NotarisSplitsingsakteVvE Centraal

De wijziging van de splitsingsakte, wanneer?

Voorbeeld splitsing

 

Zoals in een eerder artikel door mij geschreven[1] kunnen zaken die in de splitsingsakte zijn geregeld niet zomaar door het bestuur van de VvE, maar ook niet door de vergadering, worden gewijzigd. Daarvoor is een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk.

Nog even recapitulerend.

De splitsingsakte is een notariële akte waarin het te splitsen registergoed wordt uitgelegd en waarin een groot deel van de spelregels tussen de verschillende appartementsrechten worden vastgelegd. De splitsingsakte wordt door de notaris opgesteld. Bij de splitsingsakte behoort ook een splitsingstekening. Op deze tekening worden het gebouw en alle privé en gemeenschappelijke gedeelten weergegeven.

Onderdeel van de splitsingsakte en de spelregels tussen de eigenaren zijn onder andere:

  • het benoemen van de privé gedeelten van het gebouw en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw;
  • de oprichting van de VvE;
  • hoe de benoeming van het bestuur van de VvE plaats vindt;
  • hoe een vergadering van de VvE bijeen wordt geroepen;
  • hoeveel stemmen elke appartementseigenaar mag uitbrengen;
  • welke bijdrage verplichting eigenaren hebben.

Wanneer het gebouw dat in de splitsing is betrokken danwel de spelregels binnen de splitsing gewijzigd worden, is een wijziging van de splitsingsakte nodig. Maar in welke gevallen speelt dat nu precies? In deze bijdrage geef ik enkele praktijk voorbeelden van wanneer wijziging van de splitsingsakte al dan niet noodzakelijk is.

Voorbeeld 1

Eén van de meest voor de hand liggende voorbeelden is het geval van het aanbrengen van een extra verdieping op het gesplitste gebouwd. Deze extra verdieping moet op de een of andere manier betrokken worden in de splitsing. Dit kan alleen maar door de splitsingsakte alsmede de splitsingstekening te wijzigen. Op de gewijzigde tekening wordt de extra verdieping getekend en wordt aangegeven of deze extra verdieping bij een bestaand appartement wordt getrokken of dat er een nieuw appartementsrecht ontstaat. In de splitsingsakte wordt de nieuwe verdieping omschreven en wordt aangegeven of het om een toevoeging aan een bestaand privé gedeelte van een appartementsrecht gaat of dat het een nieuw appartementsrecht betreft.

Voorbeeld 2

In de meeste splitsingsakten wordt bepaald dat het dak van het gebouw gemeenschappelijk is, immers alle eigenaren profiteren van het feit dat er een waterdicht dak op het gebouw zit. Wat nu als de eigenaar van het bovenste appartement besluit om een trap naar het dak aan te laten leggen en een dakterras voor hemzelf te creëren?

Juridisch is de situatie dan zo dat iemand een dakterras heeft aangelegd op het gemeenschappelijke dak. In principe houdt dat in dat eenieder gebruik zou mogen maken van dat dakterras. Als aanlegger van het dakterras moet je een dergelijke situatie niet willen, maar ook aan andere eigenaren binnen het gebouw is het niet aan te raden een dergelijke situatie te accepteren. Immers het betreffende dakterras kan schade toebrengen aan het gemeenschappelijke dak en eenieder dient daaraan mee te betalen.

Voor deze situatie zijn 2 oplossingen.

De eerste is om als vergadering van eigenaren de betreffende aanlegger van het dakterras het exclusief gebruiksrecht te verlenen van het dak (en daarmee het dakterras). Daarbij kan een regeling getroffen worden dat de gebruiker van het dak ook het onderhoud van het dak zal betalen. Eventuele vervanging van het dak door achterstallig onderhoud van het dak wordt daarbij vaak vergeten.

De tweede, mijns inziens beste oplossing is om de splitsingsakte en de tekening te wijzigen. Er wordt in dit geval een gemeenschappelijke zaak juridisch toegedeeld aan één eigenaar. Het gemeenschappelijk dak wordt immers toegedeeld aan de aanlegger van het dakterras. Op de gewijzigde splitsingstekening wordt dat ook als zodanig weergegeven. Het onderhoud van het betreffende gedeelte van het dak behoeft vervolgens niet meer te worden geregeld in de splitsingsakte aangezien dit gedeelte van het dak in het vervolg privé is van de gebruiker van het dakterras. Wel dient de gebruikelijke bepaling te worden opgenomen dat als door een doen of nalaten van een eigenaar schade wordt toegebracht aan een andere eigenaar, de betreffende nalatige eigenaar daarvoor aansprakelijk is. Stel je namelijk eens voor dat de eigenaar van het dakterras zijn eigen dak niet meer gaat onderhouden en er ontstaan daardoor lekkages in het hele gebouw.

Voorbeeld 3

Een in een splitsing betrokken perceel grond bestaat uit een appartementsrecht op de begane grond met een achtertuin en een tweetal bovenwoningen. Stel dat de achterbuurman een gedeelte van de tuin van de benedenwoning wil kopen. Kan dat zomaar? Het antwoord luidt ontkennend. Immers het gehele perceel grond is in de splitsing betrokken. De splitsingsakte dient gewijzigd te worden waarbij het gedeelte van de tuin dat overgedragen zal gaan worden uit de splitsing wordt gehaald. Vervolgens kan over worden gegaan tot levering van het betreffende gedeelte van de tuin.

Voorbeeld 4

Wanneer in de splitsingsakte een kostenverdeling is opgenomen dient overeenkomstig gehandeld te worden. In sommige gevallen wordt deze kostenverdeling niet als wenselijk geacht. Bij het opstellen van de splitsingsakte wordt voor wat betreft de kostenverdeling vaak aangesloten bij de breukdelen van de appartementsrechten. De breukdelen op hun beurt kunnen zijn vastgesteld aan de hand van bijvoorbeeld de grootte van een appartementsrecht of waarde ten tijde van splitsing van een appartementsrecht. Een eigenaar met een groter breukdeel draagt daarmee meer af aan de VvE. In principe niet zo’n probleem, maar in sommige gevallen kan dat als onevenredig worden ervaren. Stel dat er binnen het complex een lift aanwezig is en iedereen binnen het complex maakt gebruik van de lift. Is het dan fair dat de eigenaar van een appartement dat groter is meer bijdraagt aan de lift dan een ander?

Of stel de eigenaren van de appartementsrechten op de benedenverdieping de lift niet nodig hebben, maar in de splitsingsakte is opgenomen dat iedereen al naar gelang zijn breukdeel afdraagt aan al het onderhoud binnen de VvE en er is geen uitzondering gemaakt voor de lift. Is dat fair?

Op deze vragen kan ik voor u geen antwoord geven. Binnen een VvE zal besloten moeten worden wat fair is.

Als de kostenverdeling gewijzigd dient te worden zal de splitsingsakte gewijzigd moeten worden. In beide gevallen kan een afwijkende kostenregeling worden opgenomen in de gewijzigde splitsingsakte. In het eerste geval kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat alle eigenaren gelijkelijk bijdragen in de onderhoudsbijdrage voor de lift en liftinstallaties. In het tweede geval kan bijvoorbeeld worden opgenomen dat de eigenaren van de benedenwoningen zijn vrijgesteld van de bijdrage voor onderhoud aan de lift.

Voorbeeld 5

Wanneer de feitelijke indeling van het privégedeelte van een appartementsrecht door de appartementseigenaar is gewijzigd waardoor er feitelijk twee zelfstandige woningen ontstaan binnen het privégedeelte is wijziging van de splitsingsakte vereist dan wel ondersplitsing van het betreffende appartementsrecht.

Voorbeeld 6

Ook is het mogelijk dat de feitelijke situatie niet aansluit bij hoe deze juridisch is opgeschreven en op de splitsingstekening is weergegeven. Hierdoor kunnen appartementsrechten zich op een andere plek bevinden dan dat op de tekening is aangegeven. Het is dan aan te raden de splitsing te wijzigen in die zin dat de splitsingstekening in overeenstemming wordt gebracht met de feitelijke situatie.

Uiteraard zijn er nog tal van andere voorbeelden te noemen. Indien gewenst kan ik uw geval bestuderen, en u daarover adviseren. Met uw goedvinden kan ik uw casus vervolgens in dit artikel verwerken, zodat ook andere VvE besturen hier wat aan hebben.

Hoe de wijziging van een splitsing in z’n werk gaat zal ik in een volgend artikel beschrijven.

Over de auteur

Kandidaat Notaris
    Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

    14 reacties

    Geef een reactie

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

    Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.