Al vele jaren ontmoeten particuliere en woningcorporaties elkaar in gemengde complexen wat al de nodige uitdagingen met zich mee brengt. Vervolgens zijn woningcorporaties continue onderhevig aan verandering, denk bijvoorbeeld aan de herzieningswet.
Dit herzieningswet beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. In het wetsvoorstel wordt de rol van corporaties bij de uitvoering van de woonopgave van gemeenten op het terrein van de sociale huursector en maatschappelijk vastgoed onderstreept. Waarde wordt gehecht aan concrete afspraken hierover tussen gemeenten en corporaties. (lees meer op de website van de Eerste Kamer)
Het is niet altijd duidelijk wat deze veranderingen teweeg brengen in de organisatie, maar dat het gevolgen heeft voor diverse disciplines is een feit.
Een van deze disciplines betreft het gedeeld eigendom (voornamelijk) binnen gestapelde bouw, oftewel de Vereniging van Eigenaars (VvE’s). In deze complexen bestaan het appartementsrecht en huurrecht naast elkaar, wat aanleiding kan geven tot fricties.
Veranderde positie van VvE’s binnen uw corporatie
De huidige ontwikkelingen (denk aan het verkopen van een groot deel van de woningvoorraad en splitsing van deze complexen) voorspellen een toename van VvE’s in de toekomst en het is aan te bevelen dat woningcorporatie hier tijdig op anticiperen. Wanneer het aantal VvE’s toeneemt binnen de eigen woningvoorraad is het voor de woningcorporatie van belang na te denken over de veranderende eigendomspositie. Een andere verdeling van de kostenstructuur en het loslaten van bepaalde bevoegdheden.
Om goed in te kunnen spelen op de toekomstige ontwikkelingen is het van belang inzichtelijk te krijgen hoe het fenomeen VvE’s op dit moment ervaren wordt binnen de woningcorporaties. Om die reden is er onderzoek gedaan binnen negen woningcorporaties op het gebied van Algemeen VvE Beheer, inrichting VvE’s in de organisatie en de rol van de Eigenaar/Vertegenwoordiger.
De 9 Knelpunten en 8 wensen van woningcorporaties
De uitkomsten van deze gesprekken zijn vertaald naar de volgende knelpunten en wensen:
Knelpunten
- Het is niet altijd duidelijk wie, welke kosten moet betalen voor onderhoud
- Risico dat teveel geld naar onderhoudsreserves vloeit
- Er is geen sprake van beleid of het beleid is versnipperd
- Er is te weinig kennis van VvE’s aanwezig binnen de organisatie
- Het is niet altijd duidelijk wie waar verantwoordelijk voor is
- 3 op de 9 ervaart een pettencultuur, wat leidt tot belangverstrengeling
- Er wordt nu teveel vanuit de huurder gedacht
- 2 van de 9 mist tijd om de VVE afdeling door te lichten
- Complexiteit van VvE’s zorgt voor onwil.
Wensen
- VvE beheer anders inrichten
- 3 van de 9 geeft aan behoefte te hebben aan betere werkomschrijvingen.
- VvE’s moeten onderdeel worden van bedrijfsvoering
- Ontwikkel beleidsvisie over VvE’s
- Plaats VvE beheer buiten de organisatie om belangenverstrengeling te voorkomen
- Bij 2 van de 9 bestaat de intentie om VvE’s uit te breiden
- VvE’s moeten meer gepromoot worden
- Laat huurders ook mee participeren.
Geconcludeerd kan worden dat er diverse knelpunten bestaan binnen woningcorporaties als het aankomt op het VvE beheer en de ervaring van VvE’s in het algemeen. Ondanks deze knelpunten bestaat wel de wens om de know-how over VvE’s te vergroten binnen de organisatie, het VvE beheer anders vorm te geven en (meer) te optimaliseren. Voor de woningcorporaties liggen hier uitdagingen en kansen. Om hier in de toekomst goed op in te spelen worden de volgende aanbevelingen gedaan:
Ontwikkel een VvE visie
Zorg voor een eenduidig beleid, waarin een visie wordt omschreven, welke vertaald kan worden naar handzame werk – en taakomschrijvingen. Omschrijf hoe er vormgegeven kan worden aan de wens om VvE’s meer onder te brengen in de bedrijfsvoering en welke processen en procedures hier aan kunnen bijdragen.
Meer know-how creëren
Om meer know-how in de organisatie te krijgen, is het geven van trainingen van belang. Verzamel casussen, bespreek dit binnen de organisatie en stel een VvE denktank in.
Wees de verbindende factor
De wens om huurders meer te betrekken in de besluitvorming bij gemengd bezit is een uitdaging en er liggen kansen voor woningcorporaties om huurders mee laten participeren. Maar voordat dit mogelijk is, is meer know-how noodzakelijk. Stel pilots in samen met de denktank om huurderparticipatie te bevorderen (tot op zekere hoogte) en VvE’s meer te laten integreren in de organisatie.
Uiteraard geeft dit onderwerp ruimte voor meer aanbevelingen en concrete uitwerkingen. Om een eerste stap te zetten in het realiseren van deze niet – limitatieve aanbevelingen is het van belang dat woningcorporaties met elkaar in gesprek gaan en blijven. Op deze manier kan er sturing geven worden aan VvE’s in de toekomst. Kortom: genoeg uitdagingen voor gemengde VvE’s!
Benieuwd naar het gehele onderzoek? Neem dan contact op met mij op.
Beste mevrouw Meijboom,
Mijn naam is Sanne Kuik en ik zit in het vierde jaar van de opleiding Sociaal Juridische Dienstverlening. Op dit moment ben ik bezig met een afstudeeronderzoek voor woningbouwcorporatie Domesta. Hiervoor doe ik onderzoek naar het huurrecht versus het appartementsrecht. Dit artikel wekt mijn interesse en ik zou graag het gehele onderzoek willen lezen en eventueel raadplegen.
Ik hoor graag van u!
Met vriendelijke groet,
Sanne Kuik