Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VvE Rechtspraak - Besluitvorming

VvE Rechtspraak: Besluiten VvE niet in strijd met redelijkheid en billijkheid.

VvE rechtspraak Redelijkheid en Billijkheid

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.153.187/01

zaaknummers rechtbank Noord-Holland: 2786250/EJ VERZ 14-23 en

3020487/EJ VERZ 14-73

beschikking van de meervoudige burgerlijke kamer van 15 december 2015

inzake

[appellante] , wonend te [woonplaats] , appellante, advocaat: mr. B.F. Eblé te Haarlem,

tegen

de Vereniging van Eigenaars [X], gevestigd te [vestigingsplaats] , gerekestreerde in hoger beroep, advocaat: mr. J.E.J. Jansen te Heemstede.

1 Procesverloop

Partijen worden hierna [appellante] en de VvE genoemd.

[appellante] is bij beroepschrift met producties, ontvangen ter griffie van het hof op 29 juli 2014, in hoger beroep gekomen van twee beschikkingen (hierna: beschikking I en beschikking II) van de rechtbank Noord-Holland, sector kanton, locatie Haarlem (hierna: de kantonrechter), beide van 30 juni 2014.

Op 7 november 2014 is ter griffie van het hof een verweerschrift van de VvE ingekomen.

Op 10 maart 2015 zijn aanvullende producties 3 tot en met 12 van [appellante] ingekomen ter griffie van het hof.

Op 12 maart 2015 zijn van beide partijen nog brieven ter griffie van het hof ontvangen over de (on)tijdigheid van de indiening van deze aanvullende producties.

De mondelinge behandeling van het beroepschrift heeft plaatsgevonden op 19 maart 2015. Bij die gelegenheid heeft namens [appellante] mr. Eblé voornoemd het woord gevoerd aan de hand van een aan het hof overgelegde pleitnota. Namens de VvE heeft mr. Jansen voornoemd het woord gevoerd aan de hand van aan het hof overgelegde pleitaantekeningen. Ter zitting heeft mr. Eblé productie 3 van de aanvullende producties ingetrokken. Verder heeft het hof medegedeeld dat (een deel van) productie 5HB buiten beschouwing wordt gelaten wegens de onleesbaarheid ervan.

Uitspraak is (nader) bepaald op heden.

2 Beoordeling

2.1 De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking I onder het kopje “De feiten” een aantal feiten vermeld. In beschikking II wordt naar deze vaststaande feiten verwezen. Tegen de vaststelling van een aantal daarvan heeft [appellante] gegriefd. Het hof zal daarmee, voor zover in hoger beroep van belang, rekening houden. De overige feiten, die niet in geschil zijn, strekken ook het hof tot uitgangspunt.

2.2 Het gaat in deze zaken – samengevat en voor zover van belang – om het volgende. Het appartementsgebouw aan de [naam straat 1] / [naam straat 2] te [plaats] bestaat uit een bedrijfsruimte op de begane grond en de twee daarboven gelegen appartementen grenzend aan respectievelijk de [naam straat 1] en de [naam straat 2] . Ten tijde van de indiening van het inleidend verzoekschrift op 10 februari 2014 (hierna: verzoekschrift I) vormde [appellante] als eigenares van het appartement aan de [naam straat 1] tezamen met de bewoner van het appartement aan de [naam straat 2] , [A] (hierna: [A] ), en de (toenmalige) eigenaar van het appartementsrecht rechtgevende op de bedrijfsruimte aan de [naam straat 1] , [B] (hierna: [B] ), het bestuur van de VvE. In de vergadering van de VvE van 11 januari 2014 zijn twee offertes van Bouw op Maat BV (verder: Bouw op Maat) aanvaard: (i) een offerte van 29 november 2013 inzake reeds in (de eerste twee weken van) december 2013 verrichte gevelwerkzaamheden aan de kant van de [naam straat 2] en (ii) een offerte inzake nog te verrichten renovatiewerkzaamheden aan het (gemeenschappelijk) dak. De stemverhouding was daarbij in beide gevallen twee stemmen voor ( [A] en [B] ) en een stem tegen ( [appellante] ).

2.3 Bij verzoekschrift I heeft [appellante] verzocht de twee voornoemde in de VvE-vergadering van 11 januari 2014 genomen besluiten wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid te vernietigen met veroordeling van de VvE, [appellante] daarvan uitgesloten, in de kosten van het geding.

2.4 Bij (afzonderlijk) inleidend verzoekschrift (hierna: verzoekschrift II) heeft [appellante] verzocht het besluit van de VvE van 29 maart 2014 om zich door een gemachtigde te laten bijstaan in de voornoemde door [appellante] tegen de VvE aanhangig gemaakte verzoekschriftprocedure te vernietigen wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid met veroordeling van de VvE, [appellante] daarvan uitgesloten, in de kosten van het geding.

2.5 Bij de bestreden beschikkingen I en II heeft de kantonrechter de verzoeken afgewezen en [appellante] telkens veroordeeld in de gedingkosten van de VvE. [appellante] is daartegen in hoger beroep met elf grieven opgekomen. Het beroepschrift strekt ertoe dat het hof de genoemde beschikkingen zal vernietigen en de verzoeken van [appellante] alsnog zal toewijzen, met veroordeling van de VvE, [appellante] daarvan uitgesloten, in de kosten van de verrichte en te verrichten werkzaamheden door Bouw op Maat, alsmede in de kosten van beide instanties, uitvoerbaar bij voorraad.

2.6 Bezien moet worden of de door [appellante] aangevoerde klachten op grond waarvan de bestreden besluiten van de VvE in strijd zouden zijn met de redelijkheid en billijkheid opgaan. De daartoe aangevoerde grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

2.7 De eerste klacht van [appellante] betreft de wijze waarop de besluitvorming inzake de aanvaarding van de offerte met betrekking tot de gevelwerkzaamheden heeft plaatsgevonden. Volgens [appellante] bestond er geen (nood)situatie die het onmogelijk maakte de normale besluitvorming binnen de VvE af te wachten, meer concreet, zoals op de vergadering van de VvE van 5 oktober 2013 was afgesproken, eerst bij meerdere partijen offertes op te vragen alvorens te beslissen over de opdracht tot uitvoering van de desbetreffende werkzaamheden. [A] en [B] hebben haars inziens dus ten onrechte zonder [appellante] daarbij te betrekken de opdracht conform de offerte van 29 november 2013 van € 14.500,- (inclusief btw) aan Bouw op Maat gegeven. Deze offerte is pas aan haar ter hand gesteld en besproken in de vergadering van de VvE van 13 december 2013.

2.8 Aan [appellante] kan worden toegegeven dat zij vooraf geen gelegenheid heeft gehad de besluitvorming te beïnvloeden door van haar kant offertes aan de vergadering van de VvE voor te leggen. Echter op de eerstvolgende vergadering van de VvE van 13 december 2013 is [appellante] gelegenheid geboden ter zake de reeds verrichte gevelwerkzaamheden een offerte op te vragen teneinde de prijs daarvan op redelijkheid te beoordelen. Dit heeft [appellante] echter niet op zodanige wijze gedaan dat een vergelijking tussen de offertes viel te maken. Anders dan [appellante] en met de kantonrechter is het hof van oordeel dat [appellante] met de haar aldus geboden – niet door haar benutte – mogelijkheid om achteraf een vergelijkende offerte te laten opstellen voldoende in de gelegenheid is gesteld om de aan Bouw op Maat verstrekte opdracht aan de kaak te stellen. Daarbij komt dat na de vergadering van de VvE van 5 oktober 2013 was gebleken dat de gevelbinten, waarop het desbetreffende besluit betrekking heeft, zich in een bijzonder slechte staat bevonden, hetgeen [C] , de partner van [appellante] , ook met eigen ogen heeft gezien, zoals hij ter zitting van het hof heeft bevestigd aan de hand van een daar aan het hof getoonde foto van een dergelijke bint. Het hof verenigt zich daarom met het oordeel van de kantonrechter dat het niet onbegrijpelijk is dat in die omstandigheden prioriteit is gegeven aan de daadwerkelijke aanvang van de noodzakelijke werkzaamheden in plaats van een stipte nakoming van de op 5 oktober 2013 gemaakte afspraak.

2.9 De overige klachten van [appellante] tegen het besluit van de VvE om de offerte van Bouw op Maat van 29 november 2013 te aanvaarden hebben betrekking op de inhoud van deze offerte en de aanbieder Bouw op Maat. [appellante] heeft aangevoerd dat het er alle schijn van heeft dat Bouw op Maat, waarmee [B] een zakelijke relatie had, een bedrag van € 5.000,- teveel heeft geoffreerd zodat [B] , die op het punt stond failliet te gaan, in feite niet hoefde te betalen als [A] en [appellante] hun deel maar zouden voldoen. Volgens haar hoeft het vervangen van een latei/bint van twee meter boven een raam niet meer dan € 1.000,- te kosten, zodat € 10.000,- de maximale kosten voor deze werkzaamheden zijn. Ter zitting van het hof heeft [appellante] in dit verband gewezen op offertes van respectievelijk aannemer [D] van 11 oktober 2013 (productie 6 HB) en aannemer [E] van 23 januari 2015 (productie 5 HB), die voor het vervangen van respectievelijk twee lateien in de zijgevel en zes lateien in de voorgevel van [adres ] € 1.374,-, exclusief btw, respectievelijk € 7.282,-, inclusief btw, offreren. Hieruit blijkt dat Bouw op Maat bijna het dubbele rekent, aldus [appellante] . In dit verband heeft [appellante] ter zitting van het hof nog betoogd dat zich geen binten bevinden in de gevel van het appartementsgebouw aan de zijde van haar appartement, zodat zij betwijfelt of er in de gevel aan de [naam straat 2] daadwerkelijk binten zijn vervangen.

2.10 Naar het oordeel van het hof heeft [appellante] niet aangetoond of zelfs maar aannemelijk gemaakt dat de verrichte werkzaamheden voor buitensporig hoge prijzen zijn geoffreerd. Zij heeft geen gegevens verstrekt die haar stellingen ondersteunen, maar slechts verwezen naar de door haar overgelegde prijsopgaven. Deze zijn echter niet vergelijkbaar met de offerte van 29 november 2013 omdat zij niet zien op de vervanging van binten in de gevel aan de [naam straat 2] . Ook in hoger beroep heeft [appellante] tegenover de offerte van Bouw op Maat geen vergelijkbare offerte of een andere contra-expertise in het geding gebracht, op basis waarvan het hof de door Bouw op Maat geoffreerde prijs kan beoordelen. De stelling van [appellante] over haar vrees voor belangenverstrengeling vanwege de zakelijke relatie tussen [B] en Bouw op Maat – waarover zij ook in hoger beroep overigens niets meer heeft gesteld dan dat er mogelijk afspraken en opzetjes tussen Bouw op Maat en [B] zijn die een financieel nadeel voor haar tot gevolg zouden kunnen hebben, zonder daarvan concrete voorbeelden te geven – kan haar, bij gebreke van een adequate vergelijkende offerte, niet baten.

Het standpunt van [appellante] dat erop neerkomt dat de prijsopgave van Bouw op Maat deels vals is omdat zich in de gevels van het appartementsgebouw geen binten bevinden, heeft zij voor het eerst ter zitting van het hof aan de orde heeft gesteld. Dit acht het hof te laat en dus in strijd met een behoorlijke procesorde.

2.11 Tot slot heeft [appellante] nog aangevoerd dat Bouw op Maat slecht werk leverde, wat reden temeer is om niet met dat bedrijf in zee te (willen) gaan. Zij wijst in dat verband op hetgeen zij daaromtrent in verzoekschrift I heeft uiteengezet, het door Bouw op Maat gerenoveerde dakdeel en op hetgeen over door andere opdrachtgevers geconstateerde gebreken in werkzaamheden is vermeld in het faillissementsverslag van de curator in het faillissement van Bouw op Maat (dat zij als productie 9HB heeft overgelegd).

2.12 Ook in dit laatste betoog volgt het hof [appellante] niet. [appellante] laat na te onderbouwen waaruit de gebreken in (de uitvoering van) het werk bestaan, ook al waren de gevelwerkzaamheden ten tijde van de vergadering van de VvE van 11 januari 2014 al bijna een maand tevoren afgerond. Zij had dus toen al kunnen aangeven wat er haars inziens schortte aan de door Bouw op Maat geleverde kwaliteit van die werkzaamheden. Al hetgeen zij echter over Bouw op Maat naar voren heeft gebracht, houdt verband met de door haar in twijfel getrokken betrouwbaarheid van Bouw op Maat en biedt geen aanknopingspunten voor een oordeel over de kwaliteit van de gevelwerkzaamheden. De omstandigheid dat Bouw op Maat sinds 18 november 2014 in staat van faillissement verkeert, impliceert niet dat de gevelwerkzaamheden slecht zijn uitgevoerd. Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat andere opdrachtgevers mogelijk ontevreden zijn over voor hen door Bouw op Maat uitgevoerde werkzaamheden.

2.13 Aldus heeft [appellante] geen klachten naar voren gebracht op grond waarvan kan worden geoordeeld dat het besluit van de VvE de offerte van 29 november 2013 te aanvaarden in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

2.14 Bij haar verzoek tot vernietiging met betrekking tot het besluit van de VvE betreffende de opdracht voor het verrichten van renovatiewerkzaamheden aan het dak, aan welke werkzaamheden nog geen uitvoering is gegeven, heeft [appellante] geen belang (meer) vanwege het gebleken faillissement van Bouw op Maat. Uit het door [appellante] in het geding gebrachte, hiervoor genoemde, faillissementsverslag van 18 december 2014 blijkt dat Bouw op Maat haar werkzaamheden heeft gestaakt en dat voortzetting daarvan niet aan de orde is. De VvE zal dan ook een nieuw besluit moeten nemen, over een aan een andere opdrachtnemer te verstrekken opdracht. Het hof ziet in de gang van zaken rond de (urgente) opdracht in verband met de vervanging van de binten in de gevel aan de [naam straat 2] geen reden de VvE op te dragen daarbij drie offertes bij een bonafide dakdekker op te vragen, zoals [appellante] in hoger beroep heeft verzocht.

2.15 Uit het vorenstaande blijkt dat geen van de aangevoerde grieven voor vernietiging van de beschikking I slaagt. De tegen de beschikking II aangevoerde grief volgt het lot van de andere grieven. Niet valt in te zien waarom [appellante] als lid van de VvE niet zou hoeven bijdragen aan de kosten die de VvE heeft moeten maken in het kader van de door [appellante] zonder succes aanhangig gemaakte procedures. Beide beschikkingen zullen dan ook worden bekrachtigd. Het hof ziet geen aanleiding voor een kostenveroordeling in hoger beroep.

2.16 Bij deze stand van zaken bestaat geen aanleiding de nieuwe eigenaar van het inmiddels door [B] verkochte en geleverde appartementsrecht alsnog als belanghebbende op te roepen.

3 Beslissing

Het hof:

bekrachtigt de bestreden beschikkingen.

Deze beschikking is gegeven door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en C. Uriot en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 15 december 2015.

Bron: Rechtspraak.nl

Over de auteur

Deze artikelen zijn door de redactie van VvE Centraal gepubliceerd.
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Akte uit 1918 en een geschil over ramen gemeenschappelijke muur

    VvE Rechtspraak - GeldzakenFinancieelServicekosten

    VvE bijdrage niet betaald, beroep op opschorting verworpen

    TuinVvE Rechtspraak - Overig

    Burengeschil schutting voor de Rotterdamse Regelrechter

    Geen categorie

    Dwangsommen bij bodemprocedure over exploitatierekening VvE

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.