VvE Centraal wil graag meer weten wat er leeft in Nederland op het gebied van de Vereniging van Eigenaars. Bij veel artikelen vindt u al reacties en meningen. Dat vinden we erg prettig en om een goed beeld te krijgen willen we graag maandelijks een stelling poneren die we krijgen aangedragen van derden. Deze maand trapt Hendrik Timmer (auteur van VvE boeken en VvE courses) af met zijn stelling.
VvE stelling Woning V.S. Auto
Soms heb ik de indruk dat woningeigenaren een hogere prioriteit aan hun auto geven dan aan hun woning, als het op onderhoud aan komt. Ik zal het niet onder stoelen of banken steken dat dit bij mij ook het geval is.
Het valt me namelijk op dat als er wat aan onze auto mankeert, bijvoorbeeld een brandend lampje op het dashboard of een deuk, een auto binnen twee weken bij een autobedrijf (garage, schadeherstelbedrijf, e.d.) staat om het ‘mankement’ te laten verhelpen.
Hoewel, als bijvoorbeeld onze kozijnen een likje verf nodig hebben en/of kozijnen zelfs houtrot vertonen, dit onderhoud zo lang mogelijk wordt uitgesteld, soms met jaren.
Is dit eigenlijk niet vreemd(?), daar een woning doorgaans ons meest waardevolle en waardevaste bezit is en om die reden de hoogste onderhoudsprioriteit zou moeten krijgen. Of is het juist normaal dat auto-onderhoud voor woningonderhoud gaat?
De stelling is
‘Woningonderhoud is ondergeschikt aan auto-onderhoud’
Bent u het eens of oneens met deze stelling en motiveer uw keuze. Laat het ons weten en deel hieronder uw reactie, alvast bedankt.
Wilt u zich verdiepen in onderhoud en/of Verenigingen van Eigenaren, volg dan een van de online VvE cursussen, geschreven door Hendrik Timmer.
Beste Hendrik,
ik ben het oneens met bovenstaande stelling. Bij mij krijgt het onderhoud van mijn woning prioriteit. Om redenen zoals hierboven al is aangegeven, namelijk de waarde van je woning.
Je kan het onderhoud wel uitstellen, maar dan ben je op de lange termijn duurder uit en je hebt veel meer werk aan het onderhoud. Bovendien word ik er alleen maar onrustig van als mijn woning niet wordt onderhouden. Onderhoud aan je woning geeft ook woongenot. Ik zou er niet aan moeten denken dat er allerlei achterstallig onderhoud is.
Overigens wordt de auto ook onderhouden, maar dat heeft meer met veiligheid te maken.
Met vriendelijke groet,
Helene
Juist, het onderhoud van ons complex wordt danig verwaarloosd, omdat er geen budget voor is!! Er zijn tekorten ontstaan omdat de eigenaren verkeerde beslissingen hebben genomen. Nu en in het Verleden.!!!!
Daarnaast heeft de VVE zich een absolute heerser getoond in de voorbereiding van het MJOP wat omgeven wordt door allerlei onduidelijke beslissingen. Er zijn in dit verband in het jaar 2014 aan de eigenaren een extra bijdrage in rekening gebracht van rond de € 1200
Drie jaren zitten wij met een puinhoop. Ons complex is niet toonbaar naast de bestaande gelijksoortige complexen in onze nabijheid. Er is wel in 2012 isolatieglas geplaatst en in 2014 is er een verwarmingsketel ontploft door gebrekkig onderhoud.
Er is nu aan de beheerder op 8 december 2014 .verstaan gegeven dat er wat gedaan wordt en herzieningen in de MJOP toe te passen. Hierna is er een stilte opgetreden.
Het betreft hier VVE Roland Holstlaan 923-1083 Delft
hallo dick.ik heb nog steeds de zelfde problemen wat jij gehad hebt.bij mij is het nog steeds een puinhoop.nog steeds niet genoeg geld in kas en al jaren betalen we een hoge vve bijdrage.en ook 3 jaar lang in de maand juni extra 500 euro betalen daar gaat je vakantie geld.maar dat is nu voorbij alleen de hoge service kosten.er staan dan ook 7 woningen tekoop die ze ook niet kwijt worden en die zijn nu in de verhuur gedaan ( 4) en het is nog slechter geworden.ik moet mijn fiets in mijn berging op slot doen als je het niet doet heb je de kans dat je in de ochtend je fiets kwijt bent.ik kan hem wel in de verkoop doen maar ik weet zeker dat ik hem niet kwijt wordt.alleen de hoge vve bijdrage schrikt al af.
gr.ton
Beste Dick, Over dit onderwerp hebben wij al eerder contact gehad. Het is zeker te hopen dat jullie zeer spoedig van deze beheerder afscheid kunnen nemen en inderdaad….bij een betrouwbare en gecertificeerde beheerder verder kunnen
Oneens met de stelling. Onderhoud aan woning is veelal preventief, onderhoud aan auto is vaak repressief. Als je de auto niet onderhoud, rijdt het ding gewoon niet. Als je je kozijn een jaartje later schildert, blijft het kozijn gewoon zijn werk doen. Het is dus, net als iedere economische beslissing, een kwestie van prioriteiten stellen en zo keuzes maken.
Het woning onderhoud moet zeker niet het stiefkindje worden van het auto onderhoud, daar bij een goede meerjarenplanning van het onderhoud van de VVE de prioriteiten vanzelf eruit kunnen worden gelicht en daar de benodigde financiele middelen vrij kunnen worden gemaakt. Uit het reservefonds dan wel door een eigen bijdrage van de eigenaren.
In theorie heeft meneer Timmer gelijk en zou het andersom moeten zijn. In de praktijk zijn waarde en waardevastheid voor de meeste mensen waarschijnlijk van ondergeschikt belang aan de inschatting van het risico op en de impact van de te verwachten overlast. Immers: niemand blijft graag midden in de nacht in “the middle of nowhere” ergens steken. De gevolgen van een lekkage als gevolg van een doorgerot kozijn zijn doorgaans te overzien en het gebrek is relatief snel te verhelpen als het zich eenmaal voordoet.
Oneens met de stelling. Wel wordt auto onderhoud als urgenter beschouwd i.v.m. veiligheid en politiecontrole.
Een goede stelling: Voor mijzelf resoluut niet. Het onderhoud van de woning vind ik zeker belangrijker dan die van de auto (al wil ik ook geen achterstallig onderhoud aan de auto, want daar is mijn leven, en die van anderen, van afhankelijk!). Het repareren van de auto is echter vaak makkelijker. Je rijdt naar het garagebedrijf en dan wordt het gefikst. De (ook fikse) rekening volgt daarna.
Het huis is wat anders: je moet bedenken wat je wilt, offertes opvragen, schrikken van het bedrag, wellicht sparen voor de uitgave, bedenken of je het zelf wilt/kunt doen, en dan alsnog laten uitvoeren. Ook gaan er geen irritante lampjes in het dashboard branden als de kozijnen aan een schilderbeurt toe zijn.
Anderen: Het valt mij vaak op dat er (bij voorbeeld) zonder problemen een nieuwe auto van vele tienduizenden euro’s wordt gekocht, maar er enorm moeilijk gedaan kan worden over een verhoging van de VvE bijdragen met EUR 5,- of EUR 10,- om het gebouw, aantoonbaar, goed te kunnen onderhouden.
Reken eens uit wat de auto kost (belasting, verzekering, brandstof, onderhoud, afschrijving vanwege de waardevermindering, eventuele rente voor de lening), en zet dat eens naast de kosten van de woning.
Bekijk dan ook eens hoeveel de woning minder waard is, als het niet goed onderhouden is.
Daar ben ik het absoluut mee oneens. Binnen onze VvE worden elk jaar opnieuw de financiële stukken opgesteld en aan de hand van de meernarenonderhoudsbegroting onderhoud uitgevoerd. Wanneer er iets kapot gaat of lekt worden onmiddellijk maatregelen genomen om het euvel op te lossen. En we zorgen dat er genoeg geld in kas is om het geplande onderhoud uit te laten voeren. Wat ik doe met het onderhoud van mijn auto staat hier helemaal los van.
Ik vind beide belangrijk en bij beide moet men alert handelen.
De stelling is niet juist en waarschijnlijk bewust zo geponeerd teneinde reacties uit te lokken.
Als VvE hebben wij de plicht onze appartementen en de algemene ruimten (het gebouw) goed te onderhouden.
Er is daartoe een Meerjaren Onderhoudsplan opgesteld. Uitstel van onderhoud leidt tot hogere kosten.
Peter Moll
Dat is hetzelfde . Een auto moet in orde zijn niet alleen voor je zelf maar ook om de veiligheid van anderen
niet in gevaar te brengen
Een appartementencomplex moet up to date worden gehouden om te voorkomen dat er op enig moment onnodig veel geld van de appartementseigenaren en of huurders gevraagd moet worden om het dan veelal achterstallige onderhoud een halt toe te roepen omdat reservefonds niet toereikend is.
Bij slecht en te laat onderhoud ontstaat verloedering ,dalende prijzen van de appartementen, een slechte sfeer wanneer nieuwkomers onverwacht worden opgezadeld met kosten die niet voorzien waren.
Preventief te werk gaan in deze is een must.
Het onderhoudsniveau moet van een kwaliteit zijn gelijk aan een grondgebonden eigen woning.
Hierbij moet opgemerkt worden dat ook daar tegenwoordig helaas slechte voorbeelden van ijn aan te wijzen.
onze vve is ook een puinhoop ook niet genoeg geld de vve bijdrage fors om hoog het is een beetje een vergelijking met wat dick koning schrijft.en dan heb je bij mij ook nog veel mensen die de woning niet kunnen verkopen gaan ze hem verhuren.en nu gaat het helemaal achter uit.bv inbraak -fietsen stelen in de berging.
je moet zelfs de fiets op slot doen in je eigen schuur zoniet heb je de kans dat je volgende morgen geen fiets meer hebt.en er is nog steeds geen genoeg geld in kas om iets op teknappen.geen dubbel glas bv.als je het wil moet je het zelf betalen.ik wil mijn woning ook wel tekoop zetten maar ik weet zeker dat ik hem niet kwijt wordt.de vve bijdrage wat ik betaal schrikt de mensen af te duur.
Een VVE moet zich aan de regels houden en daar valt onderhoud ook onder .
Helaas gaat er nog veel mis in VvE land, wil je hier eens over praten geen probleem, stuur mij maar een mail. [email protected]
Vooral in stadswoningen moet je zorgen dat je huis in orde is, zodat je buren geen last ondervinden van jou nalatigheid, zoals ik aan de lopende band ondervind. Ook als je verhuurt aan mensen die uit het buitenland komen licht ze goed in, dat voorkomt veel ellende.
Bedankt voor jullie reacties! Vervelend om te lezen dat er in sommige situaties sprake is van achterstallig onderhoud, iets wat ‘simpel(?)’ voorkomen had kunnen worden door voldoende geld voor onderhoud te reserveren (/sparen).
Het reserveren lijkt zo simpel, maar blijkt in de praktijk (ook bij mijn eigen VvE), oh zo lastig daar de ALV de begroting vaststelt en daarmee de hoogten van de maandelijkse VvE bijdragen bepaalt. Ik onderscheid onderstaande ‘typen’ eigenaren:
1a. Eigenaren die voldoende geld hebben, die (extra) kunnen en willen betalen.
1b. Eigenaren die voldoende geld hebben, maar uit principe of door het stellen van andere prioriteiten
niet (extra) kunnen/willen betalen.
2. Eigenaren die onvoldoende geld hebben door omstandigheden (werkloos, scheiding, e.d.) en
daardoor niet (extra) kunnen betalen.
De meesten van u zijn het oneens met de stelling, dit betekent dat als we allemaal in hetzelfde woongebouw hadden gewoond, het een prima onderhouden gebouw zou zijn geweest.
Iets wat niet het geval zou zijn als we samen woonden met eigenaren ‘1b en 2’ die de overhand hebben op de ALV. Want, feitelijk is dit een van de hoofdoorzaken van achterstallig onderhoud. Het gevolg is een behoorlijke verhoging van de maandelijkse VvE bijdrage en/of een extra VvE bijdrage, waar geen enkele (aspirant) appartementseigenaar op zit te wachten.
Volgens de laatste berichtgeving is Minister Blok bezig om wetgeving te creëren, waardoor VvE’s verplicht worden om jaarlijks een bedrag te reserveren (voor het kunnen plegen van onderhoud). Hoe hoog deze reservering zou moeten worden is nog niet bekend. Persoonlijk vind ik dit een goede ontwikkeling om achterstallig onderhoud in de nabije toekomst tegen te gaan en (aspirant) appartementseigenaren (1a) niet op te schepen met extra kosten / frustraties.
Ik verwacht dat Blok dat ook niet weet Hendrik Timmer. De te reserveren bedragen verschillen nu eenmaal per VvE en aangezien het reserveren een kestie van veredeld koffie dik kijken is, is het altijd de vraag of de reservering te hoog of te laag zijn. Ik heb nog nooit begrotingen gezien die exact juist bleken te zijn.
Voor wat ik er tot heden over gelezen heb, Jaap, zou er een percentage formule worden losgelaten op de herbouwwaarde.
Dat zou kunnen betekenen dat er opnieuw getaxeerd moet worden. Kassa voor de taxateurs. 😉
Net zoals nu er ook weer een geldstroom op gang komt vanwege het aanvragen van een energie waarde certificaat.
Ik denk ook niet dat Minister Blok dit weet, maar ik vind het ‘verplicht reserveren’ zeker een stap in de goede richting. Het blijft lastig om een exacte begroting te maken, het blijft een prognose. Sommige bouwdelen en/of installaties gaan langer of korter mee dan geprognotiseerd. Ik hoop dat naar verloop van tijd de hoogten van de ‘verplichte reservering’ wordt aangepast op ‘bewezen en betrouwbare’ kengetallen.
Ik vind de vraag niet relevant om er achter te komen wat er leeft in Nederland op het gebied van de Vereniging van Eigenaars.
Het nemen van beslissingen m.b.t. b.v. onderhoud voor een VvE is een collectieve.
Het nemen van beslissingen m.b.t. reparatie van je auto is een privézaak.
Wanneer het onderhoud stagneert en er weinig bereidheid is daar financieel aan bij te dragen, dan kan daar een heel scala aan redenen aan ten grondslag liggen.
De tegenstelling zoals nu gegeven onderhoud VvE versus auto levert geen constructieve oplossing voor mogelijke problemen.
Behalve dat Minister Blok wetgeving wil creëren voor verplicht sparen voor VvE, lijkt het mij een goede zaak om aspirant kopers én reeds eigenaars van goede voorlichting te voorzien.
Het wonen in een appartement moet men leren.
Het vraagt een andere manier van denken.
En derhalve van handelen.
Ook nieuwe regelgeving vind pas echt ‘gehoor’ wanneer er begrip en inzicht is.
Mee eens Carla. Ik heb zelf ook het ‘VvE wiel’ (opnieuw?) uit moeten vinden als appartementseigenaar en VvE bestuurder. Oh…..werkt dat zo…….mag ik niet eens mijn muur wit schilderen (althans niet zonder toestemming van ALV). Het probleem is dat de regels omtrent een VvE door velen (eigenaren en professionals) als (te) complex / onduidelijk wordt ervaren.
Persoonlijk denk ik dat er weinig (aspirant) kopers zijn die zich in de VvE regels gaan verdiepen. Het gevolg is dat zij niet weten wat hun rechten en plichten zijn en niet weten dat er woon- en leefregels van kracht (kunnen) zijn. Pas na verloop van tijd komen ze te weten hoe de vork in de steel zit en als je dan ook nog eens met achterstallig onderhoud te maken krijgt, kom je van een koude kermis thuis.
(Lokale) overheden beseffen overigens steeds meer dat er behoefte is aan voorlichtingen. Ik verwacht dat het een kwestie van tijd zal zijn, voordat ze ‘structureel’ VvE voorlichtingen gaan geven.
Het is ook mijn ervaring, Hendrik Timmer, dat veel appartement eigenaars geen notie nemen van het Modelreglement, splitsingsakte en, indien aanwezig, het Huishoudelijk reglement.
Ik denk zelf ( als eigenaar en bestuurder ) dat we niet moeten wachten op lokale en/of andere overheden.
Naar mijn bescheiden mening ligt er een begin, van informatie verstrekking, bij de makelaar, en de notaris.
Vervolgens benoemd de VvE een bestuur. En daar waar misschien niet alle kennis, betreffende regelgeving, bij de leden aanwezig is, mag je dit toch minstens wel verwachten bij de bestuursleden. Al of niet in samenwerking met een Beheer en/of administratie kantoor.
Ik begrijp overigens heel goed dat de problematiek rond onderhoud en het opbouwen van een reservefonds voor de al wat langer bestaande VvE’s lastiger is dan voor de meer recente bouw.
Onze VvE vergaderd twee maar per jaar en altijd is er wel een agendapunt bij waar het bestuur gebruik maakt van de gelegenheid om duidelijkheid te scheppen in de regelgeving.
Dat je hiermee niet altijd ‘vrienden’ maakt, moge duidelijk zijn. 😉
Toch ook met de grootst mogelijke transparantie, geduld en rustige communicatie komen we stapje voor stapje tot begrip én draagvlak.
De hoeveelheid aan informatieverstrekking/ uitwisseling daarbij, zoals via deze en andere sites helpen ons daarbij. Met dank.
Auto onderhoud is niet ondergeschikt aan woningonderhoud. Het lijkt en is in de praktijk wel zo doordat
m.i. het menselijk gedrag zich nou eenmaal richt naar handelen, wanneer het nalaten hiervan concrete consequenties heeft.
Wanneer er in de auto een lampje brandt schat men het risico op panne met de mogelijke financiële consequenties hoog in.
Wanneer er in jaren geen onderhoud aan huis is verricht, wordt dit vaak pas ervaren bij verkoop van het huis. Huis lagere verkoopwaarde.
Onze VVE volgt een MJOP, maar nu een van onze kozijnen slecht begint te worden en officieel nog niet aan de beurt is vind een vd leden vd TC het niet nodig preventief te bewerken, dus liever over een paar jaar veel hogere kosten maken, onnodig. Dus gaan wij de schilder maar zelf om hulp vragen en advies, dat vinden wij het nadeel van een VVE dat je je eigen prioriteiten dus niet mag/kunt stellen. Dan is het onderhouden van je autio een stuk simpeler.
Beste Liduina een lid van de TC (of bestuurder) kan bij een VvE niet zelfstandig besluiten om onderhoud op te schorten. Als de Algemene Ledenvergadering (ALV) het onderhoud nodig acht,
en besluit om over te gaan tot het plegen van onderhoud, dan dient dit besluit ten uitvoering te worden gebracht. Uiteraard dient de besluitvorming wel conform Splitsingsreglement te geschieden om te voorkomen dat het besluit nietig of vernietigbaar is en om nasleep te voorkomen (bijvoorbeeld een extra ALV).
Als er meerdere leden zijn die willen dat er onderhoud gepleegd wordt, kun je hen vragen om ‘voor’ het plegen van onderhoud te stemmen (al dan niet middels een doelvolmacht). Ben je in de minderheid en wordt ‘noodzakelijk’ onderhoud tegen gehouden door de meerderheid, dan kun je vervangende toestemming vragen bij de Kantonrechter middels een verzoekschrift(procedure). Nadat toestemming verleend is, kan alsnog worden overgegaan tot het plegen van onderhoud (op kosten van de VvE).
Als je zelfstandig een schilder inschakelt dan is de kans groot dat je straks 2x de schilder betaalt (1x als individu en 1x als VvE), dat is ook zonde toch?
Onze VvE heeft vanaf het begin (12jaar geleden) ruim begroot en alle overschotten in het reservefonds gestopt. Niet alleen wordt ons appartementsgebouw (75 appartementen) tip top in orde gehouden, maar was er zelfs geld over voor luxe zaken zoals automatische schuifdeuren. Wij gebruiken geen VvE manager, maar hebben een eigen bestuur die alles regelt. De prioriteit (auto of huis) ligt bij deze eigenaren dus duidelijk bij het huis.
Dat is goed om te lezen Henk, wellicht kunnen we hier met z’n allen nog wat van leren. Zijn de (maandelijkse) VvE bijdragen goed betaalbaar voor jullie leden? En koopt het bestuur slim en/of collectief energie en/of onderhoud in? Wellicht heb je tips voor ons (alle lezers inclusief mezelf 🙂 )
Voor mij geld, onderhoud van auto en huis zijn net zo belangrijk om ongelukken en extra kosten te voorkomen.
Beste Hendrik,
Ik persoonlijk vindt het onderhoud van onze woning veel belangrijker dan mijn auto, als iets op de laatste plaats komt dan is het de auto wel, deze vervang je ook sneller dan je eigen woning. Onze vve is er dan ook alert op dat er goed onderhoud wordt gepleegd.
Grt Gertie
Beste Gertie, goed om te lezen. Dit betekent toch niet dat je rondrijdt zonder remmen he? 🙂 Hebben jullie (net als bij de VvE van Henk Smid) ook een eigen (zelf)bestuur of een professionele VvE beheerder die alles goed regelt? Heb je misschien ook tips voor ons?
Eens, je krijgt de neuzen van de verschillende eigenaren doorgaans moeilijker dezelfde kant op dan die van jezelf! De beslissing inzake de auto is zo gemaakt.
Best Geert, klopt als een bus. Hoe gaat jullie VvE met onderhoud om, staan de neuzen daar dezelfde kant op?