VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE Rechtspraak: Aansprakelijkheid VvE bij waterschade eigenaar appartementsrecht?

VvE Rechtspraak: Aansprakelijkheid bij waterschade eigenaar van appartementsrecht?
Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM
 
in de zaak van

[eiseres] , wonende te [woonplaats 1] , eiseres, advocaat mr. M.A. van der Lubbe te Arnhem,

tegen

de vereniging [gedaagde] , gevestigd te [woonplaats 2] , gedaagde, advocaat mr. M.P.V. den Engelsman te Rotterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres] en de VVE [gedaagde] genoemd worden.

De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding van 12 juli 2016, met producties 1 tot en met 7;
  • de conclusie van antwoord met één productie;
  • de brief van de rechtbank van 5 oktober 2016 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
  • de bij brief van 3 januari 2017 door [eiseres] overgelegde producties 8 tot en met 19;
  • de brief van de rechtbank d.d. 10 januari 2017 met het verzoek tot het in geding brengen door [eiseres] van in de brief nader omschreven stukken;
  • de bij brief van 13 januari 2017 door [eiseres] overgelegde producties 4a tot en met 4c;
  • het proces-verbaal van comparitie van 17 januari 2017.

1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1. Bij notariële akte van 30 juli 2007 is het gebouw The Red Apple (hierna te noemen: het gebouw) gesplitst in zeven appartementsrechten. Het zevende appartementsrecht (appartementsindex 7) betreft het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het [gedaagde] Woningen (hierna te noemen: het [gedaagde] ), gelegen op de achtste tot en met de zestiende verdieping dat bestemd is om te worden gebruikt als 79 woningen met inpandige bergingen. Deze notariële akte wordt verder genoemd: akte van hoofdsplitsing.
2.2. Bij notariële akte van eveneens 30 juli 2007 is het [gedaagde] gesplitst in 79 appartementsrechten. Deze akte wordt verder genoemd: akte van ondersplitsing.
2.3. [eiseres] is eigenaar van een van de appartementsrechten van het [gedaagde] . Het bij dit appartementsrecht behorende appartement ligt op de veertiende verdieping.
2.4. Ten behoeve van het [gedaagde] is de VVE [gedaagde] opgericht. [eiseres] is lid van de VVE [gedaagde] .
2.5. Er is een akte van hoofdsplitsing waarin tevens een reglement van splitsing is vastgesteld (hierna: reglement van hoofdsplitsing).

2.6. Bij de akte van ondersplitsing is eveneens tevens een reglement van splitsing vastgesteld (hierna: reglement van ondersplitsing). Dit reglement luidt – voor zover hier van belang – :

A. Definities

Artikel 1.

In het reglement wordt verstaan onder:

a. “Akte”:

deze akte van ondersplitsing tevens houdende de vaststelling van het Reglement (…);

(…)

k. “Gebouw”:

het gebouwdeel dat in de ondersplitsing van het Hoofdappartementsrecht is betrokken;

(…)

n. “Gemeenschappelijke Gedeelten”:

die gedeelten van het Gebouw en/of de Grond, die blijkens de Akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

o. “Gemeenschappelijke Zaken”:

alle zaken, voor zover betrokken in de Ondersplitsing, die bestemd zijn of worden om door alle Eigenaars of een bepaalde groep van Eigenaars te worden gebruikt voor zover niet vallende onder n;

(…)

q. “Hoofdappartementsrecht”:

het Appartementsrecht met index 7 dat bij de Akte is gesplitst in negenenzeventig (79) (onder)appartementsrechten;

(…)

x. “Privé Gedeelte”:

het gedeelte of de gedeelten van het Gebouw en/of de Grond, dat/die blijkens de Akte bestemd is/zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

Artikel 9.

9.1

Tot de schulden en kosten van de gezamenlijke Eigenaars als bedoeld in artikel 5:112, eerste lid, onder a, Burgerlijk Wetboek worden gerekend:

(…)

d. het bedrag van de schadevergoeding door de gezamenlijke Eigenaars als zodanig verschuldigd aan één van hen of een derde;

Artikel 17.

17.1.

Tot de Gemeenschappelijke Zaken en Gemeenschappelijke Gedeelten worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig en vallende onder het

Hoofdappartementsrecht:

a. de Gemeenschappelijke Zaken en de Gemeenschappelijke Gedeelten vermeld in het Reglement van de hoofdsplitsing;
(…)

h. de leidingen voor:

de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover niet

uitsluitend dienstbaar aan één Privé Gedeelte;

– het transport van water, elektriciteit en telefoon-, audio- en

videosignalen vanaf de aansluitingen op de dienstleidingen tot aan een meterkast van een Privé Gedeelte;

(…)

j. de overige collectieve voorzieningen.

17.2.

Tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken worden in ieder geval niet gerekend:

a. de leidingen voor:

de afvoer van hemelwater, gootwater en fecaliën, voor zover uitsluitend

dienstbaar aan één Privé Gedeelte;

– het transport van water, elektriciteit en telefoon-, audio- en videosignalen in een Privé Gedeelte vanaf de meterkast;

(…)

d. al die zaken die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de

Eigenaar of Gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één Privé Gedeelte, voor zover niet anders in het Reglement vermeld of met

inachtneming van het bepaalde in Artikel 18 als zodanig gekwalificeerd.

17.3.De in het tweede lid bedoelde zaken maken deel uit van het desbetreffende Privé Gedeelte.

Artikel 30.

30.1.

Alle Privé Gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende

Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken (ook die van de Hoofdsplitsing), zijn voor rekening en risico van de betrokken Eigenaar.

30.2.Het in het eerste lid bepaalde geldt niet voor schade die veroorzaakt is door een evenement dat buiten de betrokken Privé Gedeelten heeft plaats gehad. In dat geval komt de schade aan dat/die Privé Gedeelte(n) voor rekening van de Eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

30.3.

Alle zich in een Privé Gedeelte bevindende Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken zijn voor rekening en risico van de Eigenaars gezamenlijk, onverminderd hun verhaal op degene die voor de schade aansprakelijk is.

30.4.Alle zich in een Privé Gedeelte bevindende voorzieningen welke zijn bestemd ten behoeve van een ander Privé Gedeelte zijn en blijven voor rekening en risico van de Eigenaar van het laatstbedoelde Privé Gedeelte.

2.7. [eiseres] heeft haar woning op 31 juli 2009 in gebruik genomen.

3Het geschil

3.1. [eiseres] vordert samengevat – veroordeling van de VVE [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van € 39.081,15, vermeerderd met rente en kosten.

3.2. [eiseres] stelt daartoe – kort samengevat – :a. primair: dat de VVE [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade op grond van het bepaalde in artikel 30 lid 2 juncto artikel 9 van de akte van ondersplitsing, nu het schade betreft door een gebeurtenis die buiten het privé gedeelte van [eiseres] heeft plaatsgevonden, namelijk een lekkage door toedoen van een gebrek in een gemeenschappelijke leiding;

b. subsidiair: dat de VVE [gedaagde] aanprakelijk is op grond van artikel 6:174 BW nu de opstal niet voldeed aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor zaken opleverde en dat gevaar zich heeft verwezenlijkt.

3.3. De VVE [gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van [eiseres] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van de procedure met rente.
3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

Aansprakelijkheid van de VVE [gedaagde] op grond van het reglement van ondersplitsing

4.1. Ter onderbouwing van haar standpunt dat de VVE [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade is door en namens [eiseres] – voor zover relevant – het volgende aangevoerd.

In oktober/november 2009 waren er lekkages in het appartement van [eiseres] . Er kwam water door het plafond. [eiseres] heeft toen contact opgenomen met de bewoners van het appartement op de zestiende etage en met de heer [uitvoerder] , uitvoerder in dienst van J.P. van Eesteren. Van Eesteren is de aannemer die het gebouw heeft gebouwd. Al snel bleek dat er elke keer lekkage bij [eiseres] was als de wasmachine van de bewoners van het appartement op de zestiende etage in gebruik was. Uiteindelijk heeft Van Eesteren de oorzaak van de lekkage verholpen door reparatie van een afvoerleiding die bereikbaar was na het maken van een gat in de muur van het appartement op de vijftiende verdieping. Het appartement op de vijftiende verdieping had zelf geen last van lekkages. Na deze reparatie vonden er geen lekkages meer plaats in het appartement van [eiseres] .

[eiseres] heeft ter onderbouwing van het voorgaande een e-mail d.d. 26 september (NB. De rechtbank gaat ervan uit dat deze e-mail dateert uit 2016 gelet op de vermelding op de productielijst) overgelegd van de bewoner van het appartement op de vijftiende verdieping, [bewoner] . Uit deze e-mail blijkt dat Van Eesteren via zijn appartement een reparatie heeft uitgevoerd aan een afvoerpijp van zijn bovenburen die via zijn woning liep. De reparatie bestond uit het maken van een gat in de muur om de afvoerpijp bloot te leggen en deze daarna aan te sluiten.

Uitgaande van deze feitelijke situatie, stelt [eiseres] dat de lekkages het gevolg zijn van het ontbreken van een deel van de standleiding dan wel het ontbreken van een deel in de afvoerleiding gelegen tussen de standleiding en de afvoer van de wasmachine op de zestiende verdieping. Het betreft aldus een gebrek in een gemeenschappelijke leiding die toebehoort aan de VVE [gedaagde] , aldus [eiseres] . In dit verband verwijst zij in het bijzonder naar het bepaalde in artikel 17 van het reglement van ondersplitsing. Aangezien de schade volgens [eiseres] aldus is veroorzaakt door een gebeurtenis die buiten haar appartement heeft plaatsgevonden, zijn gelet op het bepaalde in artikel 30 lid 2 juncto artikel 9 van het reglement van ondersplitsing de gezamenlijke eigenaars, en dus de VVE [gedaagde] , aansprakelijk voor de hieruit voortgevloeide schade.

4.2. Tegenover deze stellingen van [eiseres] , is door en namens de VVE [gedaagde] – voor zover relevant – het volgende aangevoerd.

Indien en voor zover [eiseres] al schade heeft geleden, geldt dat niet vaststaat wat de oorzaak van de gestelde lekkage is geweest. [eiseres] heeft meerdere mogelijke oorzaken genoemd en het deskundigenrapport kan niet als onderbouwing voor een van de genoemde oorzaken dienen nu de deskundige voor wat betreft de oorzaak alleen heeft opgetekend wat [eiseres] hem heeft verteld.

Nu er uitsluitend sprake was van lekkage als de wasmachine van het appartement op de zestiende etage werd gebruikt, kan het niet anders zijn dan dat het gebrek was gelegen in de afvoer van die wasmachine en dus in een leiding die dienstbaar was aan het appartement op de zestiende etage. In dat geval betreft het een gebrek in een privé gedeelte waarvoor de VVE [gedaagde] op grond van het reglement van ondersplitising op geen enkele wijze aansprakelijk is.

Het ligt niet voor de hand dat de lekkage een gevolg was van een gebrek aan een gemeenschappelijke leiding. Als het een gebrek aan een gemeenschappelijke leiding was geweest, dan was er ook wateroverlast geweest bij gebruik van andere voorzieningen, zoals bij gebruik van onder andere de wc.

4.3. Gelet op het voorgaande, overweegt de rechtbank als volgt.

In aanmerking nemende dat, zoals [eiseres] stelt, er alleen lekkage was in haar appartement als de wasmachine van het appartement op de zestiende etage werd gebruikt, kan er geen sprake zijn geweest van een gebrek aan de standleiding. Als dat het geval was geweest, had iedere vorm van watergebruik door de bewoners van de zestiende etage tot lekkage in het appartement van [eiseres] en mogelijk ook andere appartementen geleid.

In aanmerking nemende voorts dat er geen lekkage was in het appartement op de vijftiende etage in geval van gebruik van de wasmachine door de bewoners van de zestiende etage, ligt het ook niet voor de hand dat er sprake was van een gebrek aan de (directe) afvoerleiding van de wasmachine.

Hiervan uitgaande, en gelet op de omstandigheid dat het gebrek is verholpen door het maken van een gat in de muur van het appartement op de vijftiende etage, kan het niet anders zijn dan dat er een gebrek was in de afvoerleiding die de verbinding vormt tussen de (directe) afvoerleiding van de wasmachine van het appartement op de zestiende etage en de standleiding.

4.4. De vraag is vervolgens of de VVE [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die het gevolg is van dit gebrek.

Voor het antwoord op deze vraag is van belang of de betreffende leiding kan worden aangemerkt als een gemeenschappelijke zaak, zoals [eiseres] stelt.

4.5. De rechtbank stelt het volgende voorop.

Het ligt voor de hand om voor het antwoord op voormelde vraag in eerste instantie te kijken naar het reglement van ondersplitsing nu in dat reglement de rechten en verplichtingen zijn neergelegd van diegenen die op basis van de akte van ondersplitsing een appartementsrecht hebben verkregen, zoals [eiseres] .

Genoemd reglement is naar zijn aard bestemd om de rechtspositie van een aantal derden te beïnvloeden, in het bijzonder van de (toekomstige) eigenaren van de appartementsrechten, zonder dat die derden invloed hebben (gehad) op de inhoud of de formulering van dat reglement. Om die reden dienen de bewoordingen ervan naar objectieve maatstaven te worden uitgelegd in het licht van de verdere inhoud van de het reglement.

4.6. Uit het bepaalde in artikel 17 lid 2, aanhef en sub a en e, van het reglement van ondersplitsing volgt dat zaken, inclusief leidingen, die bestemd zijn om uitsluitend te worden gebruikt door de Eigenaar of Gebruiker van – of uitsluitend dienstbaar zijn aan – één Privé Gedeelte, niet tot de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken worden gerekend. Onder Privé Gedeelte in de zin van het reglement van ondersplitsing wordt blijkens de definitie begrepen een afzonderlijk appartement van het [gedaagde] .

In aanmerking nemende dat, zoals hiervoor is vastgesteld, de oorzaak van de gestelde schade was gelegen in een gebrek in de afvoerleiding die de verbinding vormt tussen de (directe) afvoerleiding van de wasmachine en de standleiding, moet ervan worden uitgegaan dat deze aansluiting uitsluitend dienstbaar was aan het appartement op de zestiende etage. Immers, als deze leiding ook dienstbaar was geweest aan andere appartementen zouden er niet alleen lekkages zijn geweest bij [eiseres] in geval van gebruik van de wasmachine van het appartement op de zestiende etage maar ook bij gebruik van water door bewoners van andere appartementen. Dit is gesteld noch gebleken.

Aldus betrof deze afvoerleiding geen gemeenschappelijke zaak en maakt deze leiding gelet op het bepaalde in artikel 17.3 van het reglement van ondersplitsing deel uit van het appartement op de zestiende etage.

4.7. In artikel 30 van het reglement van ondersplitsing is een regeling opgenomen ter zake de aansprakelijkheid voor geleden schade. In lid 1 van dit artikel is bepaald dat alle Privé Gedeelten, met uitzondering van de zich daarin bevindende Gemeenschappelijke Gedeelten en/of Gemeenschappelijke Zaken (ook die van de Hoofdsplitsing), voor rekening en risico van de betrokken Eigenaar zijn.

4.8. Nu is vastgesteld dat de afvoerleiding met het gebrek deel uitmaakte van het appartement op de zestiende etage, komt de schade die hierdoor is veroorzaakt op grond van artikel 30 lid 1 van het reglement van ondersplitsing voor rekening en risico van de eigenaren van dat appartement.

De VVE [gedaagde] is derhalve niet aansprakelijk voor de door [eiseres] gevorderde schade.

Aansprakelijkheid van de VVE [gedaagde] wegens gebrekkige opstal

4.9. [eiseres] heeft subsidiair aan haar vordering ten grondslag gelegd dat de VVE [gedaagde] aansprakelijk is voor de door haar geleden schade op grond van artikel 6:174 BW nu de zich in het appartementsgebouw bevindende leidingen behoren tot de opstal en deze niet voldeden aan de eisen die men daaraan in de gegeven omstandigheden mag stellen en daardoor gevaar voor zaken ontstond en dat gevaar zich heeft verwezenlijkt.

4.10. Uit hetgeen de rechtbank hiervoor heeft overwogen, volgt dat de afvoerleiding met het gebrek behoort bij het appartement op de zestiende etage. Dit brengt mee dat niet de VVE [gedaagde] maar de eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het appartement van de zestiende etage als bezitter van de opstal moet worden aangemerkt. Aldus is de VVE [gedaagde] ook niet op deze grondslag aansprakelijk voor de door [eiseres] gevorderde schade.

Slotsom

4.11. De vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. De overige door de VVE [gedaagde] gevoerde verweren behoeven derhalve geen bespreking meer.

Proceskosten

4.12. [eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VVE [gedaagde] worden begroot op:- griffierecht 1.929,00

– salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief III à € 579,00)

Totaal € 3.087,00

De beslissing

De rechtbank

5.1. wijst de vordering af,
5.2. veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van de VVE [gedaagde] tot op heden begroot op € 3.087,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de zevende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.F. Koekebakker en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2017.

1582/1729

Bron: Rechtspraak.nl

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
InstallatiesNieuwsVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Individuele afrekening warmtemeters eerlijker MAAR in strijd met Splitsingsakte

VvE Rechtspraak - Overig

Erkenning van Erfdienstbaarheid van weg

VvE Rechtspraak - Overig

Erfdienstbaarheid en burenruzie

VvE Rechtspraak - Besluitvorming

Ingangstermijn kennisname besluit VvE. Uitspraak Hoge Raad

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.