VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE Rechtspraak: Afwijken van de verdeling van kosten binnen de VvE.

VvE Rechtspraak Afwijking verdeling van kosten van de VvE

Uitspraak GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE arrest van de negende civiele kamer d.d. 20 april 2010

inzake

[appellant], wonende te Dordrecht, appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. E. Grabandt te ‘s-Gravenhage,

tegen

Vereniging van Eigenaars Appartementsgebouw [gebouw], gevestigd te Dordrecht, geïntimeerde, hierna te noemen: De VvE, advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek te Arnhem.

Het geding

Bij exploot van 7 april 2009, hersteld bij exploot van 28 april 2009, is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 11 februari 2009 van de rechtbank Dordrecht, sector civiel recht, tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. De VvE heeft bij memorie van antwoord de grieven bestreden. Op 19 maart 2010 heeft pleidooi plaats gevonden. Namens [appellant] heeft mr. N.B. de Neef, advocaat te Dordrecht, het woord gevoerd aan de hand van vervolgens overgelegde pleitnotities. Namens de VvE heeft haar advocaat gepleit. Tot slot hebben partijen op grond van de pleitstukken arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Onder 2 “De vaststaande feiten” in het vonnis heeft de rechtbank feiten vastgesteld. Hiertegen is niet opgekomen, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.

2. Het gaat voor zover in hoger beroep van belang om het volgende.

2.1 Bij notariële akte van splitsing van 20 september 1977 (verder de akte) is het toekomstige appartementsgebouw inclusief ondergrond en gelegen aan de[adres 1] te Dordrecht gesplitst in appartementsrechten. In die akte is het reglement van splitsing van eigendom (verder het reglement) vastgesteld, waarbij het modelreglement van 1973 van toepassing is verklaard behoudens in de akte met betrekking tot het reglement opgenomen wijzigingen. Het gaat om in totaal 60 appartementsrechten.

2.2 Het reglement kent onder meer de volgende bepalingen:

“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden ondermeer gerekend:
a. (…) de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, (…);
Artikel 8
De vereniging voert het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 37 bepaalde.
Artikel 23
1.
De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen.

2.
De gemeenschappelijke baten worden in eenzelfde verhouding tussen de eigenaars verdeeld.

3.
In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.”

2.3 Op de vergadering van eigenaars van 21 maart 1980 is besloten dat de eigenaars in afwijking van artikel 23 lid 3 van het reglement elk een gelijk bedrag aan servicekosten / VvE bijdrage betalen.

2.4 [appellant] is sinds 8 oktober 2003 eigenaar van het appartementsrecht, rechtgevend op het uitsluitend gebruik van de op de derde woonlaag gelegen woning met bijbehorend op de tweede woonlaag aan de voetgangersstraat gelegen – en tot de woning toegang gevend – trappenhuis, benevens de onder de eerste woonlaag gelegen berging en parkeerruimte, plaatselijk bekend [adres 2], (…) kadastraal bekend gemeente Dordrecht, [kadastraal nummer 1], appartementsindex 41, uitmakende negenhonderd drie en twintig/ negen en zestig duizend eenhonderd vijf en dertigste aandeel in een gebouw met toebehoren, ondergrond, erf en tuin, gelegen te Dordrecht aan de[adres 1], ten tijde van de splitsing kadastraal bekend gemeente Dordrecht[kadastraal nummer 2], groot veertig are twaalf centiare.

2.5 Het onder 2.3 vermelde besluit is [appellant] kort nadat hij in het gebouw is komen wonen meegedeeld. De verklaring van akkoord met dat beleid, opgenomen in een aan hem toen ter beschikking gesteld informatieboek, heeft hij niet ondertekend. Voorts wordt in dit informatieboek vermeld dat onderhoud zoals schilderen van (onder meer) de kozijnen en aftimmeringen door de eigenaars zelf dient te worden uitgevoerd.

2.6 Op 7 mei 2007 heeft [appellant] een lekkage bij de raamsponning aan de uitbouw van zijn appartement schriftelijk gemeld aan de VvE. Bij brief van 4 juni 2007 heeft het bestuur van de VvE gewezen op het beleid van zelfwerkzaamheid en [appellant] meegedeeld dat hij zelf verantwoordelijk is voor het achterstallige onderhoud en de lekkage die hiervan het gevolg is.

2.7 Bij brief van 21 augustus 2007 is de VvE namens [appellant] in gebreke gesteld en is verzocht binnen twee weken alsnog herstelwerkzaamheden uit te voeren in verband met de gemelde lekkage. De VvE heeft dit niet gedaan.

2.8 Op de vergadering van eigenaars van 12 november 2007 is het onder 2.3 genoemde beleid van gelijke servicekosten alsmede het bestaande beleid met betrekking tot het door de eigenaars zelf uit te voeren onderhoudswerk aan onder meer de kozijnen en de aftimmeringen bevestigd met een meerderheid van 38 tegen 5 stemmen.

2.9 [appellant] heeft bij inleidende dagvaarding van 3 juni 2008 gevorderd:
I een verklaring voor recht:
– dat de kozijnen van het complex behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover de VvE het beheer dient te voeren,
– dat iedere schade ontstaan uit lekkage van de kozijnen of de verbinding tussen de kozijnen en de gevel voor rekening van de VvE komt,
– dat [appellant] niet meer hoeft bij te dragen dan zijn breukdeel in de VvE;
II dat [appellant] wordt gemachtigd tot onderhoud aan de kozijnen en herstel van de schade ontstaan door de lekkage op kosten van de VvE;
III dat de VvE wordt veroordeeld tot terugbetaling van de door [appellant] vanaf 8 oktober 2003 te veel betaalde bijdragen met de wettelijke rente hierover;
en voorts tot betaling van het bedrag van € 1.000,- aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten met veroordeling tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten indien de VvE niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis tot betaling is overgegaan.

2.10 De rechtbank heeft de vordering onder II verwezen naar de sector kanton van de rechtbank, voor recht verklaard dat de kozijnen behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten waarover de VvE het beheer dient te voeren en de overige vorderingen afgewezen, waarbij [appellant] is veroordeeld tot betaling van de proceskosten van de VvE. De rechtbank heeft overwogen dat de onder rov. 2.3 en 2.8 vermelde besluiten nietig zijn, maar dat onder de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is dat [appellant] een beroep doet op de nietigheid van de besluitvorming.

2.11 Bij dagvaarding in hoger beroep vordert [appellant] het vonnis te vernietigen en opnieuw rechtdoende zijn vorderingen toe te wijzen. In het petitum van zijn memorie van grieven vordert [appellant] het vonnis waarvan beroep te vernietigen en:
1) te verklaren voor recht:
) dat iedere schade ontstaan uit lekkage van de kozijnen of de verbinding tussen de kozijnen en de gevel voor rekening van de VvE komen;
) dat [appellant] niet meer hoeft bij te dragen dan zijn breukdeel in de VvE;
2) de VvE te veroordelen tot het terugbetalen van de te veel betaalde bijdragen van [appellant] vanaf 8 oktober 2003;
3) te vermeerderen met de wettelijke rente;
4) de VvE te veroordelen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.000,- en (5) van de kosten van het geding en te bepalen dat de VvE wordt veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de proceskosten indien de VvE niet binnen veertien dagen na betekening van het arrest tot betaling is overgegaan.

2.12 Nu de petita niet gelijkluidend zijn en gezien de inhoud van de hierna te vermelden grieven houdt het hof het er voor, dat [appellant] de door de rechtbank toegewezen vorderingen in stand wil laten, niet opkomt tegen de verwijzing van de verzochte vervangende machtiging en de afgewezen vorderingen vernietigd wil zien met toewijzing van hetgeen hij in eerste aanleg gevorderd heeft. Het hof vat de vordering onder 1b aldus op dat een verklaring voor recht wordt gevorderd dat [appellant] niet meer aan de VvE hoeft bij te dragen dan conform zijn in de akte bepaalde breukdeel.

3.1 Met grief II komt [appellant] op tegen het oordeel van de rechtbank dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is dat hij een beroep doet op de nietigheid van de besluiten van de VvE inzake het onderhoud aan de kozijnen en de verdeling van de servicekosten.

3.2 Volgens artikel 8 van het reglement, dat deel uitmaakt van de akte, voert de VvE het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten. Volgens artikel 2 behoren tot de gemeenschappelijke gedeelten ook de kozijnen. Dit is ook door de rechtbank voor recht verklaard en is tussen partijen niet in geschil. Voorts is niet in geschil dat de besluiten genomen op respectievelijk 21 maart 1980 en 12 november 2007 in strijd zijn met de bepalingen van de akte en dat zij op grond van artikel 5:129 iuncto artikel 2:14 BW nietig zijn. Anders dan de VvE stelt, hoeft [appellant], indien hij zich niet kan verenigen met het beleid van de VvE, zich niet op voet van artikel 5:130 BW tot de kantonrechter te wenden met een verzoek tot vernietiging van de besluiten. Het gaat hier immers niet om vernietigbare besluiten, maar om nietige besluiten. Zo spreekt artikel 5:130 BW in lid 2 over “Het verzoek tot vernietiging (…)”, terwijl artikel 5:129 BW betrekking heeft op de nietigheid van een besluit. Voor het geval de VvE met de woorden “besluiten” ook het besluit van 1980 mocht bedoelen, wijst het hof er op dat [appellant] pas in 2003 eigenaar van zijn appartementsrecht is geworden en in 1980 niet gerechtigd was tot welk verzoek dan ook.

3.3 Uit het voorgaande vloeit voort dat de VvE op grond van de akte (en het reglement) gehouden is te zorgen voor het onderhoud van de tot de gemeenschappelijke gedeelten behorende kozijnen, de kosten van dit onderhoud voor haar rekening moet nemen en dat de eigenaren overeenkomstig het in de akte bepaalde breukdeel voor hun bijdragen aan de VvE moeten worden belast en deze aldus vastgestelde bijdragen dienen te betalen. De vraag die voorligt is of deze regels niet van toepassing zijn omdat dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

3.4 Zoals de advocaat van de VvE tijdens het pleidooi met juistheid opmerkte gaat het bij het onderhavige geschil om een kwestie van goederenrecht. Dat brengt met zich dat [appellant] mocht afgaan op de inhoud van de akte – waarvan het reglement deel uitmaakt -zoals die is ingeschreven in de openbare registers en er op mocht vertrouwen dat dienovereenkomstig zou worden gehandeld. Op welk moment hem is meegedeeld dat de VvE sinds jaar en dag in afwijking van de akte handelde, ter gelegenheid van de koop zoals de VvE stelt of na de eigendomsoverdracht toen hij er kwam wonen zoals [appellant] stelt, is niet van belang. De akte is immers bepalend. Het bewijsaanbod van de VvE dat dit afwijkende beleid aan [appellant] is meegedeeld kort nadat hij het appartementsrecht had gekocht, wordt dan ook als niet relevant gepasseerd.

3.5 In het appartementsgebouw [gebouw] kent men gedurende zo’n 28 jaar op het punt van de bijdragen aan de VvE een beleid van gelijkheid, in die zin dat elke eigenaar ongeacht zijn aandeel (breuk) in het gebouw dezelfde bijdrage moet betalen. Voorts hanteert men een beleid van zelfwerkzaamheid met betrekking tot onder meer het onderhoud van de kozijnen. Het feit dat een meerderheid van de eigenaars dit beleid onderschrijft, leidt er niet toe dat het beroep van [appellant] op de nietigheid van de besluiten, ook dat van 12 november 2007 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Ook het feit dat de onderhoudskosten mogelijk hoger worden als de VvE voor het onderhoud gaat zorgen, maakt dit niet anders. Juist de omstandigheid dat de VvE – naar aanleiding van de besluitvorming in de vergaderingen van eigenaars – al sinds 1980 een van de akte afwijkend beleid voert, had aanleiding moeten zijn de akte dienovereenkomstig aan te passen. Gesteld en niet weersproken is dat de akte in 2002 nog is gewijzigd zonder de voor de hand liggende aanpassing van de akte ter zake van (de gemeenschappelijkheid van) de kozijnen en de bijdrage in de servicekosten/VvE bijdrage. Hoewel een en ander mogelijk tot gecompliceerde herberekeningen van de in het verleden verschuldigde bijdragen zou kunnen leiden, kan ook dit niet een “onaanvaardbaarheid” van het beroep op de nietigheid tot gevolg hebben. Grief II slaagt dan ook. De verklaring voor recht dat [appellant] niet meer hoeft te betalen dan zijn breukdeel zal worden toegewezen.

4.1 Met grief I bestrijdt [appellant] de afwijzing door rechtbank van een groot deel van zijn vorderingen en de veroordeling in de proceskosten.
Wat betreft de gevorderde verklaring voor recht dat iedere schade ontstaan uit lekkage van de kozijnen of de verbinding tussen de kozijnen en de gevel voor rekening van de VvE komt, overweegt het hof als volgt. Het hof is met de VvE van oordeel dat de vordering van [appellant] te algemeen is gesteld. De VvE heeft bovendien bij conclusie van antwoord het causale verband betwist en aangevoerd dat de door [appellant] omschreven lekkage niets te maken heeft met de kozijnen of de verbinding tussen de kozijnen en de gevel. [appellant] is in hoger beroep niet op dit punt ingegaan. Voorts heeft hij de door hem gestelde schade zowel in eerste aanleg als in hoger beroep niet onderbouwd. Deze vordering komt dan ook om deze redenen niet voor toewijzing in aanmerking.

4.2 Hetzelfde geldt voor de vordering tot het terug betalen van de door [appellant] te veel betaalde bijdragen aan de VvE vanaf 8 oktober 2003. Ook hier laat [appellant] na duidelijk te maken welk bedrag – aangenomen kan worden dat de maandelijkse bijdragen sinds 2003 niet steeds dezelfde zijn geweest – hij terug vordert. Hij vermeldt in hoger beroep voor het eerst welk bedrag hij thans betaalt en welk bedrag hij volgens zijn berekening zou moeten betalen, maar daarmee is niet voldoende concreet gemaakt welke bedragen hij in de voorgaande jaren conform zijn breukdeel had moeten betalen dan wel welk totaalbedrag hij als te veel betaald aanmerkt. Ook deze vordering inclusief de gevorderde wettelijke rente zal bij gebrek aan voldoende onderbouwing niet worden toegewezen.

4.3 Met betrekking tot de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten geldt dat de VvE deze in eerste aanleg gemotiveerd heeft bestreden. In hoger beroep komt [appellant] hier niet meer op terug, zodat ook deze vordering zal worden afgewezen.

4.4 Op het punt van de proceskosten slaagt de grief wel. [appellant] wordt op het cruciale punt van zijn beroep op de nietigheid van de besluiten in het gelijk gesteld, zodat de door de rechtbank gegeven veroordeling in de proceskosten niet in stand kan blijven.

5. De slotsom is, dat het bestreden vonnis voor het gedeelte betreffende de afwijzing van de vorderingen zal worden vernietigd. Onder deze afwijzing vallen enkele vorderingen die ook in hoger beroep zullen worden afgewezen. Nu de afgewezen vorderingen in het vonnis (begrijpelijkerwijze) niet zijn uitgesplitst, vernietigt het hof de gehele afwijzing. Hierboven is overwogen welke vorderingen toe- en welke afgewezen zullen worden. In hoger beroep zal de VvE worden veroordeeld in de proceskosten van [appellant]. De kosten van het herstelexploot blijven echter voor rekening van [appellant].

Beslissing

Het hof:
– vernietigt het vonnis van de rechtbank Dordrecht, sector civiel recht, van 11 februari 2009, tussen partijen gewezen, maar alleen voor wat betreft de afwijzing van de overige vorderingen en de veroordeling van [appellant] in de proceskosten;

en opnieuw rechtdoende:
– verklaart voor recht dat [appellant] niet meer hoeft bij te dragen aan de VvE dan conform zijn breukdeel in de splitsingsakte;

– veroordeelt de VvE in de proceskosten in eerste aanleg tot op 11 februari 2009 aan de zijde van [appellant] bepaald op € 254,- aan griffierecht, € 85,44 aan kosten inleidende dagvaarding en op € 904,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van dit arrest moeten zijn voldaan bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

– wijst de overige vorderingen af;

– bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

– veroordeelt de VvE in de proceskosten van het hoger beroep tot op heden aan de zijde van [appellant] bepaald op € 313,- aan griffierecht, € 94,31 aan kosten dagvaarding hoger beroep en op € 2.682,- aan salaris advocaat en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van dit arrest moeten zijn voldaan bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag van de algehele voldoening;

– verklaart bovenstaande kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, T.L. Tan en F. van der Hoek en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 april 2010 in aanwezigheid van de griffier.

 

Bron: Rechtspraak.nl

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
Utiliteiten & EnergyVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Afrekening stookkosten afwijkend van de splitsingsakte

InstallatiesNieuwsVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte

VvE Rechtspraak - Overig

Erkenning van Erfdienstbaarheid van weg

VvE Rechtspraak - Overig

Erfdienstbaarheid en burenruzie

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.