FinancieelIncassoServicekostenVvE Rechtspraak - Geldzaken

Betalingsachterstand op het moment van verkoop; hoe te handelen?

Betalingsachterstand op het moment van verkoop; hoe te handelen?

Op de incassoafdeling van Rijssenbeek Advocaten wordt dagelijks ondervonden dat lang niet alle appartementseigenaars tijdig de maandelijkse VvE-bijdragen voldoen. Die bijdragen vormen voor VvE’s doorgaans de enige inkomstenbron, zodat het voor het functioneren van de VvE van essentieel belang is dat die bijdragen (uiteindelijk) toch betaald worden. Zolang de niet-betalende eigenaar zijn appartement in eigendom blijft behouden, kunnen vrij eenvoudig incassohandelingen worden verricht. Het bestuur van de VvE weet immers wie de eigenaar van het appartement is en kan hier – in een uiterst geval – beslag op leggen teneinde alsnog betaling af te dwingen.

Hoofdelijke aansprakelijkheid oude en nieuwe eigenaar

Dat kan anders worden in het geval de niet-betalende eigenaar voornemens is zijn appartement te verkopen. Hij is immers niet verplicht zijn nieuwe adres aan het bestuur of de notaris kenbaar te maken, zodat het nemen van incassomaatregelen dan bemoeilijkt kan worden. Daarom is in de wet opgenomen dat de nieuwe eigenaar samen (“hoofdelijk”) met de oud-eigenaar aansprakelijk is voor de VvE-bijdragen die “in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden”. Als de VvE met succes de nieuwe eigenaar wil aanspreken voor deze, door de oud-eigenaar, nog niet betaalde VvE-bijdragen, dan zal het feit dat de oud-eigenaar die VvE-bijdragen niet heeft betaald, wel moeten blijken uit een door de notaris aan de akte van overdracht aangehechte verklaring.

Verklaring notaris

De notaris is op grond van artikel 5:122 lid 5 BW wettelijk verplicht om een dergelijke verklaring aan de akte van overdracht te hechten. Feitelijk betekent dat, dat de notaris kort voor het moment van overdracht contact opneemt met het bestuur van de VvE en haar verzoekt een betalingsoverzicht over te leggen waaruit blijkt hoe hoog de betalingsachterstand van de oud-eigenaar op dat moment is. Het komt echter voor dat een notaris deze wettelijke verplichting niet nakomt. In zo’n geval kan de VvE  de nieuwe eigenaar niet op de betalingsachterstand van de oud-eigenaar aanspreken, omdat deze achterstand dan niet uit de door de notaris aan de akte van overdracht aangehechte verklaring blijkt.

Aansprakelijkstelling notaris

Rijssenbeek Advocaten adviseert VvE’s in dergelijke gevallen in ieder geval de oud-eigenaar aansprakelijk te stellen. Als dat niet mogelijk is, omdat de oud-eigenaar bijvoorbeeld niet gevonden kan worden of omdat deze inmiddels failliet is verklaard, adviseren wij om ook de notaris – die zijn verplichting ex artikel 5:122 lid 5 BW niet is nagekomen – aansprakelijk te stellen. Doet de VvE dat niet, dan loopt zij het risico dat zij tegen haar leden onrechtmatig handelt. Dit laatste blijkt uit een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 4 april 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:1179).

Dat onrechtmatig handelen bestaat dan daaruit, dat de VvE haar leden benadeelt door de door de notaris veroorzaakte schade niet op hem te verhalen. Dit terwijl de VvE met een financieel gat blijft zitten wat, links- of rechtsom, uiteindelijk de appartementseigenaars zullen moeten aanvullen. VvE-bestuurders doen er dus goed aan om in gevallen als hierboven beschreven de geleden schade op de notaris te verhalen.

Voor vragen over dit onderwerp kunt u contact opnemen met mr. A. Mol.

Author: Bram Mol

Gerelateerde artikelen
IncassoVvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Geldzaken

Missen Incassomachtiging leidt tot falen voeren procedure

VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE Rechtspraak: Uitleg splitsingsakte/splitsingsreglement t.a.v. bijdragen aan gemeenschappelijk onderhoud

VvE Rechtspraak - Overig

VvE Rechtspraak: ECLI:NL:GHAMS:2015:2862 tussenarrest ECLI:NL:GHAMS:2017:1179

VvE Rechtspraak - Geldzaken

VvE Rechtspraak: Aansprakelijkheid verkrijger reikt niet verder dan het bedrag uit de opgave van de notaris blijkt

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

1 Reactie

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.