Kennis van VvE Zaken

VvE Rechtspraak - Vergadering van Eigenaars

VvE Rechtspraak: Commerciële activiteiten van criminele aard reden voor ontbinden huurovereenkomst.

VvE Rechtspraak: Commerciële activiteiten van criminele aard reden voor ontbinden huurovereenkomst.

Uitspraak  inzake

STICHTING STADGENOOT, gevestigd te Amsterdam, appellante, advocaat: mr. I.N. Maaskant te Hoofddorp,

tegen

[geïntimeerde] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerde, advocaat: mr. R.K. Uppal te Amsterdam.

Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Stadgenoot en [geïntimeerde] genoemd.

Stadgenoot is bij dagvaarding van 22 januari 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 26 oktober 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Stadgenoot als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven;

– memorie van antwoord, met producties.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 november 2016 doen bepleiten door hun respectieve advocaten, Stadgenoot aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Stadgenoot heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog het in eerste aanleg onder punten 1 en 2 van de dagvaarding gevorderde (kort gezegd de ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en de ontruiming van het gehuurde) zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het hoger beroep.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot, zo begrijpt het hof, bekrachtiging van het bestreden vonnis, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten.

Feiten

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1. tot en met 1.13. de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die, als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten – voor zover in hoger beroep nog van belang – neer op het volgende.

  1. [geïntimeerde] huurt van Stadgenoot sinds 19 juli 1994 woonruimte aan de [adres] . De woonruimte maakt deel uit van een pand, waarvoor eenVvE is ingesteld.
  2. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing algemene voorwaarden, waarin in artikel 3 de verplichtingen van de huurder zijn opgenomen. Volgens die bepaling is [geïntimeerde] gehouden de woonruimte overeenkomstig de bestemming als woning te gebruiken en schoon te houden. Voorts mag [geïntimeerde] geen schade aan de woonruimte of omwonenden toebrengen en geen overlast veroorzaken.
  3. In 2013 heeft de politie over de woonruimte een anonieme tip c.q. klacht van een omwonende gekregen, dat er rond de woonruimte nogal eens een sterke wietlucht hing. Op het balkon van [geïntimeerde] werden toen twee forse hennepplanten aangetroffen, die [geïntimeerde] beloofde te verwijderen. Er is van het voorval geen proces-verbaal opgemaakt.
  4. Op 20 augustus 2014 heeft de politie bij [geïntimeerde] een inval gedaan. De politie heeft zich via de voordeur van de woonruimte toegang verschaft. Partijen verschillen van mening over de vraag of [geïntimeerde] de politie de toegang tot de woonruimte heeft geweigerd.
  5. Op 13 november 2014 heeft de inspecteur [A] van politie eenheid Amsterdam, district 5, wijkteam Houtmankade, van de inval proces-verbaal opgemaakt. Op 14 november 2014 heeft Stadgenoot van de politie vernomen dat er op 20 augustus 2014 bij [geïntimeerde] een inval was gedaan.
  6. Volgens het zojuist genoemde proces-verbaal kwam [geïntimeerde] uit een onderzoek naar mogelijke drugshandel bij een kapsalon als verdachte naar voren. Het proces-verbaal vermeldt:
    uit het complete onderzoek werd onder meer duidelijk dat deze huurwoning wel als woning in gebruik was maar dat er tevens sprake was van harddrugshandel.
  7. Het proces-verbaal bevat een opsomming van de in de woonruimte aangetroffen goederen, die (mogelijk) drugs en/of drugs gerelateerd zijn. De opsomming beslaat meerdere pagina’s.
  8. Bij brief van 17 maart 2015 heeft Stadgenoot [geïntimeerde] bericht dat zij heeft geconstateerd dat [geïntimeerde] de woonruimte onrechtmatig gebruikt, aangezien de woonruimte wordt gebruikt bij de handel in harddrugs. Stadgenoot heeft [geïntimeerde] daarbij de gelegenheid geboden de huurovereenkomst op te zeggen.
  9. De gemachtigde van [geïntimeerde] heeft Stadgenoot bij e-mail van 24 maart 2015 bericht dat [geïntimeerde] niet voor enig strafbaar feit was veroordeeld.
  10. Partijen hebben over het beëindigen van de huur nader gecorrespondeerd.
  11. [geïntimeerde] heeft geweigerd de huur op te zeggen of de woonruimte te ontruimen.

Beoordeling

3.1 Voor zover in hoger beroep nog van belang heeft de kantonrechter in eerste aanleg de hierboven genoemde vorderingen van Stadgenoot afgewezen. Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt Stadgenoot met een grief op, inhoudend dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ten onrechte niet heeft ontbonden en deswege ten onrechte de ontruiming niet heeft uitgesproken. De uitvoerige toelichting op de grief houdt – kort en zakelijk weergegeven – het volgende in. Stadgenoot hanteert een strikt drugsbeleid. Zij hoeft niet te dulden dat een huurder van een sociale huurwoning deze gebruikt voor het opslaan dan wel verhandelen van drugs. Het handelen van [geïntimeerde] is in strijd met de wet en de huurovereenkomst. Het gebruik van de woning was in strijd met de bestemming en [geïntimeerde] was geen goed huurder. Zijn tekortkomingen rechtvaardigen de ontbinding van de huurovereenkomst. Bijkomende omstandigheden (zoals handelsactiviteiten waarbij sprake is van bestemmingswijziging, gevaarzetting of overlast) zijn daarvoor niet vereist, in tegenstelling tot wat de kantonrechter oordeelt. Voor zover dat wel vereist zou zijn, zijn voldoende bijkomende omstandigheden aanwezig. Volgens Stadgenoot wordt haar standpunt door recente jurisprudentie ondersteund. Ten slotte wegen de belangen van Stadgenoot bij ontbinding van de huurovereenkomst (te weten het uitvoeren van haar taak als sociale verhuurder en het voeren van een strikt anti-drugsbeleid teneinde precedentwerking te voorkomen en de leefbaarheid van de woonomgeving te waarborgen) zwaarder dan het woonbelang van [geïntimeerde] .

3.2 De grief slaagt. Daartoe is het volgende redengevend. Niet in geschil is dat in de woning van [geïntimeerde] een grote hoeveelheid drugs (zowel soft- als harddrugs) is aangetroffen die in het voornoemde proces-verbaal van 13 november 2014 nader is beschreven. Voor zover namens [geïntimeerde] bij gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep de hoeveelheid drugs heeft betwist, is deze betwisting tardief. Verder is in de woning onder meer een geldbedrag van € 1.150,- aangetroffen, in coupures van € 20,- en € 50,-, alsmede een weegschaal en wikkels. Het proces-verbaal vermeldt verder dat een en ander is aangetroffen in het kader van een onderzoek naar mogelijke drugshandel vanuit en om een kapsalon te Amsterdam. [geïntimeerde] heeft ter terechtzitting op vragen van het hof verklaard dat hij voor dit bezit en die handel vijf weken in voorlopige hechtenis heeft gezeten en dat hij voor deze feiten wordt vervolgd, in het kader waarvan in december 2016 (weer) een zitting zou zijn bij de rechtbank Amsterdam.

3.3 De aard en de hoeveelheid van de drugs, de wijze van verpakking (veelal in zakjes), het aantreffen van handelsattributen zoals verpakkingsmateriaal (wikkels/ponypacks) en een weegschaal, alsmede het aantreffen in combinatie daarmee van een niet onaanzienlijk geldbedrag in kleine coupures, duidt er naar het oordeel van het hof op dat de drugs bestemd waren voor de handel. Dit oordeel wordt ondersteund door het feit dat [geïntimeerde] , naast voor bezit, ook vervolgd wordt voor handel in onder meer harddrugs en daarvoor geruime tijd in voorlopige hechtenis heeft gezeten. Het verweer van [geïntimeerde] dat de drugs deels oud en vergeten waren en bovendien voor eigen gebruik is in verband hiermee niet geloofwaardig en overigens niet onderbouwd. [geïntimeerde] heeft evenmin voldoende weersproken dat de middelen die in voormeld proces-verbaal staan vermeld (op grond van de Opiumwet) verboden middelen zijn, zoals LSD, Chrystal Meth, XTC en hash. Verder heeft [geïntimeerde] nagelaten eventuele ontlastende delen van zijn strafdossier in het geding te brengen, noch heeft hij (tegen)bewijs aangeboden van zijn stellingen.

3.4 De conclusie is dan ook dat [geïntimeerde] de woning heeft gebruikt voor opslag van een grote hoeveelheid soft- en harddrugs om de handel in die middelen te faciliteren. Dit bezit van verdovende middelen in de woning, dat duidt op opslag of bewaring ten behoeve van de handel, levert op zichzelf voldoende grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, ook zonder dat dit met zoveel woorden in die overeenkomst is vermeld. Daarbij is niet van belang of de handel direct vanuit de woning plaatsvond of op een andere locatie, noch of sprake is van (andere) bijkomende omstandigheden, zoals overlast. Of de woonfunctie wel of niet ondergeschikt is geraakt aan de opslagfunctie is, anders dan de kantonrechter meent, evenmin relevant in dit verband. [geïntimeerde] heeft de woning immers in strijd met de bestemming gebruikt voor commerciële doeleinden die crimineel van aard zijn, en niet als goed huurder gehandeld. Dit levert een tekortkoming van [geïntimeerde] op in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de wet, welke tekortkoming niet zo gering is dat zij de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van Stadgenoot kan als verhuurder in de sociale sector niet gevergd worden onder deze omstandigheden de huurovereenkomst met [geïntimeerde] voort te zetten. Haar hiervoor weergegeven belangen om de overeenkomst te beëindigen wegen zwaarder dan het woonbelang van [geïntimeerde] .

3.5 Overigens geldt dat wel degelijk sprake is van bijkomende omstandigheden die mede aanleiding geven voor de ontbinding. Het bewaren en opslaan van verdovende middelen in een woning brengt altijd het risico mee op andere strafbare feiten, zoals geweldsdelicten, met alle risico’s van dien voor omwonenden. De handelsactiviteiten van [geïntimeerde] die samenhingen met de opslag van verdovende middelen in de woning hebben er toe geleid dat de politie een inval heeft gedaan in de woning waarbij met geweld de woning is binnengetreden. Een dergelijke gebeurtenis brengt voor de omwonenden overlast mee en gevoelens van onveiligheid en heeft een directe negatieve uitstraling op de woonomgeving, met alle gevolgen van dien. [geïntimeerde] is hier rechtstreeks verantwoordelijk voor.

3.6 De in appel aan de orde zijnde vorderingen van Stadgenoot dienen daarom te worden toegewezen. Het vonnis waarvan beroep moet op die onderdelen worden vernietigd. [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in appel.

Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen van Stadgenoot tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning met aan- en toebehoren staande en gelegen te Amsterdam aan het adres [adres] ;

veroordeelt [geïntimeerde] het voormelde gehuurde met al wie en al wat zich daarin vanwege hem moge bevinden te ontruimen, te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Stadgenoot te stellen, uiterlijk binnen vier weken na betekening van dit arrest;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep, voor zover in hoger beroep aan het oordeel van het hof onderworpen, voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden begroot op € 814,01 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, L.A.J. Dun en E.M. Polak en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 3 januari 2017.

 

Bron: Rechtspraak.nl

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
VerhurenVvE Rechtspraak - Geldzaken

Relatie tussen servicekosten huurder en voorschotbijdrage VvE

VvE Rechtspraak - Overig

VvE Rechtspraak: Kunnen twee naast elkaar gelegen appartementen aangemerkt worden als één woning.

VerhurenVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

VvE Rechtspraak: Moeten verkochte huurappartementen voldoen aan het convenant

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

VvE Rechtspraak: vaststellingsovereenkomst tot benoeming bindend adviseur VvE ivm vochtproblemen

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.