IncassoJurisprudentieVvE Centraal

Executie vonnis betreffende betalingsachterstand van een eigenaar, mag dat?

Executie vonnis betreffende betalingsachterstand van een eigenaar


Sinds 1 november 2011 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht.

De vraag die deze week behandeld wordt is:

Mag de VvE zonder meer overgaan tot het executeren van een vonnis betreffende een betalingsachterstand van een eigenaar?

Onlangs is door het Hof Amsterdam[1] arrest gewezen waarin, kort samengevat, het Hof heeft geoordeeld dat de VvE geen misbruik maakt van haar executiebevoegdheid door een appartement te executeren waar een recht van hypotheek op rust. 

De kantonrechter heeft een eigenaar veroordeeld tot betaling van de achterstand in de maandelijkse bijdrage voor beheer en onderhoud van het gebouw van € 1.422,25. Bij gebreke van tijdige betaling door de eigenaar is door de deurwaarder namens de VvE executoriaal beslag gelegd. De bank heeft de VvE vervolgens in kort geding gedagvaard teneinde de veiling van het appartementsrecht te staken. De voorzieningenrechter heeft overwogen, dat het belang van de hypotheekhouder om de veiling te voorkomen zwaarder weegt dan het belang van de VvE om de veiling doorgang te laten vinden. Door de voorzieningenrechter is de VvE vervolgens veroordeeld om de geplande veiling te staken en in te trekken. 

Tegen het vonnis van de voorzieningenrechter is de VvE in beroep gegaan. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld, dat er in beginsel enkel grond is voor een bevel tot staking van een executie van een vonnis, indien de executie vexatoir is of de executant misbruik maakt van zijn recht tot executie. Het Hof oordeelde dat de executie niet vexatoir is. Van misbruik van het recht van executie van een vonnis is volgens het Hof sprake indien de executant (i) zijn bevoegdheid uitoefent met geen ander doel dan om een ander te schaden, of (ii) met een ander doel dan waarvoor zij verleend is, dan wel (iii) dat hij, in aanmerking nemend de onevenredigheid bij het belang bij de uitoefening en het belang dat daarbij wordt geschaad, in redelijkheid niet tot uitoefening van zijn bevoegdheid had kunnen komen. 

De stelling van de hypotheekhouder dat de executie van het vonnis voor de VvE niet zal leiden tot verhaal ten laste van het vermogen van de betreffende schuldenaar, op grond waarvan de staking van de executie moet worden toegewezen, wordt door het Hof verworpen. Ook al zou de executieopbrengst niet toereikend zijn om de gehele vordering aan de VvE te kunnen voldoen, dan kan niet worden gezegd dat de VvE geen enkel belang heeft bij de executie omdat de veilingkoper op grond van artikel 5:122 lid 3 BW de bijdragen over het lopende en voorafgaande boekjaar verschuldigd wordt aan de VvE. Daarnaast stelt het Hof dat de VvE tevens belang heeft bij de executie omdat zij daardoor wordt bevrijd van een lid dat hardnekkig weigert zijn maandelijkse bijdragen aan de VvE te voldoen. 

De hypotheekhouder stelt voorts schade te lijden omdat zij met een niet verhaalbare vordering blijft zitten. Het Hof acht het enkele feit dat de hypotheekhouder zijn vordering niet uit de executieopbrengst kan voldoen, niet dan wel met grote moeite op de schuldenaar te kunnen verhalen onvoldoende om aan te nemen dat de VvE misbruik maakt van haar bevoegdheid tot executie van het door de kantonrechter gewezen vonnis. 

Daarnaast stelt de hypotheekhouder dat de executie zou leiden tot benadeling omdat daardoor de wettelijke rangorde door schuldeisers zou worden doorbroken. Het Hof geeft daarbij aan dat de hypotheekhouder zelf geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid de executie over te nemen van de VvE. Voorts oordeelt het Hof dat een hypotheekrecht weliswaar een voorrang geeft de voldoening van een geldsom boven andere schuldeisers te verhalen op de opbrengst van het betreffende registergoed, doch dat dit niet in de weg staat dat de VvE door de werking van artikel 5:122 BW beschikt over een recht dat in zijn praktische uitwerking leidt tot een beter recht dan dat van de hypotheekhouder. Dat de VvE van deze haar toekomende bevoegdheid gebruik maakt kan niet worden aangemerkt als misbruik van recht jegens de hypotheekhouder. 

Tot slot stelt de hypotheekhouder dat haar belang prevaleert boven dat van de VvE. Door het Hof wordt voorop gesteld dat het niet per definitie juist is dat gesproken kan worden van misbruik van de bevoegdheid tot executie, indien het geldelijk belang van degene die de executie wil verhinderen groter is dan dat van de executant. Waar het om gaat is of de VvE, in het geval er een onevenredigheid bestaat tussen haar belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheid had kunnen komen. 

Weliswaar acht het Hof het aannemelijk dat de schade van de hypotheekhouder bij veiling van het appartementsrecht meer beloopt dan dit de VvE aan voordeel zal opleveren, maar dit maakt nog niet dat de VvE misbruik maakte van haar bevoegdheid tot executie. Het hof neemt daarbij in ogenschouw dat de VvE niet op een andere manier betaling van de appartementseigenaar heeft kunnen verkrijgen. Bovendien lijkt deze appartementseigenaar ook niet van plan te zijn bijdragen te voldoen. Verder heeft de hypotheekhouder geen blijk gegeven zich op enige wijze de gerechtvaardigde belangen van de VvE te willen aantrekken. 

Het Hof komt op grond van het vorenstaande tot het oordeel, dat de VvE bij executie van het vonnis geen misbruik maakt van haar bevoegdheid. Het vonnis van de voorzieningenrechter wordt derhalve vernietigd. 

Rechten VvE

Artikel 5:122 lid 3 bepaalt, dat de verkrijger en vervreemder van het appartementsrecht hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de bijdragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden. De notaris is verplicht bij overdracht van een appartementsrecht het bestuur te raadplegen of de vervreemder nog iets aan de VvE dient te betalen. Zijn er op het moment van overdracht nog bedragen verschuldigd aan de VvE dan kan de notaris deze bedragen ten behoeve van de VvE inhouden op de koopprijs, ofwel kan in de akte van levering worden opgenomen dat de verkrijger deze bedragen voor zijn rekening neemt. Indien de VvE dus een vordering heeft op een van de eigenaren en deze eigenaar betaalt niet, dan kan overgegaan worden tot executie van het vonnis en uiteindelijk zelfs tot veiling van het appartementsrecht. De VvE heeft vervolgens bij overdracht het recht de verschuldigde bedragen over het lopende en voorafgaande boekjaar te verhalen op de (ver)koper. 

Vorenstaande komt er aldus op neer dat de VvE weliswaar strikt juridisch genomen geen voorrecht heeft ten opzichte van de hypoheekhouder, doch dat het daar in de praktijk in bepaalde gevallen zoals de onderhavige, wel op neerkomt. Dit arrest onderstreept de bevoegdheid van de VvE om tot executie van een vonnis over te gaan ook al is het belang van de VvE ten opzichte van dat van een hypotheekhouder gering. Een arrest dat zeker in het voordeel werkt van de VvE. Bij achterstanden in betaling dient de VvE zich dus niet neer te leggen bij een verbod tot executie dat door de hypotheekhouder wordt opgelegd. De hypotheekhouder c.q. bank heeft daarenboven te allen tijde de mogelijkheid de executie over te nemen dan wel de VvE schadeloos te stellen indien executie niet in het voordeel van de hypotheekhouder werkt. 

advertentie Rijssenbeek Advocaten

[1] Gerechtshof Amsterdam  16 april 2013 zaaknummer: 200.100.250/01 KG

 

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

Over de auteur

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Het laatste nieuws wekelijks in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Deze website gebruikt Akismet om spam te verminderen. Bekijk hoe je reactie-gegevens worden verwerkt.