Op een zeker moment kan het vermoeden ontstaan dat er wat mis is met de fundering van de VvE. Scheurvorming, verzakkingen, geruchten van buren, deuren en ramen gaan klemmen, er ontstaan scheuren en het complex verzakt (meestal ongelijkmatig) of u woont in een door de gemeente aangemerkt risicogebied.
De symptomen voor problemen aan het fundament van de VvE zijn divers en regelmatig is het een combinatie van signalen dat er iets mis is met het fundament. De confrontatie met (mogelijke) funderingsproblemen is uitermate vervelen, en de eerste gedachte schiet wellicht wel door uw hoofd. Mogelijk staat uw VvE op instorten.
Belangrijkste oorzaken
De meeste funderingsproblemen bij huizen met houten palen worden veroorzaakt doordat het grondwater waarin de houten palen dienen te staan, verlaagd is. Dit kan o.a. gebeuren door lekke, drainerende riolen, te laag afgestelde drainages, verlaging van het oppervlaktewater, bemalingen en bouwputten.
De aansprakelijkheid voor schade door te lage grondwaterstand is slecht geregeld in Nederland. Zo heeft de gemeente een zorgplicht voor het grondwater in openbaar gebied, maar is de eigenaar van een perceel met gebouw verantwoordelijk voor het grondwater vanaf de erfgrens. De eigenaar is ook verantwoordelijk voor de eigen fundering.
Het komt ook voor dat houten palen aangetast zijn, terwijl ze wel voldoende onder grondwater staan. Vooral grenenhouten palen worden aangetast door bacteriën. Zelfs onder het grondwater tot aan de punt van de paal. De snelheid van bacteriële aantasting wordt bepaald door de lokale grondwaterstromingen en bodemsamenstelling.
Stappenplan bij twijfel
Stap 1 Archiefonderzoek
Bij het archief van de gemeente kan in de meeste gevallen de originele bouwtekening van het bouwblok worden gekopieerd. Bij houten palen geldt dat ook voor de heistaat en de bouw-vergunning. Ook latere verbouwingen kunnen relevant zijn voor de fundering. Het advies is om een bouwkundige hiernaar te laten kijken. Het komt namelijk vaak voor dat diverse bouwblokken een bouwkundige/constructieve eenheid vormen.
Stap 2 Overleg tussen eigenaren
Het is belangrijk om te overleggen met de mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid en informatie uit te wisselen over de (mogelijke) funderingsproblemen. Aan te raden valt om alles vast te leggen wat hierover wordt gecommuniceerd. Bij elke volgende stap is overleg met de mede-eigenaren aan te raden.
Bij funderingsproblemen bij particuliere woningbouw kan het jaren duren voordat er voor een aanpak wordt gekozen. Wanneer er sprake is van meerdere eigenaren is het sterk aan te bevelen om het gehele verdere proces van plannen maken, financieren, verdelen van kosten en uitvoering te laten ondersteunen door een (proces)begeleidingsbureau.
Als eigenaren weigeren mee te werken, dan zullen zij overtuigd moeten worden van het belang van deelname. Ook wanneer ze niets van zich laten horen, is het goed om ze in het hele traject er bij te blijven betrekken en voortgangsberichten te sturen. Vaak raken mensen er in de loop van de tijd van overtuigd dat het noodzakelijk is om aan te haken.
Stap 3 Inschakelen deskundige
Voor een toelichting en advies kan een deskundige worden benaderd. Dat kan iemand van de gemeente zijn, een ingenieursbureau, begeleidingsbureau, een bouwkundige, funderingsonderzoeksbureau, of KCAF.
Stap 4 Funderingsonderzoek
Als scheefstand en/of forse scheurvorming aanwezig is zal funderingsonderzoek niet altijd nodig zijn of beperkt kunnen blijven tot een zogeheten quickscan, waarbij alleen bovengrondse zaken worden ingemeten. Dit beperkte onderzoek kan noodzakelijk zijn om mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid te overtuigen.
Het loont de moeite om bij meerdere funderingsonderzoeksbedrijven een offerte op te vragen voor de hele bouwkundige eenheid. Het uitgangspunt hierbij is dat het onderzoek wordt uitgevoerd volgens de laatst vastgestelde F3O-richtlijn voor funderingsonderzoek.
Samen met de andere eigenaren (en eventueel een deskundige) kan vervolgens een keuze worden gemaakt uit de ontvangen offertes. Het is verstandig om vooraf met de andere eigenaren een verdeelsleutel af te spreken over de te maken kosten.
Dat kan bijvoorbeeld op basis van het woningoppervlak of volgens de splitsingsakte van de VVE.
Stap 5 Grondwaterherstel
Grondwaterherstel is uitsluitend een goede oplossing als de fundering voldoende draagvermogen heeft, een handhavingstermijn heeft van minstens 20 jaar (liever 25 jaar) en er geen grenenhouten palen met bacteriële aantasting aanwezig zijn. In het funderingsonderzoeksrapport staat de bodemopbouw bij de gegraven inspectieputten.
Op basis van de onder stap 4 aangebrachte peilbuizen en de daarbij behorende metingen kan (door een deskundige) bepaald worden wat de eventuele afstromingsrichting is van het grondwater en de mate van droogstand.
Als de vaste kleilaag op niet al te grote diepte zit is het mogelijk een afscherming te maken met folie, een kleidam of bijvoorbeeld waterglas. In feite wordt er dan een mini-polder gecreëerd rond de fundering. Klei met zandadertjes laat water door. Nodig is vaste klei zonder zand. De bovenkant van de ondergrondse afscherming dient op het niveau van minstens 20 cm boven het hoogste funderingshout te worden aangebracht. Soms kan volstaan worden met een U-vormige afscherming waarbij het water via de achterkant in de afscherming loopt. Soms is het nodig een afscherming om de hele bouwkundige eenheid te maken.
Stap 6 Funderingsherstel
Indien dit nog niet het geval is wordt vanaf deze fase sterk geadviseerd toezicht/ directievoering in te schakelen tot aan de oplevering en eindafrekening. Afhankelijk van de situatie en de verhouding tussen de economische waarde van de woning en de kosten van funderingsherstel zal zo nodig met alle eigenaren een keuze moeten worden gemaakt tussen sloop/nieuwbouw en funderingsherstel. Ook voor sloop/nieuwbouw adviseert KCAF een architectenbureau of een begeleidingsbureau in te schakelen. Probleem is echter vaak dat de huidige hypotheek samen met de sloop en bouwkosten de waarde van het te bouwen pand ver overstijgt. Hoog niveau renovatie, waarbij ook het casco en de fundering aangepakt worden, is vaak een betere oplossing.
Stap 7 De uitvoering
Voordat met de werkzaamheden wordt begonnen dient er een nulmeting uitgevoerd te worden bij de betreffende panden en aangrenzende panden. Als alle financieringen rond zijn krijgt de aannemer de opdracht. Als de vooropdracht is gegeven dan volgt een periode met het maken van sonderingen, engineering, aanvragen van de omgeving-vergunning en voorbereidingen van de bouwplaats.
De aannemer maakt voor de eigenaren een overzichtelijke planning van de uitvoering.Tevens worden afspraken gemaakt waar de aannemer met zijn materieel (graafmachine en hei-installatie) naar binnen komt. Dit kan bijvoorbeeld door een raam, vloer of gat in de gevel. Tijdens de uitvoering voert de directievoerder het overleg met de aannemer en koppelt dit terug aan alle eigenaren van het project, bewaakt de kwaliteit en de planning, regelt zaken bij onvoorziene omstandigheden, beoordeelt eventueel meer- of minderwerk en de goedkeuring van de afgesproken termijnen.
Stap 8 Het casco
Na de oplevering van het funderingsherstel is het vaak noodzakelijk maar ook verleidelijk om de woning aansluitend op te knappen. Voor muren, pleisterwerk en andere onderdelen wordt geadviseerd om een half jaar te wachten na de oplevering. De fundering moet na de werkzaamheden weer zijn evenwicht vinden. Hierbij kunnen kleine scheuren voorkomen.
Uitgebreid stappenplan
Het KCAF heeft alle stappen uitgewerkt in een mooi digitaal document wat we u graag toesturen. Abonneer u op onze nieuwsbrief met uw e-mailadres en u hieronder kunt het digitale document direct downloaden.
Download het uitgebreide stappenplan van het KCAF hier.
