Op zoek naar kennis van VvE Zaken?

VerhurenVvE Centraal

Help, huurders hebben geen gebruikersverklaring getekend, wat nu?

huurder-vve-zonder-gebruikersverkaring-vve-centraal


Sinds 1 november 2011 beantwoordt Anne Vermeulen, advocaat bij Rijssenbeek Advocaten veel voorkomende vragen over het appartementsrecht.

De vraag die deze week behandeld wordt is:

Aan welke regels zijn gebruikers/huurders binnen een VvE gebonden indien zij geen gebruikersverklaring hebben getekend?

Met het ondertekenen van een (standaard)[1] gebruikersverklaring verklaart een gebruiker/huurder zich gebonden aan alle binnen de VvE geldende regels zoals opgenomen in de akte van splitsing, het huishoudelijk reglement en door de vergadering van eigenaars genomen en nog te nemen besluiten. Maar wat nu als er géén gebruikersverklaring is getekend en overhandigd? Aan welke bepalingen kan de VvE de gebruiker/huurder in dat geval houden?

De wet, meer specifiek artikel 5:120 lid 2 BW bepaalt:

“2.Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard.”

Met het reglement wordt in dit wetsartikel bedoeld het in de akte van splitsing opgenomen splitsingsreglement. Deze bepaling betekent dus, dat de gebruiker én de huurder rechtstreeks zijn gebonden aan alle regels met betrekking tot gebruik, beheer en onderhoud van het privé-gedeelte opgenomen in het splitsingsreglement. 

Lid 3 van artikel 5:120 BW bepaalt vervolgens: 

“3.Ten aanzien van een huurder geldt een na het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling niet, tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert hij zijn toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden.” 

In tegenstelling tot gebruikers van een appartementsrecht heeft voor huurders op grond van dit artikel te gelden, dat bepalingen in het splitsingsreglement die, nádat de huurovereenkomst is gesloten, tot stand komen en worden ingeschreven, in beginsel niet gelden tegenover de huurder. Dit is slechts anders indien de huurder uitdrukkelijk instemt met een dergelijke bepaling. Weigert de huurder daarmee in te stemmen dan kan de kantonrechter worden verzocht te beslissen dat de huurder hier wel aan is gehouden. Dit artikel beschermt de huurder in feite dus tegen voor hem nadelige bepalingen die op het moment van sluiten van de huurovereenkomst nog niet golden. 

Naast artikel 5:120 BW dat betrekking heeft op de regels opgenomen in de splitsingsakte, is artikel 5:128 BW van toepassing. Artikel 5:128 BW bepaalt: 

“1. De vergadering van eigenaars is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, voor zover het reglement daarover geen bepalingen bevat.

2. Iedere appartementseigenaar kan een gebruiker vragen te verklaren of hij bereid is een in het vorige lid bedoelde regel na te leven. Is de gebruiker daartoe niet bereid of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter binnen wiens rechtsgebied het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen, op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de regel ten aanzien van de gebruiker komt te gelden.”

Dit artikel heeft betrekking op de regels die in het huishoudelijk reglement zijn opgenomen, enkel voor zover die regels betrekking hebben op het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het complex en dus niet op het privé-gedeelte. 

In artikel 5:128 BW is voorts opgenomen, dat de gebruiker én de huurder uitdrukkelijk niet rechtstreeks zijn gebonden aan het huishoudelijk reglement. Wenst een gebruiker/huurder zich niet akkoord te verklaren met regels omtrent het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten, dan kan de kantonrechter zonodig worden gevraagd de gebruiker/huurder gebondenheid aan het huishoudelijk reglement op te leggen. 

Vorenstaande betekent dus, dat indien in het huishoudelijk reglement regels zijn opgenomen met betrekking tot het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten, welke regels niet tevens in het splitsingsreglement zijn opgenomen, huurders/gebruikers daar niet aan zijn gebonden indien zij geen gebruikersverklaring hebben getekend. Zijn er regels opgenomen in het huishoudelijk reglement die zien op het gebruik van de privé-gedeelten, dan zijn huurders/gebruikers hier evenmin aan gehouden, behalve indien een gebruikersverklaring is getekend. 

Is sprake van overlast in een appartementencomplex veroorzaakt door een gebruiker/huurder, dan kan het bestuur van de VvE de gebruiker/huurder dus zonder meer en rechtstreeks houden aan de bepalingen uit de splitsingsakte op basis van artikel 5:120 lid 2 BW en kan hij/zij bijvoorbeeld rechtstreeks op de algemene hinderbepalingen uit die splitsingsakte (zie bijvoorbeeld artikel 2 lid 2 MR 2006 en artikel 17 MR 1992) worden aangesproken. Daarnaast blijft het uiteraard mogelijk om – net zoals de eigenaar– de gebruiker/huurder aan te spreken op basis van onrechtmatig handelen (artikel 6:162 BW). Rechtstreekse actie is dus mogelijk. Om te voorkomen dat de mogelijkheden een gebruiker/huurder aan te spreken op regels uit het huishoudelijk reglement worden beperkt, is het raadzaam erop toe te zien dat bij ingebruikgeving van een appartement door een eigenaar de gebruikersverklaring wordt overgelegd. 


[1] Te downloaden onderaan het eerdere artikel ‘Is een gebruikersverklaring bij verhuur verplicht?’

Mocht u specifieke vragen over dit onderwerp hebben dan kunt u deze vraag hier aan haar stellen of neem direct contact met Anne Vermeulen op via www.rijssenbeek.nl.

advertentie Rijssenbeek Advocaten

About author

Expertise Anne Vermeulen adviseert aan en procedeert voor onder meer (besturen van) VvE’s en hun beheerders, recreatieparken en particuliere opdrachtgevers. Zij is specialist op het gebied van appartementsrecht en bouwrecht. Wist u dat? Anne Vermeulen regelmatig optreedt als docent en spreker tijdens cursussen voor professionele vastgoedbeheerders en (besturen van) VvE’s.
Related posts
NieuwsVerhuren

'sparen voor de toekomst' reden voor particuliere verhuur.

VerhurenFinancieelGeschillenOnderhoud

Voor rekening van de huurder! Voor rekening van de Verhuurder?

NieuwsVerhuren

De gemiddelde vrijesectorhuurprijzen bereiken in steeds meer steden een recordhoogte

VerhurenNieuws

Nieuw model huurovereenkomst woonruimte 2017

Kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox!

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

Wekelijkse NieuwbriefMeld u aan voor onze nieuwsbrief en blijf op de hoogte van het laatste nieuws!
  • Uw gegevens worden niet aan derden verstrekt.
  • Afmelden voor de nieuwsbrief is te allen tijde mogelijk.
De waarde van je appartement verhogen?Met kennis van VvE Zaken, direct in je mailbox
Gratis abonneren