Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

JurisprudentieSplitsingsakteVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Jurisprudentie: Uitleg Splitsingstukken

Uitleg Splitsingsakte Parkeerplaats VvE

Samenvatting: Uitleg splitsingstukken van de VvE

zaaknummer gerechtshof 200.138.564
(zaaknummer rechtbank Gelderland 238207)
arrest van de derde kamer van 2 juni 2015

in de zaak van de vereniging Hoofdvereniging van Eigenaars complex [het appartementencomplex] te Doesburg,

gevestigd te Doesburg,

appellante,

hierna: de VvE,

advocaat: mr. N.L.J.M. Rijssenbeek,

tegen:

1[geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

3. [geïntimeerde sub 3],
4. [geïntimeerde sub 4],
5. [geïntimeerde sub 5],
6. [geïntimeerde sub 6],
7. [geïntimeerde sub 7],
8. [geïntimeerde sub 8],

allen wonende te [plaatsnaam],
geïntimeerden,
hierna: [geïntimeerden] (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. R.P.M. de Laat.

Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 27 maart 2013 en 10 juli 2013 die de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, tussen de VvE als gedaagde en [geïntimeerden] als eiseres heeft gewezen.

Het geding in hoger beroep

2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 9 oktober 2013,- de memorie van grieven, tevens houdende vermeerdering van grondslag,- de memorie van antwoord.
2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.4 van het bestreden vonnis van 10 juli 2013.

De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1 Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Van appartementencomplex [het appartementencomplex] in Doesburg met 144 woningen maakt deel uit een parkeergarage. Elke appartementseigenaar is tevens eigenaar van een appartementsrecht op een parkeerplaats. Daarnaast beschikt de parkeergarage over 62 gemeenschappelijke stallingsplaatsen. In artikel 11 van het (hoofd)splitsingsreglement is bepaald: “De gemeenschappelijke tweeënzestig (62) stallingsplaatsen mogen uitsluitend worden gebruikt voor het parkeren van motorvoertuigen door bezoekers van de bovenliggende éénhonderdvierenveertig (144) woningen en van de vierentwintig (24) naastliggende hoek- en pleinwoningen (blokken 2 en 3) en grachtwoningen (blok 4).” De gemeenschappelijke parkeerplaatsen worden door sommige appartementseigenaren gebruikt voor de stalling van hun tweede auto.
4.2 [geïntimeerden] heeft de VvE gedagvaard en gevorderd een verklaring voor recht dat de 62 gemeenschappelijke parkeerplaatsen niet gebruikt mogen worden voor de stalling van motorvoertuigen die in bezit zijn van eigenaren of gebruikers van de appartementen in het appartementencomplex en haar veroordeling op straffe van een dwangsom om de noodzakelijke (rechts)maatregelen te nemen om strijdig gebruik te doen staken en gestaakt te houden. De rechtbank heeft voormeld artikel 11 uitgelegd in die zin dat daarin geduid wordt op bezoekers van eigenaren van appartementsgerechtigden in het complex en niet op appartementseigenaren én hun bezoekers. De vorderingen zijn daarop toegewezen en uitvoerbaar bij voorraad verklaard.
4.3 Hiertegen richt zich het hoger beroep. De tweede grief richt zich tegen de uitleg door de rechtbank. Niet bestreden is dat de rechtbank de juiste uitlegmaatstaf heeft gehanteerd en het hof zal hier ook van uitgaan. Nu de tekst van voormeld artikel rept van “uitsluitend voor het parkeren van motorvoertuigen door bezoekers” valt niet in te zien dat hieronder mede begrepen moeten worden (niet de bezoekers van maar ook) de bewoners zelf. In de splitsingsakte is daarvoor evenmin enig aanknopingspunt te vinden. In hoger beroep heeft de VvE voorts geen voor derden kenbare splitsingsstukken overgelegd waaruit een andere uitleg zou moeten volgen, voor zover al zou moeten worden geoordeeld dat artikel 11 voor tweeërlei uitleg vatbaar zou zijn. Verder volgt het hof de VvE niet in haar betoog dat deze uitleg een onaannemelijk rechtsgevolg zou hebben. Omdat gemeenschappelijke parkeerplaatsen zijn voorzien voor bezoekers brengt dat uiteraard mee dat er steeds ook voor een deel leegstand zal zijn. Het aantal bezoekers zal per dag en uur verschillen en de leegstand is nodig om beschikbaar te zijn als er bezoekers komen. Omdat het tot slot niet alleen gaat om de bezoekers van de 144 appartementseigenaren maar ook om de bezoekers van de blokken twee tot en met vier, valt louter op het aantal van 62 gemeenschappelijke parkeerplaatsen niet in te zien dat er onaannemelijke rechtsgevolgen (“grote leegstand”) voortvloeien uit de door het hof en de rechtbank voorgestane uitleg. Het feit dat de gemeente Doesburg op basis van de bij de bouw van het appartementencomplex gehanteerde parkeernorm meent, dat de gemeenschappelijke parkeerplaatsen voldoende zijn voor het parkeren van tweede auto’s van eigenaren/gebruikers en van auto’s van bezoekers en dat zij handhavingsmaatregelen overweegt indien de druk op de openbare parkeervoorzieningen toeneemt, brengt niet mee dat de hierboven beschreven uitleg anders uitvalt. De publiekrechtelijke parkeernormen hebben niet op een kenbare wijze ten grondslag gelegen aan de formulering van artikel 11 en kunnen daarom niet bij de uitleg worden betrokken, vooral omdat dit zou leiden tot een aanzienlijke oprekking van het begrip “bezoeker “ten opzichte van het gangbare spraakgebruik. De grief faalt dan ook.
4.4 De grieven I, IV, V en VI strekken ten betoge dat de rechtbank heeft verzuimd te beslissen op het beroep van de VvE op misbruik van bevoegdheid, strijdigheid met redelijkheid en billijkheid en onuitvoerbaarheid van de nakomingsvordering. Omdat deze verweren niet aan te merken zijn als formele verweren waarvan de VvE in eerste aanleg afstand heeft gedaan, zal het hof deze verweren alsnog beoordelen. In zoverre slagen de grieven. Het enkele feit echter dat [geïntimeerden] met haar vordering niet alleen beoogt de gemeenschappelijke parkeerplaatsen voor te behouden aan bezoekers, maar tevens een financieel belang dient, brengt nog niet mee dat zij misbruik van recht maakt. De kosten voor de gemeenschappelijke parkeerplaatsen worden hoofdelijk omgeslagen. Dit is gerechtvaardigd in het geval bezoek van alle appartementseigenaren gebruik kan maken van de parkeerplaatsen, maar minder evident indien sommige appartementseigenaren (semi)permanent gebruik maken van gemeenschappelijke parkeerplaatsen zonder daarvoor een extra bijdrage te betalen. Ook het betoog dat er geen probleem in de parkeergarage zou zijn, passeert het hof. Uit het dossier volgt dat de kwestie om de parkeerplaatsen al jaren de gemoederen bezighoudt en voor onrust zorgt in het complex. Er lijkt zich dus wel degelijk een probleem voor te doen. Aangenomen al dat er in het verleden zelden of nooit te weinig (bereikbare) parkeerplaatsen voor bezoekers zijn geweest, is dit onvoldoende zwaarwegend om misbruik van bevoegdheid aan te nemen. Het standpunt van de VvE dat [geïntimeerden] een kleine minderheid vertegenwoordigt, is daarnaast niet relevant omdat elke individuele appartementsgerechtigde het recht heeft om handhaving van de splitsingsakte te vorderen. Bovendien heeft [geïntimeerden] met bijvoorbeeld productie 16 in eerste aanleg erop gewezen dat meer appartementseigenaren handhaving van de splitsingsakte voorstaan. Op dit alles strandt ook het standpunt van de VvE dat het beroep van [geïntimeerden] op artikel 11 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Verder blijkt uit de genomen en eventueel nog te nemen maatregelen (productie 10 bij memorie van grieven) dat allerminst kan worden vastgesteld dat nakoming van de verplichtingen uit de splitsingsakte onmogelijk is voor de VvE. In productie 10 is een notitie opgenomen met handhavingsmaatregelen waarvan een aantal reeds is uitgevoerd. Afhankelijk van de effectiviteit van die maatregelen kunnen nog zwaardere maatregelen worden ingezet, waarin ook reeds is voorzien. Deze maatregelen noch de daaraan toegerekende kosten brengen mee dat de nakoming door de VvE van de verplichtingen uit de splitsingsakte onuitvoerbaar of onmogelijk zou zijn. De grieven stranden hier alsnog op.
4.5 Gelet op het bovenstaande heeft de VvE bij de bespreking van de derde grief geen belang. Dat dubbel gebruik feitelijk mogelijk is, maakt niet dat het stallen van een tweede auto in de parkeergarage in overeenstemming is met het in de splitsingsakte voorgeschreven gebruik. Indien de VvE de 62 gemeenschappelijke parkeerplaatsen op een andere wijze wenst te doen benutten dan uitsluitend door bezoekers, dient zij een wijziging van de splitsingsakte voor te stellen.
4.6 Omdat de andere grieven falen, slaagt ook grief VII niet.
Slotsom
4.7 Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof de VvE in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 299 aan griffierecht en op € 894 aan salaris advocaat (1 punt x tarief II).

5 De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 10 juli 2013;

veroordeelt de VvE in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 299 voor griffierecht en op € 894 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, S.B. Boorsma en F.J. [geïntimeerden] en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2015.

Over de auteur

Het algemene redactie account van VvE Centraal. De redactie van VvE Centraal streeft een open communicatieplatform na die significant bijdraagt aan de kennisverbetering rondom het thema Vereniging van Eigenaars.. VvE Centraal heeft contacten binnen bestuurders, professionele beheerders en dienstverleners voor een VvE in Nederland.. Toch opereert VvE Centraal geheel zelfstandig en bewaken wij de transparantie van berichtgeving zonder daarin gehinderd te worden door belangen van derden. VvE Centraal is een onafhankelijk en openbaar podium voor alle partijen die geïnteresseerd zijn in de Vereniging van Eigenaars..
    Gerelateerde artikelen
    VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPVvE Rechtspraak - Risico's beperken

    Verplichtingen van verhuurder na lekkage standleiding

    VvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

    Akte uit 1918 en een geschil over ramen gemeenschappelijke muur

    VvE Rechtspraak - GeldzakenFinancieelServicekosten

    VvE bijdrage niet betaald, beroep op opschorting verworpen

    TuinVvE Rechtspraak - Overig

    Burengeschil schutting voor de Rotterdamse Regelrechter

    Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
    • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
    • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
    Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

    Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

    Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.