Kennis van VvE Zaken

FinancieelOnderhoudWettelijke verplichtingen

Nog meer begripsverwarring in “Wet verbetering VvE’s”

Het wetsvoorstel (wet verbetering VvE’s) voor wijziging van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek wil bevorderen dat elke Vereniging van Eigenaars jaarlijks voldoende geld reserveert om toekomstig groot onderhoud te kunnen betalen. Maar de schrijvers van het wetsvoorstel kennen blijkbaar het verschil niet tussen “reserveren” en “sparen”. En dat geeft (te) veel mogelijkheden om de wet eenvoudig te ontwijken. De wettekst moet dus een stuk duidelijker, zo betoogt drs Maarten den Ouden, bedrijfseconoom en controle-specialist.

In het vorige artikel pleitte ik al voor een duidelijker wettekst: laten we het reservefonds groot onderhoud gewoon “reservefonds groot onderhoud” noemen in plaats van de benaming die nu in de wet staat en die aanleiding geeft tot misverstanden.

Aanpassing tekst Wet verbetering VvE’s

Er is echter een nog ingrijpender aanpassing van de wettekst nodig om te voorkomen dat de nieuwe wet eenvoudig ontdoken wordt. Om dat uit te leggen moet ik wat boekhoudkundige begrippen uitleggen. Ik zal dat doen aan de hand van enkele voorbeelden (en omwille van de begrijpelijkheid zal ik sommige financieel-boekhoudkundige zaken iets simplificeren).

Het reservefonds groot onderhoud is bij de meeste VvE’s nagenoeg hetzelfde als het eigen vermogen. Het eigen vermogen van een VvE is het verschil tussen de totale bezittingen (die totale bezittingen staan op de linkerkant van de balans, de debetkant) en de schulden van de VvE (die schulden staan op de rechterkant van de balans). Ter illustratie een voorbeeld:

Balans 1- Nog meer begripsverwarring in Wet verbetering VvE’s

De totale bezittingen in dit voorbeeld zijn € 230. De schulden zijn € 25. Het verschil tussen deze twee bedragen (€ 205 dus) is het eigen vermogen ofwel het reservefonds. De complete balans ziet er dus als volgt uit:

Balans 2 - Nog meer begripsverwarring in Wet verbetering VvE’s

Het aardige is nu dat het bedrag van het reservefonds niet wijzigt als we tussen de posten op de linkerkant van de balans schuiven. Dus als er veel minder geld op de spaarrekening staat doordat er grote achterstanden in de betaling van eigenaarsbijdragen zijn, dan blijft de stand van het reservefonds € 205:

Balans 3 - Nog meer begripsverwarring in Wet verbetering VvE’s

Stel dat volgens het meerjarenonderhoudsplan van deze VvE het reservefonds inderdaad € 205 moet zijn, dan zou het reservefonds volgens de wet precies groot genoeg zijn. Maar… er is niet genoeg geld op de bank aanwezig om dat groot onderhoud te kunnen betalen!
De ledenvergadering van een VvE die de nieuwe wet wil ontwijken, zou ook kunnen besluiten om het deel van de maandelijkse eigenaarsbijdragen dat bestemd is voor groot onderhoud niet direct te betalen, maar hiervoor schuldbekentenissen te tekenen. Er is dan op papier een reservefonds dat voldoet aan de wettelijke eisen, maar er zijn onvoldoende contanten aanwezig om daadwerkelijk groot onderhoud uit te kunnen voeren.
En dat is niet de bedoeling van de wetgever natuurlijk!

Sparen en Reserveren niet hetzelfde.

De wetgever haalt de begrippen sparen en reserveren door elkaar. In het concept van het wetsvoorstel wordt uitsluitend gesproken over reserveren – dat heeft dus betrekking op de rechterkant van de balans. In de memorie van toelichting wordt duidelijk dat men eigenlijk sparen bedoelt – dat heeft dus betrekking op de linkerkant van de balans: “sparen voor onderhoud gebeurt door VvE’s in de praktijk te weinig”. In deze memorie van toelichting heeft men het zelfs over “de wettelijke verplichting tot sparen”. Begripsverwarring dus alom, want in het wetsvoorstel staat geen verplichting tot sparen, slechts een verplichting tot reserveren…..

Ik geef nog een voorbeeld van een ongewenst gevolg van deze begripsverwarring: investeren in zonnepanelen. Een VvE-bestuur wil zonnepanelen aanschaffen. Er is genoeg geld op de bank voor deze aankoop. Een bezorgd lid vraagt of er dan nog wel genoeg geld overblijft voor het groot onderhoud? Het bestuur antwoordt, geheel naar waarheid: deze investering heeft geen gevolgen voor het reservefonds groot onderhoud. Zie de balans hieronder ter illustratie:

Balans 4- Nog meer begripsverwarring in Wet verbetering VvE’s

Dit is géén fictief voorbeeld! Ik heb in de praktijk al enkele situaties gezien waarbij een dergelijke constructie wordt toegepast. Met als gevolg dat er op papier wél een reservefonds is, maar in de praktijk geen geld voor groot onderhoud….

Conclusie

De wettekst en de memorie van toelichting moeten duidelijker. Als de wetgever wil dat VvE’s sparen voor groot onderhoud, moet de wet voorschrijven dat VvE’s moeten sparen voor groot onderhoud. En niet dat VvE’s moeten reserveren voor groot onderhoud.

Wie meer wil lezen over het reservefonds groot onderhoud en andere (veelal veel eenvoudiger) financiële VvE-kwesties: “Financiën van de VvE, gids voor bestuurders en appartementseigenaren”. Geschreven door de auteur van dit artikel.

 

 

 

 

Author: VvE Admin

Gerelateerde artikelen
Financieel

Mini-cursus Boekhouden voor VvE-leden (Deel 1: Kosten & Uitgaven)

Financieel

Voldoet de jaarrekening van uw VvE aan de wettelijke eisen?

VvE Beheer

Ik zeg mijn VvE lidmaatschap op

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.