Kennis van VvE Zaken

JurisprudentieVvE Rechtspraak - Geldzaken

Jurisprudentie: Is het verkeerd opgeven van hoogte maandelijkse servicekosten dwaling?

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling privaatrecht
Sectie Handel & Insolventie
Locatie Haarlem
MS/MK

zaaknummer / rolnummer: C/15/232129 / HA ZA 15-632

Vonnis van 2 maart 2016 (bij vervroeging) in de zaak van 1[eiser1] , 2. [eiser2], beiden wonende te [woonplaats] , eisers, advocaten mr. M.C.P.G. Canoy en mr. T.A.M. Elkerbout,

tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEEH B.V., gevestigd te Amsterdam, gedaagde, advocaat mr. T.W. Jaburg.

Partijen zullen hierna [eisers] en Heeh genoemd worden.

De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • het tussenvonnis van 25 november 2015
  • het proces-verbaal van comparitie van 26 januari 2016.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1. [eisers] hebben op 10 september 2014 met Heeh een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot twee appartementsrechten in het appartementencomplex gelegen aan de [adres] voor een bedrag van € 320.000,00. De appartementsrechten betreffen een woonruimte met de daarbij behorende berging en een stallingsplaats. In de advertentie voor de woning stond onder meer het volgende vermeld:

(…)

Vraagprijs: € 245.000,-

(…)

Servicekosten: € 154,- p/m

(…)

Garage: parkeerkelder”

2.2. Naar aanleiding van een verzoek van [eisers] over de hoogte van de servicekosten, heeft de verkopende makelaar een e-mail van 4 september 2014 van de beheerder van de Vereniging van Eigenaren doorgestuurd waarin het volgende is geschreven:

Hallo [A.] (RB: makelaar),

De laatst goedgekeurde begroting in 2013 geeft een servicekosten niveau van € 154,48 (Woning + berging + stallingsplaats) per maand en dat is € 1853,81 per jaar. De begroting 2014 geeft een kleine verhoging € 156,71 per maand en € 1880,47 per jaar Maar deze is nog niet behandeld omdat de ALV door het bestuur is uitgesteld Wij verwachten de ALV van 2014 in okt/nov dit jaar en dan zal de begroting 2014 waarschijnlijk goedgekeurd worden met terugwerkende kracht

Dus:

Nu betaalt elk lid nog niv. 2013 voor [adres] = € 154,48 per maand (Woning + berging+ stallingsplaats)

2.3. Op 8 september 2014 heeft de makelaar een e-mail aan [eisers] gezonden met de navolgende begeleidende tekst:

Goedemiddag,

Hierbij de gewijzigde koopakte van de [—-] en de koopakte van de [adres] met bijlagen.

Tot woensdag!

Tot de bijlagen behoorde onder andere de begroting 2014 van de servicekosten voor de door [eisers] te kopen appartementsrechten. In deze begroting staan zowel bij [adres] als bij de door [eisers] te kopen stallingsplaats bedragen voor “algemene kosten volgens breukdeel” (€ 1.311,09 respectievelijk € 89,39), “algemene kosten voor een gelijk deel” (voor zowel woning als stallingsplaats € 413,49), “kosten Lift (alleen woning, € 225,77) en “bedragen te voldoen 1 maal per maand” (€ 162,53 respectievelijk € 41,91).

2.4. In de op 10 september 2014 ondertekende koopovereenkomst staat in artikel 2 het volgende vermeld:

Opgaven door verkoper

Artikel 2

Verkoper garandeert:

(…)

t. (…)

De indicatieve raming van de servicekosten bedragen ca. € 154,48 per maand (appartement en stallingsplaats). Deze kosten zijn een raming en dienen definitief te worden vastgesteld nadat de meerjarenbegroting is opgesteld.”

2.5. Op 3 november 2014 heeft de notaris, voor wie het transport van de appartementsrechten zou plaatsvinden, [eisers] geïnformeerd dat de periodieke bijdrage voor het appartement en de stallingsplaats € 193,79 per maand bedraagt. [eisers] hebben daarop de notaris bericht dat dit bedrag onjuist is, nu dit bedrag bijna € 40,00 verschilt ten opzichte van het bedrag dat in de koopovereenkomst was opgenomen. De notaris heeft vervolgens geantwoord dat zij van de beheerder van de Vereniging van Eigenaren bericht heeft ontvangen dat deze eerder ten onrechte had meegedeeld dat de geraamde servicekosten van € 154,48 voor zowel de woning als de stallingsplaats golden. Deze servicekosten betroffen alleen de woning. [eisers] hebben laten weten dat zij niet akkoord gingen met de hogere servicekosten.

2.6. Op 7 november 2014 heeft de levering van de appartementsrechten plaatsgevonden.

2.7. Bij brief van 31 december 2014 hebben [eisers] Heeh aansprakelijk gesteld voor de geleden en nog te lijden schade.

Het geschil

3.1. [eisers] vorderen – samengevat – dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

primair

I. de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbindt en de gevolgen ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wijzigt door de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 25.151,60, althans met een door de rechtbank in goede justitie vastgesteld bedrag;

II. Heeh veroordeelt om het door [eisers] teveel betaalde deel van de koopprijs terug te betalen aan [eisers] , vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 november 2014 tot de dag der algehele voldoening;

subsidiair

I. voor recht verklaart dat sprake is van dwaling ex artikel 6:288 lid 1 sub c BW en op grond van artikel 6:230 lid 2 BW de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het door [eisers] geleden nadeel wijzigt door de koopprijs te verminderen met een bedrag van € 25.151,60, althans met een door de rechtbank in goede justitie vastgesteld bedrag;

II. Heeh veroordeelt om het door [eisers] teveel betaalde deel van de koopprijs terug te betalen aan [eisers] , vermeerderd met wettelijke rente vanaf 7 november 2014 tot de dag der algehele voldoening;

primair en subsidiair

I. Heeh veroordeelt tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 1.026,52, te vermeerderen met wettelijke rente;

II. Heeh veroordeelt in de kosten van deze procedure, inclusief de nakosten.

3.2. Heeh voert verweer.

3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

4.1. Gelet op het feit dat, zoals in het navolgende uiteen zal worden gezet, het beroep van [eisers] op dwaling slaagt, zal de rechtbank in het midden laten of [eisers] een beroep op non-conformiteit toekomt. [eisers] worden daardoor niet in hun belang geschaad, nu de gevolgen van de primaire en de subsidiaire vordering feitelijk hetzelfde zijn.

4.2. Ter onderbouwing van hun beroep op dwaling hebben [eisers] aangevoerd dat Heeh hen heeft voorgehouden dat de maandelijkse servicekosten ongeveer € 154,00 bedroegen, terwijl deze in werkelijkheid neerkomen op een bedrag van € 193,79 per maand. Nadat zij in de verkoopadvertentie hadden gelezen dat de servicekosten € 154,00 per maand bedroegen, hebben zij de verkopende makelaar gevraagd de hoogte van de servicekosten te bevestigen. Namens verkoper is geantwoord dat op dat moment de servicekosten € 154,48 bedroegen voor de woning, de berging en de stallingsplaats en dat de begroting 2014 een kleine verhoging naar € 156,71 per maand liet zien. Vervolgens is in de verkoopovereenkomst in artikel 2 onder t onder meer opgenomen dat de indicatieve raming van de servicekosten ca. € 154,48 per maand bedraagt. Als zij hadden geweten dat de servicekosten bijna € 195,00 per maand bedroegen, hadden zij de koopovereenkomst niet gesloten, althans niet voor deze koopprijs, alles aldus [eisers]

4.3. Heeh betwist dat [eisers] de koopovereenkomst niet of niet tegen een koopsom van € 320.000,00 zou hebben gesloten als zij hadden geweten dat de servicekosten hoger waren. Heeh was in ieder geval niet bereid met een lagere koopsom akkoord te gaan. Ook voert zij aan dat [eisers] zelf onderzoek hadden moeten doen nadat zij op 3 november 2014 de begroting toegezonden begroting hadden gekregen. Ten slotte is Heeh van mening dat de hoogte van de servicekosten een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft, omdat de servicekostenbijdrage kan wijzigen.

4.4. De rechtbank is van oordeel dat de mededelingen in de koopadvertentie, de e-mail van de beheerder van de Vereniging van Eigenaren en de tekst in de koopovereenkomst als inlichtingen als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a BW kunnen worden gekwalificeerd. [eisers] behoefden niet te twijfelen aan de juistheid van deze mededelingen, ook niet nadat Heeh twee dagen voor de ondertekening van de koopovereenkomst de begroting van 2014 hadden toegestuurd. Uit deze begroting kan niet op eenvoudige wijze worden opgemaakt dat de servicekosten aanzienlijk hoger zouden worden dan het eerder meegedeelde bedrag van € 154,48 per maand. Bovendien had het op de weg van Heeh gelegen om nadrukkelijk te wijzen op het feit dat de servicekosten hoger zouden zijn dan het bedrag van € 154,48 per maand, gelet op de eerdere mededelingen. Daarnaast hoefden [eisers] niet op hogere servicekosten bedacht te zijn, nu in de koopovereenkomst nog steeds het bedrag van € 154,48 vermeld stond.

4.5. Hier doet niet aan af dat in de koopovereenkomst gesproken wordt over een “indicatieve raming”. Weliswaar geven deze woorden aan dat de uiteindelijke servicekosten kunnen verschillen van het genoemde bedrag van € 154,48 per maand, maar naar het oordeel van de rechtbank behoefden [eisers] geen verhoging van bijna 25% te verwachten. Daar komt nog bij dat met “indicatieve raming” wordt gedoeld op het door de Vereniging van Eigenaren verhogen van de per appartementsrecht te betalen servicekosten en niet op het feit dat bovenop het door Heeh genoemde bedrag nog extra servicekosten voor de stallingsplaats zouden kunnen komen.

4.6. [eisers] hebben gesteld dat de servicekosten belangrijk zijn voor de hoogte van de koopsom en dat zij bij een juiste voorstelling van zaken het appartement niet voor deze koopprijs zouden hebben gekocht. Heeh betwist dat de hoogte van de servicekosten relevant zijn voor de koopprijs omdat het om los van elkaar staande vergoedingen gaat die in verschillende vermogens vallen: de koopprijs wordt aan Heeh betaald, de servicekosten aan de Vereniging van Eigenaren. De rechtbank acht evenwel alleszins aannemelijk dat de hoogte van de servicekosten een rol heeft gespeeld bij de beslissing tot aankoop over te gaan voor deze koopprijs. De servicekosten maken immers deel uit van de kosten die [eisers] per maand moeten gaan betalen voor hun appartement. Dat Heeh niet bereid zou zijn geweest het appartement niet voor een lager bedrag te verkopen, is hierbij niet van belang, nu het gaat om de vraag of [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken op dezelfde voorwaarden tot het sluiten van de koopovereenkomst zouden zijn overgegaan. [eisers] hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat dat niet het geval zou zijn geweest. Heeh heeft van haar kant onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder haar (onjuiste) mededeling zou zijn gesloten.

4.7. Anders dan Heeh stelt, is geen sprake van een uitsluitend toekomstige gebeurtenis. De gebeurtenis waar het hier om gaat, betreft immers het feit dat naast de servicekosten voor de woning ook nog servicekosten voor de stallingsplaats moeten worden betaald. Vanaf het moment van de levering van het appartement zijn [eisers] die extra servicekosten verschuldigd. Hieraan doet niet af dat de hoogte van de servicekosten (voor de woning én voor de stallingsplaats) in de toekomst mogelijk zal wijzigen.

4.8. Het voorgaande brengt mee dat het beroep op dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub a BW slaagt. Hoewel [eisers] in het dictum van de dagvaarding alleen hebben gevorderd voor recht te verklaren dat sprake is van dwaling ex artikel 6:228 lid 1 sub c BW, blijkt uit het lichaam van de dagvaarding en hetgeen ter zitting is besproken, dat [eisers] ook een beroep op artikel 6:228 lid 1 sub a BW hebben gedaan, waarop door Heeh ook is gereageerd. De rechtbank zal de verklaring voor recht dan ook toewijzen op na te melden wijze.

4.9. In plaats van vernietiging van de overeenkomst vorderen [eisers] opheffing van het geleden nadeel (artikel 6:230 lid 2 BW). Voor de vraag met welk bedrag de koopovereenkomst moet worden verminderd om dit nadeel op te heffen, overweegt de rechtbank dat [eisers] moeten worden gebracht in de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer zij niet hadden gedwaald.

[eisers] stellen dat het nadeel € 14.151,60 aan hogere servicekosten bedraagt, te weten € 39,18 per maand gedurende dertig jaar, vermeerderd met € 10.000,00 omdat ook een koper in de toekomst minder zal willen betalen voor het appartement, in totaal derhalve

€ 24.151,60. De rechtbank begrijpt de stelling van [eisers] aldus dat zij dit bedrag minder aan koopprijs zouden hebben willen betalen. Heeh betwist de juistheid van de berekening omdat de servicekosten niet vast staan en ook verlaagd kunnen worden. Daarnaast betwist zij dat het appartement bij verkoop in de toekomst € 10.000,00 minder op zal brengen, gelet op het feit dat de huizenprijzen inmiddels weer stijgen.

4.10. De rechtbank volgt [eisers] niet in hun stelling dat zij nadeel lijden omdat het appartement in de toekomst € 10.000,00 minder zal opbrengen. Enige onderbouwing voor deze stelling hebben [eisers] niet gegeven, hetgeen wel op hun weg had gelegen gelet op de betwisting door Heeh. Nu Heeh terecht heeft aangevoerd dat de servicekosten in toekomst ook verlaagd kunnen worden, volgt de rechtbank [eisers] evenmin in hun berekening van het nadeel ter zake van de servicekosten.

4.11. Voor het antwoord op de vraag op welke wijze en in welke mate het nadeel wordt opgeheven, is sprake van een ruime beoordelingsruimte. De rechtbank ziet geen aanleiding [eisers] alsnog in de gelegenheid te stellen een financieel deskundige in te schakelen ter berekening van het nadeel, maar zal het nadeel zelf begroten.

De rechtbank zal bij de begroting van het nadeel niet uitgaan van een termijn van dertig jaar waarin [eisers] nadeel lijden. Gelet op de leeftijd van [eisers] acht de rechtbank niet op voorhand aannemelijk dat zij nog dertig jaar in het appartement zullen wonen. Ook speelt een rol dat de servicekosten worden betaald op basis van een lang lopende onderhoudsprognose, die (ook) in het voordeel van [eisers] strekt. Gelet op deze omstandigheden is het nadeel dat [eisers] lijden bij instandhouding van de overeenkomst niet zonder meer gelijk aan het verschil tussen het werkelijke bedrag en het aangegeven bedrag aan servicekosten, berekend over een aantal jaren. Het gaat erom wat [eisers] bij een juiste voorstelling van zaken hadden kunnen bedingen. Niet onaannemelijk is dat Sluimers c.s. bij een juiste voorstelling van zaken, gelet op de totale maandelijkse kosten voor het appartement, een lager bod hadden gedaan en dat Heeh hiermee had ingestemd. In dit hypothetische geval waarbij als uitgangspunt geldt dat partijen over het bedrag van € 320.000,00 geen overeenstemming hadden bereikt maar hadden door onderhandeld, acht de rechtbank een aanpassing van de koopprijs met € 7.500,00 redelijk. Heeh zal derhalve tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld. De gevorderde rente zal worden toegewezen met ingang van 7 november 2014, nu hiertegen door Heeh geen verweer is gevoerd.

4.12. [eisers] hebben een bedrag van € 1.062,52 exclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Heeh heeft zowel de verschuldigdheid als de hoogte betwist. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Heeh had het op de weg van [eisers] gelegen deze buitengerechtelijke kosten nader te onderbouwen. Nu zij dit hebben nagelaten en daarmee niet aan hun stelplicht hebben voldaan, zal de vordering op dit onderdeel als onvoldoende gesteld worden afgewezen. Bovendien is onvoldoende gesteld en gebleken dat de buitengerechtelijke incassokosten zijn verricht anders dan ter voorbereiding van de gedingstukken en ter instructie van de zaak, waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv een vergoeding plegen in te sluiten.

4.13. Heeh zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eisers] op basis van het toegewezen bedrag op:

– dagvaarding € 94,19

– griffierecht 285,00

– salaris advocaat 768,00 (2 punten × tarief € 384,00)

Totaal € 1.147,19

De beslissing

De rechtbank

5.1. verklaart voor recht dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 lid 1 sub a BW;

5.2. veroordeelt Heeh om ter opheffing van het geleden nadeel aan [eisers] te betalen een bedrag van € 7.500,00 (zevenduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 7 november 2014 tot de dag van volledige betaling,

5.3. veroordeelt Heeh in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.147,19,

5.4. veroordeelt Heeh in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Heeh niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.C. Schenkeveld en in het openbaar uitgesproken op

2 maart 2016.

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Kun je schoonmaakkosten uit de voorschotbijdrage halen?

Huishoudelijk reglementOverlastVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Moet eigenaar zijn laminaatvloer verwijderen terwijl andere leden dat niet moeten?

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - GeldzakenVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE Rechtspraak: Vernietiging besluit op basis van art. 5:130 BW

FinancieelServicekosten

Servicekosten woonruimte: Kan de VvE-bijdrage worden doorbelast aan de huurder?

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.