlijke berging in het souterrain van het gebouw (…)”
– artikel 2 sub 3 op pagina 3 het cursieve gedeelte wordt verwijderd nu dit niet langer van toepassing heeft;

IV. verweerders, [verzoeker] daarvan uitgezonderd, te veroordelen in de kosten van deze procedure.

3.2.Verweerders voeren gezamenlijk verweer met conclusie tot niet-ontvankelijk verklaring van [verzoeker] in zijn verzoeken, althans tot afwijzing van zijn verzoeken, met veroordeling van [verzoeker] in de kosten van deze procedure.

3.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – nader ingegaan.


4 De beoordeling

4.1.De kantonrechter zal omwille van de overzichtelijkheid van deze beschikking eerst ingaan op de bevoegdheid en daarna het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte behandelen. Vervolgens komen aan bod het verzoek tot vernietiging c.q. nietig verklaring van de bestreden besluiten en het verzoek tot het verlenen van vervangende machtigingen.

Bevoegdheid kantonrechter m.b.t. de nietigheid

4.2.Het verzoek van [verzoeker] strekt niet alleen tot vernietiging, maar ook tot nietig verklaring van een aantal besluiten van (de ledenvergadering van) de VvE van 11 augustus 2017. In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid en de vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (ex art. 2:14 respectievelijk 2:15 BW). De vernietiging van een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars daarentegen geschiedt – in afwijking van artikel 2:15 BW – door de kantonrechter (art. 5:130 BW).

4.3.Voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit ontbreekt een soortelijke, afwijkende regeling. Dit heeft strikt genomen tot gevolg dat voor het laten vaststellen van de nietigheid van een besluit een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank moet worden gevolgd. Echter, ingeval de kantonrechter zich niet bevoegd zou achten om over de nietigheid te oordelen, zou dit tot gevolg hebben dat de onderhavige zaak, voor dat gedeelte, naar de (handelskamer van de) rechtbank ter verdere behandeling moet worden doorverwezen.
De consequentie hiervan zou zijn dat twee verschillende rechters over hetzelfde besluit en hetzelfde samenhangend feitencomplex zouden moeten oordelen. Deze weergegeven gang van zaken rijmt niet met het uitgangspunt zoals dat door de wetgever voor de dagvaardingsprocedure is vastgelegd in artikel 94 Rv, te weten dat samenhangende zaken vanuit een oogpunt van doelmatigheid zo veel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behandeld en beslist. Dat sprake is van samenhang tussen de verzoeken tot nietig verklaring en vernietiging is evident: het betreft dezelfde besluiten en [verzoeker] heeft zich voor de nietigheid en vernietiging beroepen op dezelfde feiten en omstandigheden. Bovendien is de achtergrond van artikel 5:130 BW dat de wetgever van belang heeft geacht dat een vereniging van eigenaars en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk, op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten, te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet. Splitsing van de oordelen omtrent nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling. Het is voor (leden van) de VvE daarbij niet eenvoudig uit te maken of een bepaald mankement aan een besluit tot nietigheid dan wel vernietigbaarheid van het besluit leidt, nu een besluit dat in strijd is met de akte van splitsing nietigheid meebrengt, maar vernietigbaarheid in het geval het om schending van de in de akte van splitsing opgenomen voorschriften voor de totstandkoming van besluiten gaat. Vanuit dat oogpunt is eveneens onwenselijk dat niet in één procedure beide grondslagen zouden kunnen worden beoordeeld. Ook het gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft in haar uitspraak van 17 juli 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:2183) aangenomen dat de kantonrechter op beide grondslagen kan beslissen, mits er voldoende samenhang bestaat.

4.4.Gelet op het vorenstaande en vanuit proceseconomische oogpunt, acht de kantonrechter zich in de onderhavige zaak bevoegd om kennis te nemen van zowel het verzoek ten aanzien van de nietigheid als van de vernietigbaarheid van de besluiten.


Wijziging splitsingsakte

4.5.[verzoeker] verzoekt dat de kantonrechter beveelt dat de splitsingsakte wordt gewijzigd, nu
[verweerder sub 2] c.s. toestemming heeft gegeven voor de wijziging van de bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] van bedrijfsruimte naar woonruimte. Dit blijkt uit diverse stukken die zijn overgelegd (zie r.o. 2.6). Deze toestemming kan niet worden ingetrokken op basis van artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement.

4.6.Verweerders voeren aan dat de bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] nooit is gewijzigd.
Uit de door [verzoeker] overgelegde producties blijkt niet dat een formeel besluit is genomen teneinde de bestemming te wijzigen. [verweerder sub 2] c.s. heeft nooit toestemming gegeven en als deze toestemming zou zijn gegeven, dan is die weer ingetrokken. [verweerder sub 2] c.s. wil niet langer dat het appartementsrecht wordt bewoond. [verweerder sub 2] c.s. ervaart ernstige overlast van sigarettenrook en etenslucht in hun bovengelegen woning. Daarnaast is er sprake van geluidsoverlast. [verweerder sub 2] c.s. heeft er recht en belang bij dat de bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] niet wordt gewijzigd naar woonruimte.

4.7.ING Bank N.V., Coöperatieve Rabobank U.A. en Rabohypotheekbank N.V., zijn als beperkt gerechtigden in de zin van artikel 5:139 lid 3 BW opgeroepen om op het verzoek tot wijziging van de splitsingsakte te worden gehoord, een en ander op grond van artikel 5:144 lid 3 BW en artikel 5:140 lid 4 BW. Zij zijn echter niet ter zitting verschenen en hebben niet gereageerd op de oproep van de griffier. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat zij geen bezwaar hebben tegen toewijzing van het verzoek. Overigens is hun toestemming voor de wijziging van de splitsingsakte niet vereist.

4.8.De kantonrechter overweegt het volgende.

4.9.Het verzoek is gegrond op artikel 5:144 lid 1 sub c BW. Op grond van deze bepaling kan de kantonrechter op verzoek van een persoon wiens medewerking of toestemming tot de wijziging van de splitsingsakte is vereist, bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd wanneer de bouw of inrichting van het gebouw niet (meer) beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte. Deze bepaling kan worden toegepast, zowel wanneer de afwijking tussen de inrichting en de indeling volgens de splitsingsakte vanaf het begin af heeft bestaan, als wanneer deze afwijking pas later is ontstaan, door welke oorzaak dan ook.

4.10.Vast staat dat [straatnaam] [nummeraanduiding 1] momenteel door [verzoeker] wordt gebruikt als woonruimte, terwijl deze ruimte in de splitsingsakte wordt omschreven als winkel-/bedrijfsruimte.
Ingevolge artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement is [verzoeker] verplicht om zijn appartementsrecht te gebruiken overeenkomstig de bestemming als bij dat appartementsrecht is omschreven. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de ledenvergadering. De ledenvergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

4.11.Partijen zijn in geschil over de vraag of aan [verzoeker] , al dan niet buiten de vergadering om, toestemming is verleend om de bestemming van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te wijzigen naar woonruimte.

4.12.Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de overgelegde correspondentie
(zie r.o. 2.6) genoegzaam dat alle eigenaars schriftelijk hun instemming hebben betuigd.
Zo vermelden de notulen van de ledenvergadering, die zijn gevoegd bij het e-mailbericht van 19 maart 2015 van [verweerster sub 3] aan [verzoeker] : “De statuten dienen aangepast te worden t.a.v. de wijziging van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in een woning.” Volgens [verweerder sub 2] c.s. is dit enkel een constatering van hetgeen moet gebeuren als [verzoeker] toestemming krijgt om van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] een woning te maken, maar dat staat er niet en die interpretatie volgt ook niet uit de
e-mailcorrespondentie. Uit de e-mailcorrespondentie kan juist worden afgeleid dat [verweerder sub 2] en [verweerster sub 3] akkoord zijn gegaan met de bestemmingswijziging. Zo schrijven zij in hun
e-mailbericht van 21 maart 2017: “Overigens wil ik je nog adviseren om de splitsingsakte van de VvE aan te passen, daar, naar mijn mening [straatnaam] [nummeraanduiding 1] nog geregistreerd staat als een bedrijfsruimte. Hartelijke groeten, [voornaam van verweerster sub 3] en [voornaam van verweerder sub 2] ”. Gelet op de overgelegde notulen en de overgelegde e-mailcorrespondentie in onderlinge samenhang bezien, is de kantonrechter van oordeel dat er sprake is van een unanieme, schriftelijke instemming met de bestemmingswijziging.

4.13.De instemming van [verweerder sub 2] c.s. staat, ingevolge artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement, gelijk aan een formeel besluit van de ledenvergadering. Het argument van [verweerder sub 2] c.s. dat het gedogen door [verweerder sub 2] c.s. van het gebruik van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] als woning hooguit als een persoonlijk recht in relatie met [verzoeker] valt te kwalificeren, snijdt dan ook geen hout. Bovendien zou – indien slechts sprake is van een tijdelijke gedoogsituatie – het wijzigen van de splitsingsakte onlogisch zijn. Dat tevens sprake moet zijn van een schriftelijk document dat is ondertekend door alle stemgerechtigden, zoals verweerders betogen, volgt niet uit artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement.

4.14.Op grond van het voorgaande is genoegzaam gebleken dat [verzoeker] van alle eigenaren (zonder enig voorbehoud) toestemming heeft gekregen om [straatnaam] [nummeraanduiding 1] als woning te gebruiken en om de splitsingsakte dienovereenkomstig te wijzigen. Dit brengt, naar het oordeel van de kantonrechter, met zich dat de VvE zonder redelijke grond heeft geweigerd om haar medewerking te verlenen. Nu vast staat dat de inrichting van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] (als woonruimte) niet beantwoordt aan de omschrijving in de splitsingsakte (als winkel-/bedrijfsruimte), zal de kantonrechter op grond van artikel 5:144 lid 1 sub c BW bevelen dat de splitsingsakte wordt gewijzigd als na te melden.


Intrekking toestemming

(Besluit 4h – door partijen aangeduid als besluit E)
4.15.Verweerders hebben nog aangevoerd dat – voor zover moet worden aangenomen dat toestemming is verleend voor het gebruik van [straatnaam] [nummeraanduiding 1] als woning – deze toestemming met besluit 4h weer rechtsgeldig is ingetrokken. Dit standpunt kan echter niet worden gevolgd. Artikel 17 lid 4 van het splitsingsreglement bepaalt immers dat de ledenvergadering bij het verlenen van de toestemming kan bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken. Gesteld noch gebleken is dat bij het verlenen van de toestemming is bepaald dat deze weer kan worden ingetrokken. Besluit 4h is dan ook in strijd met het splitsingsreglement.

4.16.Als uitgangspunt ten aanzien van besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement geldt het volgende. Het splitsingsreglement maakt onderdeel uit van de splitsingsakte. De splitsingsakte wordt ingevolge artikel 5:129 lid 1 BW – voor de toepassing van artikel 2:14 BW – gelijkgesteld met de statuten. Volgens het bepaalde in artikel 2:14 BW is een besluit van een rechtspersoon dat (door inhoud of strekking) in strijd is met de statuten, nietig. Aangezien het splitsingsreglement, als onderdeel van de akte van splitsing, de status van statuten heeft, zijn besluiten in strijd met het splitsingsreglement derhalve niet vernietigbaar, maar nietig.

4.17.Het vorenstaande betekent dat besluit 4h nietig zal worden verklaard.


Luifels en klimop

(Besluiten 4i en 4j – door partijen aangeduid als besluiten F en G)

4.18.In besluit 4i is bepaald dat de toestemming voor het aanbrengen van de huidige luifels aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] – voor zover deze is verleend – zal worden ingetrokken op basis van artikel 13 lid 3 van het splitsingsreglement. Verder is in besluit 4i en besluit 4j bepaald dat [verzoeker] de luifels respectievelijk de klimop op zijn kosten dient te verwijderen en dat, indien hij dit nalaat, de VvE gerechtigd is om de luifels en de klimop op zijn kosten te verwijderen.

4.19.[verzoeker] verzoekt om vernietiging dan wel nietigverklaring van deze besluiten.
De luifels waren al aanwezig voordat het pand werd gesplitst. Van gevaar door de beweerdelijk staat van de luifels is geen sprake. Dat de luifels lekkage zouden veroorzaken wordt door [verzoeker] betwist. [verzoeker] is bereid om de luifels na te kijken en waar nodig te herstellen. [verzoeker] heeft belang bij behoud van de luifels omdat deze de zon wegnemen uit zijn appartement.

4.20.Verweerders voeren aan dat de luifels moeten worden verwijderd. De luifels hangen los en scheef. Bovendien hebben de luifels met de naam ‘ [naam winkel] ’ geen functie meer, omdat die winkel er al lang niet meer zit. Daarnaast hebben de luifels een lekkage veroorzaakt. Ten aanzien van de klimop dan wel blauwe regen voeren verweerders aan dat deze tegen de gevel van het gebouw aangroeit. Om schade te voorkomen en de veiligheid van bewoners en passanten te vergroten moet de plant worden verwijderd. Weliswaar staat de blauwe regen in gemeentegrond, doch de gemeente heeft desgevraagd aangegeven geen bezwaar te hebben tegen verwijdering.

4.21.De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.22.Toetsingsmaatstaf is de vraag of het besluitende orgaan (de ledenvergadering) bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit bij beide besluiten niet het geval.


Luifels

4.23.De hoofdreden van [verweerder sub 2] c.s. voor verwijdering van de luifels is (blijkens de notulen) dat de luifels gevaar opleveren. Dit standpunt wordt door [verweerder sub 2] c.s. echter onvoldoende onderbouwd. Dit geldt evenzeer voor de vermeende lekkage. Voorts heeft [verweerder sub 2] c.s. aangevoerd dat het gebouw onverzorgd eruitziet door de luifels. Dit rechtvaardigt echter niet meteen verwijdering van de luifels, temeer nu [verzoeker] heeft toegezegd de luifels waar nodig te herstellen en ervoor te zorgen dat de naam ‘ [naam winkel] ’ niet meer zichtbaar is. Het besluit met betrekking tot de luifels, zal dan ook worden vernietigd.


Klimop

4.24.Ten aanzien van de klimop dan wel blauwe regen geldt het volgende. Partijen zijn het erover eens dat deze plant op gemeentegrond staat. Daargelaten de vraag of de plant gevaar oplevert en schade veroorzaakt, zoals [verweerder sub 2] c.s. aanvoert en [verzoeker] betwist, valt niet in te zien waarom de verwijderingskosten volledig voor rekening van [verzoeker] moeten komen. Reeds hierom is de kantonrechter van oordeel dat dit besluit wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden vernietigd.


Machtiging bestuur en opdrachtverstrekking aan [naam advocatenkantoor.

(Besluiten 4f en 4g – door partijen aangeduid als besluiten C en D)

4.25.[verzoeker] verzoekt om de besluiten 4f en 4g te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Verweerders zijn akkoord met vernietiging van deze besluiten.
De kantonrechter zal deze besluiten dan ook vernietigen.

Boetebesluiten

(besluiten 4d en 4e – door partijen aangeduid als besluiten A en B)
4.26.In besluiten 4d en 4e wordt een boete bepaald van € 50 per dag of dagdeel op het in strijd handelen met de verplichting om een appartement te gebruiken conform de bestemming als opgenomen in de splitsingsakte respectievelijk het hebben van een haardinstallatie zonder toestemming.

4.27.De kantonrechter is van oordeel dat deze boetebesluiten in strijd zijn met het splitsingsreglement. Artikel 29 lid 2 van het splitsingsreglement bevat immers (anders dan Modelreglementen vanaf 2016) geen mogelijkheid om bij een voortschrijdende overtreding een (overigens niet gemaximeerde) dagboete op te leggen.

4.28.Gelet op het eerder genoemde uitgangspunt ten aanzien van besluiten die in strijd zijn met het splitsingsreglement (r.o. 4.3 en 4.16), moeten ook deze boetebesluiten nietig worden verklaard.


Niet aangenomen besluiten

(Besluiten 5a, 5b, 5c, 5e en 5g – door partijen aangeduid als besluiten H, I, J, K, en M)
4.29.Ten aanzien van de niet aangenomen besluiten 5a, 5b, 5e (eerste deel) en 5g,
geldt het volgende. Dergelijke, negatieve beslissingen kunnen niet als besluiten in de zin van artikelen 2:14 jo. 2:15 jo. 5:130 BW worden aangemerkt. Vernietiging van een beslissing dat een voorstel niet is aangenomen, heeft immers geen rechtsgevolg.

4.30.Het voorgaande betekent dat het verzoek om de niet aangenomen besluiten te vernietigen, moet worden afgewezen.


Vervangende machtigingen
Doorvoeren

4.31.[verzoeker] stelt ten aanzien van de doorvoeren dat [verweerder sub 2] c.s. heeft ingestemd met de doorvoeren. Daarmee is sprake van een unaniem, rechtsgeldig besluit. [verzoeker] verzoekt om een vervangende machtiging om namens de VvE de aangebrachte doorvoeren te accorderen.

4.32.Verweerders voeren aan dat [verzoeker] is strijd heeft gehandeld met artikel 9 lid 2 van het splitsingsreglement. [verzoeker] heeft immers nooit toestemming gekregen van de ledenvergadering voor de gaten die zijn gemaakt in de gemeenschappelijke gevel van het gebouw. De enige toestemming die is gegeven is voor de afvoer vanuit de keuken, maar deze toestemming is niet gegeven door de ledenvergadering zoals vereist, maar door [verweerder sub 2] persoonlijk.

4.33.De kantonrechter oordeelt als volgt.

4.34.Ter onderbouwing heeft [verzoeker] e-mailberichten van 6 maart 2016 en 11 april 2016 overgelegd. Uit het e-mailbericht van 6 maart 2016 blijkt dat [verweerder sub 2] slechts toestemming heeft gegeven voor de afvoer ten behoeve van de afzuiging vanuit de keuken. Verder blijkt uit dat e-mailbericht dat voor de andere genoemde afvoeren (voor de gashaard, de ketel en een kleine afvoer in de gevel) geen toestemming is gegeven en ook geen overleg is geweest. Uit het e-mailbericht van 11 april 2016 lijkt [verweerder sub 2] toch toestemming te geven voor een gat voor de gaskachel (“Is prima naar buiten door de muur, zolang het voor een gaskachel is.”). Niet duidelijk is of deze toestemming ook namens [verweerster sub 3] is gegeven.
Dit geldt temeer nu mr. Poot op de ledenvergadering heeft aangegeven dat [verweerster sub 3] ‘steeds veel soepeler is’ dan [verweerder sub 2] en dat er ‘intern wat frictie zit tussen [verweerder sub 2] en [verweerster sub 3] , althans dat zij een wat andere insteek hebben.’

4.35.Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat onvoldoende is gebleken van een unanieme, schriftelijke instemming als bedoel in artikel 37 lid 4 van het splitsingsreglement. Dit betekent dat de vereiste toestemming voor de werkzaamheden ontbreekt.

4.36.Een vervangende machtiging van de kantonrechter moet in beginsel vooraf worden gevraagd. Indien de werkzaamheden geen verder uitstel kunnen lijden, kan ook achteraf een machtiging voor reeds verrichte werkzaamheden worden verleend. Gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. De omstandigheid dat de ledenvergadering achteraf geen toestemming verleent voor de gaten die zonder toestemming door [verzoeker] zijn geboord, dient dan ook voor rekening en risico van [verzoeker] te blijven. De verzochte vervangende toestemming zal dan ook worden geweigerd.

4.37.In het verlengde van het voorgaande moet het verzoek tot vernietiging van het tweede deel van besluit 5e (door partijen aangeduid als besluit L), worden afgewezen.
[verzoeker] heeft namelijk geen belang meer bij vernietiging van dit besluit, nu niet is gebleken van toestemming van de ledenvergadering dan wel instemming in de zin van artikel 37 lid 4 vanhet splitsingsreglement. De omstandigheid dat dit besluit niet was geagendeerd kan onbesproken blijven.

Kosten souterrain en waterverbruik

4.38.[verzoeker] stelt dat de kosten van het noodzakelijk herstel van het souterrain, die hij heeft voorgeschoten, voor rekening van de VvE moeten komen. Verder heeft [verzoeker] facturen voor het waterverbruik voldaan. Deze facturen dienen eveneens – zoals ook door [verweerder sub 2] c.s. is erkend – voor rekening van de VvE te komen. [verzoeker] verzoekt dan ook om een vervangende machtiging om de VvE te gebieden voormelde kosten, op straffe van een dwangsom, aan [verzoeker] te voldoen.

4.39. Verweerders voeren aan de herstelkosten van het souterrain voor rekening van [verzoeker] dienen te blijven. De desbetreffende kosten zijn nooit voorgelegd aan de VvE. De kosten zijn bovendien door toedoen van [verzoeker] onnodig opgelopen. [verzoeker] heeft de aannemer immers niet tijdig (in de garantieperiode) aangesproken, terwijl [verweerder sub 2] c.s. hem hieraan meermalen heeft herinnerd. Ten aanzien van de kosten voor het waterverbruik geldt dat [verweerder sub 2] c.s. niet onwelwillend zijn wat betreft de betaling van die kosten, maar die kosten moeten wel duidelijk worden gespecificeerd.

4.40. De kantonrechter is van oordeel dat de wet geen aanknopingspunten biedt om aan te nemen dat deze verzoeken, zoals geformuleerd door [verzoeker] , onder de werking van artikel 5:121 BW vallen. Weliswaar heeft [verweerder sub 2] c.s. de verschuldigdheid van de kosten voor het waterverbruik erkend, maar de ‘verzoeken’ van [verzoeker] hebben betrekking op geschillen die bij dagvaarding moeten worden ingeleid. [verzoeker] moet dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn verzoeken.


Onderzoek naar vloer

4.41.[verzoeker] heeft voorgesteld om een onderzoek te laten uitvoeren naar de mate waarin de houten vloer van het bovengelegen appartement van [verweerder sub 2] c.s. zorgt voor onrechtmatige hinder bij het ondergelegen appartement. De houten vloer van [verweerder sub 2] c.s. is niet toegestaan omdat het bestuur hier niet over heeft geoordeeld als bedoeld in artikel 17 lid 5 van het splitsingsreglement. Aangezien het bestuur direct belang heeft bij een gunstige uitkomst dient dit onderzoek door een externe partij te worden uitgevoerd.

4.42.Verweerders voeren aan dat de vloer onder toezicht van [verzoeker] is aangelegd in 2007, waarbij voldoende isolatie is aangebracht. De vloer ligt er al ruim tien jaar en [verzoeker] heeft nooit eerder geklaagd. [verzoeker] heeft zijn rechten met betrekking tot de overlast door de houten vloer van [verweerder sub 2] c.s. dan ook verwerkt, althans zijn verzoek om een onderzoek te mogen doen is verjaard. De oplossing van de vermeende, maar overigens betwiste, (geluids)overlast ligt in een deugdelijke isolatie van het plafond van [verzoeker] .

4.43.De kantonrechter overweegt als volgt.

4.44. Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerder sub 2] c.s. een houten vloer heeft. Ingevolge artikel 17 lid 5 van het splitsingsreglement is de houten vloer niet toegestaan, tenzij dit op zodanige wijze is geschiedt dat naar het oordeel van het bestuur geen onredelijk hinder kan ontstaan voor de overige eigenaars.

4.45. Het beroep van verweerders op rechtsverwerking faalt. Het enkel stilzitten van [verzoeker] levert immers geen rechtsverwerking op. Dat het verzoek van [verzoeker] is verjaard is onvoldoende onderbouwd. Bovendien heeft [verzoeker] gesteld dat hij, vanwege zijn voornemen tot verkoop van de woning, er belang bij heeft dat de regels van het splitsingsreglement worden nagekomen.

4.46. Onvoldoende is gebleken dat het bestuur reeds over de houten vloer van
[verweerder sub 2] c.s. heeft geoordeeld op de wijze als bedoeld in artikel 17 lid 5 van het splitsingsreglement. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het bestuur eerst moet oordelen over de houten vloer, alvorens, indien nodig, een deskundigenonderzoek in beeld komt. Dit geldt temeer nu verweerders onweersproken hebben aangevoerd dat [verzoeker] nooit eerder heeft geklaagd en [verzoeker] ter zitting heeft verklaard geen hinder te ondervinden van de vloer. [verzoeker] wil dat de regels worden nageleefd en, indien blijkt dat er sprake is van onredelijk hinder, daar wat aan wordt gedaan. Artikel 17 lid 5 van het splitsingsreglement bepaalt echter dat het bestuur hierover moet oordelen en niet, althans niet in eerste instantie, een deskundige.

4.47. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat verweerders niet zonder redelijke grond hun medewerking hebben geweigerd aan een deskundigenonderzoek. Het verzoek om een vervangende machtiging om namens de VvE een deskundigenonderzoek te laten doen, zal dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

4.48. Nu partijen over en weer in het (on)gelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Dit betekent dat [verzoeker] niet hoeft bij te dragen aan de kosten van de VvE. Immers, indien de volledige VvE moet bijdragen, zou dat betekenen dat [verzoeker] alsnog de proceskosten van de andere partij (deels) moet dragen.


5 De beslissing

De kantonrechter
5.1.beveelt dat de splitsingsakte wordt gewijzigd als verzocht onder r.o. 3.1 punt III.;

5.2.vernietigt de besluiten 4i, 4j, 4f en 4g van de ledenvergadering van
11 augustus 2017;

5.3.verklaart de besluiten 4h, 4d en 4e van voornoemde ledenvergadering nietig;

5.4.verklaart [verzoeker] niet-ontvankelijk in zijn verzoek om een vervangende machtiging ten aanzien van de herstelkosten van het souterrain en de kosten van het waterverbruik;

5.5.compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.6.wijst af het meer of anders verzochte.

Deze beschikking is gegeven door mr. R.M. Berendsen en in het openbaar uitgesproken op
4 januari 2019.

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.

    Interessant om te lezen
    Is de lift gemeenschappelijk of niet?