Zoals in een eerder artikel door mij geschreven[1] kunnen zaken die in de splitsingsakte zijn geregeld niet zomaar door het bestuur van de VvE, maar ook niet door de vergadering, worden gewijzigd. Daarvoor is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk.
Nog even recapitulerend.
De splitsingsakte is een notariële akte waarin het te splitsen registergoed wordt uitgelegd en waarin een groot deel van de spelregels tussen de verschillende appartementsrechten worden vastgelegd. De splitsingsakte wordt door de notaris opgesteld. Bij de splitsingsakte behoort ook een splitsingstekening. Op deze tekening worden het gebouw en alle privé en gemeenschappelijke gedeelten weergegeven.
Onderdeel van de splitsingsakte en de spelregels tussen de eigenaren zijn onder andere:
- het benoemen van de privé gedeelten van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw;
- de oprichting van de VvE;
- hoe de benoeming van het bestuur van de VvE plaats vindt;
- hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen;
- hoeveel stemmen elke appartementseigenaar mag uitbrengen;
- welke bijdrage verplichting eigenaren hebben.
Wanneer het gebouw dat in de splitsing is betrokken danwel de spelregels binnen de splitsing gewijzigd worden, is een wijziging van de splitsingsakte nodig. Maar in welke gevallen speelt dat nu precies? In deze bijdrage geef ik enkele praktijk voorbeelden van wanneer wijziging van de splitsingsakte al dan niet noodzakelijk is.
Voorbeeld 1
Eén van de meest voor de hand liggende voorbeelden is het geval van het aanbrengen van een extra verdieping op het gesplitste gebouwd. Deze extra verdieping moet op de een of andere manier betrokken worden in de splitsing. Dit kan alleen maar door de splitsingsakte alsmede de splitsingstekening te wijzigen. Op de gewijzigde tekening wordt de extra verdieping getekend en wordt aangegeven of deze extra verdieping bij een bestaand appartement wordt getrokken of dat er een nieuw appartementsrecht ontstaat. In de splitsingsakte wordt de nieuwe verdieping omschreven en wordt aangegeven of het om een toevoeging aan een bestaand privé gedeelte van een appartementsrecht gaat of dat het een nieuw appartementsrecht betreft.
Voorbeeld 2
In de meeste splitsingsakten wordt bepaald dat het dak van het gebouw gemeenschappelijk is, immers alle eigenaren profiteren van het feit dat er een waterdicht dak op het gebouw zit. Wat nu als de eigenaar van het bovenste appartement besluit om een trap naar het dak aan te laten leggen en een dakterras voor hemzelf te creëren?
Juridisch is de situatie dan zo dat iemand een dakterras heeft aangelegd op het gemeenschappelijke dak. In principe houdt dat in dat eenieder gebruik zou mogen maken van dat dakterras. Als aanlegger van het dakterras moet je een dergelijke situatie niet willen, maar ook aan andere eigenaren binnen het gebouw is het niet aan te raden een dergelijke situatie te accepteren. Immers het betreffende dakterras kan schade toebrengen aan het gemeenschappelijke dak en eenieder dient daaraan mee te betalen.
Voor deze situatie zijn 2 oplossingen.
De eerste is om als vergadering van eigenaren de betreffende aanlegger van het dakterras het exclusief gebruiksrecht te verlenen van het dak (en daarmee het dakterras). Daarbij kan een regeling getroffen worden dat de gebruiker van het dak ook het onderhoud van het dak zal betalen. Eventuele vervanging van het dak door achterstallig onderhoud van het dak wordt daarbij vaak vergeten.
De tweede, mijns inziens beste oplossing is om de splitsingsakte en de tekening te wijzigen. Er wordt in dit geval een gemeenschappelijke zaak juridisch toegedeeld aan één eigenaar. Het gemeenschappelijk dak wordt immers toegedeeld aan de aanlegger van het dakterras. Op de gewijzigde splitsingstekening wordt dat ook als zodanig weergegeven. Het onderhoud van het betreffende gedeelte van het dak behoeft vervolgens niet meer te worden geregeld in de splitsingsakte aangezien dit gedeelte van het dak in het vervolg privé is van de gebruiker van het dakterras. Wel dient de gebruikelijke bepaling te worden opgenomen dat als door een doen of nalaten van een eigenaar schade wordt toegebracht aan een andere eigenaar, de betreffende nalatige eigenaar daarvoor aansprakelijk is. Stel je namelijk eens voor dat de eigenaar van het dakterras zijn eigen dak niet meer gaat onderhouden en er ontstaan daardoor lekkages in het hele gebouw.
Voorbeeld 3
Een in een splitsing betrokken perceel grond bestaat uit een appartementsrecht op de begane grond met een achtertuin en een tweetal bovenwoningen. Stel dat de achterbuurman een gedeelte van de tuin van de benedenwoning wil kopen. Kan dat zomaar? Het antwoord luidt ontkennend. Immers het gehele perceel grond is in de splitsing betrokken. De splitsingsakte dient gewijzigd te worden waarbij het gedeelte van de tuin dat overgedragen zal gaan worden uit de splitsing wordt gehaald. Vervolgens kan over worden gegaan tot levering van het betreffende gedeelte van de tuin.
Voorbeeld 4
Wanneer in de splitsingsakte een kostenverdeling is opgenomen dient overeenkomstig gehandeld te worden. In sommige gevallen wordt deze kostenverdeling niet als wenselijk geacht. Bij het opstellen van de splitsingsakte wordt voor wat betreft de kostenverdeling vaak aangesloten bij de breukdelen van de appartementsrechten. De breukdelen op hun beurt kunnen zijn vastgesteld aan de hand van bijvoorbeeld de grootte van een appartementsrecht of waarde ten tijde van splitsing van een appartementsrecht. Een eigenaar met een groter breukdeel draagt daarmee meer af aan de VvE. In principe niet zo’n probleem, maar in sommige gevallen kan dat als onevenredig worden ervaren. Stel dat er binnen het complex een lift aanwezig is en iedereen binnen het complex maakt gebruik van de lift. Is het dan fair dat de eigenaar van een appartement dat groter is meer bijdraagt aan de lift dan een ander?
Of stel de eigenaren van de appartementsrechten op de benedenverdieping de lift niet nodig hebben, maar in de splitsingsakte is opgenomen dat iedereen al naar gelang zijn breukdeel afdraagt aan al het onderhoud binnen de VvE en er is geen uitzondering gemaakt voor de lift. Is dat fair?
Op deze vragen kan ik voor u geen antwoord geven. Binnen een VvE zal besloten moeten worden wat fair is.
Als de kostenverdeling gewijzigd dient te worden zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden. In beide gevallen kan een afwijkende kostenregeling worden opgenomen in de gewijzigde splitsingsakte. In het eerste geval kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat alle eigenaren gelijkelijk bijdragen in de onderhoudsbijdrage voor de lift en liftinstallaties. In het tweede geval kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de eigenaren van de benedenwoningen zijn vrijgesteld van de bijdrage voor onderhoud aan de lift.
Voorbeeld 5
Wanneer de feitelijke indeling van het privégedeelte van een appartementsrecht door de appartementseigenaar is gewijzigd waardoor er feitelijk twee zelfstandige woningen ontstaan binnen het privégedeelte is wijziging van de splitsingsakte vereist dan wel ondersplitsing van het betreffende appartementsrecht.
Voorbeeld 6
Ook is het mogelijk dat de feitelijke situatie niet aansluit bij hoe deze juridisch is opgeschreven en op de splitsingstekening is weergegeven. Hierdoor kunnen appartementsrechten zich op een andere plek bevinden dan dat op de tekening is aangegeven. Het is dan aan te raden de splitsing te wijzigen in die zin dat de splitsingstekening in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie.
Uiteraard zijn er nog tal van andere voorbeelden te noemen. Indien gewenst kan ik uw geval bestuderen, en u daarover adviseren. Met uw goedvinden kan ik uw casus vervolgens in dit artikel verwerken, zodat ook andere VvE besturen hier wat aan hebben.
Hoe de wijziging van een splitsing in z’n werk gaat zal ik in een volgend artikel beschrijven.
BIJ VOORBEELD 2 GEEFT U ALS 1E OPLOSSING AAN DAT HET EXCLUSIEVE GEBRUIKSRECHT DOOR DE VERGADERING KAN WORDEN TOEGEWEZEN, DAN MOET DIT TOCH AL IN DE AVS ZIJN AANGEMERKT? IMPLICEERT DAT DE AVS DAN OOK NIET GEWIJZIGD DIENT TE WORDEN ALS HET GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTE EXPLICIET IN DE AVS STAAT VERMELD ALS GEMEENSCHAPPELIJK.
IN ONZE VVE-SITUATIE BETREFT HET EEN NAAST HET GEBOUW GELEGEN CONTAINER/GARAGERUIMTE,
WELKE GEEN FUNCTIE MEER HEEFT EN WAARVAN HET VOORNEMEN BESTAAT OM DEZE TE VERHUREN.
DUS TOEKENNING VAN EXCLUSIEF GEBRUIKSRECHT
HOEVEEL STEMMEN ZOUDEN ER DAN NODIG ZIJN BIJ TOEKENNING VAN DAT EXCLUSIEVE GEBRUIKSRECHT?
OVERIGENS STAAT OP DE SITE VAN NEDERLANDVVE.NL STAAT VERMELD DAT EEN VVE GEMEENSCHAPPELIJKE DELEN NIET MAG VERHUREN.
GRAAG UW OORDEEL.
Dank voor het duidelijke artikel.
Ik ben van plan een woning te kopen waarbij sprake is van onderkeldering. De helft van deze onderkeldering is door de huidige eigenaren zelf bijgegraven (oppervlakte toevoeging ongeveer 40m2). Zijn er voor ons (juridisiche) redenen waarom het aanpassen van de splitsingsakte (dit is nooit gedaan) noodzakelijk of aan te raden is?
Bernhard
Kan een notaris ingeval van een gerealiseerde structurele aanbouw op een dakterras van een penthouse het juridisch zodanig omschrijven door simpel de teller van de breukdelen te verhogen met de oppervlakte van de aanbouw, met als doel het omzeilen van het bijwerken van de splitsingsakte en tekening en daaraan verbonden kosten.
Door de noemer van de breukdelen niet te wijzigen is er toch meer oppervlakte appartementsrecht verkocht dan aanwezig was? Iedere eigenaar zou hiervoor moeten tekenen aldus de notaris om het juridisch mogelijk te maken.
Mijn vraag: wat is dan het nog het nut van een splitsingsakte en tekening. En kan een dakterras wel privé zijn of moet het anders uitgelegd worden n.l. geen privé bezit maar uitsluitend voor privé gebruik.
Onderhoud, verzekering,schilderwerk, lekkages is geheel voor de VvE. Het appartementsgebouw valt onder de splitsingsreglement 1992 bouwjaar 2005.
Graag uw reactie.
Met vriendelijke groet.
Als eigenaar van een appartement word ik benadeeld als gevolg van onjuiste oppervlaktematen in de splitsingsakte met betrekking tot mijn appartement. Volgens de splitsingsakte is het 1/3 groter dan de overige 5 appartementen, terwijl het identiek is. De reden is dat er oorspronkelijk een dakterras achter mijn woning zou worden aangelegd (dit is mogelijk omdat de onder een appartementen gelegen winkel dieper is dan de woningen). Maar als gevolg van bezwaren van omwonenden heeft de gemeente geen vergunning verleend voor het aanleggen van het terras. Dit was bekend bij de oplevering van het complex. In de splitsingsakte wordt ervan uitgegaan dat dit terras wel is aangelegd, met als gevolg dat ik 1/3 meer moet bijdragen aan de servicekosten dan de overige eigenaren. Er is een impasse ontstaan doordat de kosten van wijziging hoog zijn (ca. 3000 euro) en de vraag ontstaan wie deze kosten zou moeten betalen. Bovendien is er geen 80% meerderheid voor wijziging (bij aanpassing zouden de andere eigenaren iets meer moeten gaan bijdragen en zo ook de winkels). Mogelijk is dus een gang naar de kantonrechter vereist om een minderheidsbesluit te kunnen nemen. Die is waarschijnlijk ook nodig om de kosten te verhalen op de projectontwikkelaar, omdat deze heeft verzuimd de splitsingsakte aan te passen toen duidelijk werd dat het terras niet kon worden aangelegd. Stuk voor stuk juridische valkuilen, ondanks het feit dat de situatie eigenlijk overduidelijk is. Of is het terecht dat ik meer betaal omdat ik het appartement en de fout mij niet is opgevallen en de makelaar van de verkopend partij heeft volstaan met het noemen van een lager richtbedrag? Wie heeft een advies?
Ik heb een woning (bovenwoning) die onderdeel uitmaakt van een VVE van 4 eigenaren. Echter een deel van de eigenaren zijn tot niets bereid en een groot deel van het jaar in het buitenland. Ik zou liever een vereniging hebben met alleen de benedenbuurman.
Kan de Vereniging gesplitst worden in 2 verenigingen?
De 4 appartementen maken deel uit van een groter blok dat 1 groot doorlopend dak heeft. Het doorlopende dak lijkt me dus geen reden tot behoud van de huidige VVE.
Beste Annet,
Het is lastig dat een deel van de eigenaars tot niets bereid zijn. Dat zorgt over het algemeen voor behoorlijk wat frustratie.
Wat je vraagt is niet mogelijk. Een vereniging kan wel verder onder gesplitst worden, maar dat is in jouw situatie geen oplossing. Een mogelijkheid is om de eigenaars eerst aan te spreken op hun verplichtingen. Mocht dit niet lukken dan is er altijd de mogelijkheid om een vervangende machtiging te vragen.
Onze VVE bestaat uit 3 eigenaren.
De bovenste eigenaar heeft er een etage op laten zetten, waardoor de splitsingsakte gewijzigd moest worden.
Kosten ruim € 3.000,-
Moeten de andere eigenaren hieraan 1/3 bijdragen of is dit voor rekening die de optopping gedaan heeft?
Beste Elizabeth,
Bij jouw vraag komt bij mij meteen de vraag naar boven is deze opbouw goedgekeurd door de vergadering, en zo ja welke eisen zijn er toen gesteld aan de opbouw en de aanvullende kosten die hiermee gemoeid gaan voor bijvoorbeeld onderhoud en ook de bijdrage voor deze verandering.
Is shet mogelijk om dit met ons te delen?
Ik woon in Amsterdam, grote VVE vanaf 212 t/m 238. Er is een eigenaar begane grond woning die graag vergunningsvrij wilt uitbouwen (max 4 mtr lang en 3,5 mtr hoog). Beide naast liggende buren zouden het liefst helemaal geen uitbouw zien ivm wegnemen van zonlicht in de tuin en aangrenzende woning, alsmede waarde vermindering. Binnen deze VVE is een dergelijke aanvraag voor goedkeuring niet eerder geweest. Deze eigenaar schept precedent voor alle begane grond woningen! Wat kan ik doen om ervoor te zorgen dat de uitbouw beperkt blijft (zeker met het oog op mensen die niet willen uitbouwen om te voorkomen dat zij/ik straks door muren ben ingebouwd en dus geen fijn gebruik van mijn tuin meer kan maken!!). Welke juridische zaken moet de VVE rekening houden, er is op het moment discussie of de splitsingsakte moet worden aangepast of dat een ketenovereenkomst ook kan volstaan?
Beste Cindy,
Bedankt voor je reactie. Ondanks dat de eigenaar goedkeuring heeft aangevraagd heeft dat nog niet tot gevolg dat de eigenaar ook daadwerkelijk mag uitbouwen. Immers gaat het om een verandering van de gemeenschappelijke delen. In de splitsingsakte van jullie VvE staat beschreven wat jullie gemeenschappelijke delen zijn. Een aanbouw wordt onlosmakelijk onderdeel van het geheel en daarmee ook voor de leden. Ook staat hierin beschreven dat je niet zomaar veranderingen mag doorvoeren.
De Splitsingsakte geeft antwoord op veel meer zaken en ik wil je adviseren om deze heel goed door te lezen en ook jezelf de vraag te stellen of je begrijpt wat er in de artikelen staat.
Samenvattend. Voor een dergelijke aanpassing is zowel een goedkeuring van de gemeente als van de VvE nodig voor er werkzaamheden kunnen beginnen.
Goedendag.
Mijn situatie mbt wel of geen verplichte wijziging in splitsingsakte:
Ik woon in een herenhuis in Rdam. Een uit 1903 . Splitsingsakte is gebaseerd op modelreglement uit 1973.
Het pand bestaat uit kruipruimte( niet bewoond) begane grond ( = mijn woning) , 1e etage en halve zolder voor , 2e etage en halve zolder achter.
De VVE bestaat ( nu nog ) uit 3 eigenaren. Elk in bezit van 1 appartementsrecht. De verdeling in de akte is 1:3. Elk appartement recht draagt 1/3 bij aan het reservefonds.
Ik ga het appartement op de 1e kopen. Dit wordt bouwkundig samengevoegd met het mijne op de begane grond.
In Rdam hoeft er geen vergunning meer aangevraagd te worden ivm onttrekking woonruimte. ( Dat is sinds 1914 zo). Wel moet er een omgevingsvergunning voor het bouwkundig samenvoegen verleend worden. Deze is aangevraagd en zal ik zeker krijgen. Daarna bij de BAG een huisnummer intrekken. De VVE is akkoord met het bouwkundig samenvoegen van de woningen.
Mijn vragen:
1) Dient er nu ook nog bij de notaris een wijziging in de splitsingsakte gedaan te worden? Dit is erg duur. Als dit verplicht is, op welke artikelen moet er dan een wijziging komen?
2) Moet de spitsingsakte gewijzigd worden nav de samenvoeging? Voor de belastingdienst en de bank moet/ wil ik aangemerkt worden als eigenaar van 1 woning. De koop vd 2e verdieping heeft als doel eigen woning vergroting. Ik wil 1 hypotheek en 1 woning in box 1 . (en niet een 2e woning in box 3).
Op internet lees ik tegenstrijdige informatie. Voor mij is het van belang dat ik 1 hypotheek kan krijgen, 1 WOZ waarde en rente aftrek in box 1 voor het samengevoegde geheel. Ik wil hier als het even niet nodig is, geen wijziging in de akte voor laten doen. Dit is ene heel proces en ik moet op 2 jan as passeren.
Graag uw reactie,
Ik heb een vraag. In mei 2019 heb ik een woning gekocht met een opbouw. Voor de verkoop van mijn woning heeft men snel een VvE opgezet en de twee appartementen onder mij zijn in het bezit van de buurman. Hij had eerst alleen de benedenwoning en heeft de 1e etage erbij gekocht. Men heeft toen besloten dat door mijn huidige opbouw de vve voor ons als 1/2 wordt gezien. Ik vraag me af of dit klopt. De twee appartementen van mijn buurman beslaan meer m2 dan mijn woning. Kan dit zomaar? De buren aan de andere kant hebben nl ieder een derde deel waarbij de bovenburen van mij ook eenzelfde opbouw hebben. Ik hoop dat u mijn vraag kan beantwoorden.
In verband met het aanbrengen van electrische laadpaal/palen in de parkeergarage onder het gebouw, lijkt het beter om het nieuwe modelreglement (2017) van toepassing te verklaren. Kan dat eenvoudigweg door de vergadering van eigenaren of moet daarvoor de spitsingsakte notarieel worden gewijzigd?
Beste Adriaan, Een nieuw modelreglement van toepassing verklaren bestaat niet alleen uit het besluit, daar moeten ook wijzigingen voor worden vastgelegd bij de notaris.
Beste VVE Redactie,
Onze VVE bestaat uit 14 eigenaren. 7 benedenwoningen met tuin en 7 bovenwoningen met balkon. Een eigenaar van een benedenwoning heeft een voorstel gedaan voor een uitbouw de tuin in (vergunning gemeente compleet). Is hiervoor een wijziging in de splitsingsakte nodig? Of is een juridische document voldoende? Ik begrijp dat dit van invloed kan zijn voor de regeling bij de stemmingen. Nu zijn 9 voor en 5 tegen en op basis van stemmen nav wijziging van splitsingsakte (80% goedkeuring) zou de uitbouw geen goedkeuring krijgen van de VVE. Alleen nu geeft de eigenaar aan dat waarschijnlijk een juridische document voldoende is. Dan zou het gaan om reguliere stemmen en bij een meerderheid (dus bij 8 stemmen) er wel goedkeuring is.
Geachte heer, mevrouw,
Recentelijk heb ik een dubbele bovenwoning gekocht van de vorige eigenaar die hier tussen de 8 en 10 heeft gewoond. De onderburen hebben een tuin, ik een dakterras. Althans, dat dacht ik!
Ik zal proberen de situatie kort te omschrijven; De V.v.E. is altijd slapend geweest (werd ook op Funda aangegeven). Als leek dacht ik dat dat geen probleem zou zijn omdat ik dat gaandeweg zou activeren. Ik vroeg de makelaar (Remax in Den Haag) die het huis verkocht of het dakterras in overleg en met toestemming van de V.v.E. werd gebouwd. Dat was geen probleem volgens de makelaar en er werd zelfs toestemming bij de gemeente aangevraagd en verkregen, wat feitelijk ook is gebeurd.
Ik vroeg de makelaar om de notulen van de V.v.E. waaruit bleek dat de leden een besluit over het dakterras hadden genomen. Dat kon uiteraard niet omdat er geen jaarlijkse vergaderingen plaatsvonden. Wel kreeg ik een handgeschreven verklaring dat de bewoners van de begane grond geen bezwaar hadden tegen het dakterras. Wat bleek later? Deze bewoners waren huurders (en dus niet de eigenaren) van de begane grond.
De makelaar herhaalde dat ik mij geen zorgen moest maken, er waren immers nooit problemen geweest met het dakterras.
Nu komt het: ik wil samen met de mede-eigenaar van het gebouw de opstalverzekering goed regelen die open staat voor alle medewerking. Maar wellicht raad u het al, door al die veranderingen moet de akte van splitsing worden aangepast (kom ik er nu achter), en nog genoeg uitzoekwerk ten aanzien van de maandelijks V.v.E. bijdrage i.v.m. al die veranderingen. Dat zijn behoorlijk hoge kosten!
Juiste antwoorden gaan gepaard met juiste vragen maar eerlijk gezegd weet ik niet eens of ik die kan stellen. Wat ik wel weet is dat je als koper mag verwachten dat een makelaar 100% te vertrouwen moet zijn. Zij tekenen voor integriteit en zijn als experts bewust van de mogelijke (financiële) gevolgen bij bewust verkeerde informatieverstrekking aan kopers/verkopers.
In hoeverre en op welke manier kan ik deze makelaar aansprakelijk stellen op de kosten (en overige ellende) die ik zal ondergaan? Of is het mijn eigen schuld en ben ik verwijtbaar doordat ik de expertise van de makelaar in twijfel had moeten nemen?
Alvast bedankt voor uw antwoord.
Met vriendelijke groet,