Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

Leningen & SubsidiesFinancieel

Externe financiering voor de VvE ja of nee?

Met regelmaat krijgen we vragen over achterstallig onderhoud en over externe financiering voor een VvE en het werd tijd om hier een artikel aan te wijden. We hebben contact gezocht met MEC Vastgoedmanagement om meer te weten te komen over externe financieringsmogelijkheden, de voor een nadelen van externe financiering en de mogelijkheden van het gebruik van financiering voor het wegwerken van achterstallig onderhoud bij een VvE complex.

Naar aanleiding van een openhartig en duidelijk gesprek schijven we dit artikel waar we ingaan op financiering, wat dit in houdt, voor welk onderhoud het interessant is welke mogelijkheden en onmogelijkheden er zijn voor financiering bij de verschillende modelreglementen en hoe een dergelijke financiering in elkaar zit.

Wat is financiering

Financiering is het leveren van extern kapitaal (financiën) om zo een bepaalde activiteit te bekostigen.

Specifiek voor de VvE is dit dus het aantrekken van extern kapitaal om zo bijvoorbeeld het wegwerken van achterstallig onderhoud te kunnen financieren.

Waarom extern financieren?

De behoefte aan externe financiering kan ontstaan wanneer een VvE geconfronteerd wordt met technisch noodzakelijk onderhoud. Door onvoorziene omstandigheden komt naar boven dat de VvE niet genoeg reserves in kas heeft om deze achterstalligheid weg te werken. De oorzaak kan veelal gezocht worden in het afwezig zijn van een Meer Jaren Onderhoud Plan (MJOP), en incompleet of een onjuist MJOP.

De VvE kan er dan voor kiezen om van alle appartement eigenaren te verlangen om hun deel bij te dragen om zo de achterstalligheid weg te werken. Wanneer alle eigenaars dit kunnen en willen is er geen noodzaak voor financiering en is het ook niet aan te raden om dit als VvE te overwegen. Immers geld lenen kost geld, ook voor een VvE.

Op het moment dat er een extra bijdrage noodzakelijk is dan kan het voorkomen dat eigenaars niet kunnen of willen bijdragen. Als gevolg daarvan kan er een patstelling ontstaan en is er een gerede kans dat de technische staat van het complex alleen maar verslechterd waardoor de kosten op den duur alleen maar hoger zullen uitvallen.

In een dergelijke situatie is financiering een goede oplossing voor de VvE.

Financiering & de VvE

Boek 5 artikel 9 Burgerlijk Wetboek

Alle wettelijke bepalingen voor een Vereniging van Eigenaars staan boek 5 artikel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Twee artikelen die voor de financiering zijn de volgende twee

  • art 112.e Een VvE dient een gemeenschappelijk  doel te hebben (“… vereniging van eigenaren, die ten doel heeft het behartigen van gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaren …”. )
  • art 126.1 De VvE voert het beheer over de gemeenschap zijnde de algemene ruimten.

Een financiering om achterstallig onderhoud bij een VvE te kunnen laten uitvoeren ligt in lijn met de definitie zoals deze in het Burgerlijk wetboek is beschreven. Alleen dit volstaat niet. Ook de verschillende modelreglementen bevatten richtlijnen waaraan voldaan moet worden.

De modelreglementen

Modelreglement 1973 art. 38:

  1. Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het normale beheer, kan slechts door de vergadering worden besloten, voorzover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
  2. Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.

Het gaat hier om een verbod om overeenkomsten met een duur van meer dan één jaar aan te gaan. Onderhoud kan onder  “normaal beheer” vallen zodat een financiering mogelijk is.

Modelreglement 1983 art. 39:

  1. Tot het aangaan van overeenkomsten, waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen, die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken, voortvloeien, met uitzondering van de contracten die betrekking hebben op het onderhoud, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover  de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
  2. Van deze bepaling kan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.

Ook in dit modelreglement staat het verbod om overeenkomsten langer dan een jaar aan te gaan. Voor onderhoud wordt een uitzondering gemaakt. Financieren van onderhoud is dus mogelijk.

Modelreglement 1992 art. 39:

  1. Tot het aangaan van overeenkomsten waaruit regelmatig terugkerende verplichtingen die zich over een langere periode dan een jaar uitstrekken voortvloeien, kan slechts door de vergadering worden besloten, voor zover de mogelijkheid hiertoe uit het reglement blijkt.
  2. Het onder het eerste lid bepaalde is niet van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op het administratief beheer of op het technisch beheer en onderhoud.

Het verbod op contracten langer dan 1 jaar zoals in het reglement 1973 en 1983 is ook hierin gehandhaafd. Echter is voor onderhoud & beheer een uitzondering gemaakt. Het financieren van het achterstallig onderhoud is dus mogelijk.

Modelreglement 2006:

In dit modelreglement  is geen verbod opgenomen voor contracten met een duur langer dan één jaar en dus is het mogelijk om noodzakelijk onderhoud te financieren.

Eerdere modelreglementen.

Voor 1973 was er nog geen modelreglement en dus kan aan eerdere reglementen  geen algemeen geldende  conclusie worden verbonden. Het is dus zaak om de Akte van Splitsing goed door te nemen op een mogelijk verbod op langer durende overeenkomsten.

Welke vormen van financiering

In basis zijn er twee financieringsvormen die een VvE kan overwegen.

  • Annuïteitenlening bij een bank
  • Lening bij een bouwonderneming of andere organisatie

Annuïteitenlening bij de bank

De kenmerken van deze lening zijn dat de organisatie bekend is ,een specialisatie heeft in geldzaken, geen verplichting heeft tot afname van goederen en diensten die gebruikt worden voor het te financieren project. De duur van deze lening is middellang (tussen de 5 en de 10 jaar)

Lening bij een bouwonderneming

De kenmerken van deze lening zijn dat de verstrekker gebaat is bij het uitvoeren van werkzaamheden en de noodzakelijk goederen. De duur van de lening is vaak relatief kort en kan een rentepercentage hebben die hoger is dan de marktrente. De duur is vaak kort .Een aandachtspunt bij deze leenvorm is dat deze lening dat de geldverstrekker failliet kan gaan en dat de lening voor de curator direct opeisbaar is.

Dit artikel beperkt zich verder allen tot het wettelijke kader & het verkrijgen van externe financiering via een bank.  De afspraken die gemaakt worden tussen een bouwondernemer of aannemer en de VvE kunnen zo divers zijn dat het onmogelijk is om deze hier verder te behandelen.

Voordelen van financiering bij een bank

Voordeel voor de looptijd van de financiering is dat de VvE bekend met de maandelijkse voorschotten voor het MJOP. Voordeel is je kunt al het onderhoud naar voren trekken wanneer dit gewenst is en zo het complex direct in een betere onderhoudsstaat te brengen.

Een bijkomend voordeel voor veel appartementseigenaars met een appartement in een complex met achterstalligheid is dat de verkoopbaarheid van het appartement verbeterd. Immers de maandelijkse bijdragen voor het wegwerken van de achterstalligheid zijn ook voor de toekomstige eigenaars bekend, er ligt een MJOP voor de duur van de lening aan ten grondslag waardoor exact bekend is wat er gaat gebeuren.

De lening is gerelateerd aan de VvE en niet aan de individuele eigenaars. Wanneer een eigenaar zijn appartement verkoopt heeft dit geen gevolgen voor de financiering.

Duur van de financiering

De financiering van onderhoud bij een VvE heeft een middel lang  karakter en kan variëren qua  duur van vijf, zeven tot maximaal tien jaar. Verder  is het vaak mogelijk om boetevrij op de financiering af te lossen. Het overwegen van een financiering is voor een VvE met name interessant wanneer het te financieren achterstallig onderhoud een waarde heeft van minimaal € 25.000,-.

Wat kost een financiering?

Hiervoor is een gemakkelijk rekensommetje.  Als richtlijn geld het volgende:

  • 10 jaar 1,2% van het geleende bedrag per maand;
  • 7 jaar 1,5% van het geleende bedrag per maand;
  • 5 jaar 2 % van het geleende bedrag per maand.

Gaan we uit van een financieringsbehoefte van bv € 100.000 bij een VvE met in totaal 25 eenheden die voor een gelijk aandeel bijdragen in de kosten van onderhoud dan is komt dit per appartement per maand neer op:

  • 10 jaar € 1.200 per maand = € 48,- per appartement per maand,
  • 7 jaar € 1.500 per maand = € 60,- per appartement per maand,
  • 5 jaar € 2.000 per maand = € 80,- per appartement per maand.

Benodigde gegevens.

Voorwaarden voor het verkrijgen van financiering

  • Gegevens bestuursleden van de VvE.
  • Externe beheer is niet perse noodzakelijk
  • Jaarrekeningen inzichtelijk maken voor de afgelopen 3 jaar en gecontroleerd
  • Notulen waarin besluit tot financiering staat
  • Uittreksel van de inschrijving van de VvE bij de KvK
  • Akte van Splitsing en statuten
  • Begroting & MJOP voor de duur van de financiering
  • Overzicht van bankrekening(en)
  • Overzicht van verzekeringen(en)

Stappenplan voor het juist vastleggen van een besluit tot financiering

Als er besloten wordt om tot financiering van achterstallig onderhoud over te gaan is het uitermate belangrijk zal het besluit in ieder geval een aantal onderdelen dienen te bevatten:

  • Agenda opstellen voor vergadering waarin Financieringsbesluit wordt genomen
  • Tijdig uitnodiging, Agenda en benodigde stukken versturen
  • Vastleggen hoeveel stemmen aanwezig zijn bij deze vergadering
  • Het besluit om tot onderhoud over te gaan
  • Het besluit om tot financiering over te gaan
  • Het besluit tot instellen van het wettelijk verplichte reservefonds of de aanpassing daarvan (het te financieren noodzakelijk onderhoud)
  • Aanleveren van alle benodigde gegeven.
  • Indien noodzakelijk verhogen van de bijdrage aan het reservefonds met de maandelijkse financieringsbijdrage.

 

Conclusie

Natuurlijk is het goed onderhouden van het complex en het opbouwen van een goede reserve het meest interessant voor een VvE, echter er zijn altijd situaties waardoor er een tekort voor het onderhoud kan ontstaan.

Zoals we al eerder hebben beschreven kan een niet correct opgesteld MJOP en de vertaling van naar het opbouwen van een reserve de oorzaak zijn van een achterstallig onderhoud en gebrek aan liquide middelen.

Een andere reden kan zijn dat de VvE er structureel voor heeft gekozen om een beperkte reserve op te bouwen om toekomstig onderhoud te financieren.  Denk aan complexen met een hoge mutatiegraad waarbij achterstalligheid ontstaat doordat een eigenaar niet voor toekomstige eigenaar wil betalen.

Echter het belangrijkste voordeel van het gebruiken van een financiering voor het wegwerken van achterstallig onderhoud is dat al het onderhoud naar voren getrokken kan worden omdat dit allemaal in de maandelijkse bijdrage voor de financiering zit besloten. De VvE kan een inhaalslag maken op het technisch noodzakelijk onderhoud en er zo voor zorgen dat een appartement beter verkoopbaar wordt doordat er een duidelijk plan is en een vaste bijdrage die voor de duur van de financiering niet veranderd.

 

Dit artikel is gesponsord door:

 

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

4 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken

Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.