Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

OnderhoudJurisprudentieWettelijke verplichtingen

Verjarings- en vervaltermijnen bij gebreken binnen de VvE

Sinds 1 november 2011 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht.

Het complex waar ik woon is twaalf jaar oud en er doen zich diverse gebreken voor. Welke verjarings- en vervaltermijnen zijn toepassing als een model koop-/aannemingsovereenkomst is gesloten en een garantie- en waarborgregeling van toepassing is?

Het eerste moment om te klagen over gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten, is tijdens de oplevering. Het bestuur van de VvE is (doorgaans) bij de oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten aanwezig en zal het werk – eventueel met behulp van een technisch deskundige – keuren en bestaande (zichtbare) gebreken melden bij de aannemer. De gebreken moeten worden vermeld op het proces-verbaal van oplevering, waarna de aannemer gehouden is binnen 3 maanden na de oplevering, de oplevergebreken te herstellen. Dit kan alleen anders zijn, indien de weersomstandigheden dat herstel niet toelaten. In dat geval kan herstel van de gebreken worden uitgesteld tot het moment dat de weersomstandigheden herstel weer toelaten. Vorenstaande geldt ook voor het privégedeelte dat aan de individuele eigenaar wordt opgeleverd.

Na de oplevering geldt een onderhoudstermijn van 6 maanden. De aannemer garandeert dat het gebouw (de gemeenschappelijke gedeelten) en de privé-gedeelten gedurende zes maanden na oplevering geen gebreken en tekortkomingen vertonen. Deze gebreken en tekortkomingen moeten dan overigens niet zichtbaar zijn geweest tijdens de oplevering. De VvE of de individuele eigenaar dient haar klachten binnen deze 6 maanden na oplevering (bij voorkeur schriftelijk) te melden bij de aannemer. De aannemer dient vervolgens zo spoedig mogelijk over te gaan tot herstel van de gebreken en tekortkomingen.

Na de onderhoudstermijn gaat de termijn voor verborgen gebreken en ernstige gebreken lopen. Een verborgen gebrek is alleen als verborgen gebrek aan te merken, als het door de VvE en/of de individuele eigenaar redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van ontdekking kenbaar had kunnen worden. Voorts is een gebrek alleen als ernstig aan te merken, als het gebrek de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij het gebouw en/of het privé-gedeelte ongeschikt maakt voor zijn bestemming. Een procedure op grond van een verborgen gebrek of een ernstig gebrek kan niet meer worden ingesteld respectievelijk na verloop van 5 jaar en 20 jaar, ingaande 6 maanden na oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en/of het privégedeelte (dus na de onderhoudstermijn).

Voorts geldt dat de VvE zich kan beroepen op de garantie- en waarborgregeling voor bestaande gebreken. De VvE hoeft dan alleen te stellen dat er een gebrek is en hoeft dat niet nader te bewijzen, hetgeen wél het geval is bij een beroep op een verborgen gebrek of ernstig gebrek. De garantie wordt verleend voor de duur van 6 jaar en 3 maanden na oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten en/of het privégedeelte. Echter, in de garantie- en waarborgregeling staan tal van bepalingen waardoor de garantie deels wordt beperkt en uitgesloten. Toch betreft de garantie- en waarborgregeling een extra zekerheid voor de VvE en/of de individuele eigenaar, dat herstel van gebreken zonder een kostbare procedure van de aannemer kunnen worden afgedwongen.

Bij alle hiervoor genoemde termijnen geldt ook nog eens een verjaringstermijn van 2 jaar. Zodra de VvE en/of de individuele eigenaar bij de aannemer heeft geklaagd over een gebrek, gaat een verjaringstermijn van 2 jaar lopen. Het is dan ook essentieel om deze verjaringstermijn tijdig schriftelijk te stuiten. Dit kan bijvoorbeeld door het versturen van een (aangetekende) brief waaruit blijkt dat de VvE en/of individuele eigenaar haar (eventuele) recht op herstel van een gebrek ondubbelzinnig voorbehoudt. Indien de aannemer al schriftelijk herstel van het gebrek heeft toegezegd, kan stuiting van de verjaringstermijn eventueel achterwege blijven.

Als laatste merk ik op dat een gebrek altijd binnen bekwame tijd bij de aannemer moet worden gemeld. Indien dat niet gebeurt, dan is de kans groot dat de VvE en/of de individuele eigenaar daardoor haar eventuele recht op herstel verliest.

advertentie Rijssenbeek Advocaten

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

Over de auteur

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Gerelateerde artikelen
VvE Rechtspraak - Onderhoud & MJOPOnderhoud & Renovatie

Oplevering appartement wordt financiële slangenkuil

VvE Rechtspraak - SplitsingsreglementVvE Rechtspraak - Beheer van de VvE

Bewijsopdracht bevrijdende Verjaring

VvE ZakenOnderhoud

Waar dient de VvE op te letten bij oplevering van een nieuwbouwcomplex?

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
Weten hoe het zit met die VvE?Dat kan met onze kennis van VvE Zaken<

Krijg gratis onze laatste kennis direct als nieuwsbrief in je mailbox.

Of sluit je aan als lid en krijg toegang tot nog meer kennis om de waarde van je appartement te verhogen.