VvE Rechtspraak - Besluitvorming

VvE Rechtspraak: Overkapping op dakterras

VvE Rechtspraak Overkapping op dakterras

Beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 30 mei 2017

inzake
[appellant] , wonend te [woonplaats] , appellant, advocaat: mr. M.J.R. Elbers te Arnhem,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS WESTERKAAP II OP HET WESTERDOKSEILAND TE AMSTERDAM,
gevestigd te Amsterdam, geïntimeerde, advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellant] en VVE Westerkaap II genoemd.
[appellant] is bij verzoekschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 29 september 2016, onder aanvoering van tien grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter) onder bovengenoemd zaaknummer op 2 september 2016 heeft gegeven. Het beroepschrift strekt, zakelijk weergegeven, ertoe dat het hof de genoemde beschikking zal vernietigen en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – de verzoeken van [appellant] zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten.

Op 14 december 2016 is ter griffie van het hof een verweerschrift in hoger beroep van VVE Westerkaap II ingekomen, inhoudende het verzoek de beschikking waarvan beroep te bekrachtigen, met beslissing over de proceskosten.

De mondelinge behandeling het hoger beroep heeft plaatsgevonden op 13 april 2017. Bij die gelegenheid heeft namens [appellant] mr. Elbers voornoemd het woord gevoerd en namens VVE Westerkaap II mr. Kroon voornoemd. Daarbij heeft mr. Kroon zich bediend van aan het hof overgelegde aantekeningen. Partijen hebben inlichtingen verschaft en VVE Westerkaap II heeft een op voorhand toegezonden productie in het geding gebracht. De voorzitter heeft partijen medegedeeld dat het hof de handgeschreven aantekeningen van de griffier van de kantonrechter van de mondelinge behandeling van 11 augustus 2016 heeft ontvangen. Nu partijen hierover niet bleken te beschikken heeft de voorzitter medegedeeld voor toezending alsnog te zullen zorgen, hetgeen is geschied. Overigens hebben voormelde aantekeningen bij het oordeel van het hof geen rol gespeeld.

Vervolgens is de behandeling van de zaak gesloten. Uitspraak is bepaald op heden.

Op 4 mei 2017 is een op 28 april 2017 gedateerde brief van [appellant] aan het hof binnengekomen. Nu de brief is binnengekomen nadat de behandeling van de zaak is gesloten, heeft het hof heeft de inhoud ervan niet meegewogen (daargelaten dat de beoordeling er niet anders door zou zijn geworden).

2 Feiten

2.1. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking onder rechtsoverweging 1 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Grief 1 is gericht tegen een deel van deze vaststelling. Het hof zal bij de vaststelling van de feiten hieronder de met grief 1 aangevochten passage weglaten, nu deze niet van belang is voor de beoordeling van het geschil, zoals volgt uit rechtsoverwegingen 3.5 en volgende. Voor het overige bestaat over de door de kantonrechter vastgestelde feiten geen geschil, zodat het hof van de juistheid hiervan zal uitgaan. De feiten komen, waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet (voldoende) betwist zijn komen vast te staan, neer op het volgende.

2.2. Het gebouw gelegen op het Westerdokseiland te Amsterdam, kadastraal aangeduid met [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] , is bij een op 11 september 2006 opgemaakte akte gesplitst in 110 appartementsrechten. Van deze appartementsrechten zijn er vier met toegang tot een dakterras. Dit staat in de splitsingsakte steeds als volgt omschreven:
“het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met balkon en dakterras, gelegen op de elfde en dakverdieping met een afzonderlijke berging gelegen in de kelder”
Op het moment van oplevering waren deze dakterrassen toegankelijk via een dakopbouw met een kleine berging.

2.3. [appellant] is eigenaar van één van voornoemde vier appartementsrechten, het appartementsrecht [adres 1] .

2.4. De splitsingsakte vermeldt onder meer:
“Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor dat deel zoals in de omschrijving van de appartementsrechten vermeld. De breukdelen van de appartementsrechten woning met berging, woonwerkwoning met berging, stallingsplaatsen/boxen en traforuimte zijn gebaseerd op het aantal vierkante meter gebruiksvloeroppervlakle (gbo). (…)
3. (…) Met uitzondering van de hierna (…) te noemen kosten zijn de eigenaars voor de in het eerste lid bedoelde breukdelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn: (…)
Artikel 9
Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. (…) de daken (…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan-, of onderbouw zonder toestemming van de vergadering is verboden.
(…)
Ten aanzien van het vergroten van de dakterrassen van de penthouses, wordt de toestemming van de vergadering bij de onderhavige akte geacht te zijn verleend.”

2.5. In de agenda van de algemene ledenvergadering van VVE Westerkaap II van
21 april 2016 staat onder punt 10 vermeld:
“Verbouwingsaanvraag [adres 2] en [adres 3]
De eigenaren van de [adres 2] en [adres 3] hebben een verbouwingsverzoek ingediend bij het bestuur. De stukken zijn in te zien bij de betreffende eigenaren en bij het bestuur. U wordt verzocht een besluit te nemen of er aan deze verbouwingsaanvragen goedkeuring kan worden gegeven.”
De bijbehorende verbouwingsaanvragen van de eigenaars van [adres 2] en [adres 3] (hierna: de twee appartementen) komen er kort gezegd op neer dat het dakterras grotendeels zal worden overkapt en dat deze overkapping ook aan de
zijkanten gesloten kan worden met geïsoleerde scheidingswanden. Uit de aan raag voor een omgevingsvergunning voor [adres 2] blijkt dat na verbouwing een verblijfsruimte van 12,5 m2 op het dak ontstaat, terwijl dit in de oude situatie 4 m2 was. [appellant] heeft de vergaderstukken niet ingezien.

2.6. Op de vergadering van 21 april 2016 werd [appellant] vertegenwoordigd door een gemachtigde, mevrouw [X] (hierna: [X] ). In de concept notulen van de vergadering staat onder punt 10 vermeld:
“Verbouwingsaanvraag [adres 2] [adres 3]
Er wordt een korte presentatie gegeven door de heren [A] en [B] . In de vorige vergadering van 5 november 2015 was dit agendapunt niet goed voorbereid. De eigenaren hebben alles in het werk gesteld om op deze vergadering aan alle eisen te voldoen. De verbouwing is voor beide appartementen nagenoeg gelijk. Er zal een uitbreiding van de opbouw van het dakterras plaatsvinden. Er wordt vermeld dat dit expliciet geen woonfunctie betreft maar een overdekt terras. Dit is in alle aanvragen op deze manier vermeld. De eigenaren hebben een architect in de arm genomen om het proces en ontwerp in juiste banen te leiden. De eigenaren hebben van de gemeente Amsterdam een omgevingsvergunning ontvangen voor de verbouwing. Om een omgevingsvergunning te verkrijgen moet aan verschillende voorwaarden voldaan zijn.
Het gros van de aanwezigen leden en reageren positief op de verbouwingsplannen, maar er zijn ook leden die nog wat aanvullende vragen hebben.
Eén van de leden wil graag weten hoe het staat met de bevestiging. De architect geeft aan dat dit met speciale ankers wordt vastgelegd. Deze ankers zijn in het ontwerp meegenomen en beoordeeld door de constructeur. Deze ankers zijn berekend op de windbelasting die aanwezig is op de 11de verdieping.
De heren [appellant] heeft n.a.v. het verbouwingsverzoek een brief gestuurd aan de VvE met vragen dan wel opmerkingen.
De vragen worden allemaal naar tevredenheid van de vertegenwoordiger van de heer [appellant] beantwoord.
Zowel de aanvragers als de beheerder hebben juridisch uitgezocht of de akte gewijzigd moest worden en hiermee ook de splitsingstekeningen. De fa. VvE Belang en de fa. [Y] hebben beide bevestigd dat dit niet noodzakelijk was. De fa. VvE Belang en de fa. [Y] hebben wel aangeraden om een gebruikersovereenkomst tussen de VvE en de aanvragers op te stellen zodat alle afspraken, rechten en plichten op papier staan. De aanvragers zijn hiermee verplicht dit document bij verkoop als kettingbeding mee te verkopen of het appartement in zijn originele staat terug te brengen.
De gebruikersovereenkomst wordt in de vergadering direct getoetst door de aanwezigen juristen. Er ontstaat een discussie over punt 9. Er wordt afgesproken dat uit punt 9 wordt verwijderd dat de VVE verantwoordelijk is voor de kosten als de gebruikersovereenkomst door de VVE wordt opgezegd. De exacte formulering van dit punt zal in afstemming met de juristen opgesteld worden.
De leden stemmen in met de verbouwingsaanvraag en het bestuur krijgt het mandaat om de gebruikersovereenkomst met de aanvragers te ondertekenen mits punt 9 in de volgende zin wordt aangepast:
“De vereniging kan onderhavige overeenkomst alleen opzeggen in geval van een zwaarwegende reden (ter beoordeling aan de ALV). Verzoekers zijn in dat geval gehouden de uitbreiding van de dakopbouw voor eigen rekening ongedaan te maken.”.
De heer [appellant] stemt tegen.”

2.7.Nadien is een definitieve gebruikersovereenkomst gesloten tussen de eigenaren
van [adres 2] en VVE Westerkaap II. Hierin staat onder meer vermeld:
“6. De vereniging verleent Verzoekers toestemming om de dakopbouw uit te breiden. (…)
7. De kosten voor de aanleg, het toezicht op het werk tijdens de bouw door een derde deskundige, het daadwerkelijk gebruik van de dakopbouw, het onderhoud, de vervanging en vernieuwing van (de uitbreiding van) de dakopbouw zijn voor rekening en risico van Verzoekers. (…)
9. De uitbreiding van de dakopbouw dient te worden geplaatst en te worden onderhouden op zodanige wijze dat de levensduur van het dak van het gebouw Westerkaap II op geen enkele wijze wordt verkort door de aanwezigheid van de opbouw.”

3 Beoordeling

3.1. [appellant] heeft in eerste aanleg verzocht het besluit van de algemene leden vergadering van VVE Westerkaap II (hierna: de vergadering) om de eigenaars van de twee appartementen toestemming te verlenen voor een aanbouw op hun dakterrassen (hierna: het besluit), nietig te verklaren dan wel te vernietigen. [appellant] heeft als grondslag voor de nietigheid van het besluit aangevoerd dat de aanbouwen leiden tot een wijziging van het gebruiksvloeroppervlak als bedoeld in artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte, zodat de breukdelen in de akte hadden moeten worden gewijzigd (waartoe echter niet is besloten). Bovendien is het besluit volgens [appellant] vernietigbaar met name omdat de vergadering (1) te laat de beschikking heeft gekregen over (het concept voor) de gebruikersovereenkomst, en (2) onjuist, onvolledig en/of niet is geïnformeerd over de noodzaak tot het wijzigen van de (breukdelen in de) splitsingsakte, de aard van de verbouwingsplannen en de constructieve gevolgen hiervan, het feit dat de gebruikersovereenkomst de eigenaars niet voldoende juridische zekerheid biedt en het gegeven dat de garantie op het (algehele) dak als gevolg van de verbouwing zal vervallen.
VVE Westerkaap II heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
De kantonrechter heeft het verzoek afgewezen, onder veroordeling van [appellant] in de proceskosten. De grieven zijn gericht tegen deze afwijzing en de motivering die hieraan ten grondslag ligt.

3.2. Het hof stelt bij de beoordeling van de grieven voorop dat een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars nietig is, wanneer het (voor zover in deze zaak van belang) strijdig is met de wet, statuten en/of akte van splitsing, tenzij uit de wet iets anders voortvloeit (artikel 2:14 BW in verbinding met artikel 5:129 BW). Een besluit van de algemene leden vergadering van een vereniging van eigenaars is vernietigbaar wanneer het strijdig is met wettelijke of statutaire bepalingen die het tot stand komen van een besluit regelen, dan wel met de redelijkheid en billijkheid (artikel 2:15 BW in verbinding met artikel 5:130 BW). Een rechtspersoon en degene die krachtens de wet en de statuten bij zijn organisatie zijn betrokken, moeten zich als zodanig jegens elkaar gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd (artikel 2:8 BW). Of een besluit wat betreft de totstandkoming daarvan strijdig is met de redelijkheid en billijkheid wordt door de rechter integraal getoetst. Wat betreft de inhoud van het besluit is de toetsingsmaatstaf of het orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid en billijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Vernietiging kan worden verzocht door een ieder die een redelijk belang heeft bij naleving van de verplichting die niet is nagekomen.
Verder geldt als uitgangspunt dat het bij de uitleg van de splitsingsakte en bijbehorende splitsingstekening aankomt op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van de betrokken partijen. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de splitsingsakte en de daaraan gehechte tekening bezien in het licht van de gehele inhoud van deze (in de openbare registers ingeschreven) stukken en – voor zover in deze stukken wordt verwezen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject – mede aan de hand van waarneming van die feitelijke kenmerken (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119).
De stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die de conclusie kunnen dragen dat het besluit nietig dan wel vernietigbaar is, rusten op [appellant] .

3.3. De grieven 2, 3, 4 en 5 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat het besluit nietig is. [appellant] voert ter toelichting op de grieven aan dat door de aanbouwen het gebruiksvloeroppervlak als bedoeld in artikel 2 van splitsingsakte in de twee appartementen toeneemt, zodat de breukdelen in de akte moeten worden gewijzigd (met als gevolg een stijging van de bijdrage van de eigenaren van deze appartementen in de gemeenschappelijke kosten). Nu de vergadering de toestemming voor de aanbouwen heeft verleend, zonder tegelijkertijd te beslissen dat de breukdelen in de splitsingsakte moeten worden gewijzigd, is het besluit nietig, aldus [appellant] .

3.4. Het hof leest in het betoog van [appellant] niet de stelling dat de aanbouwen een wijziging van de goederenrechtelijke toestand van de twee appartementen en/of de gemeenschappelijke ruimten, tot gevolg hebben. Integendeel, volgens [appellant] verandert enkel de wijze waarop de gang/doorgang naar het dakterras (de dakopbouw) en het dakterras zelf worden gebruikt (er wordt volgens hem een extra gebruiks- of verblijfsruimte gecreëerd), maar niet de omvang van de appartementen. Nu de aanbouwen geen wijziging brengen in de goederenrechtelijke toestand van de appartementen, behoeft naar het oordeel van het hof de splitsingsakte niet te worden gewijzigd (zie HR 7 april 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA5405). VVE Westerkaap II heeft voorts onbetwist gesteld dat in de aanbouw geen verwarming wordt aangebracht, zodat – naar het oordeel van het hof – in ieder geval niet gezegd kan worden dat door het aanbrengen van de aanbouw een extra woonlaag wordt gecreëerd. Het aanbrengen van de aanbouw heeft veeleer tot gevolg dat het dakterras overdekt wordt en omgeven door (glazen) wanden/deuren (een soort tuinhuis). De bestemming van de gang/doorgang en het dakterras na de gewenste verbouwing verschilt dus niet wezenlijk ten opzichte van de bestemming daarvan ten tijde van de vaststelling van de splitsingsakte en bijbehorende tekening. Dat in de aanvragen voor de omgevingsvergunning voor de aanbouwen de bestemming ‘wonen’ wordt vermeld, doet hieraan niet af. Ditzelfde geldt wanneer veronderstellenderwijs ervan uit wordt gegaan dat de huidige situatie van de gang/doorgang en het dakterras door destijds uitgevoerd meerwerk, verschilt van de situatie ten tijde van de vaststelling van de splitsingsakte en bijbehorende tekening.
Uit het voorgaande volgt dat de grieven 2, 3, 4 en 5 niet slagen.

3.5. De grieven 1, 6, 7, 8 en 9 zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] onvoldoende heeft gesteld voor de conclusie dat het besluit vernietigbaar is. [appellant] stelt ter onderbouwing van deze grieven dat het bestuur van VVE Westerkaap II (hierna: het bestuur) de vergadering (1) te laat (het concept voor) de gebruikersovereenkomst heeft verstrekt, en (2) onjuist, onvolledig en/of niet heeft geïnformeerd over onder meer de noodzaak tot het wijzigen van de (breukdelen in de) splitsingsakte, de aard van de verbouwingsplannen en de constructieve gevolgen hiervan, het feit dat de gebruikersovereenkomst de eigenaars niet voldoende juridische zekerheid biedt en het gegeven dat de garantie op het (algehele) dak als gevolg van de verbouwing zal vervallen.

3.6.1. Partijen zijn het erover eens dat tijdens de vergadering op 21 april 2016 concepten van de gebruikersovereenkomst zijn overhandigd aan de aanwezige leden en [X] (als gevolmachtigde van [appellant] ) en dat een leespauze is ingelast, zodat de gebruikersovereenkomst kon worden bestudeerd. Daarbij heeft VVE Westerkaap II onbetwist gesteld dat [X] niet tegen deze gang van zaken heeft geprotesteerd, zodat het hof hiervan uitgaat. Gezien dit verloop van de vergadering heeft [appellant] naar het oordeel van het hof onvoldoende toegelicht waarom de gebruikersovereenkomst te laat is verstrekt. Dit geldt temeer daar de gebruikersovereenkomst slechts een aantal pagina’s kent en voor zover [appellant] inhoudelijke bezwaren tegen de overeenkomst aanvoert, deze gemotiveerd worden betwist. Overigens brengt het gegeven dat het aangaan van de gebruikersovereenkomst niet als agendapunt is opgenomen bij de aankondiging van de vergadering van 21 april 2016, evenmin met zich dat het besluit hierdoor strijdig is met de redelijkheid en billijkheid.

3.6.2. Het verwijt dat het bestuur de vergadering niet heeft gewezen op de noodzaak tot het wijzigen van de (breukdelen in de) splitsingsakte, is niet terecht omdat de aanbouwen niet met zich brengen dat de splitsingsakte moet worden gewijzigd (zie rechtsoverweging 3.4). Het verwijt dat het bestuur de vergadering onjuist en/of onvolledig heeft geïnformeerd over de aard van de verbouwingsplannen en de constructieve gevolgen hiervan, heeft [appellant] in het licht van het gegeven dat de op de verbouwing betrekking hebbende stukken op voorhand ter inzage zijn gelegd en de eigenaars van de twee appartementen ter vergadering een toelichting op de verbouwing hebben gegeven, onvoldoende concreet toegelicht. [appellant] verwijt het bestuur verder de vergadering er niet op te hebben gewezen dat het voor de eigenaars gunstiger was om de bepalingen uit de gebruikersovereenkomst op te nemen in de splitsingsakte, omdat de rechtsopvolgers van de eigenaars van de desbetreffende appartementen hier dan van rechtswege aan zouden zijn gebonden in plaats van via een kettingbeding in de gebruikersovereenkomst (waarvoor noodzakelijk is dat de eigenaars de bepalingen opleggen aan eventuele rechtsopvolgers). Ook dit verwijt gaat niet op. Mocht het opnemen van de desbetreffende bepalingen in de splitsingsakte voor de overige eigenaars (waaronder [appellant] ) al gunstiger zijn dan het aangaan (door de eigenaars van de twee appartementen) van de gebruikersovereenkomsten, dan is dit nadeel niet zodanig dat het besluit – doordat het bestuur niet op dit (veronderstelde) nadeel heeft gewezen – strijdig is met de redelijkheid en billijkheid. Tenslotte verwijt [appellant] het bestuur dat het de vergadering erop had moeten wijzen dat door de aanbouwen de garantie op het (algehele) dak komt te vervallen. Ook dit verwijt is onvoldoende onderbouwd. De stelling van VVE Westerkaap II dat de garantie ten opzichte van de aannemer de facto niets oplevert omdat deze is gefailleerd en het GIW-garantiecertificaat inmiddels is verstreken, terwijl de projectontwikkelaar niet (uit hoofde van de koop/aannemingsovereenkomst) aansprakelijk is, wordt door [appellant] onvoldoende gemotiveerd betwist, zodat van de juistheid van deze stelling wordt uitgegaan. Dit brengt met zich dat voor het bestuur geen reden bestond de vergadering erop te wijzen dat een consequentie van het aanbrengen van de aanbouwen was dat de garantie op het dak zou komen te vervallen. Voorzover [appellant] bedoelt te stellen dat voormelde verwijten het besluit niet alleen vernietigbaar maken door de wijze van totstandkoming maar ook vanwege de inhoud, heeft hij deze stelling om voormelde redenen evenzeer onvoldoende toegelicht.

3.6.3. Uit het voorgaande volgt dat de grieven 1, 6, 7, 8 en 9 niet slagen.

3.7. Hetgeen [appellant] voor het overige aanvoert staat aan voormelde oordelen niet in de weg. Nu [appellant] de gronden van zijn verzoek onvoldoende heeft toegelicht, worden zijn bewijsaanbiedingen verworpen, daargelaten dat deze onvoldoende specifiek en/of relevant zijn.

3.8. Het bovenstaande brengt met zich dat de bestreden beschikking zal worden bekrachtigd. Dit laatste brengt met zich dat de grief tegen de proceskostenveroordeling in de eerste aanleg faalt (grief 10). Nu [appellant] ook in hoger beroep in het ongelijk is gesteld, wordt hij in deze procedure evenzeer in de proceskosten veroordeeld.

4 Beslissing

Het hof:
bekrachtigt de bestreden beschikking;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van VVE Westerkaap II gevallen, op
€ 718,00 aan verschotten en € 1.788,00 aan salaris.
Deze beschikking is gegeven door mrs. L.A.J. Dun, C. Uriot en L.R. van Harinxma thoe Slooten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.

Bron: Rechtspraak.nl

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
InstallatiesNieuwsVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte

InstallatiesLiftVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Kun je het gebruik van een privé lift als buur afdwingen?

FundamentVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Is alles wat binnen de lijntjes ligt privé?

VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Is de lift gemeenschappelijk of niet?

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.