Kennis van VvE Zaken

Huishoudelijk reglementModelreglementVvE Centraal

Het reglement van splitsing

Een van de belangrijkste onderdelen van de splitsingsakte is het reglement van splitsing. In dit reglement zijn de spelregels voor de bewoners van het gebouw omschreven. Voor alle gemeenschappelijke zaken als trappenhuizen, gangen, entrees, daken en dergelijke, alsmede voor privé zaken bevat dit reglement gebruiksbepalingen. Onderdeel van de spelregels tussen de eigenaren zijn onder andere:

  • het benoemen van de privé gedeelten van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw;
  • de rechten en plichten van de eigenaren;
  • de oprichting van de Vereniging van Eigenaren (hierna te noemen: VvE);
  • hoe de benoeming van het bestuur van de VvE plaats vindt;
  • hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen;
  • hoeveel stemmen elke appartementseigenaar mag uitbrengen;
  • welke bijdrageverplichting eigenaren hebben.

Modelreglement

In vrijwel alle notariële splitsingsakten wordt verwezen naar het zogenaamde Modelreglement. Deze modelregelementen zijn notarieel vastgelegd. Op de website van VVE Centraal kunt u deze downloaden (1973, 1983, 1992 & 2006). In de splitsingsakte van een gebouw staat vermeld welk Modelreglement van toepassing is. Het Modelreglement kan ofwel in zijn geheel in de akte van splitsing worden opgenomen met de wijzigingen die op het Modelreglement zijn aangebracht, ofwel in de akte van splitsing worden slechts de aanpassingen op het Modelreglement opgenomen, waarbij een verwijzing naar het Modelreglement wordt opgenomen voor de gehele tekst.

De eerste variant heeft de voorkeur omdat in dat geval in één document alle regels zijn opgenomen. In de tweede variant dient iemand die de regels wil doornemen altijd twee documenten door te nemen (het Modelreglement en de splitsingsakte waarin de wijzigingen staan) om te bezien welke regels gelden. Welke variant gekozen wordt kan ook een kostenoverweging betreffen, maar ik adviseer altijd om het gehele Modelregelement in de splitsingsakte op te nemen.

Via de transponeringstabel die u op deze website vindt, kunt u de systematiek van de Modelregelementen met elkaar vergelijken, want in elk Modelreglement worden zaken op een andere plek geregeld.

Wijziging wet omtrent appartementsrechten

In 2005 is de wet omtrent appartementsrechten gewijzigd. Wat is er onder meer gewijzigd voor de splitsing in appartementsrechten?

1. Wijziging van de akte van splitsing bij meerderheidsbesluit
Wanneer een verandering in de splitsingsakte of de bijbehorende tekening was gewenst, moesten volgens de oude regeling alle eigenaren daarmee instemmen. Unanimiteit was dus vereist, en anders kon men via gerechtelijke tussenkomst het een en ander regelen.

In artikel 5:139 lid 2 BW is sinds 1 mei 2005 opgenomen, dat de wijziging ook met medewerking van het bestuur kan geschieden, indien het tot de wijziging strekkende besluit is genomen in de vergadering van eigenaars met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van het aantal stemmen dat aan de appartementseigenaars toekomt of met een zodanige grotere meerderheid als in de akte van splitsing is bepaald. Let wel: het gaat hier om 80% van alle stemmen die op grond van de akte van splitsing kunnen worden uitgebracht en niet het aantal stemmen dat ter vergadering vertegenwoordigd is. Met die 80%-regeling wordt beoogd te voorkomen, dat één tegenstemmer de wijziging kan blokkeren en de overige appartementseigenaren zou dwingen tot het vragen van een vervangende machtiging op grond van artikel 5:140 lid 1 BW.

2. Splitsing in appartementsrechten van het recht op onbebouwde grond en water
Sinds 2005 kan ook een perceel grond/perceel water, zoals parkeerplaatsen of ligplaatsen, in appartementsrechten worden gesplitst.
Het voordeel van een splitsing van zo’n perceel grond is dat de afspraken over bijvoorbeeld gebruik en onderhoud in het splitsingsreglement juridisch vastliggen, maar ook dat een eigenaar zijn appartementsrecht kan overdragen.

3. Splitsingsakte vermeldt verhouding
Sinds de wetswijziging dient de wijze waarop breukdelen van appartementsrechten zijn berekend in de splitsingsakte te worden opgenomen en dient aangegeven te worden op welke wijze een appartementseigenaar dient bij te dragen in de kosten van de VvE. Meestal zal de bijdrage in de kosten op basis van het breukdeel plaats vinden, maar hiervan kan worden afgeweken, bijvoorbeeld in het geval van een lift binnen het complex waarvoor de eigenaren van de begane grond niet behoeven mee te betalen.

De breukdelen van een appartementsrecht kunnen bijvoorbeeld zijn gebaseerd op de vloeroppervlakte of de taxatiewaarde van het appartement. De aandelen hoeven dus niet altijd gelijk te zijn. Bij ongelijke aandelen moet in de splitsingsakte de berekeningsmethode hiervan zijn neergelegd.

4. Informatie aan de koper met betrekking tot de VVE
Ter gelegenheid van de levering van een appartementsrecht van een verkoper aan een koper vraagt de notaris bij de VvE eventuele achterstanden van de verkoper in de bijdrage aan de VvE op. Tevens vraagt de notaris het aandeel in het reservefonds op. Het aandeel in het reservefonds is voor de koper van belang zodat hij ziet of de VvE gezond is en gespaard heeft voor toekomstig onderhoud. Voordeel van het opvragen van dit aandeel in het reservefonds is dat dit aandeel in de koopsom is betrokken en dat daarover geen overdrachtsbelasting voldaan behoeft te worden. Het aandeel wordt dus van de koopsom afgetrokken voor de berekening van de overdrachtsbelasting. Met betrekking tot de achterstanden van de verkoper: deze worden ter gelegenheid van de levering bij verkoper in rekening gebracht. Mocht dit niet gebeuren dan is de koper aansprakelijk voor de achterstanden over het lopend en het voorafgaande boekjaar, hetgeen er op neer kan komen dat de koper tot 2 jaar achterstallige bijdrage dient te voldoen. De notaris ziet erop toe dat het niet zover komt. Blijkt de opgegeven achterstand achteraf toch niet juist, dan hoeft de koper toch niet méér te betalen dan wat er in de opgave vermeld was. Wordt er helemaal geen opgave van achterstallige betalingen gedaan, dan zal de notaris dit vermelden in de overdrachtsakte. De nieuwe eigenaar is dan niet aansprakelijk voor achterstallige bijdragen.

5. Het reservefonds
Vanaf 1 mei 2008 is iedere VvE wettelijk verplicht een onderhoudsfonds (reservefonds) te hebben voor (groot) onderhoud. Vanuit dit fonds onderhouden de eigenaren samen de gemeenschappelijke delen zoals het dak, de gevel, de fundering. De wettelijke verplichting verkleint de kans dat zulk noodzakelijk onderhoud uit geldgebrek niet wordt uitgevoerd.

De verplichte hoogte van dit fonds is niet vastgesteld. Wel heeft het ministerie van VROM heeft voor het berekenen van deze hoogte een tweetal methodes uitgewerkt. Er kan worden berekend op basis van de herbouwwaarde of op basis van eigenschappen van het gebouw. Via deze link gaat u direct naar de site van het ministerie van VROM. http://www.vrom.nl

De VVE-onderhoudsmeter geeft een eerste indicatie van een gemiddelde hoogte van het reservefonds. Tevens adviseert het VROM om een meerjaren-onderhoudsplan op te stellen waardoor de hoogte van het fonds kan worden bepaald. Overigens staat in de splitsingsakte ook vermeld dat er een meerjaren-onderhoudsplan opgesteld dient te worden en voor welke termijn dit geschiedt.

6. VvE kan ook met één eigenaar
Op het moment dat de notariële splitsingsakte wordt getekend, ontstaat de VvE. Sinds 1 mei 2005 is dat ook het geval als alle appartementrechten nog maar één eigenaar hebben zoals bijvoorbeeld de projectontwikkelaar van een nieuwbouwcomplex. Die VvE mag ook overeenkomsten met derden aangaan, zoals verzekeringsovereenkomsten. Nieuwe eigenaren moeten worden ingelicht over deze eerder afgesloten overeenkomsten: in de koop-/aannemingsovereenkomst moeten die bijvoorbeeld worden vermeld.

7. Verkrijging eigendom door VvE

In het Modelregelement 2006 is het in artikel 42 lid 4 voor de VvE mogelijk gemaakt om registergoederen in eigendom te verkrijgen. Dit kan handig zijn bij complexen die een aangrenzend perceel grond wensen toe te voegen aan het huidige tot het gebouw behorende terrein. Wanneer de VvE over voldoende kapitaal beschikt kan de aankoop door de VvE plaatsvinden.

8. Nieuw Modelreglement
De vernieuwingen die deel uit maken van de Wet van 19 februari 2005 tot wijziging van titel 5.9 (Appartementsrechten) van het Burgerlijk Wetboek zijn verwerkt in het nieuwe modelreglement 2006.

Wijziging van Modelreglement

De vraag die veel gesteld wordt is of een oude VvE zijn splitsingsakte moet aanpassen aan het nieuwste Modelreglement uit 2006. Deze vraag kan niet in z’n algemeenheid beantwoord worden. Immers elke situatie en elke oude splitsingsakte is anders.

Uiteraard is het zo dat in het nieuwste Modelreglement naar de thans geldende wetsbepalingen wordt verwezen, waarbij bij oude splitsingsakten van voor 1992 nog naar het oude Burgerlijk Wetboek wordt verwezen, hetgeen de uitleg van de akte eenvoudiger maakt.

In veel splitsingsakten die zijn gepasseerd onder het oude recht is opgenomen dat voor wijziging van de splitsingsakte unanimiteit is vereist (toestemming van alle eigenaren). Mocht de VvE in de toekomst van plan zijn wijzigingen door te voeren, dan kan het handig zijn om reeds nu, met de eigenaren die nu eigenaar zijn van de appartementen, het Modelreglement 2006 van toepassing te verklaren middels een wijziging van de splitsingsakte. Mocht er in de toekomst dan een nieuwe eigenaar zijn die niet mee wenst te werken aan de wijziging die dan nodig is, dan kan met de nieuwe regeling van 80% gewerkt worden.

Een Huishoudelijk Reglement

Een veel gehoorde vraag is, in hoeverre rechten en verplichtingen in een Huishoudelijk Reglement kunnen worden neergelegd. Zoals op deze website al wel eerder beschreven is, is een huishoudelijk reglement een reglement dat opgesteld wordt naast de splitsingsakte en het daarin opgenomen reglement. Het huishoudelijk reglement mag niet afwijken van het splitsingsreglement. Het maken of wijzigen van een Huishoudelijk Reglement heeft heel wat minder voeten in aarde dan het wijzigen van de splitsingsakte. In de rechtspraak is uitgemaakt dat “regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten behoren in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven, mits het Splitsingsreglement daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid opent. In het betreffende splitsingsreglement zal hier derhalve iets over moeten staan. Veel oude VvE’s hebben in hun huishoudelijk reglement zaken geregeld welke op basis van de huidige wet niet mogelijk zijn en deze regelingen zijn daardoor nietig. Voor veel VvE’s is dit niet acceptabel en daarom is het aan te raden om de splitsingsakte te gaan wijzigen.

Bij de verkoop van een appartementsrecht is een actuele splitsingsakte en een goed functionerende VvE een must. Kopers verwachten dat dit goed geregeld is. Kopers willen geen adviseur hoeven in te schakelen om te bezien of er eventuele nadelen aan een oud reglement kleven. Daarom zal het mogelijk zo zijn dat een woning meer waard is als beide zaken goed geregeld zijn.

Zoals volgt uit het voorafgaande: iedere situatie is anders en er kan dus geen eenduidig advies gegeven worden over of de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Een notaris kan dit alleen beoordelen als hij beschikt over de splitsingsakte zelf, algemene vragen zijn helaas lastig te beantwoorden. Mocht u meer advies willen over of het in uw situatie raadzaam is om de splitsingsakte te wijzigen, neem dan contact op met een notaris die gespecialiseerd is in het vastgoedrecht.

 

Over de auteur

Kandidaat Notaris
Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Vergadering van Eigenaars

Vraag of bepaalde ruimtes gemeenschappelijk zijn.

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOP

Moet je bij het opstellen van een MJOP rekening houden met de verdeelsleutel voor de verdeling van de kosten?

Huishoudelijk reglementOverlastVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

Moet eigenaar zijn laminaatvloer verwijderen terwijl andere leden dat niet moeten?

VvE Rechtspraak - BesluitvormingVvE Rechtspraak - Splitsingsreglement

VvE Rechtspraak: Conclusie Cassatie HR Besluit van VvE Nietig?

Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

2 reacties

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.